AMPARO DIRECTO 80/2006. BERTHA FLORES DE GONZÁLEZ.

"... TERCERO. La legitimación del accionante queda plenamente acreditada con el contrato de compraventa que celebró con el señor José Marroquín Guzmán, respecto a la finca objeto del arrendamiento ubicada en el número 318 de la calle Aramberri de esta ciudad de Monterrey, Nuevo León, la cual consta en la escritura pública número 33,469, de fecha 30 -treinta- de agosto de 2004 -dos mil cuatro-, ante la fe del licenciado Evaristo Ocañas Méndez, titular de la Notaría Pública Número 51, con ejercicio en esta ciudad, así como con el contrato de arrendamiento de fecha primero de enero de 2001 -dos mil uno-, celebrado entre el señor José Marroquín Guzmán y la señora Bertha Flores de González, documentos públicos y privados a los cuales se les confiere valor probatorio pleno y eficacia jurídica, en términos de lo dispuesto por los artículos 369 y 373 del Código de Procedimientos Civiles vigente en el Estado.

"... La falta de personalidad y legitimación activa en el accionante resulta improcedente, pues, por principio de cuentas, el actor, señor Jesús Montemayor Villarreal, comparece a ejercitar las acciones intentadas, no en representación de alguna persona física o moral diversa, sino que lo hace en derecho propio. De manera que al no ostentar la representación de alguien no puede hablarse válidamente de falta de personalidad, pues no se está en el supuesto contenido en el segundo párrafo del artículo 9o. del Código de Procedimientos Civiles vigente en el Estado. Y en cuanto a la falta de legitimación activa, dicha excepción sigue la misma suerte de improcedencia, pues si bien es cierto que el actor no fue quien celebró el contrato de arrendamiento con la demandada, resulta cierto que fue quien adquirió el bien inmueble dado en arrendamiento a través de un contrato de compraventa, subrogándose en los derechos del arrendador en términos del artículo 2303 del Código Civil vigente en el Estado, el cual establece que si durante la vigencia del contrato de arrendamiento, por cualquier motivo se verificara la transmisión de propiedad del predio arrendado, el arrendamiento subsistirá en los términos del contrato; por tanto, el nuevo adquirente tiene la facultad de dar por terminado el contrato de arrendamiento, por operar la subrogación legal. Resultando intrascendentes las diversas alegaciones de la demandada en cuanto a la validez de las notificaciones notariales contenidas en las actas fuera de protocolo números 42388 y 42392, ya que tratándose de la terminación del contrato de arrendamiento no es necesario aviso alguno, pues ello solamente es necesario cuando se demanda la rescisión del contrato por falta de pago de las rentas, más no cuando solamente se demanda la terminación del pacto inquilinario."

De lo copiado se observa que el responsable consideró demostrada la legitimación activa para demandar en el juicio con los contratos de compraventa y arrendamiento, de los cuales se desprendía que aunque el actor no fue quien celebró el contrato de arrendamiento con la demandada, lo cierto es que fue quien adquirió el bien inmueble dado en arrendamiento a través de un contrato de compraventa, subrogándose en los derechos del arrendador en términos del artículo 2303 del Código Civil vigente en el Estado, el cual establece que si durante la vigencia del contrato de arrendamiento, por cualquier motivo se verificara la transmisión de propiedad del predio arrendado, el arrendamiento subsistirá en los términos del contrato.

Lo anterior, evidencia que resulta desacertado que el Juez no haya establecido el tipo de legitimación que examinó, pues al analizar la excepción opuesta por la demandada, sostuvo que se trataba de la legitimación activa, la cual consideró acreditada en autos.

Ahora bien, la legitimación es la situación en que se encuentra una persona con respecto a determinado acto o situación jurídica, para el efecto de poder ejecutar legalmente aquél o de intervenir en ésta; es la facultad de poder actuar en el proceso como actor, como demandado o como tercero; constituye la idoneidad para actuar en el juicio, inferida de la posición que guarda la persona frente al litigio.

Así, debe distinguirse entre la legitimación en la causa y la legitimación procesal, pues mientras la primera es una condición para obtener sentencia favorable, la segunda es un presupuesto procesal cuyo previo examen se impone obligatoriamente al juzgador, en virtud de que se traduce prácticamente en la titularidad de la acción o de la excepción y en la facultad de hacerla valer u oponerla en juicio.

Por ello, se concluye que el análisis de la cuestión relacionada con la legitimación debe realizarse en la sentencia definitiva, pues es ahí en donde se determina la titularidad de la acción o de la excepción.

Sirven de apoyo a la anterior consideración, por identidad jurídica sustancial, las tesis siguientes:

"LEGITIMACIÓN PROCESAL ACTIVA. CONCEPTO. Por legitimación procesal activa se entiende la potestad legal para acudir al órgano jurisdiccional con la petición de que se inicie la tramitación del juicio o de una instancia. A esta legitimación se le conoce con el nombre de ad procesum y se produce cuando el derecho que se cuestionará en el juicio es ejercitado en el proceso por quien tiene aptitud para hacerlo valer, a diferencia de la legitimación ad causam que implica tener la titularidad de ese derecho cuestionado en el juicio. La legitimación en el proceso se produce cuando la acción es ejercitada en el juicio por aquel que tiene aptitud para hacer valer el derecho que se cuestionará, bien porque se ostente como titular de ese derecho o bien porque cuente con la representación legal de dicho titular. La legitimación ad procesum es requisito para la procedencia del juicio, mientras que la ad causam, lo es para que se pronuncie sentencia favorable." (Novena Época. Instancia: Segunda Sala. Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta. Tomo: VII, enero de 1998. Tesis: 2a./J. 75/97. Página: 351).

"CONTROVERSIA CONSTITUCIONAL. NO ES MOTIVO DE DESECHAMIENTO DE LA DEMANDA EL QUE SE SEÑALE, ENTRE OTRAS AUTORIDADES, A UNA SECRETARÍA DE ESTADO. En términos de lo dispuesto por el artículo 1o. del Código Federal de Procedimientos Civiles, de aplicación supletoria en relación con lo dispuesto por el artículo 1o. de la Ley Reglamentaria de las Fracciones I y II del Artículo 105 Constitucional, sólo puede iniciar un procedimiento judicial o intervenir en él, quien tenga interés en que la autoridad judicial declare o constituya un derecho o imponga una condena, y quien tenga el interés contrario. En este orden de ideas, no es en el auto admisorio donde se puede calificar la existencia de ese interés contrario al del actor y la consecuente legitimación procesal pasiva del demandado, sino que es en la sentencia donde el Juez puede valorar los elementos existentes en autos, y resolver sobre la procedibilidad de la acción respecto de uno o varios de los demandados. Pues la legitimación pasiva ad processum deviene del simple hecho de que la parte demandada haya sido señalada como tal; en tanto que la legitimación ad causam constituye un aspecto que sólo puede examinarse en la sentencia. De ahí que, el hecho de que el artículo 105 constitucional y su ley reglamentaria sólo se refieran a entidades, poderes u órganos, sin mencionar expresamente a la Secretaría de Estado, no constituye un motivo manifiesto e indudable de improcedencia si se considera que dichas dependencias se encuentran subordinadas al titular del Ejecutivo Federal, cuando éste también figura como demandado, ya que es uno de los poderes a que se refiere el artículo 105 constitucional." (Novena Época. Instancia: Pleno. Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta. Tomo: IV, agosto de 1996. Tesis: P./J. 47/96. Página: 295).

"LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA. SÓLO PUEDE ESTUDIARSE EN LA SENTENCIA DEFINITIVA. Debe distinguirse la legitimación en el proceso, de la legitimación en la causa. La primera es un presupuesto del procedimiento que se refiere o a la capacidad para comparecer al juicio, para lo cual se requiere que el compareciente esté en pleno ejercicio de sus derechos civiles, o a la representación de quien comparece a nombre de otro. En este sentido, siendo la legitimación ad procesum un presupuesto procesal, puede examinarse en cualquier momento del juicio, pues si el actor carece de capacidad para comparecer a él o no justifica ser el representante legal del demandante, sería ociosa la continuación de un proceso seguido por quien no puede apersonarse en el mismo. En cambio, la legitimación en la causa, no es un presupuesto procesal, sino una condición para obtener sentencia favorable. En efecto, ésta consiste en la identidad del actor con la persona a cuyo favor está la ley; en consecuencia, el actor estará legitimado en la causa cuando ejercita un derecho que realmente le corresponde. Como se ve, la legitimación ad causam atañe al fondo de la cuestión litigiosa y, por tanto, lógicamente, sólo puede analizarse en el momento en que se pronuncie la sentencia definitiva." (Novena Época. Instancia: Tercer Tribunal Colegiado del Sexto Circuito. Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta. Tomo: V, marzo de 1997. Tesis: VI.3o.47 C. Página: 820).

Por tanto, en divergencia a lo que refiere la quejosa, en autos sí se demostró la legitimación procesal activa, vista como la potestad legal para acudir al órgano jurisdiccional con la petición de que se inicie la tramitación del juicio o de una instancia, ya que en la especie el actor compareció por su propio derecho a demandar la terminación del contrato, y no en representación de otra persona, de ahí que tenía la potestad legal para incoar el juicio.

Máxime que, como lo sostuvo el Juez, con el contrato de compraventa de treinta de agosto de dos mil cuatro, realizado en escritura pública 33469, entre el actor Jesús Montemayor Villarreal y José Marroquín Guzmán se demostró que el aquí tercero perjudicado adquirió el bien inmueble dado en arrendamiento, por lo cual se subrogó en los derechos del arrendador, en términos del artículo 2303 del Código Civil en el Estado, que establece: "Si durante la vigencia del contrato de arrendamiento, por cualquier motivo se verificare la transmisión de la propiedad del predio arrendado, el arrendamiento subsistirá en los términos del contrato. Respecto al pago de las rentas, el arrendatario tendrá obligación de pagar al nuevo propietario la renta estipulada en el contrato, desde la fecha en que se le notifique judicial o extrajudicialmente ante notario o ante dos testigos haberse otorgado el correspondiente título de propiedad ..."

Sin que fuera necesario para que operara la subrogación y reclamar la terminación del contrato, tal como lo consideró el Juez, que previamente se notificara de la compraventa a la demandada, dado que quien tiene la propiedad puede por sí gozar de todas las facultades del derecho real más amplias que contempla el derecho privado. Concomitantemente a estos derechos sustantivos, tiene los derechos adjetivos para ejercitar las acciones reales o personales, lo que hace evidente su legitimación activa y procesal activa para ejercitar la acción.

Es aplicable la tesis aislada VI.2o.C.387 C, emitida por el Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Sexto Circuito, que se comparte, publicada con el registro 180954, en la página 1553, Tomo XX, agosto de 2004, Novena Época del Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, que establece:

"ARRENDAMIENTO. EL DUEÑO DEL BIEN ESTÁ LEGITIMADO PARA EJERCER LA ACCIÓN DE TERMINACIÓN DEL CONTRATO EN DEFENSA DE SU PROPIEDAD, AUN CUANDO NO HUBIERE INTERVENIDO EN SU CELEBRACIÓN (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE PUEBLA). De conformidad con el artículo 984 del Código Civil para el Estado de Puebla la propiedad es un derecho real que faculta a su titular para usar, gozar y disponer de un bien, con las limitaciones y modalidades que fijen las leyes; de ahí que el propietario pueda servirse de la cosa conforme a su naturaleza, percibir su producto, disponer de ella y reclamarla de otros detentadores, a esto último en el derecho romano se le conoció como el ius vindicani. Por tanto, si el propietario, entre otros beneficios, puede reclamar de los detentadores o poseedores el bien que le pertenece, entonces válidamente puede, para tal efecto, ejercer la acción de terminación de contrato de arrendamiento, aunque no hubiere intervenido en su celebración, si al intentarla lo hace con la finalidad de defender su propiedad frente a quien la detenta o posee. A esta conclusión se arriba al aplicar la máxima que dice ‘quien puede lo más, puede lo menos’."

Asimismo, se cita la tesis aislada II.1o.C.163 C, sustentada por el Primer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Segundo Circuito, con la cual se coincide, visible con el registro 196041, en la página 667, Tomo VII, junio de 1998, Novena Época del Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, del tenor siguiente:

"LEGITIMACIÓN PARA PROMOVER JUICIO DE NULIDAD DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. LA TIENE EL PROPIETARIO DEL INMUEBLE AUN CUANDO NO SEA PARTE EN LA RELACIÓN CONTRACTUAL. El derecho real de propiedad, incluye los derechos reales de usufructo y posesión. Pero, el propietario puede desmembrar los últimos en favor de diversa persona, y así al permitir el usufructo, conserva la nuda propiedad aunada a los derechos derivados del contrato en que estableció el usufructo. De igual manera, puede transmitir la posesión material para permitir el uso y goce de la cosa a otra persona dando lugar a la posesión derivada sea de arrendatario o comodatario, pero conservando la nuda propiedad y el derecho a los frutos. De esta forma, quien tiene la propiedad puede por sí o por medio de otro, gozar de todas las facultades del derecho real más amplias que contempla el derecho privado. Concomitantemente a estos derechos sustantivos, tiene los derechos adjetivos para ejercitar las acciones reales o personales. Luego, si el titular del derecho de propiedad sobre un inmueble ejercita la acción de nulidad de un contrato de arrendamiento, celebrado por otra persona, como arrendador y con un tercero como arrendatario respecto del mismo inmueble del que es propietario, es evidente su legitimación activa y procesal activa para ejercitar la acción. Sin que para ello se oponga, el principio jurisprudencial de que no es necesario ser propietario para arrendar, pues esto implica la celebración de un contrato de arrendamiento por quien tiene facultades del arrendador, sea por un fideicomiso o un mandato."

Por otra parte, resultan inoperantes el cuarto, sexto, séptimo y octavo motivos de inconformidad, en los que la agraviada combate la validez de las actas fuera de protocolo 42388 y 42392, pues con independencia de lo sostenido por el Juez responsable, el acta 42388 es eficaz para demostrar la notificación del escrito de uno de julio de dos mil cinco, en el que se informó de la compraventa y de la intención de dar por terminado el contrato de arrendamiento, en la medida en que se entendió con un apoderado de la quejosa.

En efecto, el acta fuera de protocolo 42388, de trece de julio de dos mil cinco, realizada por el notario público cincuenta y uno, se entendió personalmente con Francisco González Flores, hijo y apoderado de la demandada Bertha Flores de González, con amplias facultades generales para pleitos y cobranzas, a quien se le notificó por su conducto el escrito de uno de julio de dos mil cinco, en el que se informaba de la compraventa de treinta de agosto de dos mil cuatro y de la intención de Jesús Montemayor Villarreal de terminar el contrato de arrendamiento, pues se dijo:

"... de conformidad con lo previsto por el artículo 2372 del Código Civil vigente en el Estado de Nuevo León, por medio del presente escrito me permito notificarle a usted que es voluntad del suscrito dar por terminado el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 1o. de enero de 2001, respecto de la finca número 316 de la calle Aramberri Poniente (catastralmente finca número 318), vencimiento que tendrá efectos en un plazo de dos meses, contados a partir de la fecha en que reciba la presente notificación ..."