CONSIDERANDO IV: Fundamentos de la resolución
Expuestos los fundamentos doctrinarios que han de sustentar la presente resolución, corresponde a continuación dar respuesta a los reclamos inmersos en el recurso de casación interpuesto se tiene que:
Con relación al reclamo de la recurrente sobre el contrato de arrendamiento que suscribió Nedy Max Avilés Crespo sin ser propietario por su buena fe, lo que implica que el contrato surte efectos jurídicos con base en los arts. 711.I, 712, 713 y 714 del Código Civil, que exigen respeto por el contrato de arrendamiento ante el cambio de titular del derecho propietario encontrándose en vigencia el arrendamiento que se suscribió con el anterior propietario.
Resulta pertinente a efectos de dar respuesta al reclamo planteado, realizar el análisis al contrato privado de arrendamiento de fecha 21 julio de 2021, suscrito entre la recurrente con Nedy Max Avilés Crespo por el canon de Bs. 1000 cursante de fs. 88 a 89 que tuvo vigencia desde el 01 de febrero hasta diciembre de 2021, con un plazo cierto y definido; que la impugnante alega efectos jurídicos de un contrato firmado con el tenedor y no así con el titular del bien inmueble, ante el derecho propietario visible de fs. 4 a 5 vta., se tiene registró en Derechos Reales en fecha 07 de mayo de 2019, bajo la Matrícula Nº 1.01.1.99.0057362 la titular de derecho propietario en el asiento A-5 Johara Avilés Cano, publicidad del mismo que surte efectos contra terceros conforme art. 1538 del Código Civil.
Al referirse a la demandante, quien concedió a su progenitor la residencia en su propiedad por el grado de familiaridad, y este ejerció la posesión de la propietaria, según lo establece el artículo 87. II del Código Civil; y así también toda legitimación para ejercer el bien, inmueble, uso, goce, disposición y reclamar a quien le impida ejercer sus derechos plenamente reconocidos. En consecuencia, se encuentran los reclamos acerca de los efectos jurídicos del contrato de arrendamiento que suscribió con Nedy Max Avilés Crespo, quien se encontraba en calidad de tolerado y no así poseedor, cuyo respaldo se caracteriza por no tener ningún tipo de relación contractual con la propietaria del bien inmueble; tolerancia que se caracteriza por ser momentánea con la posibilidad de ser revocada de forma unilateral por quien la otorgó.
En cuanto a la renovación tácita, se aplica a los contratos de arrendamiento, cuando el arrendador, tras finalizar el plazo vencido, permite a la arrendataria continuar utilizando y obtener la utilidad del bien arrendado, lo cual se hizo evidente por Nedy Max Avilés Crespo por acta de audiencia de conciliación visible a fs. 221; en ese entendido, el autor Carlos Morales Guillen, en su Libro “Código Civil Concordado y Anotado”, Cuarta Edición, Tomo I, Pág. 987, en cita de jurisprudencia, describe: “…La tácita reconducción (renovación tácita) se opera cuando ninguna de las partes de un contrato de arrendamiento realiza gestión alguna para obtener la devolución o entrega de la propiedad…”. Nótese que la misma fue también respondida por el Tribunal de alzada, al no poder existir reconducción de un contrato que no formó parte de la propietaria.
Por lo expuesto, la infracción acusada en este punto no resulta ser evidente, no existiendo agravio en favor de la recurrente ante la exigencia de la entrega del bien inmueble por la titular, conclusión basada en la revisión objetiva de los hechos.
En relación con el reclamo por el cual la recurrente denuncia que el Tribunal de apelación tuvo una interpretación errónea de la ley y puso como argumento la improponibidad, al no corresponder dirigir la demanda de entrega del bien inmueble a Gabriela Carmen Narváez Cardona al encontrarse amparada por el contrato de arrendamiento y que el mismo haya sido suscrito de buena fe, debiendo ser entablada la demanda en contra el vendedor Nedy Max Avilés Crespo conforme lo dispuesto por el art 614 num. 1 del Código Civil.
Esta cuestionante, cabe rememorar que Gabriela Carmela Narváez Cardona, mediante el escrito que corre de fs. 108 a 110 vta. planteó excepciones de falta de legitimación activa, incapacidad de la parte demandante al existir un contrato de arrendamiento con Nedy Max Avilés Crespo, los cuales tras haber sido corrida en traslado ameritó que la Juez de primera instancia pronuncie el auto de 05 de noviembre de 2024, que sale de fs. 281 vta. a 282, mediante el cual se rechazó las excepciones.
Relación jurídico-procesal, de la cual se advierte que el Auto que sale de fs. 281 vta. a 282 no fue recurrido en apelación bajo las directrices del art. 367.I num. 2 de la Ley Nº 439, aspecto que permitió que opere el principio de preclusión, razón por la cual, corresponde declarar la improcedencia de este cargo que fue propuesto por el recurrente, debido a que con este reclamo se pretende rebatir una fase procesal clausurada y resguardada por el principio preclusión desglosado en el art. 16 de la Ley del Órgano Judicial, que impide que esta fase procesal puede ser sujeta a revisión y modificación.
Más aún si se ha demostrado, mediante pruebas de cargo documental de fs. 4 a 5, y 20 a 27, declaraciones testificales de fs. 311 a 313 y 328, acta de confesión provocada visible a fs. 327 e inspección de visu cuya acta cursa a fs. 316, se determinó que la recurrente ejerce la tenencia del inmueble objeto de litigio, prevaleciendo lo expuesto por el Tribunal de alzada sobre la naturaleza del proceso: desocupación del inmueble y entrega del mismo, correspondiendo dirigir a quien ocupa la misma.
c) Finalmente, en cuanto al agravio conexo a lo dispuesto por los arts. 710 y 711 del Código Civil, por la continua detentación del inmueble se consolidaría una renovación tácita del contrato, aspecto que indica que la ahora demandante tenía conocimiento del arrendamiento y está en la obligación de respetar la relación contractual.
De las consideraciones expuestas, contrariamente a lo argumentado por la recurrente se tiene a bien reiterar y aclarar que el contrato feneció por contar fecha cierta y su supuesta tácita renovación, concluyó al momento que se pidió la entrega del bien, siendo además reiterativos con relación al arrendamiento, la propietaria no fue partícipe del mencionado contrato, no pudiendo confundirse la tenencia del bien a raíz de la tolerancia que tuvo la propietaria con su padre, ello quiere decir como tenedor del bien, transmitió a la recurrente la tenencia del bien, que implica la inestabilidad y posibilidad de revocar de manera unilateral con base en la voluntad de quien ha permitido la tolerancia, al mismo tiempo impone el deber de restituirla reconociendo el mejor derecho, pudiendo pedir Johara Avilés Cano, la entrega del inmueble cuando lo vea necesario como propietaria del mismo.
En conclusión, el Tribunal de alzada ha procedido conforme a derecho al realizar una valoración exhaustiva de las pruebas presentadas y al fundamentar adecuadamente su decisión. La resolución impugnada cumple con los principios de legalidad y debido proceso, proporcionando una respuesta clara y justificada a los agravios expuestos por el recurrente. Por lo tanto, se descarta cualquier error de hecho en la valoración de las pruebas y se ratifica la decisión de la instancia inferior, garantizando así la seguridad jurídica y la protección de los derechos procesales de las partes.
Consiguientemente, en virtud a los fundamentos expuestos y toda vez que los reclamos denunciados no resultan evidentes, corresponde a este Tribunal de casación fallar en la forma prevista por el art. 220.II del Código Procesal Civil.