Motivation
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la responsabilité de l'agence
Aux termes de l'article 1231-1 du code civil : « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ».
En outre, l'article 1992, premier alinéa, de ce code dispose : « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. »
L'agent immobilier est tenu d'une obligation de renseignement et de conseil vis-à-vis de son mandant.
Par ailleurs, l'article 1188, premier alinéa, du code civil prévoit : « Le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes. »
En vertu de l'article 1190 de ce code : « Dans le doute le contrat de gré à gré s'interprète contre le créancier et en faveur du débiteur, et le contrat d'adhésion contre celui qui l'a proposé. »
Sur la faute
En l'espèce, suivant mandat de location signé le 11 octobre 2017 constituant la pièce n°1 de chacune des parties dont l'authenticité n'est pas contestée, M. et Mme [H] ont donné mandat à l'agence immobilière Orpi exploitée par la société ADB Vernier de louer leur bien immobilier situé à [Localité 8] à usage d'habitation principale pour une durée de trois ans et pouvoir de rédiger et signer le bail ainsi que de réclamer toutes pièces utiles.
En vertu de ce mandat, l'agence Orpi a proposé comme locataire l'association « La Rose des vents » et signé le bail à usage d'habitation consenti à un locataire personne morale exclu de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, en date du 22 novembre 2017.
Le mandat conféré à l'agence Orpi constitue un contrat-type dactylographié rédigé par celle-ci et à son en-tête qui s'apparente à un contrat d'adhésion comportant un article 3.9 intitulé « Option du bailleur pour un régime particulier » de deux phrases, la première indiquant « Le mandant déclare avoir opté, pour les biens objets des présentes, pour un régime fiscal spécifique : notamment Scellier ' Robien ' Borloo ' Besson ' Périssol ' immeubles historiques ' Malraux ' Girardin. En conséquence, le mandant s'engage à fournir au mandataire tous les documents en sa possession relatifs à cette option fiscale (copie de son engagement fiscal de location) » étant précédée d'une case non cochée et, la seconde, précédée seulement d'un espace et non d'une case cochée, mentionnant « Le mandant déclare n'avoir opté, ou ne vouloir opter, pour les biens objet des présentes, pour aucun régime fiscal spécifique ».
Or, d'une part, l'agence immobilière rédactrice du bail ne conteste pas s'être fait communiquer à cette fin l'acte de vente en état futur d'achèvement par lequel M. et Mme [H] ont acquis le bien et mentionnant que l'acquéreur réalise l'acquisition dans le cadre d'un investissement immobilier locatif pour lequel il souhaite bénéficier du dispositif fiscal prévu à l'article 199 novovicies du code général des impôts (dispositif dit « Duflot ») et qu'il s'engage pour cela à faire toutes les déclarations fiscales et démarches administratives, et à respecter toutes les obligations liées à ce dispositif. Or, il appartenait à l'agent immobilier de s'assurer que le bail qu'il s'apprêtait à conclure au nom de M. et Mme [H] ne méconnaissait pas l'objectif mentionné dans cet acte. En outre, ce régime fiscal spécifique n'est pas mentionné sur le mandat de location du 11 octobre 2017 et n'a pas donné lieu à un ajout dactylographié ou manuscrit par l'agence alors que plusieurs autres cases ont été cochées dans ce mandat, telle que la case « Baux soumis aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 » à l'article 4 relatif à la rémunération du mandataire. Enfin, les mentions, au demeurant contradictoires, figurant à l'article 3.9 de ce mandat ne permettent pas d'établir que l'agence Orpi a satisfait à son obligation de renseignement et de conseil vis-à-vis des époux [H], en s'enquérant du régime fiscal sous lequel ils avaient acquis leur bien, alors que l'acte de vente qui lui avait été communiqué comportait cette précision, et en vérifiant les conditions de ce régime ni, a fortiori, que ces derniers ont renoncé au bénéfice de ce régime de faveur, étant relevé qu'aucun autre élément, en particulier les courriels échangés entre les parties, ne démontre une telle intention d'y renoncer.
D'autre part, par proposition de rectification adressée le 29 mars 2019 et confirmée par celle du 3 juillet 2019 annulant et remplaçant cette proposition, l'administration fiscale a estimé que les conditions du régime fiscal Duflot n'étaient pas remplies au motif que l'association à laquelle le bail avait été consenti ne donnait pas le logement en sous-location nue à usage d'habitation principale à des personnes physiques, de sorte qu'il en résultait un non-respect des conditions de mise en location au cours de la période d'engagement de location conduisant à majorer du montant total de la réduction pratiquée l'impôt sur le revenu de l'année de l'événement entraînant la déchéance de l'avantage fiscal.
Il s'ensuit que, en concluant le bail litigieux avec cette association, l'agence a commis un manquement à son obligation de renseignement et de conseil vis-à-vis de son mandant. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a retenu une faute de l'agence engageant sa responsabilité sans qu'il y ait lieu de procéder à la vérification d'écriture de la pièce n° 15 des intimés constituant une nouvelle édition de la première page du mandat de location qui est sollicitée, de l'écarter des débats ou d'en examiner la validité, dès lors que l'examen de cette pièce est sans incidence sur la solution du litige.
Sur le préjudice et le lien de causalité
M. et Mme [H] évaluent leur préjudice à la somme totale de 25 000 euros, soit 19 600 euros au titre des réductions d'impôts perdues pour les années 2014 à 2017, 4 900 euros au titre de la réduction d'impôts perdue de l'année 2019 et 500 euros d'intérêts et pénalités de retard.
Leurs avis d'imposition des années 2015 à 2018 sur les années 2014 à 2017, les propositions de rectification, notamment celle du 3 juillet 2019, la réponse aux observations du contribuable du 30 août 2019, le rejet de la réclamation du 31 décembre 2019, le courriel de l'inspecteur divisionnaire du 28 février 2020 transmettant la proposition et le contrat de transaction ainsi que cette proposition et le contrat de transaction après mise en recouvrement du 26 février 2020 versés aux débats confirment que la location consentie à l'association La Rose des Vents a entraîné la déchéance de la réduction d'impôts découlant du régime fiscal Duflot qui était de 4 900 euros par an à compter de l'année 2014, qu'une reprise d'impôts pour les années 2014 à 2017 concernant les déclarations des revenus au titre des années 2016 et 2017 a été effectuée pour un montant total de 24 700 euros et que, pour les années suivantes, dans le cadre de la transaction, l'administration fiscale a accepté de ne pas effectuer de rappel d'impôts pour l'année 2018 ainsi que de limiter le montant des pénalités et intérêts de retard à la somme de 500 euros, a demandé à M. et Mme [H] de ne pas déclarer la réduction d'impôt au titre de l'année 2019 et leur a accordé la possibilité de reporter les réductions d'impôts au titre des années 2020 à 2022 sous condition de louer désormais à un locataire personne physique, alors que la proposition de rectification du 29 mars 2019 mentionnait qu'ils ne pourraient plus bénéficier de cette réduction pour les années ultérieures.
Il s'ensuit que M. et Mme [H] justifient du montant de leur préjudice. En outre, celui-ci est directement imputable à la faute de l'agence dès lors qu'aucun élément ni pièce ne permet d'établir qu'il existait un aléa ou un risque que, correctement renseignés et conseillés, M. et Mme [H] renoncent au bénéfice de ce régime de faveur ou que l'agence Orpi ne trouve pas de locataire répondant aux conditions du régime Duflot en poursuivant ses recherches.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il condamne la société ADB Vernier à leur verser la somme de 25 000 euros de dommages et intérêts.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, compte tenu du sens de la présente décision, le jugement sera confirmé en ce qu'il condamne la société ADB Vernier, partie perdante, aux dépens de la procédure de première instance et elle sera condamnée aux dépens de la procédure d'appel.
En application de l'article 700 dudit code, le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les frais irrépétibles et la société ADB Vernier sera déboutée de sa demande et condamnée à payer aux époux [H] la somme de 3 000 euros au titre des frais exposés dans le cadre de la procédure d'appel non compris dans les dépens.