Motivation
MOTIVATION
*action en garantie des vices cachés contre le vendeur
Pour condamner la société [S] [E] à garantir l'acheteuse au titre des désordres affectant l'appartement, le tribunal a retenu d'une part qu'il ne pouvait s'agir de vices apparents, seules les constatations de l'expert les ayant mis en évidence dans leur ampleur et leurs conséquences, et d'autre part qu'elle ne pouvait se prévaloir de la clause de non-garantie, au motif qu'elle s'était abstenue volontairement de remettre la totalité des factures de travaux de rénovation de l'appartement à l'expert et qu'elle avait eu connaissance des désordres par la mention de leur existence dans l'acte.
Le vendeur, ici appelant à titre incident, soutient que l'appartement était confié en gestion à l'appelante, qui ne l'a jamais informée de la présence d'humidité à la suite du départ des derniers locataires mais uniquement de la nécessité de procéder à des travaux de rénovation, que lors de la réalisation des travaux, aucune trace d'humidité ou d'infiltration n'a été constatée, que les désordres décrits par l'expert proviennent des parties communes de l'immeuble, qu'il a justifié des somme exposées au titre des travaux dans le cadre d'un dire à l'expert et qu'on ne peut pas lui opposer la clause figurant à l'acte sans l'opposer également à l'acheteuse.
L'acheteuse fait sienne la motivation du tribunal et ajoute que le vendeur avait connaissance des désordres de par leur ancienneté, leur mention dans l'état des lieux de sortie et l'information qui lui a été communiquée par le gestionnaire.
Aux termes de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.
Il incombe à l'acquéreur de rapporter la preuve de l'existence d'un vice inhérent à la chose, non apparent au moment de la vente et antérieur à celle-ci, et suffisamment grave pour rendre la chose impropre à son usage.
Aux termes de l'article 1643 dispose le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.
L'acte de vente stipule ici en page 9 « l'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents, des vices cachés. S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier (') s'il est prouvé par l'acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur ».
Pour faire échec à cette clause de non garantie des vices cachés Mme [X] [M] doit donc démontrer, non seulement que les quatre conditions de la garantie des vices cachés sont réunies, mais aussi que le vendeur avait connaissance des défauts invoqués.
*existence de vices cachés
Lors de la visite des lieux en septembre 2020 lors des opérations d'expertise, « une présence d'humidité importante ainsi que des traces de salpêtre et des tâches sur les murs en plusieurs endroits du logement » ont été observés : « Ces traces d'humidité sont présentes de façon plus importante dans la cuisine, à l'entrée et aux escaliers » et s'accompagne d'un « délitement des murs avec endommagement du crépi et de l'enduit ».
L'expert a confirmé « l'existence d'une humidité ascensionnelle très élevée sur les 15 à 20 premiers centimètres du sol, et qui décroît au fur et à mesure qu'on remonte les murs ».
Il a mesuré un taux d'humidité de 35% dans les murs de la cuisine, de l'entrée et du placard, de 80% dans les murs côté escalier et de 28% dans les murs d'une chambre au premier étage alors que les valeurs maximales normales sont de 17%.
Il a affirmé « que ces désordres existaient déjà lors de l'état des lieux de sortie de l'ancienne locataire », qui faisait référence à ce problème d'humidité qui affectait plusieurs endroits du logement, photos à l'appui, et que « ces désordres remont(ai)ent à plus de 4 ans ».
Il a conclu que ces désordres présentaient un risque manifeste pour la santé des occupants, l'humidité et les moisissures pouvant libérer des spores très nocives pour les poumons.
Il en résulte que l'appartement était affecté d'une humidité excessive, apparue plusieurs années avant la vente et le rendant impropre à son usage par les risques qu'elle engendre pour la santé des occupants.
Seule l'existence de « tâches d'humidité » a été constatée par l'acheteuse lors de la visite de l'appartement juste avant la vente pour procéder au relevé des compteurs.
Ce désordre s'est fortement aggravé entre la date d'achat et les opérations d'expertise, qui seules lui ont permis de connaître le vice dans toute son ampleur et ses conséquences.
Le vice n'était donc pas apparent lors de l'acquisition, et la clause de non-garantie ne lui est donc pas opposable.
Le fait allégué que le vice puisse affecter les parties communes de l'immeuble et non seulement les parties privatives n'est pas davantage de nature à faire échec à la garantie.
*connaissance des vices par le vendeur
La société [S] [E] se réfère dans ses écritures aux annexes du rapport d'expertise, et notamment à celles faisant référence à des pièces fournies par elle ou son mandataire la société Foncia Fabre Gibert à l'expert ainsi qu'à leurs dires.
Ces pièces mentionnées par l'expert ne sont pas jointes au rapport versé aux débats, et ni l'appelante principale ni l'appelant à titre incident ne les ont communiquées.
L'expert a repris à son rapport le constat des lieux de sortie réalisé le 24 novembre 2017 entre la locataire sortante et l'agence Foncia, duquel il ressort :
- que les murs de l'accès/entrée étaient en mauvais état avec dégât des eaux, la peinture se craquant et se fissurant ; les murs des placards étant en mauvais état (traces noires) ;
- que les murs de la cuisine étaient en mauvais état (noircis), l'expert ayant précisé qu'il s'agissait d'un signe de présence de moisissures ;
- que les murs de la montée d'escalier étaient en mauvais état avec des traces noires importantes et un dégât des eaux ;
- que la peinture des murs de la chambre présentait des traces noircies importantes.
Les photographies prises lors de l'état de lieux étayent ces constatations.
Lors des opérations d'expertise, le gérant de la société [S] [E] a indiqué qu'à la sortie des locataires, « le logement était dans un état très dégradé au point que sa location ou sa mise en vente n'était pas possible. Des travaux conséquents recommandés par Foncia ont été effectués pour remettre ce logement aux normes avec un montant d'environ 30 000 euros ».
Les travaux réalisés ont consisté, selon les factures fournies à l'expert, dans la mise en conformité de l'électricité du logement, et dans sa rénovation esthétique (sol, marches d'escalier, meubles de cuisine, faïence, peinture). Ils n'ont comporté aucun traitement de l'humidité.
Le problème d'humidité ne pouvait donc pas être résolu par ces travaux et l'expert a souligné qu'il a été négligé dans la mesure où son origine n'a pas cherché à être résolue.
Il est ainsi établi que le vendeur a eu connaissance du très mauvais état de l'appartement lors du départ des locataires, sa mandataire ayant préconisé d'importants travaux de rénovation et de mise aux normes.
Si celle-ci ne l'a pas informé du problème particulier d'humidité, il ne peut pas se retrancher derrière ce défaut d'information, qui concerne une éventuelle faute dans l'exécution du contrat de mandat, pour s'exonérer de sa responsabilité à l'égard de l'acquéreur.
Enfin, le vendeur est une société civile immobilière, dont l'objet social est notamment l'achat et la vente d'immeubles, et doit à ce titre être qualifié de professionnel de l'immobilier, rendant la clause exonératoire de garantie inapplicable.
Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a retenu que le vendeur était tenu envers l'acquéreur de la garantie des vices cachés concernant le problème d'humidité affectant l'appartement vendu.
*indemnisation des préjudices
Le tribunal a fixé l'indemnisation du préjudice matériel de l'acquéreur, savoir le coût des travaux de peinture, la pose d'une VMC, les travaux de traitement effectués par la société Murprotec et l'installation et la pose d'une centrale de traitement de l'air, au vu du rapport d'expertise.
Il l'a déboutée de sa demande au titre du préjudice de jouissance, au motif qu'elle ne fournissait aucun élément permettant de le chiffrer.
Le vendeur soutient que ni le principe ni le quantum de ces travaux n'ont été retenus par l'expert, que les murs constituent des parties communes et que l'acheteuse ne justifie pas qu'elle n'a pas pu habiter l'appartement ni avoir engagé des sommes pour se reloger et que la demande au titre du préjudice de jouissance repose sur une seule estimation.
Mme [X] [M] réplique qu'elle a fait intervenir une entreprise pour traiter les remontées d'humidité et que l'expert a validé les travaux ; que le bien étant inhabitable selon l'expert, elle n'a pas pu l'habiter et qu'elle a donc subi un préjudice de jouissance jusqu'à la date de réception des travaux le 31 août 2021.
Aux termes des articles 1644 et 1645 du code civil, l'acheteur a le droit de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.
Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.
La recevabilité de l'action en réparation du préjudice subi du fait d'un vice caché n'est pas subordonnée à l'exercice d'une action rédhibitoire ou estimatoire de sorte que cette action peut être engagée de manière autonome.
Mme [X] [M] ne sollicite pas ici la réduction du prix de vente, mais des dommages et intérêts en réparation d'une part de son préjudice matériel correspondant au coût des travaux lui permettant de mettre fin au vice et d'autre part de son préjudice de jouissance.
*préjudice matériel
L'expert a indiqué qu'il existe différents procédés pour le traitement des remontées capillaires, à savoir l'injection de résine dans les murs pour constituer une barrière étanche (entre 5600 et 10 500 euros) ou l'installation d'un système électromagnétique permettant de stopper les remontées par inversion de polarité (entre 3500 et 6400 euros).
Il a recommandé également une meilleure ventilation des pièces pour réguler l'humidité de l'habitation, la VMC ne fonctionnant pas correctement. Après traitement de ces problèmes, il a estimé la remise en état des surfaces par la réfection des peintures au montant du devis produit, soit la somme de 7 411,29 euros HT, représentant un coût de 19 euros HT au m² « très proche des prix du marché actuel ».
Il a précisé que ce prix incluait la pose d'une VMC dans la salle de bains, soit 290 euros HT.
Après la réalisation des travaux par la société Murprotec, il a constaté une nette amélioration de l'état des murs traités, avec un taux d'humidité nettement inférieur à ses premières constatations. Il a également constaté que la centrale de renouvellement de l'air installée au rez-de-chaussée avait permis d'améliorer la qualité de l'air intérieur et se de débarrasser des nuisances liées à la condensation, mais que ce système était insuffisant pour atteindre les pièces de l'étage où la présence d'une VMC restait nécessaire.
Le fait que les murs constituent des parties communes est inopérant, dès lors que le vendeur est tenu à la garantie des vices cachés, peu important la partie du bien affectée par ces vices.
Les travaux de traitement contre les remontées capillaires réalisés par la société Murprotec en 2019 pour la somme 7 720 euros TTC, consistant en l'installation d'une barrière d'étanchéité, sont conformes aux préconisations de l'expert et ont été validés par lui.
La ventilation préconisée a été assurée par l'installation d'une centrale de traitement d'air, pour un montant de 4 800 euros TTC, et également validée par l'expert.
Le coût des travaux de reprise des peintures et de la VMC a été estimé par l'expert, selon devis présentée par l'acheteuse, à la somme de 7 411,29 HT.
La preuve des préjudices étant rapportées, le jugement est confirmé sauf en ce qu'il a accordé en sus des travaux de peinture la somme de 319 euros TTC pour la VMC, ce poste étant inclus, comme rappelé par l'expert, dans le devis global.
*préjudice de jouissance
Il ressort des éléments du dossier que lors des opérations d'expertise le 3 septembre 2020, Mme [X] [M] résidait dans l'appartement litigieux.
En effet, l'expert indique que les opérations ont eu lieu à son domicile, et les photographies figurant à partir de la page 22 du rapport montrent la présence de meubles et effets personnels dans le séjour et une chambre.
Elle s'est en outre toujours domiciliée à l'adresse du bien litigieux, dès la procédure de référé introduite en juin 2020.
Si l'expert ne s'est pas prononcé sur le préjudice invoqué, il résulte toutefois de ses constatations que le logement présentait un risque pour la santé de ses occupants, ce qui caractérise l'existence d'un préjudice de jouissance, le propriétaire d'un bien devant pouvoir l'occuper en intégralité et sans risque pour sa santé.
Néanmoins, pas davantage qu'en première instance, l'intimée ne verse aux débats les pièces sur lesquelles elle se fonde pour solliciter à ce titre une indemnisation à hauteur de 900 euros par mois pendant 25,5 mois.
Par conséquent, il est fait droit à sa demande à hauteur de 1000 euros, par voie d'infirmation du jugement.
*responsabilité de la société Foncia Fabre Gibert
*à l'égard de son mandant
Le tribunal a condamné la société Foncia Fabre Gibert à relever et garantir le vendeur des condamnations prononcées à son encontre, après avoir rappelé qu'elle n'avait pas été appelée en cause en sa qualité de syndic de l'immeuble mais de gestionnaire de l'appartement, considérant qu'elle avait commis une faute en n'informant pas celui-ci du caractère insuffisant des travaux de peinture au regard de l'humidité excessive des lieux et en ne lui conseillant pas d'effectuer une recherche approfondie de l'origine des désordres.
L'appelante soutient que son mandant ne démontre pas sa faute, la connaissance des traces d'humidité étant insuffisante à prouver qu'elle connaissait l'origine exacte des dommages, que la société en charge des travaux ne l'a pas alertée sur l'existence, la cause et le traitement adéquat des remontées par capillarité, pas plus que sur la nécessité de faire des recherches approfondies et que l'origine de l'humidité n'est pas imputable à une mauvaise gestion de l'appartement mais à la construction de l'immeuble.
Le vendeur et mandant réplique que sa mandataire n'a jamais porté à sa connaissance l'existence des problèmes d'humidité, alors que le problème était connu d'elle en sa qualité de syndic de l'immeuble ; que c'est elle qui l'a orientée vers la société Travaux & Propreté et a suivi la réalisation des travaux.
Aux termes de l'article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.
Selon l'article 1992, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.
La preuve de la faute commise par le mandataire dans la gestion du mandat incombe au mandant.
Les sociétés [S] [E] et Foncia Fabre Gibert étaient liées par un contrat de mandat de gestion immobilière renouvelé par tacite reconduction depuis le 16 janvier 2001, aux termes duquel celle-ci avait mandat d'administrer pour cele-là notamment l'appartement vendu.
A ce titre, elle avait notamment pour mission :
- de gérer le bien, rechercher les locataires, louer le bien, le relouer etc'
- d'encaisser, percevoir, déposer tous loyers, charges, cautionnements etc'
- de procéder au règlement des charges de copropriété
- « de faire exécuter toutes réparations de faible coût et celles plus importantes mais urgentes en avisant rapidement le mandant, en régler les factures, prendre toutes mesures conservatoires
- faire exécuter tous travaux importants après accord, sauf urgence, du mandant ; en régler les factures. »
Dans ce cadre, elle a procédé avec les derniers locataires à l'établissement de l'état des lieux de sortie, duquel il ressort clairement que le phénomène d'humidité affectait plusieurs endroits du logement et ce de manière importante.
Conformément aux termes du mandat, elle avait obligation de signaler l'état de l'appartement à son mandant et de faire exécuter les travaux nécessaires à sa remise en état, ce qu'elle a fait.
Toutefois, s'agissant des travaux importants, et en sa qualité de professionnelle de l'immobilier, elle avait également obligation de conseiller son mandant sur la consistance des travaux à réaliser, au besoin en se renseignant auprès de sociétés spécialisées, afin d'assurer leur pérennité.
Il ressort des pièces du dossier et de ses propres conclusions qu'elle s'est bornée à signaler le très mauvais état de l'appartement, sans évoquer l'humidité importante qui l'affectait alors qu'en sa qualité de professionnelle, un tel constat aurait dû l'alerter et la conduire d'une part à aborder précisément ce point et d'autre part à solliciter l'avis de professionnels.
Elle ne peut s'exonérer de sa responsabilité en invoquant les éventuelles carences de la société qui a réalisé les travaux.
Ces fautes dans l'exécution de son mandat engagent sa responsabilité, et le jugement est confirmé en ce qu'il l'a condamnée à relever et garantir son mandant des condamnations prononcées à son encontre.
*envers l'acheteuse
Pour retenir sur le fondement de l'article 1240 du code civil, la responsabilité de la gestionnaire de l'appartement, le tribunal a considéré qu'elle avait commis une faute en s'abstenant de procéder aux vérifications plus approfondies qu'imposaient les constatations résultant de l'état des lieux de sortie.
L'appelante soutient que l'acheteuse 'ne peut rechercher sa responsabilité que sur le fondement de la perte de chance'. (sic)
L'intimée réplique que la gestionnaire avait connaissance des remontées par capillarité, relevées dans l'état des lieux de sortie, qu'il lui appartient de se retourner contre la société ayant réalisé les travaux si elle estime que celle-ci a commis une faute, et qu'elle a manqué à son devoir d'information et de conseil envers elle.
En application des dispositions de l'article 1240 code civil, un tiers à un contrat peut invoquer, sur ce fondement, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.
Il ressort de ce qui précède que la société Foncia Fabre Gibert a commis des fautes dans l'exécution de son mandat en ne signalant pas le problème d'humidité affectant l'appartement au propriétaire et en ne sollicitant pas des professionnels afin d'en déterminer la cause pour permettre d'assurer une rénovation pérenne.
Ces fautes sont en lien direct avec le préjudice de l'acheteuse, qui n'a pu être mise au courant avant la vente du problème d'humidité affectant le bien acquis et qui doit engager des frais importants de traitement du désordre et de remise en état.
Le jugement est par conséquent encore confirmé en ce qu'il a retenu la responsabilité délictuelle de la société Foncia Fabre Gibert à l'égard de l'acheteuse et l'a condamnée in solidum avec le vendeur au paiement des réparations.
*responsabilité de la société Foncia Transaction France
Pour rejeter son appel en garantie, le tribunal a considéré que, titulaire d'un contrat de mission d'entremise, cette société ne pouvait solliciter des informations sur un désordre dont elle n'avait pas connaissance auprès de deux autres sociétés exerçant sous la même enseigne et que n'étant pas un professionnel de la construction, elle n'avait pas d'autre diligence à accomplir que de faire mentionner dans l'acte authentique l'existence des désordres constatés le jour de la vente en présence de l'acquéreur.
Le vendeur soutient qu'il appartenait à l'agent immobilier, tenu à un devoir de conseil, de se renseigner auprès des autres structures du groupe Foncia sur l'origine de l'humidité, et notamment en interrogeant le syndic sur l'existence d'éventuelles difficultés dans la copropriété.
L'agence immobilière chargée du mandat de vente réplique que le problème d'humidité ne lui est apparu que lors de la visite du bien ayant précédé la signature de l'acte authentique, les travaux de rénovation étant terminés lorsqu'elle a été destinataire de ce mandat ; qu'elle n'avait pas l'obligation de se renseigner auprès du syndic sans raison objective ; qu'elle est une entité juridique distincte de la société en charge du mandat de gestion de l'appartement et du contrat de syndic ; qu'en tout état de cause, elle n'est pas un professionnel de la construction et que son obligation était limitée au fait de transmettre les informations, ce qu'elle a fait au stade de l'acte authentique.
L'intermédiaire professionnel, négociateur d'un acte, est tenu d'une obligation de renseignement et de conseil et engage en cas de manquement sa responsabilité contractuelle à l'égard de son mandant et sa responsabilité délictuelle à l'égard du tiers contractant.
Le manquement à son devoir de conseil n'est pas établi si les désordres n'étaient pas apparents et que la preuve n'est pas rapportée qu'il avait eu connaissance du vice caché.
En outre, il n'entre pas dans sa mission de vérifier l'état du bien, au-delà de l'apparence.
Il ressort de ce qui précède que la société Foncia Transaction France était en charge du mandat de vente, conclu après la réalisation des travaux de rénovation de l'appartement litigieux, de sorte que comme l'acheteuse, elle n'a pu constater l'apparition de traces d'humidité, que lors de la visite effectuée pour relever les compteurs, juste avant la signature de l'acte authentique.
S'agissant d'une entité juridique différente de la société en charge de la gestion du bien, les fautes commises par cette dernière dans sa gestion ne peuvent engager sa responsabilité.
En l'absence de désordres apparents, elle n'était pas davantage tenue d'effectuer des recherches approfondies sur l'état du bien ni de se renseigner auprès du syndic pour obtenir des informations sur la copropriété.
La société Foncia Transaction France n'a pas manqué à ses obligations dans le cadre de son mandat, et le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté la société [S] [E] de son appel en garantie formé à son encontre.
*autres demandes
Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.
Les sociétés Foncia Fabre Gibert et [S] [E], qui succombent, sont condamnées in solidum aux dépens de la procédure d'appel.
Elles sont également condamnées in solidum à payer à Mme [D] [M] la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et déboutées de leurs demandes respectives à ce titre.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société Foncia Transaction France les frais engagés en cause d'appel et non compris dans les dépens.
La société [S] [E] est condamnée à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.