Exposé du litige
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
M. [C] [H] et Mme [W] [L] épouse [H] sont propriétaires d'un appartement de trois pièces situé au [Adresse 5] à [Localité 8] (77) acquis en 2014 sous le régime de défiscalisation dit « Duflot ». Pour bénéficier de ce régime, l'immeuble devait être loué ou sous-loué nu durant 9 ans à un loyer plafonné à des personnes physiques percevant des ressources inférieures à un plafond prévu par la loi.
Après le départ de leur premier locataire, ils ont mandaté au mois d'octobre 2017 l'agence Orpi de [Localité 10], exploitée par la société ADB Vernier, afin de trouver un nouveau locataire.
Sur proposition de 1'agence, un contrat de location a été signé le 22 novembre 2017 avec l'association La Rose Des Vents afin que le bien soit occupé par les salariés de cette dernière.
M. et Mme [H] ont reçu le 29 mars 2019 une proposition de rectification par laquelle l'administration fiscale a remis en cause les réductions d'impôts pratiquées par M. et Mme [H] au titre du bien.
Par acte d'huissier du 18 février 2021, M. et Mme [H] ont fait assigner la société ADB Vernier devant le tribunal judiciaire de Meaux.
Par jugement du 9 janvier 2023, ce tribunal a statué comme suit :
« - DIT que la SAS ADB VERNIER a manqué à son obligation d'information et de conseil, plus spécifiquement à son obligation de s'enquérir du régime fiscal appliqué à l'immeuble dont la location lui était confiée, et a ainsi engagé sa responsabilité à l'égard de M. [C] [H] et Mme [W] [L] épouse [H] ;
- CONDAMNE la SAS ADB VERNIER enseigne ORPI à payer 25 000 € à M. [C] [H] et Mme [W] [L] épouse [H] ;
- REJETTE la demande de M. [C] [H] et Mme [W] [L] épouse [H] d'indemnisation au titre d'une résistance abusive ;
- REJETTE toute demande autre, plus ample ou contraire ;
- CONDAMNE la SAS ADB VERNIER enseigne ORPI à payer 5 000 € à M [C] [H] et Mme [W] [L] épouse [H] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- CONDAMNE la SAS ADB VERNIER enseigne ORPI aux dépens de l'instance ;
- RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit. »
Par déclaration du 20 février 2023, la société ADB Vernier a interjeté appel de ce jugement.
Par dernières conclusions remises au greffe le 19 octobre 2023, la société ADB Vernier demande à la cour de :
« » Vu les articles 287 et suivants et 299 du Code de procédure civile
Vu l'article 1104 du code civil
Vu les pièces produites au débat
CONFIRMER le jugement rendu le 19 janvier 2023 par le Tribunal Judiciaire de MEAUX, uniquement en ce qu'il rejeté la « demande de M. [C] [H] et Mme [W] [L] épouse [H] d'indemnisation au titre d'une résistance abusive ».
REFORMER le jugement rendu le 19 janvier 2023 par le Tribunal Judiciaire de MEAUX, pour le surplus
ET STATUANT A NOUVEAU
PROCEDER à l'examen et à la vérification de la pièce n°15 produite, en première instance, par les époux [H] et désormais communiquée en pièce n°2 au soutien des présentes écritures
ECARTER DES DEBATS la pièce n°15 produite, en première instance, par les époux [H] et désormais communiquée en pièce n°2 au soutien des présentes écritures
A défaut
PRONONCER la nullité du feuillet litigieux produit, en première instance, en pièce n°15 par les époux [H] et désormais communiquée en pièce n°2 au soutien des présentes écritures
En toute hypothèse
DEBOUTER les époux [H] de l'intégralité de leurs demandes ;
CONDAMNER les époux [H] à payer à la société ADB VERNIER la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC, ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction directe au profit de Maître François BLANGY en application de l'article 699 du code de procédure civile. »
Cette société fait notamment valoir que :
- aucune faute contractuelle ne peut lui être imputée, puisque le contrat de mandat comprenait explicitement une option s'agissant de régimes fiscaux particuliers qui n'a pas été cochée par les intimés ;
- M. et Mme [H] ne l'ont jamais avertie de leur souhait d'opter pour le dispositif « Duflot » et ont admis qu'il n'existait pas d'obligation relative à ce dispositif dans le mandat de location qu'ils ont signé en connaissance de cause ;
- le dispositif Duflot n'a jamais fait partie d'aucun « modèle type » de mandat de location ;
- au surplus, la pièce n°15 des appelants présentée comme un avenant au contrat de mandat résulte de man'uvres des intimés, raison pour laquelle cette pièce devra être vérifiée par la cour et subsidiairement, annulée pour défaut de consentement et dol ;
- il n'y a ni faute ni lien de causalité entre le refus de l'administration fiscale de faire bénéficier M. et Mme [H] de la réduction d'impôt Duflot et son intervention ;
- le bail du 22 novembre 2017 n'autorisait pas l'association à sous-louer l'appartement, prévoyait qu'il s'agissait d'une « location vide », que le locataire devait s'interdire d'utiliser les locaux loués autrement qu'à usage exclusif d'habitation et si tant est que, par la suite, l'association ait pris la décision de le meubler, elle n'en est pas responsable ;
- le paiement de l'impôt mis à la charge du contribuable à la suite d'un redressement fiscal ne constitue pas un préjudice indemnisable et il n'est pas démontré que M. et Mme [H] auraient pu louer le bien dans des conditions conformes au dispositif Duflot.
Par dernières conclusions remises au greffe le 19 juillet 2023, M. et Mme [H] demandent à la cour de :
« Vu l'article 1231-1 du Code Civil,
Confirmer le jugement déféré toutes ses dispositions, et
Déclarer la société ADB VERNIER responsable du préjudice subi par les époux [H] du fait de la remise en cause par l'Administration Fiscale, des avantages fiscaux dont ils avaient bénéficié dans le cadre du dispositif dit Duflot, au titre de la mise en location de leur appartement sis [Adresse 5] à [Localité 8].
Condamner la société ADB VERNIER à payer à Monsieur [C] [H] et Madame [W] [H] née [L], pris collectivement, la somme de 25 000 € en réparation de leur préjudice.
Condamner la société ADB VERNIER à payer à Monsieur [C] [H] et Madame [W] [H] née [L], pris collectivement, la somme de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Débouter la société ADB VERNIER de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.
Condamner la société ADB VERNIER à payer à Monsieur [C] [H] et Madame [W] [H] née [L], pris collectivement, la somme de 3 000 € au titre de leurs frais irrépétibles d'appel, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Condamner la société ADB VERNIER aux dépens de l'instance et ceux qui en seront la suite. »
Ces derniers font notamment valoir que :
- l'agence ADB Vernier avait connaissance de leur situation fiscale, et plus particulièrement du fait qu'ils avaient opté pour le dispositif Duflot ;
- l'obligation d'information et de conseil de l'agence l'obligeait à leur présenter un locataire répondant aux critères d'application du dispositif Duflot ;
- l'agence ayant ainsi commis une faute ayant entrainé un préjudice pour eux, elle est tenue de le réparer ;
- la responsabilité de l'agence ADB Vernier doit être engagée quand bien même il serait retenu qu'elle n'avait pas connaissance de leur situation fiscale dès lors qu'en vertu de son obligation d'information et de conseil, elle ne pouvait ignorer une telle information ;
- l'ignorance dont l'agence fait état n'est pas autre chose que l'aveu de sa culpabilité ;
- la pièce n°15 ne doit pas être écartée des débats puisque sa véracité ne fait pas défaut ;
- ayant reçu une proposition de rectification, ils ont demandé à la salariée de l'agence chargée de leur dossier de réimprimer les premières pages du contrat de mandat pour faire apparaître leur souhait de bénéficier du régime Duflot ce qu'elle a fait et son témoignage n'est pas indépendant ;
- leur préjudice est justifié ainsi que le lien de causalité avec la faute de l'agence.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 30 juin 2025.
En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour l'exposé du surplus de leurs prétentions et de leurs moyens.