CONSIDERANDO III: Doctrina aplicable al caso
III.1. De la eficacia del contrato.
El Auto Supremo Nº 486/2017, de 15 de mayo, respecto a la eficacia del contrato señaló: “El art. 519 del Código Civil que establece: ‘El contrato tiene fuerza de ley entre las partes contratantes. No puede ser disuelto sino por consentimiento mutuo o por las causas autorizadas por Ley’. Del contexto del mencionado artículo se establece que el mismo está referido a la eficacia del contrato. Carlos Morales Guillén en su libro Código Civil Concordado y anotado Tomo I Editorial Gisbert y Cia S.A. explica que existen dos reglas en el mencionado artículo, las cuales se explican por sí solas en ese sentido indica: ‘Los contratos formalizados legalmente tienen fuerza de ley para aquellos que los han celebrado. El contrato es para las partes contratantes una Ley, con la misma fuerza y autoridad que cualquier norma, aunque su alcance sea limitado y único: obliga exclusivamente a los contratantes (art. 523) porque el negocio jurídico da nacimiento a normas jurídicas solamente individuales no generales (Kelsen, cit. por R. Villegas). El sentido verdadero del precepto, intenta significar que todo contrato debe cumplirse como se cumple la misma Ley. Su equiparación a la Ley en cuanto a su eficacia respecto a las partes, observa Messineo se concreta a destacar que las partes no pueden sustraerse al deber de observar el contrato, según las estipulaciones del mismo”. (las negrillas nos corresponden).
III.2. Respecto de la publicidad del derecho propietario y su oponibilidad frente a terceras personas.
Con relación de la publicidad del derecho propietario, el Código Civil dispone lo siguiente:
“Artículo 1538. (PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES; REGLA GENERAL).- I. Ningún derecho real sobre inmuebles surte efectos contra terceros sino desde el momento en que se hace público según la forma prevista por este Código. II. La publicidad se adquiere mediante la inscripción del título que origina el derecho en el registro de los derechos reales. III. Los actos por los que se constituyen, transmiten, modifican o limitan los derechos reales sobre bienes inmuebles, y en los cuales no se hubiesen llenado las formalidades de inscripción, surten sus efectos sólo entre las partes contratantes con arreglo a las leyes, sin perjudicar a terceros interesados”.
Toda esta descripción, nos permite comprender, que lo preceptuado por el art. 1538 del Código Civil, establece como presupuesto de publicidad y en consecuencia de oponibilidad del derecho real, su necesario registro, pues ello constituirá el elemento central que otorgue seguridad jurídica al titular del derecho real, generando este extremo una presunción “iuris tantum”, que libera al titular de la obligación de probar la existencia del derecho, es decir, que desde el registro el titular aparecerá ante terceros como el legítimo propietario del bien inmueble, con efectos erga omnes, en consecuencia sus efectos jurídicos, afectarán a todos los miembros de la sociedad.
III.3. De la protección a terceros de buena fe en las declaraciones judiciales de invalidez.
El Auto Supremo Nº 112/2016, de 05 de febrero, respecto a la protección del tercero adquirente de buena fe manifestó: “En ese entendido, respecto a la protección del tercero adquiriente de buena fe, indicaremos que nuestra legislación siempre contó con la protección a los terceros de buena fe, pero solamente en los casos previstos de anulabilidad, nunca para los casos de nulidad de documentos que conforme la regla de retroactividad establecida en el art. 547 del CC -efectos de la nulidad-, las cosas vuelven al estado original y al volver a su estado primigenio, surge o nace el efecto cascada de la nulidad declarada, alcanzando así los derechos de terceras personas que pudieron comprar de buena fe y que fueron demandadas de nulidad, lógicamente teniendo estás (terceros de buena fe) las vías legales para reclamar sus derechos a su vendedor o finalmente hacer prevalecer su buena fe conforme lo norma el art. 134 del CC, situación que en el caso de autos no concurre. Por dicho motivo concluiremos indicando que esta nulidad tiene efectos ex tunc, ‘desde el origen’ la nulidad ex tunc es una nulidad que se retrotrae al día en que se concluyó un contrato, término latino, utilizado para referirse a una acción que produce efectos desde el momento mismo en que el acto tuvo su origen, retrotrayendo la situación jurídica a ese estado anterior”.