I.
De lo señalado, el documento de anticipo de compra venta de fs. 51 a 52 vta., se enmarca dentro lo que se denomina un contrato preliminar, el cual conforme el art. 463 del Código Civil tiene las siguientes características: “I. El contrato preliminar, sea bilateral o unilateral, para la celebración de un contrato definitivo en el futuro, debe contener los mismos requisitos esenciales que este último, bajo sanción de nulidad. II. Si las partes no han convenido plazo para la celebración del contrato definitivo, lo señalará el juez y III. La parte que no cumpla queda sujeta al resarcimiento del daño, salvo pacto o disposición diversa de la ley”.
Ahora bien, de lo descrito en la norma transcrita, el “contrato preliminar” es reconocido como un contrato, es decir, un acuerdo de dos o más partes, que genera obligaciones y su tratamiento entre las personas resulta importante para las negociaciones que se realizan en el diario vivir. Al respecto el tratadista Ghersi en su texto Contratos Civiles y Comerciales, pág. 459 manifiesta que el contrato preliminar: “Tiene por característica esencial la obligación que asumen las partes de celebrar ulteriormente un contrato definitivo, existiendo ya acuerdo sobre las bases principales del negocio y faltando, en tal sentido, la comunión de voluntades sobre sus aspectos secundarios”, entendiendo que todo lo que ocurre antes es “previo”, es decir, anterior al contrato y dentro de las múltiples variedades de aproximaciones entre las futuras partes queda la posibilidad de celebrar un contrato preliminar con relación al final y definitivo, pero siempre sobre la base principal de la obligación que ya se aceptó entre las partes y faltando tan solo la voluntad de las mismas para la aprobación de los aspectos secundarios. Dentro de la doctrina se reconocen tres tipos de contratos que pueden llegar a ser preliminares entre los que se tiene: El contrato de promesa, el cual es considerado como una institución por la cual las partes se comprometen en el futuro a celebrar un contrato definitivo, la misma que es generadora de una obligación de hacer y qué cuyo incumplimiento crea la extinción de dicho vínculo con la pertinente indemnización de daños y perjuicios.
Es necesario recalcar que esta figura faculta a una de las partes a perfeccionar un contrato, si así lo desea, generando de este modo un derecho perfecto en favor del optante pero que su posibilidad de cumplimiento tiene un carácter de opcional. Es importante destacar, que el primero de ellos queda obligado a celebrar el futuro contrato y que el segundo con base en su total libertad tiene la potestad de contratar o no.
En el caso de examen, y del entendimiento señalado supra sobre la modalidad de este contrato y la correcta aplicación de los arts. 521 y 463 de la norma sustantiva de la materia y, de la revisión del Documento Privado de Compra Venta cursante de fs. 51 a 54, reconocido en sus firmas y rúbricas el 27 de agosto de 2007 por los vendedores Margoth, Gino, Antonio Valentín y Silvia todos de apellidos Reyes-Veizaga con el comprador Nicolás Carvajal Carvajal, por las cláusulas contenidas en el mismo como dijimos se encuadra dentro de un Contrato Preliminar de Compra Venta, y no dentro de un contrato definitivo de transferencia como erróneamente pretende hacer ver el demandante, por lo que solo surte sus efectos entre las partes contratantes, ya que el contenido de la compraventa es obligar a las partes a dar el precio y cosa, mientras que en la promesa solo surge la obligación de hacer un contrato en el futuro, con lo que una promesa de compraventa se entabla sobre cuál será el precio y la cosa pero no como objeto del contrato sino como elemento que debe tener el contrato futuro.