AS/0173/2024

Expuestos como están los fundamentos que hacen a la doctrina aplicable al caso, corresponde a continuación ingresar a considerar los reclamos planteados en el recurso de casación interpuesto por Adrián Rosales Antelo.

Los reclamos postulados por el recurrente van enfocados a cuestionar el Auto de Vista, debido a que el Tribunal de segunda instancia no ordenó la desocupación y entrega inmediata de los lotes objeto de litigio; confirmando respecto a los incisos a) y b) de la Sentencia de fs. 170 a 175 vta., donde se dispuso condicionadamente que los lotes de terreno serán restituidos previo pago de las mejoras realizadas sobre los terrenos litigados, pese a que el demandante hubiere demostrado que los demandados avasallaron sus bienes inmuebles, sin embargo, de forma equívoca se dispuso que el demandante debe pagar por esas construcciones pese a que su persona nunca autorizó, y además que no fue reclamado en el proceso, por lo que se hubiere emitido una sentencia ultrapetita, misma que fue confirmada en segunda instancia.

A efecto de otorgar respuesta a esas cuestionantes, con carácter previo corresponde remitirnos a lo descrito en la doctrina aplicable al caso, donde se señaló que el art. 129 del Código Civil establece: “I. Cuando las construcciones, plantaciones u obras han sido hechas por un tercero y con sus propios materiales, el propietario del fundo tiene derecho a retenerlas u obligar al tercero a que las retire; II. Si el propietario prefiere retenerlas debe pagar a su elección el valor de los materiales y el importe de la mano de obra, o bien el aumento de valor que haya experimentado el fundo; III. Si el propietario quiere que se las retire, se hará a costa del tercero quien puede, además, ser condenado al resarcimiento de los daños. Sin embargo, el propietario no puede obligar al tercero a que retire las construcciones, plantaciones u obras hechas con su conocimiento y sin su oposición o cuando el tercero las ha hecho de buena fe; IV. En cualquier caso, el retiro ya no puede pedirse pasados seis meses de que el propietario tuvo conocimiento de las obras”.

Lo anteriormente señalado, nos permite establecer que la ley, respecto a las mejoras y construcciones que el tercero ha realizado en el fundo del propietario, le permite dos opciones al reivindicante: 1) retener las mejoras y construcciones previo pago de las mismas a favor del tercero; 2) pedir se retire de su propiedad las mejoras y construcciones a costa del tercero. Si se elige la primera opción de retener las mejoras y construcciones, se debe acudir al precepto del art. 97 del Código Civil, que establece un parámetro de pago de esas mejoras en atención a la buena o mala fe de la posesión. Si se opta por la segunda, se debe considerar el tiempo establecido en el art. 129.IV del Código sustantivo, es decir el retiro solo puede ser solicitado por el propietario dentro los seis meses de conocida la construcción en su propiedad.

Bajo esa premisa corresponde señalar que se puede evidenciar que el demandante Adrián Rosales Antelo adquirió a título de compraventa los lotes 6, 7, 8, 9, 10 y 11, del manzano N° 22, zona Sur, de la localidad de Cotoca, mediante la Escritura Pública N° 202/2018, de 11 de mayo, que protocolizó la minuta de 23 de febrero de 2018, misma que fue registrada en Derechos Reales, bajo la Matrícula N° 7.01.2.01.0046172, en fecha 10 de octubre de 2018. Conforme se tiene de las literales originales cursantes de fs. 1 a 4 y 6. Entonces, se tiene que el demandante perfeccionó su derecho propietario el 10 de octubre de 2018, y desde esa fecha es oponible a terceros, conforme establece el art. 1453 del Código Civil.

El demandante respaldado en el referido derecho propietario, en fecha 25 de noviembre de 2021, mediante escrito de fs. 47 a 49 vta., formalizó la demanda de mejor derecho propietario, reivindicación, desocupación, entrega de lotes de terreno y lanzamiento, sin embargo, revisada la referida demanda, en ninguna fracción de dicho escrito se observa que el demandante haya solicitado el retiro de las mejoras introducidas en el inmueble objeto de litigio, por lo que se tiene que al no haber sido una pretensión en su demanda, se tiene que la petición fue reivindicar los lotes con las mejoras introducidas, máxime, si se considera lo establecido por el art. 129.IV del Código Civil que establece que, el retiro solo puede ser solicitado por el propietario dentro los seis meses de conocida la construcción en su propiedad, y conforme la confesión espontánea realizada por el propio demandante cuando expresó en su escrito de demandada a fs. 47, “el día jueves 20 de mayo de 2021, mis lotes de terreno N° 6, 7, 8, y 9 ubicados en la UV, 760 D, Mza. 022, con una superficie de 300,00 Mts.2, cada uno, por los Sres. JOSE REMBERTO HERBAS LOPEZ, EVER ALEX LOPEZ, HELMER HERBAS LOPEZ Y CATALINA LOPEZ FERMÍN, terrenos donde están y han construido ilegalmente una media ala de construcción”; asimismo, en el acta de audiencia complementaria, expresa “el 20 de mayo ya estaban empezando a construir”; se tiene que el demandante en fecha 20 de mayo de 2021, ya tenía conocimiento de que sus terrenos estaban ocupados y contaba con construcciones, por lo que si el demandante pretendía reivindicar el inmueble sin las mejoras, debió plantear esa pretensión dentro del plazo legal y no alegar o cuestionar después de emitida la sentencia, que él no quiere reivindicar el inmueble con las mejoras, pues su oportunidad de plantear esa pretensión ya precluyó.

Por otro lado, de antecedentes se tiene que los demandados mediante escrito de 07 de marzo de 2022 de fs. 126 a 128, se apersonaron al proceso, adjuntaron prueba y contestaron la demanda, empero, la respuesta fue rechazada, en virtud a que fue presentada de forma extemporánea; con relación a ello corresponde señalar que no se puede dejar de lado que dentro de la prueba adjunta, se acumuló fotocopias referentes a un compromiso preliminar de transferencia de lote, suscrito por Ingar Carli Antelo Melgar, en su condición de única y legítima propietaria de los lotes objeto de litis, quien hubiere adquirido de la Sociedad Comercial SUCRESONICO S.R.L., en favor de los demandados, por el precio de $us. 4500, a ser cancelado en cuotas (misma sociedad que transfirió los lotes al ahora demandante).

Del mismo modo, se observa que se adjuntó recibos por concepto de pago de cuotas de los lotes N° 6, 9 y 11, prueba que se constituye en verdad material, y que acredita que los ahora demandados no ingresaron a los lotes N° 9 y 11 de forma violenta, sino de buena fe, toda vez que creyeron que adquirieron la propiedad de los verdaderos propietarios; en consecuencia, haciendo uso de ese supuesto derecho propietario, realizaron mejoras y asumieron la posesión como verdaderos propietarios, realizando construcción e incluso poniendo cuidador, conforme se evidenció en la audiencia de inspección ocular, donde se advirtió que los lotes N° 9 y 11, fueron delimitados por los demandados, en sus lazos izquierdo y derecho con postes y alambres de púas, en la parte frontal con barda de ladrillo, con reja peatonal de fierro color blanco; además, al interior se observó la construcción de dos cuartos de ladrillo con puertas y ventanas, techo de viga, vista y teja duralit, también cuenta con un baño y su lavandería, construcción que llega a ser de los demandados (ver fs. 162 vta.). Asimismo, en esta audiencia se logró establecer que los lotes N° 6 y 7 no se encuentran ocupados por los ahora demandados.

En consecuencia, se tiene que los demandados están en posesión de los lotes N° 9 y 11, de buena fe, por lo que corresponde que se les cancele el pago de mejoras, conforme establece el art. 97.I del Código Civil, más aún cuando de antecedentes no se puede advertir que el demandando logre demostrar con prueba alguna que los demandados hayan ingresado a los inmuebles objeto de litis de forma violenta, pues, si bien el demandante expresa que los demandados ingresaron de forma clandestina y violenta, empero, ello solo llega a ser una simple aseveración que no fue demostrada, por lo que se tiene que el demandante no cumplió con lo establecido por el art. 136.I del Código Procesal Civil que establece “Quien pretende un derecho, debe probar los hechos constitutivos de su pretensión”

Bajo ese contexto, se tiene como conclusión que el demandante tenía pleno conocimiento de las construcciones dentro de su propiedad y como no demando el retiro de las mejoras, se asume que su pretensión era reivindicar el inmueble en las condiciones que se encuentra los inmuebles objeto de litigio; por lo que, corresponde que el demandante Adrián Rosales Antelo, realice el pago de esas mejoras, de conformidad al art. 97.I del Código Civil, máxime, cuando el demandante ya tenía el conocimiento de esas construcciones el 20 de mayo de 2021; y como tantas veces ya se señaló, la parte demandante no solicitó el retiro de mejoras, además tampoco logró demostrar que los demandados ingresaron al inmueble de mala fe. Bajo esos argumentos se tiene que sus reclamos carecen de fundamento.

Asimismo no es evidente que la sentencia de primera instancia haya sido ultrapetita, sino lo que la Juez de primera instancia realizó, es actuar conforme la norma establece, a mejor entendimiento corresponde remitirnos al art. 97.I del Código Civil, que establece “el poseedor, también tiene derecho a que se le indemnicen las mejoras útiles y necesarias que existan a tiempo de la restitución” es decir, si ya dentro del proceso se advierte que existe el reconocimiento de mejoras, se debe disponer el pago de las mismas; y, es lo que ocurrió en el caso concreto, pues el propio demandante expreso que tenía conocimiento de las mejoras dentro de su propiedad; por lo que la autoridad de primera instancia, de ninguna manera podía dejar de lado ese extremo, pues la norma es clara al establecer que la indeminización debe ser realizada a tiempo de la restitución del inmueble. En consecuencia, la autoridad de segunda instancia también confirmó la determinación debido a que el Juez A quo no se separó de lo que ya se encuentra establecido en la norma. Por lo que su reclamo no tiene asidero.

De la respuesta a la contestación al recurso de casación.

No se presentó respuesta al recurso de casación, por lo que no amerita análisis alguno.

En virtud a lo expuesto, corresponde dictar resolución conforme manda el art. 220. II del Código Procesal Civil.