AS/0536/2025

III.1. Acción de reivindicación entre copropietarios (reivindicación ideal)

El Auto Supremo N° 268/2015, de 24 de abril, trata sobre este asunto del siguiente modo: “Ahora en cuanto a los efectos que esta acción de reivindicación entre comuneros ha de producir, cabe previamente acudir a la doctrina para lo cual podemos citar nuevamente a Enrique Silva Segura quien en la misma obra enuncia: ‘…lo que el comunero persigue con el ejercicio de esta acción es el reconocimiento de que le corresponde una cuota determinada en la cosa singular que individualiza en la demanda. No pide ‘la entrega de una parte material determinada de la cosa, sino el reconocimiento de su derecho copropiedad…’, conforme al entendimiento doctrinario se advierte que a partir de este punto empieza la notoria diferenciación, entre una reivindicación material y nombremos a la segunda ideal; ya que, la acción reivindicatoria material se origina cuando no existe comuneros, copropietarios y el sujeto pasivo es un tercero poseedor no propietario, en este caso el Juez dispondrá la devolución del bien al titular del derecho propietario, pero en una reivindicación ideal, es decir, la que se ejerce entre un copropietario frente a otro copropietario, o comunero, puede declararse judicialmente solo el reconocimiento del derecho propietario del demandante en la proporción de sus cuotas y no así el desapoderamiento del bien, ya que, en la reivindicación ideal solicitar el desapoderamiento del otro copropietario, seria pretender que el Juez de la causa proceda de manera incorrecta a una división y partición extremo que no condice con este tipo de acción desnaturalizando la esencia del mismo que es de protección del derecho real, y segundo no se podría condenar al comuneros copropietarios demandados a la entrega de la cosa, porque los otros copropietarios también son titulares del bien esto por los efectos limitativos del bien como se expuso supra, ya que, lo contrario sería atentar a la universalidad de los derechos de los otros copropietarios que cuentan con el mismo derecho, empero, esta acción ideal sí genera efectos interruptivos con referencia a una posible usucapión (prescripción adquisitiva) entre copropietarios, esta es la excepción a la regla general de que la reivindicación busca la restitución material de la cosa, por eso se denomina reivindicación ideal” (negrillas nos corresponden).

Empero, siendo que la orientación asumida en dicho Auto Supremo aún resulta precaria en cuanto a la copropiedad en régimen de propiedad horizontal, corresponde nutrirnos del derecho comparado, citando lo dispuesto por la Corte Suprema de Justicia de Colombia, que mediante la SC1963-2022, de 29 de junio, en un caso similar al presente litigio razonó: “El condómino puede reivindicar el bien común cuando sea detentado por un tercero, o, incluso, por un copropietario con exclusión de los demás, pero deberá hacerlo con sustento en el art. 946 ibidem y en pro de la comunidad, más no para sí (…) Entonces, la regla frente a bienes comunes es, en esencia, la siguiente: si el objeto está en poder de todos los codueños, nada habrá que vindicar; empero si es detentado por un extraño, o uno o más comuneros con exclusión de los demás, resulta viable su reivindicación” (negrillas nos pertenece), es decir, resulta plenamente viable reivindicar un predio común de la propiedad horizontal, cuando este indebidamente poseído por un tercero o por un propio comunero, cuanto estos impidan a los otros copropietarios poder servirse y/o hacer uso del derecho de copropiedad que les asisten sobre el mismo, teniendo como principal presupuesto que dicha restitución de la cosa, debe hacerse en beneficio de la comunidad de propietarios, incluso también en beneficio de la misma parte demandada al resultar comunero sobre el bien controvertido.

III.2. De la propiedad horizontal.

El art. 184 del Código Civil dictamina al respecto: “Los diversos pisos y compartimientos de un edificio pueden pertenecer a distintos propietarios siempre que la construcción se haya hecho de cemento armado u otro material similar incombustible y se hayan observado las reglas técnicas y demás requisitos establecidos por la Ley especial”, precepto legal que ha sido comentado por Carlos Morales Guillen que refirió al respecto: “La característica propia y principal de la propiedad horizontal, es la pluralidad de personas, dueña de cada uno de un piso o de un departamento. Sin ella no existiría esta forma especial de propiedad. Si todos los pisos o departamentos pertenecen a una sola persona, ésta es la dueña única del edificio y se aplican los principios de la propiedad individual. Si el edificio es de varias personas, dueñas cada una de una porción indivisa de la misma, no de parte determinada y cierta, existe entonces la comunidad establecida por los arts. 158 y s., no la especial comprendida en la sección que aquí se examina. Esta sección, supone la coexistencia de las dos clases de propiedad; la individual o singular y la común (Scaevola). Presenta un doble carácter, que se refleja en el derecho de la persona; su propiedad doble. Es propietario individual del piso o del departamento y es comunero respecto de las partes comunes del edificio. Es, pues, una comunidad especial, que requiere una reglamentación también especial.” (MORALES Guillén Carlos, Código Civil Concordado y Anotado, tomo I y II, Editorial Gisbert & Cia., 1982, pág. 271).

Del criterio normativo y doctrinario previamente glosado podemos concluir que, la propiedad horizontal es una forma de copropiedad particular, por el cual una edificación cuya estructura cumpla con los requisitos exigidos en el citado artículo, así como de las exigencias técnico administrativas urbanísticas, los pisos y/o departamentos resultan bienes propios y exclusivos, empero siendo que también cuenta con bienes comunes que sirven al fin de la edificación como tal (entradas, pasillos, portería, etc.), adquiere una naturaleza jurídica doble del derecho de propiedad, una individual y otra comunal, esta última se encuentra bajo el régimen de indivisión forzosa, siendo esta la principal característica de dicha forma de copropiedad.

III.3. De la copropiedad de partes comunes en régimen de horizontalidad.

Una vez determinado el tipo de naturaleza jurídica de la propiedad horizontal, corresponde pronunciarnos respecto a la propiedad común, al respecto el art. 187 del Código Civil establece: “Son objeto de propiedad común de los propietarios si no resulta lo contrario del título: 1) El suelo sobre el cual se levanta el edificio, y los cimientos, muros exteriores y soportales, techos, patios, escaleras, puertas de entrada, vestíbulos, pasillos, y en general todas las partes de uso común. 2) Los locales para la portería y vivienda del portero, lavandería, calefacción central y para otros servicios comunes similares. 3) Las obras e instalaciones que sirvan para el uso y goce común, como ascensores, acueductos, plantas para agua, gas, calefacción, energía eléctrica, y otras similares, hasta el punto de separación de las plantas respecto a los espacios que correspondan exclusivamente a los propietarios singulares”, precepto normativo del cual podemos definir como parte común, a toda parte que sirva a la finalidad, mantenimiento y seguridad de la edificación; es decir, a todo predio que coadyuve a la sostenibilidad, habitabilidad y funcionalidad de los diferentes pisos y/o departamentos, razón por la cual cada copropietario tiene derecho de copropiedad sobre las partes comunes en proporción al valor del piso y/o departamento que sea de su exclusiva propiedad, por lo que, al tener un derecho de copropiedad sobre los mismos, pueden usar y/o servirse de las partes comunes conforme a su destino, no pudiendo ser modificadas de forma unilateral, o que sean de exclusivo uso de un copropietario o grupo de copropietarios en desmedro de otros, por cuanto todos tiene derecho de propiedad sobre los mismos.

En cuanto al registro de las partes comunes, el art. 19 del Decreto Supremo N° 27957, de 24 de diciembre de 2004, de Reglamento, Modificación y Actualización de la Ley de Inscripción de Derechos Reales estableció: “El mismo procedimiento expresado en el artículo anterior, se seguirá en el caso de propiedad horizontal. Se registrará, en primer término, el edificio en favor del titular originario, creándose una matrícula la que se constituye en matrícula ‘madre’ de las nuevas matrículas, con sus Folios correspondientes, para cada departamento o unidad habitacional singular, sea esta departamento, oficina, una simple habitación, estacionamiento o baulera, que se toman en cuenta como una propiedad individual, si así está en el proyecto, a la que se asigna, además de la propiedad privada individual, el derecho propietario de una fracción ideal del terreno y condominio de áreas comunes y servicios en forma proporcional. La matrícula ‘madre’ quedará como antecedente dominial y se anotará en ella, el fraccionamiento operado, con presentación de los planos aprobados por la entidad competente”.

En relación a la administración de los bienes comunes, se encuentra reglamentado por el art. 194 y siguientes del Código Civil, dada la naturaleza de la copropiedad, resulta necesario que los comuneros se encuentren organizados en una asociación de copropietarios en base a un reglamento que debe estar escriturado a objeto de generar una personería jurídica, dicho reglamento permite que el edificio sea administrado por sus copropietarios integrantes, con el fin de lograr una convivencia pacífica de los condóminos, y vele por el cumplimiento de las normas relativas al uso de las cosas comunes.