Motivation
MOTIFS :
A titre liminaire, il y a lieu de constater que les appelants ne discutent plus dans leurs dernières écritures de la question de la recevabilité de l'action du bailleur. En l'absence d'appel incident, ce chef sera donc confirmé.
Sur la résiliation du bail :
L'article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose notamment que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :
au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil ;
aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;
au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;
aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.
En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.
A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier.
Toutefois, l'article 40 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le transfert ne s'opère au profit des descendants qu'à la condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l'organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l'intéressé est prioritaire.
Il s'ensuit que lorsque le logement est loué par un bailleur social, le descendant doit à la fois satisfaire à une condition de ressources et respecter un critère d'occupation adapté au regard de la surface concernée.
En outre, la loi n°2017-86 du 27 janvier 2017 relative à l'égalité et à la citoyenneté permet désormais au bailleur social de prétendre à la reprise du logement sous-occupé. En vertu des dispositions de l'article L. 621-2 du code de la construction et de l'habitation, la sous-occupation est caractérisée lorsque le logement comporte un nombre de pièces habitables supérieur de plus d'une au nombre de personnes y ayant effectivement leur résidence familiale.
Il ressort des éléments de la cause et notamment d'un courrier adressé par la Direction de l'accès à l'autonomie de la Direction générale adjointe en charge de la solidarité du Conseil départemental du Nord que Mme [C] a été identifiée comme une personne présente au domicile de sa mère en tant qu'aidant indispensable, et que l'intéressée a bien déclaré à la CAF sa nouvelle adresse comme étant le domicile de sa mère, et ce dès le 25 mai 2020. Dès lors, Mme [C] à tout le moins est en droit de faire valoir qu'elle habitait depuis un an au domicile de sa mère avant le décès de cette dernière.
Par ailleurs, il y a lieu d'observer que le logement litigieux est décrit dans le bail consenti initialement, lequel est certes très ancien, comme étant de type 4. Dans la convention signée initialement entre le Préfet et le président de la SA [Adresse 10] » aux droits de laquelle vient aujourd'hui la société Vilogia, le [Adresse 3] à [Localité 12] est décrit comme correspondant à un logement de type 5. Ce n'est finalement que dans un avenant à cette convention signé le 28 octobre 2003 que la liste des logements annexée à cet avenant reprend le [Adresse 3] à [Localité 12] comme étant un logement de type 6. Cependant cet avenant n'avait pour objet que de prévoir que la surface corrigée du logement sis le [Adresse 1] à [Localité 12] (logement différent de celui objet du présent litige) était modifiée en ce sens qu'elle était portée à 142 m2, cet avenant prévoyant que les autres clauses de la convention initiale n'étant pas par ailleurs modifiées. Curieusement, par ailleurs dans la liste des logements annexée à l'avenant, seuls les logements qui présentent une surface corrigée de l'ordre de 140 à 145 m2 sont repris comme des logements de type 6 alors que les logements qui présentent une superficie de 129 m2 sont qualifiés de type 5, à l'exception précisément du [Adresse 3] à [Localité 12].
Les parties appelantes ont par ailleurs produit aux débats un constat établi par Maître [D] [J], commissaire de justice à [Localité 15], dont il ressort que le logement litigieux comporte 4 pièces à l'étage, pouvant être utilisées comme chambres tandis qu'au rez-de-chaussée, il existe un séjour salon, le logement contenant ainsi suivant les énonciations du constat 5 pièces, la cuisine et la salle de bains ne comptant pas dans ce cadre, et correspondant donc à un logement de type 5. Certes la société Vilogia fait valoir qu'il y aurait un espace dans l'immeuble permettant l'aménagement d'une sixième pièce mais elle n'en justifie pas. Par ailleurs, l'existence de cette sixième pièce potentielle n'est pas établie et ne ressort pas du constat de Maître [D] [J].
Le logement objet du litige est donc de typologie T5 et non de typologie T6 comme l'a retenu le premier juge.
S'il est acquis aux débats que Mme [C] et ses deux enfants vivaient dans les lieux au jour du décès de [B] [K] veuve [C] le 14 juin 2021, le fait que M. [E] y réside à cette date n'est en revanche pas démontrée.
En effet, l'attestation EDF du 14 janvier 2021, selon laquelle Mme [C] et M. [E] sont titulaires d'un contrat auprès d'EDF pour le logement situé [Adresse 3] à [Localité 12], est insuffisante à en rapporter la preuve.
Au contraire, les pièces versées aux débats font ressortir que M. [E] ne résidait pas dans les lieux le 14 juin 2021. Ses avis d'impôts sur les revenus 2020, 2021 et 2022 font état d'une adresse située [Adresse 9] à [Localité 16] (distincte de l'ancienne adresse de Mme [C]), sur laquelle les appelants ne s'expliquent pas, tandis que Mme [C] indique elle-même dans un courrier adressé à Vilogia du 27 juin 2024 que son concubin a intégré le logement le 15 juin 2021, soit le lendemain du décès de sa mère.
Or, il est constant que les conditions de transfert de bail doivent être appréciées au jour du décès du locataire (Cass. 3ème Civ., 10 oct. 2024, n° 23-18-933.)
Dès lors, bien que de type T5, le logement n'était pas adapté à la taille du ménage au jour du décès de [B] [K] veuve [C] puisqu'il était occupé par trois personnes seulement et qu'il comportait donc un nombre de pièces habitables supérieur de plus d'une au nombre de personnes y ayant effectivement leur résidence familiale.
Une des conditions nécessaires au transfert du bail fait donc défaut.
En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a constaté la résiliation du bail à la date du 14 juin 2021 et ordonné l'expulsion de Mme [C] et M. [E],
Sur l'indemnité d'occupation :
L'occupation du logement après la résiliation du bail cause au propriétaire un préjudice qui justifie le paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective et définitive des lieux.
Le montant de cette indemnité mensuelle d'occupation, due à compter du 14 juin 2024, a été justement fixé par le premier juge à la somme de 556,79 euros correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi.
La société Vilogia produit un décompte démontrant que Mme [C] et M. [E] restaient devoir, après les paiements effectués, la somme de 16 193,40 euros au titre des indemnités d'occupation impayées au 05 septembre 2024, incluant le terme du mois d'août 2024.
La cour constate que la société Vilogia n'actualise pas dans le dispositif de ses écritures le montant de l'arriéré locatif malgré un décompte plus récent arrêté au 1er septembre 2025 (solde de 22 874,88 euros incluant le terme du mois d'août 2025).
La cour rappelle qu'elle n'est saisie que des demandes figurant au dispositif des écritures de chacune des parties.
Il convient donc de réformer le jugement en ses dispositions relatives à l'indemnité d'occupation et, statuant à nouveau, de condamner in solidum Mme [C] et M. [E] au paiement de la somme de 16 193,40 euros au titre des indemnités d'occupation impayées au 05 septembre 2024, incluant le terme du mois d'août 2024, et d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 1er septembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux.
Sur les frais du procès
Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et au rejet des demandes formulées au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Le sens du présent arrêt conduit à condamner in solidum Mme [C] et M. [E] aux dépens d'appel et à les condamner in solidum à payer à la société Vilogia la somme de 700 euros d'indemnité de procédure en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.