CONSIDERANDO III: Doctrina aplicable al caso
III.1. Interés legítimo para demandar nulidad de contrato.
Para tener un concepto claro y preciso sobre lo que es el interés legítimo en torno a la nulidad de un negocio jurídico, es preciso citar el Auto Supremo No. 664/2014 de 06 de noviembre, que sobre el particular razonó lo siguiente: “De manera general se tiene que la nulidad de un contrato puede ser pretendida por las partes del contrato o finalmente por sus causahabientes o herederos, toda vez que se presume que quien contrata lo hace para sí y para sus herederos y causahabientes conforme manda el art. 524 del Código Civil, quienes tienen la legitimación activa para pretender la nulidad del mismo. Por otro lado, también es posible que la nulidad de un contrato pueda ser instada por un tercero que no fue parte de la relación contractual que se pretende invalidar, en este caso, cuando la nulidad es pretendida por un tercero el art. 551 del Código Civil indica: “la acción de nulidad puede ser interpuesta por cualquier persona que tenga interés legítimo”, entendiéndose que el interés legítimo configura la legitimación activa para poder demandar, configurándose esa legitimación en un presupuesto de admisibilidad de la demanda que debe ser analizada por los Jueces al momento de admitir la demanda; por lo tanto el interés legítimo debe ser demostrado ab initio al momento de la presentación de la demanda y los Jueces tienen el deber de exigir dicha prueba a tiempo de admitirla porque de ella depende la acreditación de la legitimación activa del actor, que constituye presupuesto de admisibilidad como se señaló.
En ese entendido, también corresponde establecer qué es lo que se entiende por el interés legítimo normado en el art. 551 del Código Civil, presupuesto necesario que debe tener quien pretenda la nulidad de un contrato en el que no es parte, motivo por el cual se dirá que la titularidad de un derecho subjetivo cuya eficacia dependa real y directamente de la invalidez del contrato o del acto jurídico que se pretende su nulidad, configura el llamado interés legítimo, en otras palabras los efectos generados por el contrato o acto jurídico cuya invalidez se pretende que entren en pugna con el derecho subjetivo del cual es titular la persona que demanda.
La fórmula del art. 551 del Código Civil, solo dispensa la calidad de accionante a quien tenga interés legítimo, y no está abierto a todas las personas estantes del Estado, pues la nulidad siendo de orden público apunta a la invalidez de un acto jurídico privado, donde no existe la afectación de un derecho difuso, siendo el punto de partida la consideración del carácter privado del acto jurídico que se pretende invalidar, pues lo contrario nos situaría en una acción de defensa de derechos colectivos o difusos.
Convengamos entonces que la norma permite accionar la nulidad cuando el interesado ostenta un derecho subjetivo no hipotético que dependa actual e inmediatamente de la invalidez del acto jurídico, siendo ese el interés legítimo que debe demostrar para acreditar la legitimación activa, es decir el interés legítimo está limitado al interés personal que emerge del derecho subjetivo en función inmediata de la nulidad del contrato.”
III.2. De la publicidad comprendida en el art. 1538 del Código Civil.
El Auto Supremo N° 1235/2018 de 11 de diciembre, al respecto ha emitido el siguiente razonamiento, “El Art. 1538 Código Civil. (Publicidad de los derechos reales; regla general), sostiene: ‘I. Ningún derecho real sobre inmuebles surte efectos contra terceros sino desde el momento en que se hace público según la forma prevista por este Código. II. La publicidad se adquiere mediante la inscripción del título que origina el derecho en el registro de los derechos reales. III. Los actos por los que se constituyen, trasmiten, modifican o limitan los derechos reales sobre bienes inmuebles y en los cuales no se hubiesen llenado las formalidades de inscripción, surten sus efectos sólo entre las partes contratantes con arreglo a las leyes, sin perjudicar a terceros interesados”.
Al respecto Carlos Morales Guillen en su texto Código Civil Concordado manifestó: “Las funciones del Registro de los derechos reales, tiene una doble finalidad (Bielsa): a) Son jurídicas, porque sus operaciones implican siempre, por parte de los particulares, el cumplimiento de requisitos esenciales para la existencia y validez de ciertos actos jurídicos. b) Son procesales por su origen, porque las decisiones judiciales relativas a la protección y seguridad de créditos o derechos en litigio, se hacen constar en ellos, lo cual casi siempre constituye un acto procesal o, si se quiere, judicial.
Este Tribunal Supremo de Justicia, sobre la publicidad de los derechos reales; regla general (art. 1538 del Código Civil), emitió una vasta jurisprudencia, correspondiendo en ese sentido, citar los Autos Supremos: 1. Nº 377/2010 del 3 de Noviembre: “…que la inscripción en Derechos Reales a los efectos de publicidad y para que sea oponible a terceros como previene el art. 1538 del Código Civil, no quita validez a los actos jurídicos. Consiguientemente, la omisión en la inscripción, hace que el acto sólo surta sus efectos entre las partes sin perjudicar a terceros interesados, como dispone el párrafo III de la precipitada disposición legal…’. 2. Nº 940/2015 - L de 14 de octubre: ‘…De las inscripciones en Derechos Reales, las cuales otorgan la calidad de erga omnes al derecho propietario conforme al art. 1538 del Código sustantivo de la materia…’. y 3. Nº 417/2017 de12 de abril: ‘…señala que ningún derecho real sobre inmuebles, surte efecto contra terceros sino desde el momento en que se hace público, la publicidad que se adquiere mediante la inscripción del título en el Registro de Derechos Reales…”.