Motivation
MOTIFS DE LA DECISION
En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
1 - Sur la demande principale en paiement
Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot » ainsi qu' « aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
En application de l'article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n'ont pas contesté l'assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.
En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
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En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d'un extrait de matrice cadastrale que la SCI CAN est propriétaire des lots de copropriété n° 9, 38 et 28 d'un immeuble situé au [Adresse 3] 16ème (pièce n° 1).
Par virement en date du 5 juin 2024 (pièce n° 18), la SCI CAN a procédé au paiement de l'intégralité de son arriéré de charges de copropriété objet de l'assignation, y compris les frais de relance, ramenant son compte à zéro. Elle n'a pour autant pas procédé au règlement des provisions de charges et fonds travaux appelées du 1er juillet 2024 au 1er octobre 2024, le syndicat des copropriétaires justifiant de sa créance en produisant, outre le décompte précité mentionnant un solde débiteur de 4.502,06 € au 14 octobre 2024 (pièce n° 18) :
- les appels provisionnels de charges des trimestres de 2024 (pièce n° 19),
- la régularisation individuelle de charges 2023 (pièce n° 20),
- la facture et le relevé multimat 2024 (consommation eau chaude/eau froide) (pièce n° 21),
- le procès-verbal de l'assemblée générale du 28 juin 2023, approuvant notamment le budget prévisionnel 2024 et l'attestation de non recours correspondante (pièce n° 13),
- le procès-verbal d'assemblée générale du 5 mars 2024, approuvant notamment les comptes 2023 et le budget 2024 ainsi que l'attestation de non-recours correspondante (pièce n°22).
La SCI CAN ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 4.502,06 € au titre des charges de copropriété échues et impayées au 14 octobre 2024, charges et fonds travaux du 4ème trimestre 2024 inclus.
2 - Sur la demande indemnitaire
L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).
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En l'espèce, la SCI CAN a d'ores et déjà été condamnée, par un jugement du tribunal judiciaire de Paris du 29 juin 2021 (pièce n°4), à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d'arriérés de charges.
Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur, malgré une précédente condamnation, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s'est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l'importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.
Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.
En outre, l'absence de toute information de la part du défendeur sur les raisons de son défaut de paiement des charges de copropriété, sur sa situation financière durant l'ensemble de la période d'arrêt des paiements ou encore sur sa situation personnelle, ne permettent pas de considérer la SCI CAN comme un débiteur de bonne foi.
Il conviendra en conséquence de condamner la SCI CAN à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000,00 euros en réparation du préjudice financier causé. Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus, non justifié, de sa demande de dommages et intérêts.
3 - Sur les demandes accessoires
La SCI CAN, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance.
Tenue aux dépens, la SCI CAN sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à ce titre. Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.
Au regard de la nature des condamnations prononcées et de l'ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.