AMPARO DIRECTO 4300/95. SALVADOR OSEGUERA ANDRADE.

En efecto, en el segundo concepto de violación arguye el afectado violación a la garantía de audiencia, la cual hace derivar de las violaciones procesales, que según su decir se cometieron en su contra, puesto que alega que no se le dio la oportunidad de defensa y se le impidió probar la existencia del contrato de arrendamiento en que apoyó sus excepciones y acción reconvencional.

Es infundado el argumento anterior, ya que al hacerse derivar la violación constitucional, de las supuestas violaciones procesales que durante la secuela procedimental se cometieron en su contra, ante la inexistencia de las mismas, por haber sido desestimadas en el apartado precedente, debe desestimarse tal reclamo.

En el tercer concepto de violación arguye el amparista violación a la garantía de legalidad por falta de fundamentación y motivación de la sentencia de fondo, porque según su decir, la autoridad responsable dice que no probó la celebración del contrato de arrendamiento del cual demandó su cumplimiento, porque no es suficiente la confesión ficta, pasando por alto que existen otros elementos de prueba para tener por acreditada la existencia del contrato de referencia, como la prueba confesional expresa de la tercera perjudicada, al contestar la reconvención de que fue objeto, en donde admite entre otras cosas la existencia del contrato de arrendamiento aludido. Esgrime la accionante que la confesión ficta también se robustece con la prueba pericial, ya que con ella se demostró que por fisuras en el techo, por escurrimiento del mismo se impidió ocupar al quejoso la totalidad del inmueble arrendado, por falta de las reparaciones necesarias. Además con dicha pericial se demostró la existencia de daños y perjuicios al quejoso, ya que el inmueble es muy antiguo y se encuentra en malas condiciones, por lo que la responsable, al no tomar en cuenta tales elementos de prueba, violó la garantía de legalidad por falta de fundamentación y motivación.

Es infundado el argumento anterior, ya que fue correcto el proceder de la Sala responsable al confirmar la sentencia de primera instancia, toda vez que como lo manifestó con acierto, durante la tramitación del juicio, el hoy quejoso en ningún momento acreditó la existencia del contrato de arrendamiento a que hace referencia, pues por el contrario la actora reconvenida al dar respuesta a la reconvención de que se trata y al referirse a las prestaciones que le fueron reclamadas, en particular al inciso a), contestó en los siguientes términos: "a) La prestación que reclama el actor reconvencional en contra de mi representada, además de absurda es improcedente en atención a que jamás celebró ningún contrato de arrendamiento en los términos que mencionó en su prestación..." (foja 36 del cuaderno de primera instancia); y al referirse a los hechos, reitera en el punto número 1, lo siguiente: "1. Este hecho es falso, y de las aseveraciones del actor reconvencionista se desprende la serie de falsedades y contradicciones que contiene su pretendido contrato, la verdad es que el inquilino se obligó en los términos del documento exhibido como base de la acción..." (foja 37 del cuaderno de primera instancia). De lo anterior se desprende que es falsa la afirmación del quejoso y se llega a la conclusión de que fue correcto el proceder de la responsable, al manifestar que no existen otros medios de convicción con los cuales se adminicule la confesión ficta para acreditar la existencia del contrato aludido.

Por otro lado, es falso que con la prueba pericial a que se refiere el inconforme se hubiese acreditado que se le impidió ocupar el inmueble en su totalidad y que por la antigüedad del inmueble arrendado se le hubiesen causado daños y perjuicios, pues en principio de los dictámenes periciales se desprende que no obstante que el inmueble en conflicto es muy antiguo, tal circunstancia no le impidió su uso y obtener una óptima habitabilidad, ya que los propios peritos al rendir sus dictámenes coincidieron en que el inmueble se encuentra en buenas condiciones de uso y habitabilidad.

El ingeniero LUIS GONZALEZ AGREDA, perito en rebeldía del demandado, hoy quejoso, al referirse a la primera pregunta que se le formuló contestó: "RESPUESTA. Dado el mantenimiento oportuno que ha recibido este local, se encuentra en buenas condiciones de uso y habitabilidad..." (foja 229 del juicio natural). Por su parte el ingeniero EDUARDO JIMENEZ VARGAS, perito nombrado en rebeldía de la actora, al referirse a la primera pregunta marcada con la letra a), respondió en los siguientes términos: "RESPUESTA. El inmueble a que nos referimos, consistente en una localidad comercial destinada a la venta de helados y paletas, se encuentra en condiciones aceptables de mantenimiento y presentación, como ya se apuntó en el capítulo de desarrollo del peritaje, considerando los sistemas hidráulicos, eléctricos y de presentación adecuados para este tipo de negocio y el lugar en que se ubica. En consecuencia es habitable para el giro comercial mencionado, y respecto a las reparaciones se puede determinar que se le ha proporcionado mantenimiento preventivo para que tenga funcionalidad y presentación requerida". (foja 246 del cuaderno de primera instancia).

En consecuencia de lo anterior, se llega a la conclusión que es desafortunado el concepto de violación aludido para los intereses del quejoso, ya que de la pericial de referencia no se desprende la existencia de las fallas de construcción que esgrime, que le hayan impedido usar en su totalidad el inmueble arrendado y que por esas fallas hubiese acreditado la existencia de los daños y perjuicios que reclamó. Independientemente de que el inconforme nunca manifestó en qué se hicieron consistir tales daños y perjuicios.

Luego entonces, ante la ineptitud de los argumentos esgrimidos por el accionante de la instancia constitucional, no se acredita la violación a la garantía de legalidad que invoca, respecto de la sentencia de fondo.

En la última parte del tercer concepto de violación alega el peticionario de garantías que la sentencia combatida carece de fundamentación y motivación, en virtud de que la Sala responsable afirma que la sentencia de primer grado no es incongruente, ya que las acciones de rescisión y terminación no son contradictorias, y si no es contradictorio, cómo es posible que se pueda declarar rescindido lo que no existe.

Es infundado el argumento anterior, ya que tal como lo manifestó con acierto el tribunal de alzada, en tratándose de las acciones de rescisión y terminación del contrato de arrendamiento no son contradictorias ni contrarias, ya que no existe entre ellas ninguna oposición de la que pudiera resultar que la procedencia de una implique necesariamente la improcedencia de la otra, ni tampoco es el caso de que ambas persigan fines que por ser opuestos se excluyan recíprocamente, sino que por el contrario, las dos acciones persiguen el mismo fin: la desocupación y entrega del local arrendado.

En el caso que nos ocupa, la sentencia de que se trata no puede ser incongruente, dado que el ejercicio de cada una de ellas fue motivado por distintas causas. La terminación, en virtud de que fue la voluntad de la actora ya no otorgarle en arrendamiento a la demandada el inmueble de su propiedad, y por su parte el ejercicio de la acción rescisoria se originó por la falta de pago oportuno de las rentas. Ahora bien, si en la sentencia de primera instancia se declaró la terminación del contrato de arrendamiento y en resolutivo posterior la rescisión, ello fue con apoyo en el artículo 81 del código adjetivo civil, que obliga que las sentencias sean claras, precisas y congruentes con las demandas y las contestaciones y con las demás pretensiones deducidas oportunamente en el pleito; luego entonces, si se demandó la terminación y con posterioridad la rescisión en el juicio acumulado, el resolutor debió resolver las prestaciones reclamadas. Además de que no se puede alegar que no se podía demandar la rescisión de lo que no existía, puesto que el contrato de arrendamiento en que se apoyó la rescisión para la fecha en que se presentó la demanda correspondiente aún no había sido declarado concluido, por lo que no se actualiza la violación esgrimida.

Es aplicable al caso la jurisprudencia en que se apoyó la Sala responsable, la cual aparece publicada con el número 222, en la página 409 de la Segunda Parte del último Apéndice al Semanario Judicial de la Federación, editado en el año de 1989, que a la letra dice: "ARRENDAMIENTO. LAS ACCIONES DE RESCISION Y TERMINACION NO SON CONTRADICTORIAS. Las acciones de rescisión y terminación del contrato de arrendamiento no son contrarias ni contradictorias, pues no existe entre ellas ninguna oposición de la que pudiera resultar que la procedencia de una implique necesariamente la improcedencia de la otra, ni tampoco es el caso de que ambas persigan fines que por ser opuestos se excluyan recíprocamente, sino que, por el contrario, las dos persiguen el mismo fin: la desocupación y entrega del local arrendado".

Por último, alega el inconforme que se aplicó en su perjuicio de manera retroactiva el Decreto publicado en el Diario Oficial de la Federación el 21 de julio de 1993, que reforma diversas disposiciones del Código de Procedimientos Civiles, ya que se encontraba en trámite un juicio, por lo menos un año de anterioridad, dado que se habían iniciado las acciones en el Juzgado Vigésimo Tercero del Arrendamiento Inmobiliario y el contrato se encontraba regido por la ley anterior.

Es infundado el motivo de inconformidad, pues es falso que en el caso que nos ocupa se haya realizado una aplicación retroactiva de la ley, puesto que en el juicio de rescisión a que alude el quejoso se inició el siete de diciembre de mil novecientos noventa y tres, o sea, con posterioridad a la fecha en que entró en vigor el decreto que reformó diversas disposiciones del Código de Procedimientos Civiles (19 de octubre de 1993), motivo por el cual tal juicio se reguló legalmente por tal ordenamiento, sin que cobre vigencia al respecto la figura de la retroactividad de la ley en su perjuicio, ya que el decreto de referencia se aplicó a un acontecimiento acecido con posterioridad a la fecha de su entrada en vigencia y no a un juicio que se hubiese iniciado con anterioridad, para que la ley retroobrara en el tiempo. Además, el juicio de terminación de contrato fue tramitado conforme a las reglas establecidas en la ley anterior, y aunque aquél se acumuló a este último, no tenía por qué adoptarse las reglas procesales del juicio de terminación para el de rescisión, puesto que éste se tramitó con posterioridad a la entrada en vigor de la ley, por lo que no se actualiza la retroactividad que se reclama.

En las relatadas condiciones lo que se impone en el caso es negar al quejoso la Protección Constitucional que impetra.