Motivation
Sur ce,
En l'espèce, les appelants limitent dans le dispositif de leurs dernières conclusions, qui fixe les limites du litige dont la cour est saisie, leurs demandes à la modification du quantum de l'arriéré locatif tel que fixé par l'ordonnance dont appel, et à la suspension des effets de la clause résolutoire permettant l'octroi de délai de paiement en application des articles 1343-5 du code civil et 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 et de la mesure d'expulsion.
Sur le quantum de la condamnation au paiement de l'arriéré locatif
Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuseou que justifie l'existence d'un différend.
Selon l'article 835, alinéa 1er, du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.
L'article 24 de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, notamment, à peine de nullité un décompte de la dette.
Il n'est pas contesté par M. et Mme [T] que le commandement de payer du 30 octobre 2023 est régulier en ce que la dette locative visée n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, de sorte que la clause résolutoire figurant au bail est acquise depuis le 31 décembre 2023.
M. et Mme [T] contestent le montant de la condamnation à hauteur de 7 680 euros telle que figurant à l'ordonnance de référé du 9 janvier 2025 entreprise faisant valoir que ce montant est erroné pour ne pas avoir pris en considération le paiement d'un montant de 660 euros effectué le 28 octobre 2024 et qu'ils n'étaient redevables donc au jour de l'audience du 30 octobre 2024 que de la somme de 7 020 euros.
Toutefois, au vu de la décision critiquée, la cour constate que le premier juge a parfaitement pris en considération le versement de cette somme de 660 euros effectué par les consorts [T] en déduction de leur dette locative, mentionnant à ce propos : 'à l'audience la SCI MILLY a confirmé que la dette locative correspond en réalité à la somme de 7680 € en ce qu'il convient de soustraire de la somme de 18 840,82 €, l'effacement de dette à hauteur de 6500 € suite à la décision de la commission de surendettement date du 16 mai 2024, le virement de 4000 € de la caisse pro BTP groupe du 15 octobre 2024 ainsi que le virement de 660 € effectués le 28 octobre 2024 par Monsieur [I] [T] ».
En conséquence, il échet de rejeter ce moyen comme non fondé et la décision sera confirmée en ce qu'elle a fixé le quantum de la provision sur l'arriéré locatif arrêté au 28 octobre 2024, terme d'octobre 2024 inclus à la somme de 7 680 euros.
Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et la demande de délais
Il sera renvoyé aux testes cités ci-avant.
Le paragraphe V de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit ' Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet (...)'
Le paragraphe VII de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose ' Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges'.
En application des paragraphes V et VII de l'article 24 de la la loi du 6 juillet 1989 précités, si le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, c'est à la condition, notamment, que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.
M. et Mme [T] sollicitent, eu égard à leur situation personnelle et leur bonne foi, la suspension de la clause résolutoire et un délai de 24 mois pour payer leur dette, proposant de se libérer de leur dette par des versements mensuels de 292,50 euros par mois. Ils font valoir avoir repris partiellement le paiement du loyer pour le dernier trimestre 2024.
Il indiquent que M. [T] est en arrêt de travail, que le couple a accueilli son premier enfant et que M. [T] est déjà père de cinq enfants âgés de 3 à 16 ans.
La SCI Milly s'oppose à cette demande supplémentaire de délais faisant valoir qu'aucun paiement n'a été effectué depuis le dernier versement de 660 euros, que la dette à ce jour est de 16 454,52 euros, indemnité d'occupation du mois d'avril incluse, et qu'ils ont déjà bénéficié d'un effacement de dette.
Au soutien de leur demande, les époux [T] produisent :
- deux versements effectués sur le compte de la SCI Milly de 660 euros chacun au mois de septembre et octobre 2024
- de leur imposition sur le revenu 2022 d'un montant de 23204 euros
- des indemnités d'assurance maladie versées par a CPAM d'un montant de 1083 euros pour le mois de mars 2025
Il résulte des pièces versées aux débats que :
- le loyer d'un montant mensuel de 1875,69 euros apparaît trop important au regard des ressources du couple [T] d'un montant mensuel de 1933 euros au titre de l'année 2022, et ce, malgré un effacement d'une partie de leur dette locative à hauteur de 6 500 euros par la commission de surendettement le 16 mai 2024 et la prise en charge d'une partie de la dette à hauteur de 4 000 euros par la caisse PRO BTP Groupe, employeur de M. [T].
- la dette a augmenté depuis l'ordonnance entreprise : elle est passée de 7 680 euros, décompte arrêté au 10 octobre 2024 à 16 454, 52 euros au 30 avril 2025 ;
-les époux [T] ne justifient pas de leurs ressources actuelles ;
Dans ce contexte les époux [T] ne produisent aucune pièce permettant d'établir qu'ils seraient en capacité de régler leur dette dans le délai qu'ils sollicitent, l'augmentation de celle-ci depuis le commandement de payer démontrant qu'ils n'ont procédé à aucun règlement suffisant depuis le mois d'octobre 2024 et qu'ils ne sont pas en mesure de le faire ainsi que l'a souligné la commission de surendettement le 17 mai 2024 ' la situation -de M. [B] est irrémédialemenet compromise en raison de sa situation professionnelle et/ ou familiale et de l'absence d'éléments factuels permettant d'envisager une évolution favorable de celle-ci.'
En conséquence, la demande supplémentaire de délais de paiement sera rejetée et l'ordonnance entreprise confirmée de ce chef.
Sur la mesure d'expulsion
A hauteur d'appel, les époux [T] sollicitent de la cour la suspension de la procédure d'expulsion pour une durée maximum de deux ans au visa des articles L.732-1 du code de la consommation qui prévoient la suspension de la mesure d'expulsion pour une durée maximale de 2 ans ' selon les cas, jusqu'à l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L.732-1, jusqu'à la décision imposant les mesures prévues aux articles L.733-1 et suivants, jusqu'au jugement prononçant rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou jusqu'au jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ».
Ils indiquent avoir vainement négocié avec la SCI Milly la possibilité d'accéder à un logement social dans son parc locatif et n'avoir pour l'instant aucune solution d'hébergement.
La SCI Milly s'oppose à cette demande dès lors que les appelants se fondent sur des articles qui sont inapplicables en l'espèce puisque la commission de surendettement a déjà statué et prononcé un effacement de la dette à concurrence de 6 500 euros le 16 mai 2024 ; la commission de surendettement est donc dessaisie.
L'article L 732-1 du code de la consommation dispose :
'Si l'examen de la demande de traitement de la situation de surendettement fait apparaître que le débiteur se trouve dans la situation définie au premier alinéa de l'article L. 724-1, la commission s'efforce de concilier les parties en vue de l'élaboration d'un plan conventionnel de redressement approuvé par le débiteur et ses principaux créanciers'.
Au cas présent, et ainsi que l'a justement rappelé le premier juge par des motifs exacts que la cour adopte, il n'appartient pas au juge des référés de statuer sur les demandes fondées sur les articles L 732-1 et suivants du code de la consommation qui sont de la compétence exclusive du juge de l'exécution.
L'ordonnance sera confirmée de ce chef.
Sur les demandes accessoires
Le premier juge a fait une exacte appréciation du sort des dépens et des frais irrépétibles: l'ordonnance sera confirmée de ces chefs.
A hauteur d'appel, l'équité commande de rejeter les demandes au titre des frais irrépétibles de la SCI Milly et de condamner in solidum M. et Mme [T], qui restent redevable de loyers impayés, aux dépens.