AS/0877/2024

En mérito a la resolución a dictarse, corresponde desarrollar la doctrina aplicable al caso:

III. 1. Derecho propietario como poder jurídico.

El Auto Supremo Nº 1340/2016 de 25 de noviembre, en su doctrina explicó: “Respecto a la declaración de mejor derecho de propiedad en el Auto Supremo Nº 89/2012 de 25 de abril, que estableció: “…una acción de reconocimiento de mejor derecho propietario, el presupuesto esencial, radica en la identidad de la cosa, respecto a la cual dos o más personas reclaman derecho de propiedad; en otras palabras, la acción de reconocimiento de mejor derecho de propiedad, supone necesariamente la existencia de u na misma cosa, cuya titularidad es discutida por dos o más personas.”, de igual forma en el Auto Supremo Nº 61/2013 de 22 de febrero estableció que: “Con relación a la declaración de mejor derecho propietario, se ha dicho en varios Autos Supremos emitidos por la extinta Corte Suprema de Justicia de la Nación, criterio con el que este Tribunal Supremo comparte, que cuando se demanda o reconviene por mejor derecho propietario, la parte debe demostrar que cuenta con un título preferente al de su contrario, es decir debe exponer su condición de titular del derecho sobre el inmueble del que se pretende se declare a través de Sentencia su mejor derecho propietario, siendo la determinación a adoptar simplemente declarativa, a diferencia de la determinación que se adopta en la reivindicación, toda vez que la Sentencia a dictar no solamente es declarativa al reconocer el derecho de propiedad y de posesión de la actora, sino también es de condena porque obliga al vencido a la restitución inmediata del bien y finalmente, se dice que es una determinación constitutiva de derechos, porque modifica la situación jurídica del propietario al tener el uso y disfrute del bien, pasando a ser propietario-poseedor.”

Por otro lado, se tiene el criterio de Gonzalo Castellanos Trigo que en su Libro posesión, usucapión y reivindicación, edición 2011, señala: “Que el derecho propietario es el poder jurídico que permite usar, gozar y disponer de la cosa. Puede el propietario además de ejercer las acciones tendentes a mantener el derecho, el cual por su naturaleza conlleva “la posesión” emergente del derecho mismo, consiguientemente no necesariamente debe estar en posesión corporal o natural del bien, habida cuenta de que tiene la “posesión civil” que está integrada por sus elementos “corpus” y “animus”. Generalmente el propietario aun cuando no esté en posesión natural o actual de su inmueble puede perder la posesión o tenencia misma por acción de terceros como ocurre, por lo que sería una utopía la eyección, desconociéndose el concepto de dominio y la posesión misma que le confiere al propietario de usar y gozar del bien. De ahí que la acción reivindicatoria esta acordada al propietario cuando ha perdido la posesión corporal de su inmueble en manos de un tercero”. De lo que se infiere, que la demandante, al ser titular del derecho propietario, no necesita demostrar cuando ha perdido la posesión, ni tiene sentido incidir en el hecho que nunca estuvo en posesión física del inmueble, porque con el hecho de ser propietaria se le reconoce el corpus así como el animus (posesión civil) y por consiguiente con toda legitimación para solicitar su reivindicación.”.

III. 2. Sobre la interpretación de los contratos de arrendamiento.

El Auto Supremo Nº 316/2018, de 02 de mayo, orientó respecto a los presupuestos necesarios para esta acción refiriendo: “…El art. 519 del Código Civil dispone que: “El contrato tiene fuerza de ley entre las partes contratantes. No puede ser disuelto sino por consentimiento mutuo o por las causas autorizadas por la ley”, en ese orden de idas el art. 520 del mismo cuerpo legal, determina: “El contrato debe ser ejecutado de buena fe y obliga no sólo a lo que se ha expresado en él, sino también a todos los efectos que deriven conforme a su naturaleza, según la ley, o a falta de ésta según los usos y la equidad”.

Dicho esto, corresponde referirnos al contrato de arrendamiento y su naturaleza jurídica para tener una mejor comprensión del mismo y de su trascendencia, en ese entendido el auto Walter kaune Arteaga en su escrito “LOS PRINCIPALES CONTRATOS NOMINADOS” Séptima Edición, pág. 240, señala: “Es un contrato en virtud del cual una persona, llamada arrendador, concede a otra, llamada arrendataria, el goce temporal sobre la utilidad que producen las cosas muebles o inmuebles, corporales e incorporales, a cambio de un canon de arriendo, que generalmente se lo estipula en una suma de dinero y que es proporcional al tiempo que dura dicho goce”, de lo que se puede inferir que el arrendamiento se constituye en un contrato por el cual una de las partes concede a la otra el uso o goce temporal de una cosa mueble o inmueble a cambio de un canon, conforme lo dispone el artículo 685 del Código Civil, constituyéndose así en un contrato bilateral que genera obligaciones recíprocas, coetáneas e interdependientes entre el arrendador y arrendatario, a ese respecto el autor Carlos Morales Guillen en su Libro “CÓDIGO CIVIL CONCORDADO Y ANOTADO”, Segunda Edición, Tomos I y II, Pág. 794, señala: “Cinco elementos comprende la definición: a) consentimiento, que presupone la capacidad legal para contratar, exigida por el art. 483; b) cosa, que ha de ser susceptible de aprovechamiento útil y encontrarse dentro del comercio jurídico; c) el precio, canon o alquiler, que debe ser cierto, esto es, numerado o estimado o que se puede numerar, o estimar cuantitativamente en dinero…; d) el uso y fruición, que limita la actividad del arrendatario a uno (o ambos) de los dos modos de su ejercicio, usar o disfrutar de la cosa; e) el tiempo, que como elemento connatural del arrendamiento, este es la temporalidad como condición para la existencia y la individualidad jurídica, por decirlo así de aquel, debe ser cierto y determinado”.

De lo que se puede asumir que el arrendamiento se caracteriza por ser un contrato oneroso, de tal manera que a cambio de la ventaja por el uso o goce temporal de la utilidad que produce la cosa concedida por el arrendador a favor del arrendatario, recibe de éste, como contraprestación, el canon de arriendo acordado, constituyendo de ello que una de las obligaciones principales del arrendador es la de pagar el canon de arrendamiento.

Expuesta la naturaleza del contrato de arrendamiento, corresponde analizar e interpretar los términos del mismo, a los fines de averiguar y comprender el sentido y alcance del consentimiento de las partes y, por ende, cuál fue la voluntad de las mismas a la hora de pactar, para ello, se hace necesario analizar todos aquellos actos realizados y negociados en los que puede considerarse que la voluntad de las partes se exterioriza, estudiando asimismo los actos anteriores, coetáneos o posteriores que motivaron el negocio jurídico, de modo que se pueda llegar al entendimiento de la voluntad común y no de la voluntad individual, es decir, qué entendieron las partes en conjunto y no aisladamente a la hora de proceder a la formalización del contrato.

Al respecto el autor Carlos Morales Guillen en su Libro “CÓDIGO CIVIL CONCORDADO Y ANOTADO”, Cuarta Edición, Tomo I, Pág. 741, señala: “…es principio supremo y absoluto que domina todo el derecho de obligaciones, el de que todas las relaciones de obligación, en todos los aspectos y en todo su contenido, están sujetos al imperio de la buena fe…El precepto dispone que los efectos de los contratos, no solo alcanzan a las cosas o hechos expresados en ellos como objeto determinado o determinable, sino también respecto de todo lo que por imperio de la ley, de los usos o la equidad corresponda a la naturaleza del contrato…”, en ese sentido el art. 510 del Código Civil, ha aludido: “I.- En la interpretación de los contratos se debe averiguar cuál ha sido la intención común de las partes y no limitarse al sentido literal de las palabras. II.- En la determinación de la intención común de los contratantes se debe apreciar el comportamiento total de éstos y las circunstancias del contrato”.

De la norma legal citada, y de conformidad a lo señalado en el Auto Supremo Nº 239/2012 de 28 de septiembre, podemos asumir que, el punto de partida de la interpretación de un contrato de arrendamiento lo constituye "la letra" de las estipulaciones o cláusulas del contrato, y ha de acudirse a la interpretación intencional cuando los términos empleados no son claros impidiendo conocer con exactitud cuál fue la voluntad de las partes que es la que debe prevalecer, empero no vale quedarse en la capa de la literalidad, sino que hay que pasar al examen del clausulado entendido como conjunto orgánico, entonces ingresa en juego el parágrafo II del mencionado artículo, es decir "....apreciar el comportamiento total de éstos y las circunstancias del contrato", para ello, como dijimos anteriormente no sólo debe considerarse los actos posteriores o coetáneos de los suscribientes del contrato sino también los actos anteriores al mismo.

En cuanto a las palabras o expresiones que originan incertidumbres, las reglas dirigidas a solventar estos casos están contenidas en el artículo 515 del Código Civil, al referirse a la extensión del contenido del contrato, estableciendo que, independientemente de la generalidad de los términos de un contrato, no podrán entenderse comprendidos en lo negociado cosas distintas y casos diferentes de aquellos sobre los que los interesados se propusieron contratar, toda vez que el contrato tiene fuerza de ley entre las partes contratantes, es más los efectos de los contratos no solo alcanzan a las cosas o hechos expresados en ellos como objeto determinado o determinable, sino también respecto de todo lo que por imperio de la ley, de los usos o de la equidad corresponde a la naturaleza del contrato, en esa medida el contrato será interpretado también en el marco de la equidad y de la buena fe”.

III. 3. Respecto a la restitución de la cosa.

El Auto Supremo Nº 139/2019, de 12 de febrero en su doctrina legal estableció que: “Al respecto se considera lo dispuesto por el art. 705 del Código Civil que prescribe: (Restitución de la cosa). I. “El Arrendatario, a la extinción del arrendamiento, debe restituir la cosa arrendada en el mismo estado que tenía cuando la recibió, salvo el deterioro y el consumo resultante del uso o goce de la cosa en conformidad del contrato”.

Al respecto, Carlos Morales Guillén en su obra: “CÓDIGO CIVIL: CONCORDADO Y ANOTADO”, T. I, Ed. Gisbert, 1994, pág. 980, afirma: “La tercera obligación del arrendatario, es restituir la cosa arrendada en forma que pueda ser restituida después por su dueño o por otra persona, sin más desgastes o deterioros que los que forzosa e inevitablemente produce el uso natural de ella. Esa es la esencia de la regla el art. Pues, tomada literalmente la frase en el mismo estado que tenía cuando la recibió, o lo que es lo mismo, tal como la recibió, resulta inexacto. En efecto, si el arrendador o el arrendatario practicaron las operaciones de su obligación (art. 690 CC), no puede devolverse la cosa en la misma forma que tenía antes de ser reparada. Si ocurre que se le agregan por accesión otros bienes durante el arrendamiento, o se han efectuado mejoras y ampliaciones, tampoco podrá ser hecha la entrega tal como la recibió. Como se ha dicho, la norma quiere significar que la cosa ha de ser devuelta en condiciones de seguir siendo útilmente disfrutada, como cuando lo estaba a tiempo del contrato, a pesar de sus deterioros normales o las reparaciones”.

Por lo que se aclara que la literalidad de que la cosa arrendada debe ser entregada en el mismo estado que tenía cuando la recibió resulta ser inexacto”.

III. 4. De los actos de tolerancia y la tenencia.

El Auto Supremo Nº 816/2019 de 22 de agosto desarrolló que:

“Respecto a lo que debe entenderse como actos de simple tolerancia, el Autor Guillermo A. Borda en su obra titulada “Tratado de Derecho Civil, Derechos Reales” Tomo I, sexta edición, señaló que: “Es necesario distinguir los actos posesorios propiamente dichos y los llamados actos de simple tolerancia. Se denominan así los realizados sobre un inmueble por un tercero que el propietario o poseedor permite por razones de tolerancia, amistad o buena vecindad, pero que él puede hacer cesar cuando le plazca (105) …”.

De igual forma, este Tribunal Supremo de Justicia en el Auto Supremo Nº 506/2013 respecto a lo que debe entenderse por tolerancia orientó en sentido que, de acuerdo a la Real Academia de la Lengua Española, por tolerancia se entiende como la acción de tolerar, y a este último término como “permitir algo que no se tiene por lícito, sin aprobarlo expresamente”.

Sobre este punto, el Código Civil, en su art. 90, establece que: “Los actos de tolerancia no pueden servir de fundamento para adquirir la posesión”, lo que nos da a entender que los actos de tolerancia para la tenencia de cierto bien, no llega a constituirse como posesión propiamente dicha.

Sin embargo, si bien resulta evidente que un acto de tolerancia no constituye posesión y por ende tampoco puede generar que quien se encuentra en calidad de tolerado adquiera el bien inmueble en razón a la prescripción adquisitiva o usucapión; empero, corresponde precisar que, conforme a la cita doctrinaria expuesta supra, esta autorización o consentimiento que otorga ya sea el propietario o poseedor, para que un tercero realice actos sobre la cosa, debe necesariamente ser demostrado, pues el presumir que por vínculos de amistad o familiaridad entre el tercero y el propietario, se constituya como una razón para que no prospere la usucapión extraordinaria, resulta ser una apreciación subjetiva, que requiere ser respaldada con otros medios probatorios, puesto que se constituye en una presunción judicial, consiguientemente quien refiera que un tercero se encuentra en calidad de tolerado en un inmueble de su propiedad, debe demostrar que este dio su consentimiento para que este tercero realice actos sobre el mismo, máxime si el art. 88 del sustantivo civil, establece que se presume la posesión de quien ejerce actualmente el poder de la cosa.

En ese entendido este Tribunal Supremo de Justicia al establecer en el Auto Supremo Nº 567/2014 de fecha 9 de octubre, que no existe óbice para que opere la usucapión entre coherederos, quienes por deducción lógica resultan tener vínculos de familiaridad.

Por otro lado, respecto a la detentación o tenencia, la doctrina la define en los siguientes términos: “Cuando alguno por sí o por otro se hallase en la posibilidad de ejercer actos de dominio sobre alguna cosa, pero sólo con la intención de poseer en nombre de otro, será también simple tenedor de la cosa”, también se indica que el tenedor reconoce el dominio en otra persona, porque carece de animus domini, de modo que no está legitimado para ejercer actos que sólo le competen al dueño de la cosa.

En ese entendido la tenencia o la detentación se distingue de la precariedad, Néstor Jorge Musto indica que “…la tenencia puede ser precaria o no serlo.”, la tenencia puede tener su origen en un contrato que otorgue un derecho personal con estabilidad en el tiempo, la precariedad en cambio implica precisamente la inestabilidad, o posibilidad de revocación unilateral en base a la voluntad de quien ha concedido o tolerado la tenencia o detentación. Por lo dicho la detentación o tenencia se inicia en virtud de un título que por su naturaleza es apto para autorizar el ejercicio de un poder de hecho sobre la cosa; pero que, al mismo tiempo, impone el deber de restituirla a una persona determinada "nominatim" a quien, por lo tanto, se le reconoce implícita o explícitamente "mejor derecho". El título puede ser de diversa naturaleza: depósito, arrendamiento, anticresis, usufructo, etc…”.

III. 5. Sobre el principio de preclusión procesal.

El Auto Supremo Nº 585/2022, de 16 de agosto, en su doctrina legal estableció que: “En los sistemas procesales regidos por el principio de preclusión o por fases, el proceso se desarrolla mediante la clausura de etapas, de manera tal, que no es posible retrotraer el trámite a etapas ya clausuradas; al respecto, Lino Enrique Palacio en el Manual de Derechos Procesal Civil I, señala que: “Por efecto de preclusión adquieren carácter firme los actos cumplidos dentro del periodo o sección pertinente, y se extinguen las facultades procesales que no se ejercitaron durante su transcurso…”

En ese orden, el art. 16 de la Ley del órgano Judicial, dispone: ´I. Las y los magistrados, vocales y jueces, deberán proseguir con el desarrollo del proceso, sin retrotraer a las etapas concluidas, excepto cuando existiera irregularidad procesal reclamada oportunamente y que viole su derecho a la defensa conforme a ley. II. La preclusión opera a la conclusión de etapas y vencimiento de plazos`.

Se puede establecer que consiste en la pérdida, extinción o consumación de una facultad procesal; ello debido al hecho de que las diversas etapas del proceso se desarrollan en forma sucesiva, mediante la clausura definitiva de cada una de ellas, impidiéndose el regreso a etapas y momentos procesales ya extinguidos y consumados; consecuentemente, una vez clausurada una etapa del proceso, no es posible retrotraer el trámite a dicha etapa, salvo que exista denuncia sobre la existencia de reclamaciones oportunas sobre irregularidades procesales, que violen el derecho a la defensa”.