Exposé du litige
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
La société civile immobilière [S] [E] était propriétaire au sein de l'ensemble immobilier '[Adresse 12] et [Adresse 3] à [Localité 10] d'un appartement mis en location constituant le lot n°5 de la copropriété dont la gestion a été confiée à la société Foncia Fabre Gibert.
Arès le départ des locataires en novembre 2017, elle a fait procéder à des travaux de rénovation et confié à la société Foncia Transaction France un mandat de recherche d'un acquéreur.
Le 30 juillet 2018, elle a vendu l'appartement à Mme [X] [M], selon acte authentique comportant en particulier la clause suivante :
« le vendeur porte à la connaissance de l'acquéreur que des tâches d'humidité sont apparues au rez-de-chaussée, principalement sur la cloison de séparation du hall d'entrée et de la cuisine ainsi que sur le dégagement qui dessert l'étage (photo annexée). Ces tâches sont apparues entre la signature de la promesse de vente et ce jour. Suite au départ du locataire, le vendeur a fait effectuer des travaux de remise en état par l'entreprise Travaux & Propreté sise à [Localité 9], concernant la peinture sur tout l'appartement, le carrelage dans le hall d'entrée et aux pieds de la montée d'escalier, l'électricité, la salle de bains et la cuisine. Le vendeur s'engage à remettre à l'acquéreur la facture des travaux réalisés et à déclarer ce sinistre auprès de sa compagnie d'assurance (Groupama) ; de même, l'acquéreur fera une déclaration de sinistre auprès de sa compagnie d'assurance (Macif). »
L'acquéreuse, se plaignant de l'aggravation de l'humidité, a saisi le juge des référés du tribunal d'Avignon qui, par ordonnance du 29 juin 2020 a désigné un expert dont la mission a ensuite été étendue aux sociétés Foncia Fabre Gibert et Foncia Transaction France.
Le rapport d'expertise a été déposé le 11 juin 2022.
Par acte du 10 juin 2022, Mme [X] [M] a assigné devant le tribunal judiciaire d'Avignon en réparation de son entier préjudice sur le fondement de la garantie des vices cachés la société [S] [E] qui a appelé en cause les sociétés Foncia Fabre Gibert et Foncia Transaction.
Par jugement contradictoire du 16 janvier 2024, le tribunal :
- a dit que la société [S] [E] est tenue de la garantie au titre des vices cachés à l'égard de Mme [X] [M],
- l'a condamnée in solidum avec la société Foncia Fabre Gibert à lui payer les sommes de :
- 8 152,42 euros TTC correspondant aux travaux de peinture, indexée sur l'indice BT 01 du code de la construction, à compter du 11 juin 2022 jusqu'au jour du jugement,
- 319 euros TTC, indexée sur l'indice BT 01 du code de la construction, à compter du 11 juin 2022 jusqu'au jour du complet règlement,
- 7 720 euros TTC correspondant aux travaux de traitement de la société Murprotect, indexée sur l'indice BT 01 du code de la construction à compter du 30 septembre 2019 jusqu'au jour du complet règlement,
- 4 800 euros TTC correspondant à la fourniture et pose d'une centrale de traitement de l'air, indexée sur l'indice BT 01 du code de la construction à compter du 31 août 2021 jusqu'au jour du complet règlement,
- a débouté la requérante de sa demande au titre d'un préjudice de jouissance,
- a condamné la société Foncia Fabre Gibert à relever et garantir la société [S] [E] des condamnations prononcées à son encontre,
- a débouté la requérante et la société [S] [E] de leurs demandes formées à l'encontre de la société Foncia Transaction,
- a condamné in solidum la société [S] [E] et la société Foncia Fabre Gibert aux dépens de l'instance, en ce compris le coût de l'expertise à l'exception de ceux du référé, dépens distraits en application de l'article 699 du code de procédure civile, et à payer à la rerquérante la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - a condamné in solidum la société [S] [E] et Mme [X] [M] à payer à la société Foncia Transaction France la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La société Foncia Fabre Gibert a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 14 février 2024.
Par ordonnance du 25 mars 2025, la procédure a été clôturée le 18 septembre 2025 et l'affaire fixée à l'audience du 02 octobre 2025.
EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS
Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 14 août 2024, la société Foncia Fabre Gibert, appelante, demande à la cour :
- d'infirmer le jugement en ce qu'il a fait droit aux demandes de Mme [X] [M] et de la société [S] [E] à son encontre,
Statuant à nouveau
- de les débouter de l'ensemble de leurs demandes formulées à son encontre,
- de les condamner in solidum à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance, en ce compris ceux de référé, distraits au profit de Me Garcia.
L'appelante soutient :
- que seule sa responsabilité délictuelle peut être recherchée par l'acquéreur sur le fondement de la perte de chance ; qu'elle a respecté son devoir de conseil en mandatant un professionnel pour apprécier les causes et traitements des désordres constatés lors de l'état des lieux et n'a donc commis aucun manquement à ce titre,
- que l'expert judiciaire, qui ne s'est pas prononcé sur les causes des remontées capillaires à l'origine de l'humidité, n'a retenu la responsabilité d'aucune des parties,
- que la garantie des vices cachés n'a vocation à s'appliquer qu'entre le vendeur et l'acheteur,
- que les dommages ne peuvent lui être imputés alors qu'ils ont pour origine un problème structurel inhérent à l'immeuble, à l'égard duquel elle n'avait aucune obligation,
- qu'elle n'avait pas les compétences techniques pour apprécier l'étendue des désordres, contrairement aux entreprises mandatées,
- que l'acheteuse pouvait réaliser le traitement contre les remontées d'humidité dès son entrée dans les lieux et ne peut prétendre au paiement de travaux non discutés avec l'expert.
Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 14 août 2024, Mme [X] [M] demande à la cour :
- de débouter l'ensemble des concluantes de leurs demandes.
- de confirmer le jugement sauf en ce qu'il l'a déboutée de sa demande d'indemnisation de son préjudice de jouissance
En conséquence,
- de condamner in solidum les sociétés [S] [E] et Foncia Fabre Gibert à lui verser la somme de 900 euros au titre de son préjudice de jouissance à compter du refus du vendeur en le 15 juillet 2019, jusqu'au 31 août 2021 soit au total : 25,5 mois x 900 euros = 22 950 euros
- de les condamner au paiement de la somme de 5 000 euros chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens,
- de débouter la société Foncia Transaction France de sa demande de condamnation aux frais irrépétibles.
L'intimée soutient :
- que le rapport d'expertise démontre l'existence d'un vice caché rendant le bien dans son ensemble impropre à sa destination,
- que le vendeur, qui avait connaissance de ce vice préalablement à la vente, ne peut se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie,
- qu'au jour de la vente, bien qu'elle ait remarqué des tâches d'humidités ponctuelles, elle n'avait pas connaissance de l'ampleur du vice et de ses conséquences,
- que la société Foncia Fabre Gibert avait connaissance du désordre mais n'a pas fait le nécessaire pour en rechercher l'origine, manquant ainsi à son devoir d'information et de conseil,
- qu'elle est en droit de solliciter la réparation intégrale de ses préjudices, correspondant à l'ensemble des travaux de réparation.
Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 12 juin 2024, la société Foncia Transaction France demande à la cour :
- de confirmer le jugement en toutes ses dispositions,
- de débouter l'ensemble des concluantes de leurs prétentions,
- de débouter la société [S] [E] de toutes ses demandes à son encontre,
- de condamner in solidum la société [S] [E] et toute partie succombante au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, à son bénéfice.
L'intimée soutient :
- que son intervention n'a concerné que la vente de l'appartement une fois les travaux d'embellissement réalisés,
- que la venderesse n'apporte pas la preuve d'un manquement de sa part dans l'exécution de son obligation d'information ou dans l'exécution de son mandat, et qu'elle n'avait aucune obligation de se rapprocher du syndic ou du gestionnaire locatif,
- qu'en tant qu'agent immobilier, elle ne peut être considérée comme un professionnel de la construction,
- qu'elle n'a pas manqué à son obligation d'information à l'égard de Mme [M].
Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 12 septembre 2025, la société [S] [E] demande à la cour :
- d'infirmer le jugement en ce qu'il a dit qu'elle est tenue de sa garantie au titre des vices cachés à l'égard de Mme [X] [M],
Statuant à nouveau
- de débouter celle-ci de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.
A titre subsidiaire
- de confirmer le jugement querellé en ce qu'il a :
- condamné la société Foncia Fabre Gibert à la relever et garantir des condamnations prononcées à son encontre,
- débouté Mme [M] de sa demande au titre d'un préjudice de jouissance,
- de réformer le jugement pour le surplus
et statuant à nouveau
- de débouter la société Foncia Transaction France de l'ensemble de ses demandes,
- de condamner in solidum les sociétés Foncia Transaction France et Foncia Fabre Gibert à la relever et garantir de l'ensemble des sommes qui seront mises à sa charge à la demande de Mme [M],
En tout état de cause,
- de condamner Mme [M], la société Foncia Transaction France et la société Foncia Fabre Gibert à lui verser la somme de 4 800 euros chacun en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire.
Elle réplique :
- que le désordre était connu de l'acheteuse, et qu'il peut se prévaloir de la clause de non garantie insérée à l'acte,
- que les désordres proviennent des parties communes et leur traitement de la copropriété,
- que les travaux effectués pour la mise en conformité de ce logement n'ont pas traité le problème d'humidité car elle ignorait l'existence de ce désordre,
- subsidiairement, que l'information du désordre était connue de la gestionnaire locative qui ne la lui a pas communiquée,
- que l'acquéreuse ne peut prétendre au paiement de travaux dont ni le principe ni le montant n'ont été retenus par l'expert, et dont certains concernent des parties communes ; qu'elle ne justifie pas du préjudice de jouissance allégué.
Il est expressément fait renvoi aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens conformément aux dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile.