Motivation
MOTIFS DE L'ARRÊT
Sur la recevabilité de la demande de la société Wellstone
La société Monetivia fait valoir que la demande de la société Wellstone serait irrecevable en application des articles 31 et 122 du code de procédure civile ainsi que L.227-5 du code de commerce faute d'intérêt à agir puisqu'elle a pour objet social une activité de conseil et non une activité d'entremise.
L'article 31 du code de procédure civile dispose que : " L'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. "
Il n'est pas contesté que la société Wellstone est représentée dans la présente procédure par son représentant légal ayant qualité à agir en justice. Dès lors que la société Wellstone agit pour obtenir le paiement de ses honoraires relatifs à son intervention dans la location des locaux en cause, elle a un intérêt à agir.
S'agissant d'une société disposant de la carte professionnelle permettant l'exercice de l'activité de " transaction sur immeubles et fonds de commerce ", ayant notamment pour objet social le conseil dans la location ainsi que "toutes opérations industrielles, commerciales, financières, mobilières ou immobilières pouvant se rapporter directement ou indirectement ou être utiles à l'objet social ou susceptibles d'en faciliter la réalisation " son intérêt à agir est légitime.
Il convient, en conséquence de rejeter la fin de non-recevoir soulevée par la société Monétivia.
Sur la demande en paiement d'honoraires
Il ressort de l'article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, que les dispositions de celle-ci s'appliquent aux personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives à: " 1) l'achat, la vente, la recherche, l'échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis ; 2) l'achat, la vente ou la location-gérance de fonds de commerce (') " ainsi qu'à divers autres opérations énumérées dans ce texte sans rapport avec l'objet du présent litige. La liste des activités visées à cet article s'interprète de façon restrictive et ne peut être étendue à des opérations qui n'y sont pas visées.
Selon l'article 6 du cette loi, les conventions conclues avec les personnes visées à l'article 1er ci-dessus et relatives aux opérations qu'il mentionne, notamment aux deux premiers paragraphes, doivent être rédigées par écrit et contenir différentes précisions conformément aux dispositions d'un décret en Conseil d'Etat portant notamment sur la rémunération et l'indication de la personne qui en a la charge. Les dispositions du code civil relatives au mandat sont applicables aux professionnels soumis à la loi du 2 janvier 1970.
L'article 72 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 dispose notamment que :
" Le titulaire de la carte professionnelle portant la mention :
" Transactions sur immeubles et fonds de commerce " ne peut négocier ou s'engager à l'occasion d'opérations spécifiées à l'article 1er (1° à 5°) de la loi susvisée du 2 janvier 1970 sans détenir un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l'une des parties.
Le mandat précise son objet et contient les indications prévues à l'article 73. "
Il précise notamment que tous les mandats doivent être mentionnés par ordre chronologique sur un registre des mandats.
L'article 73 de ce décret prévoit notamment que le titulaire de la carte professionnel portant mention " transactions sur immeubles et fonds de commerce " ne peut demander, ni recevoir directement ou indirectement d'autre rémunération ou d'autres honoraires à l'occasion des opérations spécifiés à l'article 1er (1° à 5°) de la loi susvisée du 2 janvier 1970 que celle dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat, que le mandat doit préciser si cette rémunération est à la charge exclusive de l'une des parties à l'opération ou si elle est partagée ainsi que les conditions et modalités de ce partage, que le montant de la rémunération ou des honoraires, ainsi que l'indication de la ou des parties qui en ont la charge sont portés dans l'engagement des parties. Il en est de même, le cas échéant, des honoraires de rédaction d'actes et de séquestre. Le titulaire de la carte professionnelle perçoit sans délai sa rémunération ou ses honoraires une fois constatée par acte authentique l'opération conclue par son intermédiaire.
Il résulte de ces dispositions que le montant de la commission de l'agent immobilier doit figurer dans le mandat établi entre cet agent et son mandant mais également dans l'engagement final des parties.
En l'espèce, aux termes d'un " mandat de recherche de successeur " confié par la société Sparring Capital, locataire initiale des locaux en cause, à la société Spliit, qui l'a délégué à la société Wellstone, le mandant chargeait le mandataire de " rechercher un successeur susceptible de lui succéder dans les locaux désignés ci-après, dans le cadre d'un nouveau bail, selon des modalités, charges et conditions négociés avec le bailleur et pleinement approuvés par ce dernier ".
Un tel mandat qui n'avait pas pour objet l'un des actes d'entremise portant sur le bien d'autrui strictement énuméré à l'article 1 de la loi du 2 janvier 1970 n'était pas soumis aux conditions posées par cette loi pour la validité des mandats.
En application de l'article 1199 du code civil, cet acte prévoyant en son article 8 un honoraire de 22,5% du loyer annuel hors taxes hors charges soit 7,5% à la charge du mandant et 15 % à la charge du preneur avec la précision qu'en cas de délégation de mandat, la rémunération du tiers confrère limitée à 15% hors taxe du loyer annuel serait payée par le preneur, n'engage pas la société Monetivia puisqu'elle n'en est ni partie ni signataire.
La société Wellstone produit la copie d'un vingtaine de courriels échangés entre les parties dont il résulte notamment que la société Monetivia cherchant des bureaux à louer à [Localité 5] s'est adressée en février 2022 à la société Wellstone qui lui a présenté plusieurs offres de location ; qu'une visite des locaux en cause situés [Adresse 4] a été convenue le 16 février 2022 à la suite de laquelle la société Wellstone a adressé les plans et un comparatif des coûts entre ces locaux et d'autres situés [Adresse 7] ; qu'une seconde visite des locaux en cause a été organisée le 17 février 2022 à la suite de laquelle la société Wellstone a communiqué à la société Monétivia la liste des pièces à lui transmettre pour constituer un dossier de candidature ; que le 18 février 2022, M. [D], dirigeant de la société Monétivia, a demandé à M. [Y] de la société Wellstone de lui transmettre un modèle pour soumettre sa proposition de location à la bailleresse ; que le 18 février 2022, M.de [O] a transmis à M.[Y] la proposition de la société Monetivia prévoyant notamment un loyer de 575 €/m2, six mois de franchise ainsi que des honoraires de " 15% HT du loyer annuel HT HC", lui demandant " de bien vouloir transmettre cette offre au bailleur " ; que le 21 février 2022 la société Monétivia a communiqué des pièces la concernant à la société Wellstone ; que le jour même, la société Wellstone a transmis ces éléments à la société Spliit lui écrivant notamment " le client se positionne sur un engagement de 4 ans à 575 €/m2 (') " ; que la société Spliit a transmis les éléments et échangé par l'intermédiaire de la locataire actuelle, la société Sparring Capital, avec la société AEW représentant la société Fructipierre propriétaire des locaux ; que le 9 mars 2022, la société Wellstone a transmis à la société Monétivia la contreproposition de la bailleresse reçue de la société AEW; que le 10 mars 2022, la société Monétivia a écrit à M.de [O] l'informant que la bailleresse avait accepté de réduire de 1.000 euros les frais d'acte et qu'elle-même, elle acceptait de réduire de 4.000 euros ses honoraires ; que le 10 mars 2022, M. [D] a confirmé son intérêt pour la proposition et a demandé la communication d'un certificat de superficie ainsi que les appels de charges annuels ; qu'à la demande de confirmation de l'accord, M. [D] a écrit à la société Wellstone le 10 mars 2022 " sous réserve des éléments demandés et vérifiés, oui vous pouvez confirmer " ; que le 11 mars 2022, la société Wellstone a transmis les éléments sollicités et demandé à M. [D] de lui retourner la contreproposition de la bailleresse avec la mention " bon pour accord " ; que ce dernier a retourné cette contreproposition signée avec la mention sollicitée mais indiquait qu'en raison d'informations trompeuses quant au montant du loyer actuel, il souhaitait " travailler la mise en place du bail directement avec le bailleur " dont il a demandé les coordonnées le 14 mars puis le 20 mars 2022; que le 20 mars 2022 la société Wellstone a transmis à M. [D] le projet de bail rédigé par la bailleresse ; que le 23 mars 2022, le représentant de la société Wellstone a écrit notamment " merci de bien vouloir me confirmer que cette volonté de passer directement avec AEW ne vous désengagera pas à nous payer le jour de la signature les 20.000 € HT d'honoraires que vous avez négocié avec [C] dans le cadre de votre recherche de nouveaux bureaux " ; que le 25 mars 2022 la société Wellstone a donné à la société Monetivia les coordonnées du représentant de la société AEW ; que le bail ayant été conclu le 7 avril 2022 par la société Fructipierre représentée par la société AEW et la société Monetivia, la société Wellstone a demandé le 11 avril 2022 le paiement de ses honoraires ; que la société Monetivia a contesté devoir cette somme indiquant qu'elle aurait été dupée par de fausses informations de la part de la société Wellstone.
Il apparaît donc qu'outre la recherche d'un successeur à la société Sparring Capital, la société Wellstone a eu une activité d'entremise entre la société Monetivia et la société Fructipierre représentée par la société AEW, qu'elle admet d'ailleurs dans certains messages que la société Monétivia est sa " cliente " avec laquelle elle a " négocié " ses honoraires et que cette activité d'entremise a abouti à la conclusion d'un contrat de bail commercial entre la société Monetivia et la société Fructipierre. Le rôle ainsi joué par la société Wellstone relève des dispositions de la loi du 2 janvier 1970.
Dès lors, faute pour la société Wellstone de disposer d'un mandat conforme aux dispositions d'ordre public précitées, elle ne peut recevoir une rémunération en application de l'article 73 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972.
Il convient, en conséquence, d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné la société Monetivia à payer à la société Wellstone la somme de 24.000 euros TTC avec intérêts au taux légal.
Sur la demande subsidiaire de dommages et intérêts au titre des commissions perdues
Selon l'article 1104 du code civil, " les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public ".
La société Wellstone ne peut solliciter des dommages-intérêts pour réparer l'interdiction de percevoir des honoraires résultant de l'absence de mandat valable, cette absence de mandat lui étant imputable, mais elle peut réclamer la réparation de son préjudice si elle démontre l'existence d'une faute dommageable à son égard de la part de la société Monétivia.
En l'espèce, la société Monétivia, dont l'activité principale est notamment la " monétisation d'actifs immobiliers détenus par les séniors " est un professionnel de l'immobilier et dispose à ce titre d'une carte professionnelle lui permettant l'exercice de l'activité de " transaction sur immeubles et fonds de commerce ", de sorte qu'elle devait, comme la société Wellstone, connaître les conditions de la loi du 2 janvier 1970 précitée relatives à la rémunération de l'agent immobilier. Elle a cependant adressé un courriel à la société Wellstone le 18 février 2022 dans lequel elle mentionne expressément un honoraire de 15% du loyer, montant repris dans la lettre jointe de proposition au bailleur, et a poursuivi les relations avec cette dernière en lui demandant plusieurs interventions telles que des visites, des interventions et négociations auprès de la bailleresse quant aux stipulations du bail à intervenir.
C'est ainsi que profitant de la confiance de la société Wellstone qui lui a transmis par courriel les coordonnées du mandataire de la bailleresse en lui rappelant expressément que ses honoraires de 20.000 euros HT étaient dus, la société Monétivia a conclu un contrat de bail sur les locaux en cause directement avec la bailleresse, sans mentionner l'intervention d'un tiers.
La société Monétivia affirme qu'elle aurait conclu cet acte sans l'intervention de la société Wellstone au motif que cette dernière l'aurait mal informée sur le montant du loyer actuel. Cependant, elle ne produit aucun écrit émanant de la société Wellstone établissant un tel mensonge. Le mandat de recherche de successeur mentionne que le nouveau bail dont les conditions ont été négociés avec le bailleur, doit être " présenté " à un loyer annuel de 600 euros hors charges mais n'indique pas qu'il s'agirait du loyer actuellement payé. Les courriels émanant de la société Monétivia, elle-même, ne constituent pas une preuve. De plus, les quittances de loyers transmises permettaient à la société Monétivia de prendre connaissance de façon précise du montant du loyer perçu par la bailleresse au titre du contrat de bail en cours, de sorte que le reproche fait à la société Wellstone n'est pas justifié.
Il ressort de ces éléments qu'en demandant de nombreuses prestations et interventions à la société Wellstone tout en lui laissant penser qu'elle lui règlerait un honoraire de 15%, en profitant de sa confiance pour obtenir les coordonnées de la bailleresse et conclure directement un contrat de bail commercial puis en lui refusant toute rémunération pour ses prestations, la société Monétivia, de mauvaise foi, a fait preuve d'un comportement fautif préjudiciable à la société Wellstone qui sera justement réparé au regard des circonstances de l'espèce, notamment de la durée des relations entre les parties, du nombre d'échanges entre elles et des prestations fournies sans contrepartie, par l'allocation d'une somme de 12.000 euros à titre de dommages et intérêts. Il convient, en conséquence, de condamner la société Monétivia à payer à la société Wellstone cette somme.
Sur les autres demandes
Dès lors que le paiement des honoraires n'était pas dû, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté la société Wellstone de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.
De même, l'appel étant fondé sur ce point, il convient de débouter la société Wellstone de sa demande aux fins de voir condamner la société Monetivia à lui payer la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts pour appel abusif.
Au regard des circonstances de l'espèce, la présente procédure étant partiellement justifiée, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné la société Monetivia aux dépens de première instance ainsi qu'au paiement d'une somme de 2.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
L'appel étant partiellement fondé, il convient de laisser à chacune des parties la charge de ses dépens d'appel ainsi que de ses frais irrépétibles. Les parties seront déboutées de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.
Les autres demandes seront rejetées.