AS/0228/2024

III.1. De la interversión del título de forma unilateral y por terceros.

Esta Sala a través del Auto Supremo N° 939/2018 de 01 de octubre, ha modulado respecto a la interversión unilateral y la interversión por terceros de la siguiente manera: “Los Autos Supremos, entre estos el AS Nº 192/2012 de 04 de septiembre, acudiendo a criterios de autores como Ripert, han teorizado sobre este instituto, señalando que: “...Esa intervención tiene lugar de dos maneras: 1º. Por una causa que proviene de un tercero y 2º. Por una contradicción a los derechos del propietario…”,  nótese que en esta acepción, al igual que en lo establecido por el art. 89 del Sustantivo Civil, se establecen dos formas de interversión, la primera a partir de actos unilaterales del intervertor, y la segunda por causas provenientes de terceros, aspectos que si bien son referidos en estos lineamientos jurisprudenciales, no han merecido el desarrollo necesario como para tener mayor compresión de lo que implica cada una de estas, razón por la cual corresponde modular estos razonamientos en sentido de establecer la forma como concurren la interversión unilateral y la interversión por terceros.

Sin duda la primera forma de interversión denominada “interversión unilateral”, es la que más desarrollo doctrinal y jurisprudencial ha merecido, entendiendo que en este caso la modificación de la causa de la posesión o interversión del título, requiere de actos que revistan de un carácter ostensible e inequívoco, que a entender de algunos autores como Gabriel R. Ventura, en su escrito “La Interversión del Título”, pág. 7, se configuran a partir de dos elementos y/o requisitos; a) los actos exteriores que dejan de manifiesto la intención de poseer por sí por parte del ocupante y b) la producción del efecto de exclusión del anterior poseedor quien perderá su posesión por virtud de la aplicación de la figura de la interversión.

El primer elemento, debe ser concebido como la voluntad de poseer por sí del ocupante que no debe quedar sólo en su intención, ni en la sola expresión de deseo, pues esta debe manifestarse de manera ostensible y pública para que el propietario la conozca o pueda llegar a conocerla, es decir que el comportamiento del detentador o poseedor precario que intervierte, debe ser acorde con el que tendría un propietario, con actos posesorios manifiestos tales como la percepción de frutos, la construcción y en general todos los actos que denoten un animus de poseer el predio a título de verdadero propietario. Por otro lado, el segundo elemento, implica el inicio de una nueva relación real con todas las características que implica la posesión y sobre todo dejando manifiestas las facultades de exclusión que surgen del dominio y cuya posesión no constituye sino la exteriorización de su ejercicio, de tal manera que el propietario deba ser desplazado de su relación real, empero que este tenga la posibilidad de contradecir dicho desplazamiento en defensa de sus derechos.

En esta misma lógica, el autor Guillermo Gapel Redcozub en su escrito “La interversión de título en el Derecho Argentino”, refiere que la interversión unilateral exige del sujeto que pretende intervertir: a) actos exteriores que manifiesten la intención de privar al poseedor de la disposición de la cosa, y b) que, mediante estos actos, logre su finalidad de exclusión, vale decir, que se produzca el “efecto privación o exclusión”, a cuyo efecto la jurisprudencia comparada, propiamente la Corte Suprema de Justicia de la Republica del Argentina, en la Sentencia del 3 de junio de 2014 dictada en el caso “Mimica, Ricardo Juan y otro c/Tierra del Fuego, señaló: “La interversión requiere así de actos de oposición y no de meras expresiones verbales, que sean lo suficientemente precisos para significar la voluntad del tenedor de excluir al poseedor, y lo suficientemente graves para poner en conocimiento de la situación al poseedor, para que éste pueda hacer valer sus derechos. El acto de oposición es al mismo tiempo un acto de afirmación de la posesión propia y de negación de la posesión ajena. Por otra parte, el acto de oposición debe ser público, en el sentido de que deben llegar a conocimiento del que sufre la interversión. En este sentido, no son suficientes las meras declaraciones de voluntad, pues lo que debe exteriorizarse son hechos materiales. Es indispensable una manifiesta rebelión contra el título actual y contra el poseedor a nombre de quien ocupaba la cosa” En cuanto al “efecto exclusión”, el mismo Tribunal en la Sentencia del 7 de octubre de 1993 dictada en el caso “Glastra S.A.C. e I. c/ Estado Nacional y otros”, aclaró; “…no basta con que se acredite un relativo desinterés por el inmueble por parte de los demandados, sino que es necesaria la cabal demostración de los actos posesorios efectuados por quien pretende usucapir y que sean lo suficientemente idóneos como para poner al propietario, que debe haber tenido conocimiento de ellos, en el trance de hacer valer por la vía que corresponde los derechos que le han sido desconocidos…” 

Por otra parte, en lo que concierne a la “interversión por terceros”, autores como Papaño, Kiper, Dillon y Causse, en la obra “Derechos Reales” 3ª Edición, pág. 54, afirman que existen supuestos adicionales de interversión, y que a los ya mencionados se pueden agregar la interversión por participación de tercero, cuando por ejemplo por error el tenedor celebra un acto que lo convertiría en poseedor pero lo realiza con persona no legitimada al efecto, en ese entendido y coincidiendo con esta expresión, el autor Ripert, en su obra sobre Derechos Reales, refiere que hay interversión por un tercero cuando el detentador (actuando de buena fe) compra el inmueble a un tercero a quien tiene como verdadero propietario cuando en realidad no lo es.

Todo lo expuesto hasta ahora, sin duda nos permite entender que la interversión del título, constituye una excepción de la inmutabilidad de la causa de la posesión, que exige del intervertor, ya sea de forma unilateral o por intermedio de un tercero, realice actos exteriores que manifiesten la intención de privar al poseedor o propietario de la disposición de la cosa emergentes de hechos idóneos, concretos, públicos y ostensibles, que permitan conocer al titular la pérdida de su posesión a efectos de que este pueda oponerse a un posible desplazamiento y hacer valer sus derechos, y no limitarse a la expresión de simples manifestaciones de voluntad dirigidas a aquello, situación que lógicamente exige de quien en un proceso judicial pretenda hacer valer la interversión de su título y a partir ello obtener la titularidad de un derecho sobre la cosa, formule una solicitud expresa orientada a ello y en ese marco desarrolle una actividad probatoria conducente a demostrar aquello, pues en atención al principio dispositivo, no se puede pretender que el órgano jurisdiccional supla este extremo.

De igual forma, sobre la mejoras válidas para la interversión de título en el Auto Supremo Nº 348/2020, de 07 de marzo, se expresó “que existe la posibilidad de realizar la interversión de título, sin embargo, es necesario establecer la forma de probar la interversión de título y una forma válida de probar la interversión unilateral de título, es probando entre otras formas las mejoras que el poseedor realizó dentro en inmueble objeto de litis, mejoras que no solo deben ser expresadas sino demostradas; ahora, es importante señalar que nuestro ordenamiento jurídico en el art. 97 del Código Civil describe tres tipos de mejoras”.

Con referencia a lo descrito, este Tribunal a través del Auto Supremo N° 287/2019 de 01 de abril, desarrolló el tema de la siguiente manera: “…las mejoras, cuya naturaleza jurídica en palabras de Peyrano es entendida como toda aquella modificación material de la cosa que signifique un aumento de valor, ya que esta tiene por fin evitar el enriquecimiento indebido del propietario del bien donde se ejecutaron las mejoras y en el marco de igualdad impedir el detrimento patrimonial del poseedor. Dentro del tema de las mejoras nuestro ordenamiento jurídico las cataloga como: a) necesarias, b) útiles y c) las de mero recreo.

Sobre este tipo de división la doctrina se encargó de definir a las necesarias, como las realizadas para evitar el deterioro o destrucción del bien, es decir tiene un carácter de precautelar el bien, o sea las primeras están relacionadas a los actos de conservación y la segunda tiene por finalidad de evitar una destrucción inminente de la cosa.

Las útiles de manera opuesta son todas aquellas que tienen por esencia incrementar el valor del bien, en otras palabras, es aquella que necesariamente afecta de forma positiva en el valor del predio.

Y las de mero recreo no ingresan en ninguna de las citadas categorías, por tener un fin de mera comodidad”.

De lo descrito se puede evidenciar que en este alto Tribunal existe jurisprudencia respecto a mejoras, sin embargo, es necesario establecer las mejoras que son válidas para la interversión unilateral del título, por lo que corresponde ampliar el criterio respecto a ese tema.

Podemos iniciar señalando que, según el Diccionario de la Real Academia Española, mejora es medra, adelantamiento y aumento de una cosa, siendo el significado de la palabra medra, el aumento o progreso de una cosa; de otro lado, se puede señalar que la mejora son los gastos útiles y reproductivos que con determinados efectos legales, hace en propiedad ajena quien respecto de ella posee algún derecho. La mejora es un hecho jurídico, puesto que entraña un acontecimiento con relevancia para el derecho inmobiliario, en el caso de una modificación material de una cosa, que produce un aumento de su valor económico.

Ahora como Claudio Kiper y Mariano Otero, de manera acertada señalan, los actos posesorios también deben distinguirse de “actos conservatorios”. Al respecto manifestaron que es dable señalar que las mejoras que pudieren hacerse en la cosa o cualquier otro acto (…) constituyen conductas que patentizan el animus domini y que normalmente se ejercen por un poseedor, pero que, en virtud del principio de inmutabilidad de la causa, realizados por quien comenzó a habitar el inmueble como tenedor, se presumen de detentadores, y no de poseedores. De allí que puede darse el supuesto en que refacciones tales como, la colocación de una membrana asfáltica, pintura, cambio de cableado eléctrico o colocación de caños solo puedan ser consideradas como actos conservatorios, máxime cuando éstos pudieron ser desconocidos por el poseedor al hacerse dentro de la propiedad, por lo que mal podría prestar su conformidad u oponerse a ellos, pues uno de los presupuestos de la posesión es la publicidad y su exteriorización por actos inequívocos.

Bajo la misma lógica Gonzales Barron Gunther en su libro “La usucapión” señalo que: La interversión solo se produce cuando existen actos notorios, concluyentes, inequívocos y oponibles al titular que denotan una mutación en el concepto posesorio, por lo que no basta los hechos o las conductas que realice el poseedor sobre el bien, pues serían desconocidos para el propietario; por lo que se requiere que sean oponibles o cognoscibles de alguna manera efectiva.

Al respecto es conveniente mencionar la sentencia argentina, que fue citada por Mariani de Vidal Marina en su libro Derechos Reales, Buenos Aires Argentina T.1, pag. 164, donde describe “se rechaza la consumación del cambio posesorio en cuanto existe una conducta equívoca “La mera invocación y acreditación de actos tales como pago de impuestos, servicios y realización de refacciones en el inmueble de (…) no alcanza para que pueda alegarse la interversión de título…”.

En consecuencia, bajo lo descrito podemos llegar a concluir que, si bien existen tres clases de mejoras establecidas por nuestro ordenamiento jurídico que puede realizar el poseedor, sin embargo, para que se produzca la interversión de título, únicamente pueden ser válidas las mejoras con carácter de utilidad al ser oponibles, cognoscibles y excluyentes; pues las de mero recreo, es decir aquellas solo buscan dar mayor comodidad y las mejoras necesarias solo se limitan a conservar, no alcanzan para generar oponibilidad y se produzca la interversión de título”. (las negrillas y subrayado nos pertenecen).

III.2 PERTINENCIA, IDONEIDAD O CONDUCENCIA DE LA PRUEBA

Conforme con el art. 144 del Código Procesal Civil, al describir los medios de prueba, empieza refiere que: “I. Son medios legales de prueba, los documentos, la confesión, las declaraciones de testigos, la inspección judicial, la reconstrucción de hechos, el peritaje, las presunciones y la prueba

por informe. II. Igualmente se consideran medios legales de prueba los documentos y firmas digitales y los documentos generados mediante correo electrónico, en las condiciones previstas en la Ley.

III. Las partes pueden valerse de cualquier otro medio de prueba no prohibido expresamente por la Ley, y que consideren conducentes a la demostración de sus pretensiones. Estos medios se promoverán y evacuarán aplicando por analogía las disposiciones relativas a los medios de prueba semejantes contemplados en el presente Código, y en su defecto en la forma que disponga la autoridad judicial”.

La norma describe que el Juez puede admitir todos los medios de prueba que sean conducentes para la averiguación de la demostración de sus pretensiones, ese texto no solo puede entenderse limitativo al planteo de una demanda, sino también para la justificación y demostración de una excepción y solo el argumento de oposición que postuló al contestar la demanda, esta prueba debe ser idónea para demostrar un determinado hecho; también el medio de prueba debe ser pertinente, puesto que debe tener relación directa con un determinado hecho.

La pertinencia es el hecho que se pretende demostrar con la prueba que tenga una relación directa con el hecho investigado.

En cuanto a la conducencia de la prueba se la emitido el Auto Supremo Nº 728/2018, 27 de julio, se expuso lo siguiente: “Hernando Devis Echandía en su obra “TEORÍA GENERAL DE LA PRUEBA JUDICIAL” TOMO I Buenos Aires página 40, indica “El derecho subjetivo concreto de probar se limita en cada proceso por las nociones de conducencia, pertinencia y utilidad de la prueba, lo mismo que por ciertas prohibiciones de investigar determinados hechos, basadas en motivos de interés público y su ejercicio se reglamenta por la ley, de acuerdo con las formalidades y demás requisitos de la actividad probatoria que para cada clase de proceso y en cada país se consagran. No se trata de un derecho a llevar toda clase de pruebas, para establecer hechos de cualquier naturaleza, conforme al capricho de las partes, porque en la vida jurídica no puede existir un derecho de alcance y contenido ilimitados, y mucho menos cuando su ejercicio se vincula al de una actividad del Estado tan fundamental como la de administrar justicia, que requiere orden y armonía de sus diversas fases. Por eso varios de los principios fundamentales del derecho probatorio contemplan la oportunidad, la preclusión, la contradicción, la lealtad y probidad, la formalidad y el interés público de la función de la prueba”.

(…) 

Y como las pruebas se deben ceñir al asunto y son inadmisibles las inconducentes, tenemos que la conducencia de la prueba queda determinada por la conducencia del hecho que relata la demanda o la contestación”.

“Sin embargo, es necesario no confundir la pertinencia de la prueba con su valor de convicción, ya que la pertinencia consiste en que haya alguna relación lógica o jurídica entre el medio y el hecho por probar y puede existir a pesar de que su valor de convicción resulte nugatorio, por ejemplo, cuando no obstante referirse el testimonio a los hechos discutidos, su contenido carezca de mérito porque nada le consta al declarante o no suministre razón alguno de su dicho. Tampoco puede identificarse idoneidad o conducencia del medio con el valor de la convicción de este, para el caso concreto, pues mientras la primera indica que la Ley permite probar con ese medio el hecho a que se pretende aplicar, por ejemplo, con testimonios o confesión, el segundo, si bien depende en parte de esa idoneidad o conducencia, porque si falta ésta, ningún mérito probatorio puede tener  la prueba, exigir algo más, que mira el contenido intrínseco y particular del medio en cada caso. De esta suerte es posible, que no resulte útil, no obstante de existir idoneidad o pertinencia, ya que el Juez no resulte convencido de la prueba”.     

(…)

“La conducencia es la idoneidad legal que tiene una prueba para demostrar determinado hecho es asunto de derecho, referente al medio probatorio. Ejemplo:

Se pretende acreditar la venta de un inmueble valiéndose de un documento privado, podemos alegar que ese documento no es idóneo legalmente, ya que la ley exige celebrarla mediante escritura pública (tuvo como elementos de comparación la ley y el medio probatorio a emplear)”.

“La pertinencia es el hecho que se pretende demostrar con la prueba que tenga una relación directa con el hecho investigado. Ejemplo: es impertinente la prueba que tiende a demostrar la buena conducta de un sujeto procesal, cuando lo que está tratando de demostrar es la cuantía de un presunto daño patrimonial”.

“Utilidad, hace referencia a que con la prueba pueda establecerse un hecho materia de controversia que aún no se encuentra demostrada con otra”.

“Una prueba puede ser conducente y pertinente pero inútil. Una prueba inútil es cuando sobra por no ser idónea no en sí misma, sino con relación la utilidad que le deba prestar al proceso”.

La pertinencia y/o conducencia de la prueba, es un argumento legal y teórico que no solamente sirve para admitirla y producir los elementos de prueba, sino que también sirve para justificar el yerro en la relación fáctica que se determine en las resultas del juicio, es decir que sirve para atacar la relación de hechos probado y no probados que haga asuma en la sentencia o en el auto de vista.

III.3. Del contrato de opción y el plazo.

Respecto al contrato de opción el Auto Supremo N° 643/2014 de 5 de noviembre, señaló: “En el caso presente y como se tiene indicado anteriormente, las demandas se originaron a raíz de la suscripción del convenio asociativo de opción de compra, el mismo que tenía por objeto otorgar de parte de las Empresas demandantes una opción de compra a favor del hoy recurrente. La modalidad del CONTRATO DE OPCIÓN se encuentra regulado por nuestro Código Civil en su art. 464, a través del cual una de las partes reconoce en favor de la otra con carácter exclusivo e irrevocable, la facultad de aceptar una prestación en su favor o de un tercero en las condiciones convenidas y en el plazo acordado, siendo la misma norma legal la que se encarga de establecer de manera expresa que dicho plazo no debe exceder de dos años. Si bien las partes contratantes en uso de la autonomía de la voluntad y libertad contractual, pueden libremente determinar el contenido de los contratos e incluso acordar contratos diferentes de los comprendidos en el Código Civil, pero esa libertad contractual está subordinada a los límites impuestos por la ley y a la realización de intereses dignos de protección jurídica, conforme lo dispone el art. 454 del mismo cuerpo normativo de la materia. Como se tiene indicado, en el Convenio asociativo de referencia se estableció como objeto del mismo, la opción de compra a favor del hoy recurrente respecto a una parte o fracción de los terrenos de 1.372,2478 hectáreas sometiendo la opción a un plazo de vigencia de quince años, contraviniendo de manera terminante lo dispuesto en el art. 464 del Código Civil, norma legal que establece de manera expresa como plazo máximo de dos años para este tipo de contratos; pues si se establece un plazo mayor, éste automáticamente se reduce a lo que dispone la ley, quedando a partir del vencimiento de ese término por finalizado (caducado) el contrato de opción con efectos liberatorios para ambas partes contratantes y cualquier acto o negocio jurídico realizado con posterioridad entre las partes resulta ineficaz y no producen efectos o los que se producen no se ajustan a los que se esperaban al momento de celebrarse el contrato o finalmente resultan contrarios a la ley; dentro de este contexto debe ser entendida la ineficacia de la opción de compra que fue motivo de demanda en el presente caso. Es decir, que la ineficacia de la opción de compra operó a partir del vencimiento del término de los dos años que establece la ley, momento desde el cual desaparece la obligación de los vendedores de mantener vigente la opción de compra que fue dada a favor del recurrente, quedando desde ese momento en completa libertad de disponer en favor de cualquier otra persona los bienes que fueron comprometidos a través de ese convenio, y como contrapartida el demandando que tuvo a su favor la opción de compra, a partir de ese momento, deja de tener la facultad de elegir entre comprar o no los bienes que se pusieron a su disposición, perdiendo su status de posible comprador y de la posibilidad de continuar manteniendo legalmente relaciones jurídicas en base a ese convenio caducado legalmente, consiguientemente ya nada podría reclamar a futuro, ni mucho menos pedir coparticipación económica por las ventas de los terrenos realizadas con posterioridad al vencimiento del término de los dos años que se indican, como ocurre en el caso de Autos, sin que ello impida al recurrente el poder reclamar la coparticipación por las ventas que se pudieron haber realizado durante los dos años desde la vigencia del convenio”.