AMPARO DIRECTO 226/2011. **********.

"Artículo 1840. Pueden los contratantes estipular cierta prestación como pena para el caso de que la obligación no se cumpla o no se cumpla de la manera convenida. Si tal estipulación se hace, no podrán reclamarse, además, daños y perjuicios."

"Artículo 1843. La cláusula penal no puede exceder ni en valor ni en cuantía a la obligación principal."

De los artículos antes transcritos se advierte, por una parte, la facultad de los contratantes de estipular una sanción para el caso de que alguno incumpla con las obligaciones a su cargo, o bien, cuando no lo haga en los términos y condiciones pactados; por otra, establecen un límite a esa libertad contractual porque prohíbe que la cláusula penal exceda en valor y cuantía a la obligación principal, lo que implica la posibilidad de que pueda haber una pena por cada incumplimiento.

En el caso, la pena convencional deriva del incumplimiento en el que incurrió la arrendataria en el pago de las pensiones rentísticas en los términos y condiciones pactadas, es decir, la pena se pactó para cada mes que dejara de cubrir; por tanto, el incumplimiento (falta de pago) podía generarse cada mes porque si la obligación se debe cumplir mensualmente a través del pago de las pensiones rentísticas, la falta de observancia de esta obligación se puede presentar cada vez que la arrendataria dejara de pagar la renta mensual y, por ende, la pena convencional podía aplicarse en cada mes posterior al incumplimiento.

Sin embargo, debe estimarse que es ajustada a derecho la sentencia reclamada, porque con base en el artículo 1843 del Código Civil para el Distrito Federal, el acuerdo de voluntades tiene una limitante, que consiste en que la pena convencional no puede exceder en valor ni cuantía a la obligación principal.

La obligación principal consiste en el pago de la renta mensual, dentro de los diez primeros días de cada mes, por la cantidad de $**********.

La pena convencional que pudieron pactar las partes por la falta de pago de las rentas, tiene como limitante, precisamente, el mismo monto de la renta del mes correspondiente.

Ahora, la modalidad que al efecto sea pactada debe observar ese límite (el monto de la renta del mes correspondiente) y, en este orden de ideas, desde la celebración del pacto locativo pudo pactarse que a falta de pago de rentas, sea pagada una cantidad igual a la renta, o bien, como en el caso, que con motivo de la falta de pago de rentas se generaría un diez por ciento del monto de la renta por cada mes de atraso.

Pero, la limitante en cualquier caso, es que la pena convencional no puede exceder de la cuantía de la pensión que se debe (obligación principal).

La pretensión de la quejosa es que el monto de la pena convencional pueda generarse de forma indefinida (mes con mes), mientras el obligado al pago de renta no cumpla por el solo hecho de que en la cláusula respectiva el monto de la sanción es menor a la obligación principal.

Tal afirmación es contraria a lo dispuesto por el artículo 1843 del Código Civil para el Distrito Federal puesto que, de seguir esa postura, daría lugar a que el arrendador dejara transcurrir el tiempo sin cobrar la renta y su pena convencional, generándose montos de la pena convencional superiores a la propia obligación principal, y este supuesto es el que el legislador pretendió evitar, al establecer el contenido del artículo indicado.

La quejosa señala que por el hecho de que el porcentaje establecido en la cláusula en comento es menor a la obligación principal puede ser cobrada tal pena hasta el pago de la renta debida.

Al respecto debe decirse que tal afirmación no toma en cuenta que la limitante de la pena convencional puede originarse con el transcurso del tiempo, y una vez que el importe de la pena convencional es igual al de la obligación principal, aunque continúe la mora, ya no podrá generarse otro monto por dicha pena, por así disponerlo el artículo 1843 del Código Civil para el Distrito Federal.

Este mecanismo opera en cada uno de los meses en que debió cumplirse con el pago de la renta mensual, tal como lo señaló la autoridad responsable.

Ahora, en cuanto a la aplicabilidad de los criterios invocados por la quejosa se hacen las siguientes consideraciones:

1. Jurisprudencia I.3o.C. J/32 del Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, publicada en la Gaceta del Semanario Judicial de la Federación, Número 68, agosto de 1993, Octava Época, página 41, registro IUS 215160, que es del siguiente tenor:

"ARRENDAMIENTO. PENA CONVENCIONAL POR EL INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES DE TRACTO SUCESIVO.-El artículo 1843 del Código Civil, se refiere a que la cláusula penal en un contrato no puede exceder ni en valor ni en cuantía a la obligación principal, pero no que no puede aplicarse varias veces una cláusula penal con motivo de diversos incumplimientos; por lo que si se parte de la idea de que la suerte principal en un contrato de arrendamiento lo constituye el monto de la renta estipulada en el mismo, no hay duda de que si se observa que la pena convencional estipulada en un acuerdo de voluntades de ese tipo, es igual al cien por ciento del precio del alquiler, no puede considerarse que sea ilegal tal estipulación, porque resulta ajustada al precepto legal precisado; luego entonces, si con apoyo en una cláusula penal que es legal y con motivo de que el inquilino no cubrió en varias ocasiones el precio del arrendamiento en la forma en que se obligó, se le condena en la sentencia definitiva respectiva, a pagar la pena convencional de referencia por cada incumplimiento en que incurrió, resultando que la condena total por dicho concepto es superior a lo que se le condenó por concepto de suerte principal, o sea, por pago de rentas, en ninguna manera puede estimarse que ello sea ilegal, pues en todo caso ha quedado asentado, que lo que prohíbe el precepto legal mencionado es que la cláusula penal exceda en valor y en cuantía a la obligación principal, lo que de ninguna forma se da en el supuesto antes cuestionado, además de que la diferencia en las condenas pudo obedecer al hecho de que sólo se habían cubierto en forma parcial las pensiones rentísticas que correspondían."

La jurisprudencia anterior no beneficia a los intereses de la quejosa, puesto que hace alusión al límite que este Tribunal Colegiado ha señalado con base en el propio artículo 1843 del Código Civil.

En esa jurisprudencia se reconoce que puede aplicarse varias veces una cláusula penal con motivo de diversos incumplimientos, pero la suerte principal, es decir, el importe de cada renta constituye el límite para tal sanción.

El criterio transcrito opera contra lo pretendido por la quejosa, puesto que si en él se menciona que es legal la pena que llegue hasta el cien por ciento de la suerte principal, entonces, la que lo exceda será ilegal.

2. Jurisprudencia I.8o.C. J/22 del Octavo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, publicada en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Tomo XXIII, junio de 2006, página 971, registro IUS 174939, Novena Época, que a la letra establece:

"ARRENDAMIENTO. LA PENA CONVENCIONAL POR INCUMPLIMIENTO DEL PAGO DE LAS RENTAS PUEDE SER IGUAL O HASTA EL MONTO DE LA OBLIGACIÓN PRINCIPAL.-Si en el contrato de arrendamiento se fijó una pena convencional cuyo monto asciende a la misma cantidad que se fijó por concepto de renta, la penalidad referida no infringe el artículo 1843 del Código Civil para el Distrito Federal, habida cuenta de que el monto de la pena convencional es igual al monto de la obligación principal originalmente pactada, cuya satisfacción debe realizarse en forma mensual, y por ende, su incumplimiento se origina en la misma forma, es decir, por cada mes de renta pagado en forma impuntual."

La jurisprudencia transcrita no puede operar a favor de la quejosa, puesto que si bien es cierto que señala cuál es el límite de la pena convencional, también lo es que no interpreta el caso de que haya más incumplimientos que impliquen un importe superior a cada renta dejada de pagar por la que se originó su aplicación.

3. Jurisprudencia III.1o.C. J/30 del Primer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Tercer Circuito (publicada en forma diversa a la transcrita en la demanda de garantías), Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Novena Época, Tomo XV, marzo de 2002, página 1258, registro IUS 187460, que a la letra señala:

"PENA CONVENCIONAL. PARA SU CUANTIFICACIÓN DEBE TOMARSE EN CUENTA EL MOMENTO EN QUE SE ACUERDA ÉSTA (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE JALISCO).-El artículo 1760 del Código Civil local anterior, de igual redacción al 1313 del Código Civil vigente establece que la cláusula penal no puede exceder ni en valor ni en cuantía a la obligación principal; empero, la interpretación de esta norma deberá hacerse considerando el momento en que se celebra el contrato y no tiempo después de que éste se pactó, ya que es en ese instante cuando se deberá establecer si la suerte principal excede o no de la pena convencional, puesto que en los casos de prestaciones periódicas, como es la de pago de intereses, resulta evidente que la conducta morosa sancionada con dicha pena no concluye con el solo hecho de haber llegado a una cantidad derivada del pago de intereses moratorios que iguale a la suerte principal, sino que continuará hasta que el deudor decida cumplir con su obligación; luego, al persistir la conducta que sanciona la pena convencional, lógico será deducir que debe continuar la obligación de pagar esa pena, porque de otra forma se dejaría al arbitrio del deudor el cumplimiento del contrato, lo que prohíbe el artículo 1718 de ese mismo ordenamiento."

El criterio transcrito no puede cobrar aplicación a favor de la quejosa, puesto que se refiere a un supuesto diferente al presente caso, ya que en este supuesto, se parte de la existencia de un contrato de arrendamiento y, en aquél, a intereses.

Para la aplicación del criterio transcrito es necesario que se refiera a los mismos supuestos, pues de otra manera, se puede atribuir una consecuencia que no corresponde a casos diferentes.

Lo resuelto por la autoridad responsable no es contrario a derecho, puesto que si bien es cierto que las partes pueden pactar lo que estimen conveniente, también lo es que tal autoridad está constreñida a observar el marco jurídico que, como en el caso, lo constituye lo dispuesto por el artículo 1843 del Código Civil.

Con base en los artículos 1840 y el último de los citados del ordenamiento sustantivo civil, resulta que los contratantes pueden estipular una sanción para el caso de que alguno incumpla con las obligaciones a su cargo, o bien, cuando no lo haga en los términos y condiciones pactados; por otra, se establece un límite a esa libertad contractual porque prohíbe que la cláusula penal exceda en valor y cuantía a la obligación principal, lo que implica la posibilidad de que puede pactarse una pena por cada incumplimiento.

Tratándose del arrendamiento inmobiliario, cuando las partes pactan como pena convencional la generación de una cantidad determinada por cada incumplimiento de una pensión rentística, la sanción correspondiente puede generarse por cada periodo en que deja de cubrirse, pero con la limitante de que la pena será legal cuando la suma de los diversos incumplimientos dé como resultado el importe de la pensión que dio lugar a la sanción; en sentido contrario, si la suma de los diversos incumplimientos es superior a la pensión que dejó de pagarse, entonces será contraria a lo dispuesto al artículo 1843 del Código Civil para el Distrito Federal.

En las narradas condiciones, lo procedente es negar el amparo y protección de la Justicia Federal, sin que en el caso deba suplirse la queja deficiente por no actualizarse alguno de los supuestos del artículo 76 Bis de la Ley de Amparo.