AS/0745/2024

La emisión del presente fallo obedece a la determinación asumida en la Resolución Nº 071/2014, de 27 de marzo, por la Sala Constitucional Cuarta del Tribunal Departamental de Justicia de La Paz que dejó sin efecto el Auto Supremo Nº 869/2023, cuestionando en lo esencial de que el Tribunal de casación se habría basado simplemente en una confesión espontánea del demandante y recepción de llaves del inmueble, incurriendo en vulneración al debido proceso en sus elementos de falta de fundamentación, motivación, congruencia, valoración de prueba y errona aplicación de la norma legal, extrañando básicamente, falta de valoración de los antecedentes de procesos judiciales en materia penal y civil entre Betty Amalia Aruquipa Zuleta y un tercero (Hernán Puyal Ramírez), cuyo procesos constituiría vicios ocultos en la celebración del contrato de compraventa objeto de resolución en la presente causa; señala que la demandada incumplió por completo sus obligaciones como vendedora, tampoco salió en defensa de las garantías de evicción y saneamiento y se cargó de manera injusta con responsabilidades al comprador (demandante), aspecto que derivaría en una absoluta incongruencia en la emisión del referido auto supremo; siendo en esencia, esos los argumentos que se encuentran expuestos en la Resolución Constitucional.

Las observaciones descritas, no comparte este Tribunal de casación por considerarse incorrectas y contrarias a la propia jurisprudencia constitucional que se tiene expuesta como doctrina aplicable en el considerando que antecede; no condicen con los presupuestos establecidos para la resolución del contrato pretendido por el actor en la presente causa, ni mucho menos con el elemento de incongruencia que se señala de manera reiterada, cuyas temáticas serán explicadas más adelante.

Antes de ingresar a la consideración del problema central, se hace necesario dejar establecido algunos aspectos que se detallan a continuación.

La Sala Constitucional autora de la emisión de la Resolución Nº 071/2024, previo a admitir la acción de amparo constitucional, mediante decreto de 15 de enero de 2024, realizó varias observaciones de fondo a la acción tutelar; entre esas, ordenó al accionante a establecer e identificar con claridad los derechos vulnerados y explicar la relación de causalidad cumpliendo con la debida carga argumentativa a ser realizada de manera coherente, bajo alternativa de tener por no presentada la acción; empero, el accionante se limitó a reproducir el contenido íntegro de su anterior memorial, sin absolutamente cumplir con lo ordenado.

Ante ese incumplimiento, lógicamente lo que correspondía, era su directo rechazo de la acción planteada; sin embargo, supliendo la negligencia incurrida, se le admitió, para luego dejar sin efecto el Auto Supremo Nº 869/2023, sin tomar en cuenta los fundamentos que se expuso en el informe respectivo presentado oportunamente por este Tribunal de casación, quedando el mismo simplemente como antecedente, ya que al momento de la fundamentación del caso concreto, no se hizo ninguna mención a dicho informe.

Al margen de lo señalado, conforme se tiene expuesto en la doctrina aplicable, la jurisprudencia constitucional ha establecido de manera uniforme y sólida, que la jurisdicción constitucional, de manera excepcional, bajo estrictos parametros y en determinadas circunstancias, puede ingresar a revisar la valoración de la prueba efectuada por los tribunales de la jurisdicción ordinaria; pero para que ello ocurra, debe explicar de manera fundada y con la suficiente claridad cuáles son las razones que le permiten incursionar en ese ámbito; aspecto que en el caso presente, la Sala Constitucional no brinda explicación.

Por otra parte, en cuanto al cuestionamiento reiterado de incongruencia que realiza, tampoco se adecua a la jurisprudencia establecida por la propia justicia constitucional, ya que dicha figura conforme se tiene expuesto en la doctrina aplicable, constituye un defecto procesal que se manifiesta en sus dos modalidades, incongruencia interna y externa; por las observaciones que realiza la Sala Constitucional, se entiende que se orienta hacia la incongruencia externa; sin embargo, esta situación se materializa cuando en el fallo que resuelve el conflicto, la autoridad judicial se aleja del planteamiento y pretendido por las partes litigantes, ya sea en la demanda, reconvención o en los recursos de impugnación, dependiendo de la instancia en la cual se haya emitido la resolución; en el caso presente, la Sala Constitucional, a título de incongruencia se limita a cuestionar la valoración de prueba únicamente, emitiendo juicios de valor, atribuyendo total incumplimiento de obligaciones a la vendedora (demandada), lo cual no constituye incongruencia procesal.

Con las consideraciones introductorias expuestas y, siendo los fallos de la justicia constitucional de cumplimiento obligatorio y de carácter vinculante como lo disponen los arts. 203 con relación al 129.V de la Constitución Política del Estado, 15 y 17 del Código Procesal Constitucional; se ingresa nuevamente a resolver el recurso de casación en sus dos modalidades (forma y fondo), conforme al resumen que se tiene descrito en el considerando II, tomando en cuenta las observaciones efectuadas por el Tribunal de garantías, cuya labor se realizará con base a la doctrina aplicable que se tiene expuesta en el considerando III.

Recurso en la forma.

En el punto 1 del resumen del recurso, se tiene la denuncia de violación del art. 213 nums. 3 y 4 del Código Procesal Civil, donde el recurrente señala que la vendedora (demandada) ocultó información sobre litigios penales por falsedad de transferencia del bien inmueble, de cuya información dependía que su persona tome la decisión de comprar o no el terreno, aspecto que no habría merecido pronunciamiento por el Tribunal de apelación.

Relacionado con el reclamo descrito precedentemente, se tiene las observaciones del Tribunal de Garantías sobre incongruencia en la emisión del anterior Auto Supremo Nº 869/2023, vinculado a la falta o incorrecta valoración de los antecedentes de los procesos judiciales y, tomando en cuenta que, la incongruencia tiene que ver con el aspecto formal de la resolución, las observaciones de la Sala Constitucional, serán motivo de pronunciamiento en el recurso de casación en la forma, más específicamente, en el presente punto objeto de análisis.

La omisión de pronunciamiento sobre algún agravio cuando este reviste trascendencia, da lugar a la anulación de la resolución impugnada o del proceso en sí; correspondiendo por tanto establecer si el reclamo del recurrente y lo observado por la Sala Constitucional, se configuran bajo esa categoría de vicio procesal trascedente.

Sin bien el Tribunal de apelación no se refirió de manera específica al reclamo sobre ocultación de información referente a los litigios penales por parte de la vendedora; sin embargo, debe tenerse presente que la resolución contractual por su propia naturaleza, procede por incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato; lo que implica que opera por hechos sobrevinientes a partir de su celebración; es decir, ocurre en el curso de su ejecución y dependiendo de la acreditación del grado de incumplimiento puede acogerse o no la pretensión resolutoria y de ningún modo se puede resolver un contrato por hechos o causas concurrentes ocurridas antes o durante la celebración del negocio jurídico.

En el caso presente, el actor en uso del principio dispositivo que gobierna la materia previsto en el art. 1 num. 3 del Código Procesal Civil, postuló su demanda de resolución de contrato de transferencia, más pago de daños y perjuicios, argumentando incumplimiento en la entrega del inmueble y de la documentación legal por parte de la vendedora (demandada); en aplicación del art. 366.I del Código Procesal Civil, esa teoría fáctica litigiosa, fue sometida a delimitación del objeto del proceso y fijación de los puntos de hecho a probar durante la audiencia preliminar, estableciéndose de manera específica para el demandante, demostrar que canceló $us. 92.000 a la demandada y que ésta incumplió con sus obligaciones contractuales de entregar el bien inmueble y documentación, causando daños y perjuicios, conforme se verifica a fs. 263 vta., siendo este el tema central que demarcó el ámbito del debate procesal y la pruebas deben ser pertinentes y conducentes con esos hechos a ser probados.

Con el argumento que el recurrente trae en casación denunciando falta de pronunciamiento sobre ocultación de información de procesos penales por parte de la vendedora, cuyo aspecto fue respaldado por el Tribunal de garantías bajo el fundamento de existir incongruencia en la emisión del anterior auto supremo por incorrecta valoración de pruebas; con dichos argumentos, el actor trata de generar una causa congénita o vicio sustancial de resolución concurrente anterior a la celebración del contrato de transferencia de 22 de mayo del 2015 base de la presente demanda.

Por la información parcial que cursa en antecedentes de la presente causa referentes a los procesos penales a los que hace referencia el recurrente y el Tribunal de Garantías, se puede advertir que el primer proceso fue iniciado el 06 de julio del 2009, a querella de Hernán Puyal Ramírez, conforme se verifica de las literales de fs. 357 a 360 y siguientes y, el segundo proceso, dio inicio en junio del 2015; de este último proceso no puede alegar ignorancia el demandante, debido a que fue iniciado a instancia de su propia persona.

El primer proceso penal, se generó siete años anterior a la suscripción del contrato de compraventa del 22 de mayo del 2015; esta situación fáctica hace que resulte radicalmente contrario a la teoría y naturaleza que hace a la resolución contractual y de ningún modo puede configurarse como causal de resolución, pues como se tiene señalado, dicha figura jurídica opera por hechos sobrevinientes a la celebración del contrato; es decir, durante su ejecución cuando no se llega a incumplir alguna obligación dentro del plazo establecido en el propio contrato o que se encuentre previsto de manera específica en normas legales.

Al margen de lo señalado, el primer proceso penal concluyó mediante Resolución N° 338/2016 de 06 de septiembre, con la declaración de extinción de la acción penal por prescripción y por duración máxima del proceso, cuya resolución cursa de fs. 615 a 619 vta.; mientras que en el segundo proceso penal, se dispuso el sobreseimiento mediante Resolución Fiscal J.R.M. N° 02/2022, de 25 de marzo, tal como da cuenta la documental de fs. 612 a 614 vta., no existe en antecedentes de la presente causa ninguna constancia de que hubieran sido impugnadas dichas resoluciones o revocadas mediante otro mecanismo procesal.

De la situación descrita, no se percató la Sala Constitucional que dejó sin efecto el Auto Supremo N° 869/2023; pues si decidió ingresar a revisar la valoración probatoria, debido haber realizado una revisión completa y establecer que los procesos penales no prosperaron y, por consiguiente, esos antecedentes resultaban ineficaces e intrascendentes para anular el indicado fallo y carecen de trascendencia para revertir los fallos de instancia emitidos en la presente causa, conforme se tiene establecido en la doctrina aplicable.

Finalmente, también se advierte la existencia de un proceso ordinario civil de nulidad de contratos de transferencia presentado el 27 de agosto del 2019, por Hernán Puyal Ramírez mediante apoderados ante el Juzgado Público Civil y Comercial 18º de la ciudad de La Paz, signado con el NUREJ Nº 20304491, cuyos antecedentes cursan de fs. 311 a 645, donde figura como codemandada Betty Amalia Aruquipa Zuleta (también demandada en la presente causa), sometiendo a cuestionamiento la validez de su título de propiedad, cuyo último actuado al 11 de noviembre del 2022, corresponde a contestación de excepciones (fs. 641 a 642 vta.,) y se desconoce los posteriores actuados en dicho proceso.

Las partes litigantes, pese al tiempo transcurrido, no hicieron conocer el estado actual de esa causa ordinaria civil y mientras no exista sentencia ejecutoriada que deje sin efecto los contratos que están siendo cuestionados en ese proceso, el demandante Juan Jaime Humberto Pozo Palma mantiene vigente su derecho propietario sobre el inmueble adquirido y las anotaciones preventivas que pesan sobre el mismo, no tienen la eficacia de dejar sin efecto su derecho propietario; al no haberse acreditado que en ese proceso ordinario civil se cuente con sentencia ejecutoriada, este Tribunal de casación no puede tomar otro tipo de determinación al respecto, debiendo en todo caso, las partes litigantes estarse a las resultas y efectos de ese proceso.

Por las consideraciones realizadas, se establece que el reclamo del recurrente, así como el cuestionamiento efectuado por la Sala Constitucional, referente a la falta de pronunciamiento sobre ocultación de los antecedentes de los procesos penales y del proceso ordinario civil u omisión de valoración de dichos antecedentes, resultan intrascendentes y en caso de disponerse la anulación del proceso para que los jueces de instancia emitan pronunciamiento o procedan a valorar esos antecedentes, en nada podrá cambiar el fondo de lo resuelto en la presente causa, resultando los reclamos infundados.

Con relación al punto 2 del resumen, que también contiene la denuncia de violación del art. 213 en sus nums. 2 y 3 del Código Procesal Civil; pero esta vez el argumento se encuentra dirigido a cuestionar la falta de pronunciamiento por los Jueces de ambas instancias sobre el levantamiento de anotaciones preventivas y/o gravámenes realizados por el tercerista, así como también respecto a la obligación de la vendedora de proporcionar el certificado catastral actualizado.

Revisados los antecedentes del proceso, se advierte que el tema del levantamiento de las anotaciones preventivas y gravámenes, no forman parte de la demanda y sus subsanaciones, no fue postulada como pretensión principal, accesoria y menos como pretensión alterna y, consiguientemente, no fue objeto del proceso y de la prueba, tampoco fue motivo de reclamo en el recurso de apelación; ante esta situación no se puede denunciar falta de pronunciamiento sobre algo que no fue demandado ni formó parte del debate, ni mucho menos fue motivo de reclamo en el recurso de apelación y en caso de acceder al pedido del recurrente, se incurrirá en incongruencia externa, derivando los fallos extra y ultra petita.

Con relación a la falta de pronunciamiento del certificado catastral; este reclamo no resulta evidente, toda vez que el Tribunal de apelación emitió pronunciamiento expreso a fs. 687 vta., señalando en lo esencial que la observación por el Ente registrador emergía de una actualización necesaria; no obstante, la parte demandante contaba con el plazo suficiente para efectuar la regularización, toda vez que el gravamen primigenio consignado en el folio real del inmueble fue registrado el 12 de septiembre de 2016, el siguiente, el 27 de diciembre de 2018, y concluyó salvando los derechos de la parte actora para acudir a la vía llamada por ley a los efectos de regularizar su derecho propietario.

Como se podrá advertir, el Ad quem emitió pronunciamiento específico al reclamo y si el recurrente no estaba de acuerdo con ese fundamento, debió rebatirlo con razones argumentativas jurídicas sólidas en el recurso de casación en el fondo y no denunciar falta de pronunciamiento.

Sobre el tema del certificado catastral, la Sala Constitucional también realizó cuestionamiento, pero desde el punto de vista de su desactualización, atribuyendo esa responsabilidad a la vendedora (demandada); este aspecto por tratarse de una cuestión de fondo, será considerado al momento de resolver el recurso de casación en el fondo.

Por las consideraciones realizadas, el recurso de casación en la forma deviene en infundado, correspondiendo emitir resolución en ese sentido, más aún si se considera que no existe petitorio por la anulación de la resolución impugnada.

Recurso en el fondo.

Se advierte que el recurso de casación en el fondo contiene argumentos entremezclados de forma y fondo, estos últimos se encuentran básicamente dirigidos a denunciar de manera reiterada, la falta de entrega del inmueble y de la documentación legal del terreno por parte de la vendedora, así como la existencia de un tercero alegando derecho propietario el cual le habría impedido al recurrente tomar posesión del inmueble; argumentos que se encuentran resumidos en el considerando II; ante esta situación, en aplicación del principio de concentración que rige la materia previsto en el art. 1 num. 6 del Código Procesal Civil, todos aquellos reclamos que tienen relación con una misma temática, serán resueltos de manera conjunta, aspecto que debe tenerse presente.

Los puntos 1 y 2 del resumen, en parte, contienen argumentos de forma, toda vez que en el primero se denuncia contradicción entre la doctrina aplicable y la parte dispositiva del Auto de Vista; con este tipo de planteamiento lo que el recurrente trata de hacer entrever es la incongruencia interna en el fallo; en el segundo punto se argumenta la falta de explicación motivada sobre la posesión; ambos reclamos tratan de aspectos de forma, el primero por estar referido a la estructura de la resolución y el segundo a la falta de motivación del fallo que debieron ser reclamados mediante el recurso de casación en la forma y no a través del recurso de fondo; sin embargo, al margen de haberse planteado los reclamos de manera equívoca, estos no resultan ser evidentes, cuyo aspecto será explicado más adelante.

Por otra parte, el punto 1 del resumen también contiene la denuncia de aplicación indebida de los arts. 87 y 90 del Código Civil respecto a la entrega de la cosa vendida; el punto 2 alude a la falta de entrega de la posesión del inmueble; en ambos casos, el recurrente manifiesta la existencia de oposición por parte de un tercero que le impide ejercer su derecho de propiedad; en el punto 3 señala que se incurrió en confusión entre los términos de posesión y detentación, donde también hace referencia a la confesión efectuada por su persona durante la audiencia de inspección judicial, señalando al mismo tiempo que el tercero opositor le habría interrumpido en la posesión del terreno; argumentos que corresponden ser resueltos de manera conjunta, para lo cual se hace necesario remitirse a los antecedentes del proceso.

Inicialmente, debemos hacer una breve referencia al contrato de compraventa de 22 de mayo de 2015, protocolizado bajo la Escritura Pública N° 110/2015 que cursa de fs. 4 a 6 vta., en cuya cláusula tercera señala: “El inmueble es entregado por la VENDEDORA a favor del COMPRADOR, libre de toda ocupación o afectación por terceros, gozando a partir de la fecha de la libre y pacífica posesión sobre el inmueble transferido a su favor. Asimismo, la VENDEDORA, a la firma del presente, entrega al COMPRADOR toda la documentación legal del inmueble, incluyendo el Folio Real en original, impuestos pagados de las últimas 5 gestiones, en original incluyendo la correspondiente a la gestión 2014”.

Sin embargo, el recurrente, en la interposición de su demanda de fs. 15 a 17, subsanada de fs. 37 a 38 vta., expuso como uno de los argumentos de hecho que se considera principal, la falta de entrega del inmueble por parte de la vendedora Betty Amalia Aruquipa Zuleta; empero, durante el curso del proceso fue realizando afirmaciones respecto a la recepción y posesión del inmueble, incurriendo en confesión espontánea, cuyo aspecto debido a su importancia y los efectos que genera en materia civil, más las otras pruebas que cursan en antecedentes del proceso, fue determinante para declarar infundado el recurso de casación en el anterior Auto Supremo N° 869/2023; la Sala Constitucional manifestó sus reparos con relación a la confesión espontánea; ante esta situación, a los efectos de poner en contexto al Tribunal de garantías, se hace necesario resaltar la relevancia de los aspectos que fueron expresados de manera dispersa por el demandante.

En la audiencia preliminar, cuya acta cursa de fs. 135 a 143 vta., el demandante de manera personal, haciendo uso de la defensa material, refriéndose a su vendedora y la suscripción del contrato de compraventa, señaló; “entonces ella unos días después me entregó las llaves del terreno, cuando yo fui llevando mis materiales de construcción para posesionarme apareció el abogado del señor Puyal y me dijo que el terreno estaba en un proceso”; aseveraciones que se encuentran plasmadas a fs. 139 vta.

Posteriormente, en la audiencia de inspección judicial, cuya acta cursa de fs. 260 a 264, se emprendió una actividad procesal dinámica entre la autoridad judicial y las partes litigantes con formulación de preguntas, pedidos de aclaraciones y respuestas, donde el demandante de manera personal realizó varias afirmaciones respecto a la entrega y toma de posesión del inmueble; entre estas, se destacan las que se describen a continuación.

Ante el pedido de aclaración realizado por el Juez de la causa respecto a la entrega del inmueble, el demandante a fs. 260 inicialmente afirmó de manera textual lo siguiente: “Señor Juez, este es el bien inmueble que me ha entregado al momento de la compra venta la Sra. Aruquipa”; seguidamente, el Juez con la finalidad de confirmar o descartar la afirmación vertida, volvió a preguntarle, si la vendedora le había entregado el inmueble; el actor ratificó indicando de manera categórica que: “Sí, me ha entregado al momento de la venta, posteriormente viene el señor Puyal, cambiaron las cerraduras y no tuve más acceso al terreno”; (ver fs. 260); continuando con las afirmaciones, a fs. 261 vta. el actor, señaló: “El día que vine a posesionarme puse estos ladrillos de manera temporal porque el muro estaba bajo, en ello apareció el Sr. Puyal, y empezó el problema”; cuando el Juez le pregunta, quiénes estaban presentes el día de la entrega del inmueble; el demandante, a fs. 262, indicó: “Solo estábamos los dos” (refiriéndose a la vendedora y su persona); luego el Juez preguntó, entonces la entrega fue entre los dos; el demandante constó afirmativamente indicando que, “Sí”; pero al mismo tiempo aclaró que su persona vino a posesionarse después, señalando: “Yo he traído todas mis maderas para posesionarme, y apareció”; refiriéndose al señor Hernán Puyal Ramírez. (ver fs. 262).

De las afirmaciones descritas que se encuentran registradas en las dos actas de referencia, se establece que el demandante, no solo recibió de manera convencional el inmueble al momento de la celebración del contrato de compraventa del 22 de mayo de 2015, sino también, luego de la suscripción de dicho documento y transcurrido unos días (fecha que no se encuentra especificada), recibió de parte de la vendedora de manera física o material el inmueble, ya que el actor señala que al momento de la entrega, estuvieron presentes los dos (vendedora y su persona), recibió las llaves para el ingreso al lote de terreno, toda vez que dicho inmueble se encuentra completamente amurallado conforme de dejó establecido en el contrato; posteriormente llevó al lugar del terreno, material de construcción (ladrillos) y levantó la altura en una parte del muro y luego trasladó todas sus maderas de construcción y en ese momento es donde habría intervenido el tercero interesado (Hernán Puyal Ramírez) formulando oposición de hecho.

Los actos descritos no solo se tratan de una mera formalidad o simple entrega de llaves como señala la Sala Constitucional; al contrario, implica que el inmueble fue entregado por la vendedora al comprador y este último adquirió efectivamente la propiedad en los términos que dispone el art. 614 num. 1 y 2 del Código Civil, tomando posesión real, realizando verdaderos actos materiales en el inmueble, cuyo aspecto se encuentra corroborado por la versión que refiere el propio Tribunal de garantías, cuando indica que el demandante habría estado en ejercicio de la posesión del inmueble por el tiempo de un mes.

Con la entrega de las llaves, el recurrente prácticamente recibió y tomó posesión material del inmueble, lo que le permitió ingresar al interior del lote de terreno y realizar las actividades ya especificadas, cuando no existía ningún opositor; siendo el propio recurrente quien señala en el recurso de casación que su posesión fue interrumpida por el tercero opositor; con dicha afirmación reconoce una vez más que estuvo en posesión del inmueble, de lo contrario no podría haberse dado la referida interrupción.

Las afirmaciones descritas en los párrafos anteriores, constituyen confesión judicial espontánea prevista en los arts. 1321 del Código Civil y 157.III del Código Procesal Civil, respecto a la entrega del terreno por la vendedora (demandada) y consiguiente recepción y toma de posesión real del mismo por el recurrente (demandante), conforme lo asimilaron correctamente los Jueces de ambas instancias, toda vez que la aludida confesión fue realizada de manera personal y voluntaria por el justiciable dentro del proceso y cumple con los requisitos establecidos por el art. 161 de la Ley N° 439, constituyendo plena prueba a la luz de los arts. 1321 del Código Sustantivo Civil y 162.II de su procedimiento, lo que exime de cualquier otra prueba conforme dispone el art. 137 de la misma Ley Adjetiva Civil, aspecto que no puede ser desconocido por la Sala Constitucional; dicha confesión, por su naturaleza de ser espontánea, para su validez no requiere ser sometida a interrogatorio formal riguroso como pretende el recurrente.

Consiguientemente, el Tribunal de apelación no incurrió en los hechos que se denuncian referentes a la falta de entrega y posesión del inmueble, ni mucho menos en indebida aplicación de los arts. 87 y 90 del Código Civil, toda vez que existe confesión espontánea de parte del justiciable respecto a los extremos denunciados, cuyo aspecto también desvirtúa por completo el argumento de forma referido a la contradicción entre la doctrina aplicable y la parte dispositiva del Auto de Vista que denuncia el recurrente.

Al margen de lo señalado, se debe dejar establecido que no existe en antecedentes del proceso, documento alguno que se oponga a la confesión realizada por el actor; al contrario, dicha confesión ratifica lo expresado en la cláusula tercera del contrato de compraventa del 22 de mayo de 2015, protocolizado en la Escritura Pública N° 110/2015, que cursa de fs. 5 a 6 vta.

El hecho de que posterior a la toma de la posesión material del terreno por parte del actor, se haya presentado un tercero opositor para perturbar e interrumpir de hecho su posesión como refiere el recurrente, es una cuestión que se encuentra al margen de lo establecido en el contrato de compraventa; ante ese inconveniente, el hoy recurrente debió hacer valer su derecho de manera oportuna activando en contra del opositor los respectivos procesos que correspondían (interdictos) o finalmente ver la pertinencia de denunciar antes las instancias correspondientes por comisión de hecho ilícitos, ya que la sola posesión se encuentra protegida legalmente por el Código Civil y garantizada por la Constitución Política del Estado y con mayor razón el derecho de propiedad.

Otro aspecto que cuestionó la Sala Constitucional, es el tema referido a la falta de evicción y saneamiento por parte de la vendedora del inmueble; este aspecto si bien se encuentra previsto como una obligación legal de todo vendedor en el art. 624 y siguientes del Código Civil, como también fue establecido en el propio contrato base de la demanda en su cláusula cuarta; sin embargo, el actor en el planteamiento de la demanda, simplemente se limitó a realizar una efímera mención y no expuesto como un hecho de relevancia para que sea sometido a probanza, ni fue motivo de reclamo en el recurso de casación.

Sin embargo, ante el cuestionamiento que realizó el Tribunal de garantías, se hace necesario dejar establecido que la evicción, conforme se tiene expuesto en la doctrina aplicable, se presenta cuando existen demandas judiciales activadas por terceras personas contra el adquirente de un bien amenazando privarlo de su derecho propietario y cuando se llega a consolidar la privación del derecho en virtud de una sentencia judicial, surge la obligación del saneamiento de parte del vendedor, lo que implica la indemnización de los daños y perjuicios.

Consiguientemente, ante una eventual existencia de proceso judicial, es el comprador demandado quien debe pedir a la autoridad judicial dentro del plazo que establece la ley procesal, se llame o convoque a su vendedor para que asuma defensa a favor de su persona y si éste (comprador) decide no hacer uso de ese derecho y prefiere asumir defensa por su propia cuenta, debe estarse a las resultas del proceso; así lo dispone de manera expresa el art. 627 del Código Civil.

Como se podrá advertir, la evicción se activa ante cuestiones de derecho cuando existen demandas judiciales instauradas en contra del comprador, siempre y cuando el adquirente decida valerse de ese derecho y no opera ante situaciones de hecho, como ser privaciones de la posesión o despojo, para cuyas situaciones, la ley pone a disposición del afectado los mecanismos procesales correspondientes.

En el caso presente, no existe en antecedentes del proceso ninguna demanda que se hubiera instaurado de manera específica contra el recurrente en su calidad de comprador que tenga por finalidad privarle del derecho de propiedad o de la posesión del inmueble y para los hechos ejercidos por terceros en su contra que le privaron de la posesión del inmueble por invasiones o despojos, como se tiene señalado, la ley pone a disposición del afectado los mecanismos procesales correspondientes para que haga prevalecer sus derechos.

Por otra parte, los vicios ocultos se refieren a los desperfectos de orden material que afectan la cualidad de la cosa objeto del negocio jurídico y la tornan impropia para el uso al cual está destinada o disminuyan significativamente su valor; así lo establecen reconocidos tratadistas del derecho, entre estos, Jorge H. Alterini, Mosset Iturraspe, Spota, Luis F.P. Leiva Fernández; los antecedentes de procesos judiciales de ningún modo pueden considerarse como vicios ocultos o ingresar bajo esa categoría, como incorrectamente señala el Tribunal de garantías, cuyas observaciones se encuentran fuera del contexto legal y de la doctrina generada sobre el tema en cuestión.

Con relación al punto 4 del resumen, donde se tiene la denuncia de violación del art. 614 del Código Civil, reiterando que la demandada (vendedora) no habría hecho adquirir la propiedad de la cosa o el derecho y tampoco le entregó todos los documentos actualizados del inmueble, entre estos, el certificado catastral, lo que motivó la observación de Derechos Reales, imposibilitando el registro de su derecho propietario.

La norma legal a la cual hace referencia el recurrente, establece las obligaciones principales del vendedor; empero, no se debe confundir la transferencia del derecho de propiedad, con la entrega material de la cosa vendida; debiendo además tomarse en cuenta que los contratos de compraventa de inmuebles son eminentemente de carácter real y consensual donde la transferencia del derecho de propiedad opera por el solo consentimiento de las partes contratantes, conforme lo disponen los arts. 584 con relación al 521 del Código Civil, salvo el requisito de forma o cuando la venta estuviera sometida a una modalidad especial (venta de cosa ajena, futura, bajo condición o plazo futuro).

En el caso presente, del contendido del contrato de compraventa de 22 de mayo de 2015, que cursa de fs. 4 a 6 vta., se evidencia que se trata de una venta normal, común, corriente, además de ser definitiva; no se encuentra sometida a ninguna modalidad distinta, ni a plazo futuro de perfeccionamiento, donde la vendedora (demandada) transfirió íntegramente su derecho de propiedad a favor del comprador (demandante) sin absolutamente reservar nada para sí y la adquisición del derecho de propiedad del inmueble por parte del comprador, se dio en el mismo momento de la suscripción del contrato por ser una consecuencia inmediata y directa de la celebración del mismo.

En cuanto a la obligación material de la entrega del inmueble que se denuncia como incumplida, ya fue ampliamente analizado y resuelto al momento de considerar los puntos anteriores, a cuyos fundamentos corresponde remitirse.

Con relación a la falta de entrega del certificado catastral actualizado que refiere el recurrente; este aspecto fue otro de los temas observados por la Sala Constitucional señalando que dicho documento se encontraba caduco al momento de la venta y era obligación de la vendedora entregar documentación correcta.

Al respecto, el certificado catastral fue entregado por la vendedora en la fecha de celebración del contrato de transferencia del inmueble, como bien lo reconoce el propio recurrente y, el hecho de que no se encontraba actualizado, es una cuestión secundaria de orden administrativo; sobre el particular, corresponde dejar establecido lo siguiente.

El recurrente por su condición de profesional arquitecto que ostenta, porque así se identifica en sus escritos desde el momento del planteamiento de la demanda; su campo de formación le lleva a tener una estrecha vinculación con este este tipo de documentos técnicos y trámites administrativo, como son los certificados catastrales y se entiende que conoce de la problemática; bajo esas circunstancias, antes de suscribir el documento de transferencia, por un mínimo de interés propio, debido haber revisado el certificado catastral y de ser necesario, exigir a su vendedora que actualice y si no lo hizo, se entiende que él decidió asumir esa labor, ya que la ley establece la libertad contractual previsto en el art. 454 del Código Civil, en función a la cual, la partes son libres de acordar el contenido de los contratos, pudiendo aumentar, disminuir o exonerarse mutuamente de obligaciones y responsabilidades, conforme lo establecen los arts. 616.II, 617 y 619 del mismo Código sustantivo de la materia.

Aun suponiendo que no hubiera ocurrido lo señalado precedentemente; los informes emitidos por la Unidad de Catastro del Gobierno Autónomo Municipal de La Paz (GAMLP) que cursan a fs. 228, 242, 243 vta. y fs. 251, establecen de manera clara que la actualización catastral puede ser realizado por el nuevo comprador, donde se especifican los requisitos para dicho trámite, entre estos, presentar solicitud escrita dirigida a la Entidad municipal adjuntado los documentos de propiedad, sin que sea necesario que el inmueble se encuentre registrado en Derechos Reales a nombre del nuevo comprador o solicitante, ni mucho menos la presencia del vendedor, cuyo trámite tiene un tiempo de duración máxima de 10 días hábiles.

En el caso presente, como se trata simplemente de una actualización del certificado catastral, ese trámite pudo haberlo realizado el comprador recurrente en la respetiva Unidad de Catastro del Gobierno Autónomo Municipal de La Paz y para ello contaba con el documento de propiedad a su favor, lo que le otorga plena legitimación para dicho trámite y de esta manera cumplir con la única observación efectuada por Derechos Reales para dar curso al registro de su derecho propietario, no siendo un aspecto imposible de lograr como da a entender el justiciable y el Tribunal de garantías, ya que los informes técnicos municipales señalan todo lo contrario; sin embargo, no existe en el proceso ningún antecedente de que el recurrente hubiera solicitado a la Entidad municipal la actualización del certificado catastral, incurriendo en dejadez.

La aseveración de que se requerían fotos del inmueble y no pudo obtenerlas debido a la imposibilidad de ingresar al terreno por la oposición del tercero, constituye un argumento simple al no encontrarse sustentado en ninguna prueba; ya que en los referidos informes del Gobierno Autónomo Municipal no se establece la exigencia de eso supuesto requisito.

De lo expuesto, se establece que el recurrente no hizo nada para subsanar la observación de Derechos Reales del 27 de mayo de 2015, cuando el inmueble transferido aún se encontraba completamente libre de gravámenes y alodial, conforme da cuenta la literal que cursa a fs. 219 vta., dejando transcurrir más de un año hasta que recayeron el registró de las anotaciones preventivas, la primera el 12 de septiembre de 2016 y la segunda el 27 de diciembre de 2018, situación que se verifica en los informes de Derechos Reales de fs. 218 a 220 vta., cuyos gravámenes tienen vigencia temporal, conforme dispone el art. 1553 del Código Civil.

Por todas las consideraciones realizadas se concluye que, no resultan evidentes las observaciones efectuadas por la Sala Constitucional Cuarta del Tribunal Departamental de Justicia de La Paz, en el sentido de indicar de que no existe un solo elemento de cumplimiento a sus obligaciones por parte de la vendedora o por lo menos haya pretendiendo o tenido la intensión de cumplir y se habría incurrido en incongruencia por valoración arbitraria de prueba, aspecto que no condice con las normas procesales, cuando de las pruebas que cursan en antecedentes del proceso se establecen todo lo contrario a lo que refiere el Tribunal de garantías, encontrándose confesado por el propio demandante respecto a la entrega y toma de posesión del inmueble; ante esta situación, el recurso de casación analizado en sus dos modalidades (forma y fondo) deviene en infundado, correspondiendo emitir resolución en la forma prevista por el art. 220.II del Código Procesal Civil.

Con relación al escrito de fs. 701 a 704 vta., de la contestación al recurso de casación, la parte demandada deberán estarse a los fundamentos de la presente resolución.