AS/0501/2025

Expuestos como están los argumentos del recurso de casación, así como los fundamentos legales y doctrinales que sustentaran la presente resolución y en virtud al principio de congruencia que debe regir en todo proceso judicial como elemento del debido proceso, corresponde a continuación dar respuesta a los reclamos acusados en el recurso de casación de forma, para posteriormente resolver las acusaciones de fondo.

En la forma.

1. Conforme lo sintetizado en el inciso a) del considerando II.1, el recurrente alega que se resolvieron el primer y segundo agravio de la apelación de forma conjunta, sin tomar en cuenta que este último, tendría autonomía; ya que, se referiría exclusivamente al debido proceso.

Al respecto, a pesar de que el motivo de impugnación resulta totalmente genérico; habida cuenta que, el recurrente no explica razonadamente cual seria el grado de autonomía del agravio, menos la transcendencia en el fondo de lo decidido; se tiene que, de la revisión del Auto de Vista impugnado, en el apartado III.1, al momento de considerar los reclamos, estos fueron atendidos favorablemente, expresando que “…el agravio mencionado por el recurrente resulta considerable, pues si bien pues si bien indica que no se debió aplicarse el art. 570 del Código Civil, y se otorgó un valor demás a la carta notariada indicando que la misma habría producido la resolución por requerimiento, [empero] este error implica una corrección en la normativa que fundamenta este punto”.

En ese entendido, el motivo en análisis resulta infundado; toda vez que, el reclamo fue acogido por el Tribunal de Segunda instancia.

2. Se reclama (inciso b) omisión de pronunciamiento respecto a que, no habría sido objeto de la demanda, ni reconvención, menos punto de debate, el hecho de que se habría producido una resolución por requerimiento de los contratos de venta.

El Auto de Vista impugnado, en el apartado I.2 inciso b), visualiza como reclamo que “Se emitió sentencia extra petita, ninguna de las partes establecieron como punto de debate el hecho que se habría producido resolución por requerimiento de los contratos de venta…”; posteriormente, en el Considerando III.1, responde el citado reclamo conjuntamente el individualizado en el inciso a).

En ese sentido, no resulta cierta la observación que se realiza, toda vez que, el reclamo fue respondido formalmente por el Ad quem; por ello, infundado.

En el fondo.

3. Por pedagogía jurídica y amparados en el principio de concentración inmerso en el art. 1 num. 6 del Código Procesal Civil, que permite la conjunción de la actividad procesal en el menor numero posible de actos para evitar así su dispersión y también reiteraciones innecesarias; es que, corresponde absolver de manera conjunta los reclamos expuestos en los incisos a), b) y c) resumidos en el considerado II.1; toda vez que, se reclama indebida aplicación del art. 570 del Código Civil, valoración de la carta de 01 de abril de 2021 y que, en los contratos, objeto del proceso, no se habría pactado una cláusula penal por falta de devolución de dinero; sino por demora en la entrega de bienes inmuebles; no debiendo confirmarse la Sentencia de grado.

En virtud a lo acusado, y con la finalidad de otorgar una respuesta debidamente motivada y fundamentada, amerita realizar las siguientes precisiones:

- El 23 de enero de 2019, SMART DEZAIN SRL representado por Ernesto Mario Montaño Olmos y Yandira Fresia Ayoroa Murillo, el primero como propietario-vendedor y la segunda como compradora, suscriben dos contratos de “compromiso de compra venta” con reconocimiento de firmas y rubricas de la misma fecha, referidos a la transferencia futura de un departamento con una superficie de 38 m2., que estaría ubicado en el cuarto piso, signado N° 2 (fs. 4 a 5) y un parqueo con una superficie de 12.5 m2., en planta baja N° 13, ambos del Edificio “Excelsus”.

Respecto al precio y forma de pago se acordó: la suma de $us. 33.000.- por el - por departamento y $us. 7.000. por el parqueo; siendo pagados ambos al momento de la firma del contrato (Cláusula Cuarta).

En la cláusula Quinta, se estableció, como obligación propia del vendedor, entre otros, “d) Hacer entrega formal de la posesión física del bien inmueble impostergablemente hasta la fecha de 31 de octubre de 2019…”.

Asimismo, el vendedor, en cuanto a los daños y perjuicios, en la cláusula octava se obligó a “…cancelar por día de retraso la suma de $us. 10,00.- (Diez 00/100 dólares americanos) a favor de él (los) COMPRADOR (ES), en caso de incumplimiento en la fecha de entrega…”; y en la cláusula décimo segunda que “Las partes convienen que por el incumplimiento de cualquiera de sus obligaciones contenidas en el presente contrato, la otra podrá exigir además de la restitución del objeto o dinero que haya entregado por concepto de compra-venta del bien inmueble, el pago de daños y perjuicios que se generen”.

En la cláusula decimotercera establecieron, como causales de “rescisión”, entre otras, que “d) Si el VENDEDOR no entrega el bien en la fecha y lugar estipulados en el presente contrato”, por consiguiente, “…El VENDEDOR deberá realizar la devolución de la suma total entregada por concepto de compra-venta del bien inmueble más daños y perjuicios…”.

- El 01 de abril de 2021 (fs. 3) la demandante-compradora, hace llegar carta notaria a la empresa demandada refiriendo “Intima a la Devolución de Dinero, Pago de Daños y Perjuicios y Lucro Cesante”, exponiendo que hasta dicho momento no se cumplió con la entrega formal de la posesión de los bienes inmuebles y entrega de documentos de propiedad saneados; por lo cual “…intimo a (…) la devolución de las sumas de dinero pagadas por ambos inmuebles, que por ciento fueron pagados en su totalidad (…), asimismo intimo al pago de los daños y perjuicios ocasionados (hasta la fecha efectiva de devolución del dinero), mismos que se encuentran estipulados en la cláusula octava de ambos contratos, debiendo dicha devolución, pago de daños y perjuicios e incluso el pago por el lucro cesante, hacerse efectivo hasta fecha 10 de abril del año en curso de manera improrrogable…”.

- Por notas de 13 de octubre y 02 de diciembre, ambos de 2021 (fs. 1 y 2), la parte demandada-recurrente, propone “compensación por retrasos sufridos en la entrega del Garconier 4C y parqueo N° 13 del edificio EXCELSUS” y compensación económica.

- Por demanda de fs. 19 a 22 vta., reiterada por escrito de fs. 26 a 30, y subsanada de fs. 34 a 35, Yandira Fresia Ayoroa Murillo promovió proceso ordinario de cumplimiento de contratos (cláusulas octava y décima segunda) y resarcimiento de daños y perjuicios; en concreto, pretendió la restitución del pago por la compraventa en un total de $us. 40.000.-; así como la penalidad por día de retraso en la base de $us. 10.-; computables desde el 1° de noviembre de 2019 hasta la fecha de pago.

Aclarándose, que “…mi voluntad de no aceptar la transferencia del bien inmueble objeto de la presente Demanda…” (fs. 29).

- Citado que fue el demandado, por memoriales de fs. 77 a 83 y 86 a 88, contestó de forma negativa y reconvino por cumplimiento de la obligación; en sentido de que, “Se proceda a la entrega física del garzonier…”, así como del parqueo, y que “…en el plazo máximo de quince días de ejecutoriada la sentencia, la reconvenida proceda a suscribir la minuta y el protocolo de la venta de ambos bienes para su posterior inscripción…”.

- En ese contexto, el A quo declaró probada la demanda e improbada la reconvención; por consiguiente, la restitución de lo pagado y el cumplimiento de la convencional, desde el “…décimo sexto día siguiente de la carta notariada de fecha 01 de abril de 2021 hasta la fecha del pago”; toda vez que, en aplicación del art. 570 del Código Civil, la carta notaria de 01 de abril de 2021, representó resolución por requerimiento.

- En grado de apelación, el Ad quem, confirmó lo sentenciado; empero preciso que, la norma aplicable al caso es el art. 569 del Código Civil, en sentido de que la resolución de los contratos fue por activación de la cláusula “décimo segunda”; por ello, la penalidad contractual debe ser computada desde el 10 de abril de 2021 (fecha concedida en la carta notariada).

De estas consideraciones, que permiten tener una idea más clara de los extremos que fueron acordados en los contratos de compromiso de venta, así como de los fundamentos que sustentan el derecho pretendido por la parte demandante como también de lo contradicho por el demandado, ahora recurrente; se infiere que el actuar del Tribunal de alzada, resulta correcto; empero bajo modulaciones a ser expuestas; pues, si bien es cierto que existe contrato cuando dos o más personas se ponen de acuerdo para constituir, modificar o establecer una relación jurídica, y que dentro de esta existen obligaciones que las partes acuerdan, existiendo un compromiso para honrar y cumplir los mismos; no obstante, no es menos cierto que, conforme lo expuesto en el considerando III.1, con la finalidad de averiguar cuál ha sido la intención común de las partes y no limitarse al sentido literal de las cláusulas estipuladas, la norma sustantiva Civil en su art. 510 permite a la autoridad judicial realizar una interpretación del contrato para así llegar a la verdad material.

De esta manera, como bien se advierte por las precisiones realizadas ut supra, y por lo alegado por ambas partes a momento de interponer la demanda como al contestar y reconvenir; en los contratos de compromiso de compraventa establecieron, al margen del objeto y precio, que el vendedor tenía la obligación de entregar las cosas transferidas (garzonier y parqueo) hasta el 31 de octubre de 2019; en contrario, primero se constituyó la penalidad (cláusula octava) de pagar la suma de $us. 10.- por “…día de retraso…”; y como segundo, acordaron en el caso de “incumplimiento de contrato” (cláusula décima segunda) que el “…incumplimiento de cualesquiera de [las] obligaciones contenidas en el (…) contrato, la otra parte podrá exigir además de la restitución del objeto o dinero que haya entregado por concepto de compra-venta del bien inmueble, el pago de daños y perjuicios”; acordándose, como causal de “rescisión” del contrato (cláusula décima tercera), la no entrega del bien en la fecha y lugar; precisándose, en dicha circunstancia, que el vendedor deberá realizar la devolución de la suma total mas los daños y perjuicios, quedando “…dicha transferencia (…) nula y sin ningún valor a los efectos de ley…”.

En ese contexto, los acuerdos descritos nos permiten establecer, con meridiana claridad, que las partes constituyeron, para el retardo en el cumplimiento de la obligación del vendedor, penalidad moratoria; es decir, el pago de $us. 10.- por día de retraso. Asimismo, constituyeron cláusula resolutoria expresa, aunque en el contrato fue consignada como “rescisión”; empero, el sentido de la misma evidencia de forma irrefutable que la voluntad de las partes fue la resolución por incumplimiento en la entrega de las cosas transferidas (cláusula decimotercera).

En ese marco, la carta notariada de 01 de abril de 2021 visible a fs. 3, configura la comunicación expresa de la compradora de hacer patente la resolución por incumplimiento, ello en el marco de lo prescrito en el art. 569 del Código Civil; es decir, “Las partes pueden convenir expresamente en que el contrato quedara resuelto si una determinada obligación no se cumple en la forma y en la manera establecidas. En este caso el contrato se resuelve de pleno derecho sin necesidad de intervención judicial”; precisión que se colige del petitorio de la nota, donde se requiere la devolución de lo pagado por el incumplimiento en la entrega de las cosas transferidas.

Consecuentemente, lo razonado y corregido por el Ad quem, en relación a la aplicación de regla del art. 569 del Código Civil al caso concreto, resulta correcto; habida cuenta que, fueron las partes contrates que en la cláusula decima tercera, de ambos contratos, aunque con otro término (rescisión) establecieron la causal de resolución del contrato. Extremo que tiene corroboración en la parte in fine de la citada cláusula, que al igual, usando otro término (nulo), refieren a los efectos de la resolución, “…dicha transferencia [quedará] nula y sin ningún valor a los efectos de ley…”.

Entonces, fue correcta la decisión de los de instancia, al corroborar que los contratos de “compromiso de compra venta” de 23 de enero de 2019 con reconocimiento de firmas y rúbricas cursantes de fs. 4 a 6 y de fs. 7 a 9; fueron resueltos por efecto de la cláusula décimo tercera (art. 569 del Código Civil), siendo la causal el incumplimiento, por parte del vendedor, en la entrega de las cosas transferidas; pues, no puede perderse de vista que, a pesar de haberse transitado conflictos sociales (finales de 2019) y pandemia sanitaria (hechos expuesto como defensa del demandado), conforme audiencia de inspección judicial cuya acta sale de fs. 140 a 142 vta., quedo plenamente acreditado la falta de diligencia en el cumplimento de lo contratado; en concreto, la ausencia de entrega del paqueo, instalación de cocina empotrada de 3 hornallas y muro divisorio, tal como fue acordado en el anexo I de los contratos (fs. 6 y 9).

4. Ahora bien, en lo neurálgico del debate; los contratos de promesa de compraventa de 23 de enero de 2019 evidencian que, si bien las partes establecieron una cláusula penal; en la cual determinan, como resarcimiento de daños y perjuicios, que, ante el incumplimiento de entrega en la fecha acordada, el vendedor “…cancelar[á] por día de retraso la suma de $us. 10,00…”.

Penalidad que los de instancia consideraron como compensatoria; es decir, fijada para reparar las consecuencias del incumplimiento absoluto y definitivo de la prestación debida; empero, conforme reza la propia cláusula octava, la misma tiene la característica y finalidad de ser moratoria; es decir, constituida para subsanar las consecuencias del incumplimiento relativo de la prestación, ya sea por mora, cumplimiento defectuoso o parcial de la prestación; contrario sensu; la cláusula que se subsume al incumplimiento definitivo es la decimosegunda de ambos contratos.

Conforme lo analizado en el considerando III.2 de la presente resolución, el art. 532 del Código Civil establece que “Si se ha estipulado una cláusula penal para el caso de incumplimiento o de retraso en la ejecución de un contrato, la pena convencional sustituye al resarcimiento judicial del daño que hubiera causado la inejecución o el retraso de la obligación principal” (negrillas añadidas); es decir, la cláusula penal, como parámetro indemnizatorio impuesto por las partes, esta estatuida para el incumplimiento definitivo (cláusula compensatoria) o para el incumplimiento tardío, parcial o defectuoso (cláusula moratoria) del deudor.

En esa razón, la referida cláusula octava, sin lugar a dudas, expresa que el vendedor, en cuanto a los daños y perjuicios, se obligó a “…cancelar por día de retraso la suma de $us. 10,00.- (Diez 00/100 dólares americanos) a favor de él (los) COMPRADOR (ES), en caso de incumplimiento en la fecha de entrega…” (negrillas añadidas); de ello, la penalidad es moratoria, no pudiendo ser asumida de otra forma; extremo diferente acontece con la cláusula décimo segunda, que fue constituida “…por el incumplimiento de cualquiera de sus obligaciones contenidas en el presente contrato…”, en cuya circunstancia, con total claridad se obligaron a “…además de la restitución del objeto o dinero que haya entregado por concepto de compra-venta del bien inmueble, el pago de daños y perjuicios que se generen…”; es decir, la cláusula es compensatoria, apuntalada para reparar las consecuencias del incumplimiento absoluto y definitivo de la prestación.

En consecuencia, el motivo de impugnación extraído en el inciso c) del considerando II.2, no resulta ser cierto; toda vez que, las partes si bien establecieron la cláusula octava como moratoria; empero, también constituyeron la cláusula decimosegunda para el incumplimiento definitivo (compensatoria); por ende, corresponde determinar los alcances y modalidad de ejecución del resarcimiento de daños y perjuicios.

En ese grado, no resulta coherente imponer el cumplimiento de la penalidad cuando la misma fue constituida para el cumplimiento tardío; peor aun cuando, en el caso concreto, el contrato fue resuelto en aplicación de la cláusula decima tercera; es decir, por el incumplimiento en la entrega de las cosas transferidas; sumándose, que fue la propia demandante que expresamente (memorial de fs. 26 a 30) delimitó “…no aceptar la transferencia del bien objeto de la presente Demanda…”; consecuentemente, la cláusula moratoria, al ser accesoria al contrato, no puede subsistir después de haberse extinguido o resuelto negocio jurídico.

Extremo diferente acontece con la cláusula decimosegunda de ambos contratos; pues en la permisión del art. 510 del Código Civil, se colige que fue intención común de las partes establecer disposición compensatoria; ello, ante el incumplimiento definitivo y total de la obligación, no pudiendo interpretarse en sentido infecundo; habida cuenta la regla del art. 511 de la citada norma civil, es decir, “Cuando una cláusula es susceptible de diversos sentidos, se le debe dar el que pueda producir algún efecto, nunca el que ninguno”; a más de tenerse el parámetro del art. 518 del mismo cuerpo normativo, “Las cláusulas dispuestas por uno de los contratantes o en formularios organizados por él se interpretan, en caso de duda, a favor del otro” (negrillas añadidas); consecuentemente, la referida cláusula decimosegunda fue impuesta en calidad de resarcimiento de daños y perjuicios por el incumplimiento definitivo de los contratos.

Ahora bien, conforme lo analizado en el considerando III.3, producida la resolución del contrato, esta produce tres efectos: el retroactivo, reintegrativo y resarcitorio; en el caso de autos, siguiendo la línea de razonamiento asumida supra, al resolverse los contratos de 23 de enero de 2019 (por cláusula expresa) y demarcada la pretensión en la restitución del precio pagado; claramente se evidencia el primer efecto; es decir, las partes han quedado desvinculadas de las obligaciones que contrajeron en los negocios jurídicos.

En ese mismo sentido, se tiene el segundo efecto (reintegrativo); es decir, restituirse recíprocamente todo lo que hubieran recibido con motivo de los contratos resueltos; en la especie, el demandado debe restituir el precio pagado en su totalidad por la actora; empero esta, al no haber recibido la contraprestación, claramente no debe nada.

Finalmente, en lo que corresponde al efecto resarcitorio, referido a la reparación del daño ocasionado; en el caso de autos, la cláusula decimosegunda de ambos contratos objeto de litis, conforme se concluyó, fueron impuestas en calidad de compensatorias, ello, ante el incumplimiento definitivo de las obligaciones; por ende, corresponde establecer un resarcimiento consistente en un interés legal del 6% desde el momento de la suscripción de los contratos; habida cuenta que, valga la reiteración, la cláusula referida tiene la calidad de cláusula penal compensatoria, aplicable la regla del art. 533.II del Código Civil, es decir, “Para exigir la pena convencional no es necesario acreditar que exista perjuicio alguno”.

Asimismo, justifica la calificación de daños y perjuicios efectuada, lo establecido en el art. 113.I de la Constitución Política del Estado que determina: “La vulneración de los derechos concede a las víctimas el derecho a la indemnización, reparación y resarcimiento de daños y perjuicios en forma oportuna” (negrillas añadidas); mandato supremo que conlleva que la tutela judicial, en cuestión de indemnización, reparación y resarcimiento de daños y perjuicios deba ser oportuna; por ende, no debe implicar demora o extremas formalidades que hagan inoperante la tutela del derecho pretendido; en ese sentido, el efecto retroactivo de la resolución claramente determina que las obligaciones desaparecen, reponiendo al estado que existían antes de la celebración del mismo, como si nunca se hubiera convenido; en ese sentido, el precio pagado en su integridad por la actora, desde el momento de su entrega claramente generó provecho, utilidad o ganancia (interpretación del art. 410 del Código Civil); por ello, es lógico disponer el pago de un interés legal a favor de la acreedora-demandante; contrario sensu, el demandado ingresaría en un enriquecimiento sin justo motivo.

Sintetizando; resulta correcta la aplicación del Ad quem de la prescripción del art. 569 del Código Civil al caso de autos; toda vez que, los contratos de “compromiso de compra venta” de 23 de enero de 2019 con reconocimiento de firmas y rubricas, tienen expresamente establecida la cláusula resolutoria por incumplimiento en la obligación de entregar las cosas transferidas (cláusula décimo tercera); no siendo la carta de 01 de abril de 2021 visible a fs. 3 y vta., requerimiento al tenor del art. 570 de la misma norma, como erradamente sostuvieron los de instancia; sino que, en su contexto, es la comunicación formal por la resolución de los contratos. En ese marco, es coherente disponer la restitución de lo pagado; y el haberse rechazado la reconvención; más no corresponde disponer el cumplimiento de la penalidad, toda vez que la misma tiene la finalidad de ser moratoria; empero si disponerse el pago de la cláusula decimosegunda (conforme se demandó), en calidad de penalidad compensatoria ante el incumplimiento definitivo de la obligación, sea con el pago de intereses legales desde la fecha de suscripción de los contratos; ello atendiendo el efecto retroactivo y resarcitorio de la resolución; así como lo prescrito en el art. 113.I de la Constitución Política del Estado y art. 533.II del Código Civil.

En ese grado, corresponde acoger el motivo referido al pago de la multa moratoria sentenciada por los de instancia; y en su lugar, disponer el pago de daños y perjuicios establecido por ambas partes en la cláusula compensatoria; debiendo en ejecución de sentencia procederse a su cuantificación, bajo el parámetro desarrollado.

Sobre la respuesta al recurso de casación.

En relación a las observaciones realizadas a la falta de técnica recursiva y per saltum, se deberá considerar lo analizado en el Auto Supremo de admisión N° 156/2025-RA de fs. 200 a 201 vta.

Sobre la cláusula penal; la parte debe tener presente la interpretación y diferenciación que se efectúo entre la cláusula octava y decimosegunda de los contratos objeto de litis, no implicando ello, vulneración o afectación a derecho de la actora; toda vez que lo analizado se rige en el marco de lo contratado.

En mérito a lo expuesto, habiéndose acreditado accionar parcialmente incorrecto del Tribunal de alzada en el análisis y emisión de la resolución impugnada, corresponde emitir resolución en la forma prevista por el art. 220.IV del Código Procesal Civil.