treinta de Septiembre del año Dos Mil Siete,
En ese entendido tenemos en su Cláusula Tercera inc. D del documento de fs. 51 a 52 vta., que: “Los vendedores se comprometen a entregar al comprador en un plazo máximo de treinta de Septiembre del año Dos Mil Siete, los documentos que acrediten su derecho de propiedad debidamente inscrito en Derechos Reales, tales como su declaratoria de herederos de la que fue su Sra. Madre Zaida Veizaga Ramírez, posesión del inmueble, inscripción en Derechos Reales, Plano de uso y suelo aprobado por el Plan regulador, pago de impuesto sucesorio y de transferencia, pago a los impuestos anuales a la propiedad inmueble, certificado catastral (todo a nombre ya de los vendedores) y, otros documentos necesarios que el comprador necesite para perfeccionar su derecho como comprador. En caso de no entregar al comprador esa documentación hasta la fecha antes indicada (30 de septiembre de 2007), el presente contrato quedará resuelto por incumplimiento voluntario de los vendedores, debiendo devolver en forma inmediata al comprador los $us. 5.000.-(Cinco Mil 00/100 Dólares Americanos), que reciben a la firma de este contrato como anticipo del precio de la compra venta, más pagar a este comprador un monto adicional de otros $us. 5.000.-( Cinco Mil 00/100 Dólares Americanos) por los daños y perjuicios ocasionados al comprador”. Concibiendo meridianamente que se trata de una cláusula de resolución de contrato, donde los contratantes vendedores y el comprador en ejercicio de su libertad contractual voluntariamente establecieron la cláusula resolutoria de pleno derecho por incumplimiento de la obligación de los vendedores previsto por el art. 469 del Código Civil, consiguientemente al ser la literal de fs. 51 a 52 vta., un contrato preliminar bilateral que solamente surte efectos entre partes que no afectan a terceros que tienen legítimamente derecho propietario, pues el art. 1538.III del sustantivo de la materia sostiene: “Los actos por los que se constituyen, transmiten, modifican o limitan los derechos reales sobre bienes inmuebles, y en los cuales no se hubiesen llenado las formalidades de inscripción, surten sus efectos sólo entre las partes contratantes con arreglo a las leyes, sin perjudicar a terceros interesados”. Por lo tanto, el documento privado de examen, al ser un contrato bilateral entre partes, constituye solo un compromiso de venta a futuro, ya que no se culminó con la transferencia definitiva del inmueble ni con las formalidades de inscripción en Derechos Reales, por lo que no surte efectos frente a terceros.
En ese sentido, en el caso en concreto se debe aplicar el art. 463.II del Código Civil, donde la parte que no cumple con el contrato queda sujeto a resarcimiento de daños. Para Fernando Fuero Laneri, el incumplimiento es “aquella situación antijurídica que se produce cuando, por la actividad culpable del obligado a realizar la prestación, no queda la relación jurídica satisfecha en el mismo tenor en que se contrajo, reaccionando el derecho contra aquél para imponerle las consecuencias de su conducta”. En otras palabras, el incumplimiento es algo que no se llevó acabo ya sea por desobediencia de una ley o falta de cumplimiento de una obligación, tal como podría suceder en el contrato de promesa de compra venta, en donde una de las partes no cumple con los plazos establecidos o incumple en la celebración del contrato definitivo que es objeto principal de la realización de este tipo de obligaciones.
En el caso de autos, al solo vencimiento del plazo e incumplimiento por parte de los vendedores de entregar al comprador la documentación subsanada del inmueble a transferir, el documento de anticipo de compra venta quedó resuelto conforme a su Cláusula Tercera inc. G). En esa virtud, corresponde la devolución del monto de $us. 5.000 recibido como anticipo de compra venta, más el pago a favor del comprador del monto adicional de otros $us. 5.000 por daños y perjuicios ocasionados.
De lo expresado supra, se tiene meridianamente claro que en obrados no se tiene un contrato establecido por el cual se transfirió definitivamente el inmueble objeto de la litis en favor del demandante Nicolás Carvajal Carvajal, en tal razón, al no contar el actor con derecho propietario legalmente establecido no puede realizar oposición en contra de un tercero como es Aldo y María Elena ambos Fuentes Ramírez que adquirieron de forma legal el inmueble conforme a los arts. 450 y 452 del Código Civil, cumpliendo con todos los requisitos legales de validez de un contrato conforme los arts. 519 y 584 de la señalada norma, estableciendo un objeto lícito, sin existir causa ni motivo que justifique ninguna nulidad como pretende el demandante, además de haber cumplido con el registro en Derechos Reales, adquiriendo los codemandados el inmueble objeto del proceso conforme al art. 110 del Código Civil.
Por otra parte, respecto al interés legítimo del actor para demandar la nulidad de la transferencia contenida en la Escritura Pública Nº 761/2011 de 10 de noviembre, el Auto Supremo Nº 664/2014 de 6 de noviembre sobre la legitimación para instaurar una nulidad de documento por un tercero orientó en sentido que: “Convengamos entonces que la norma permite accionar la nulidad cuando el interesado ostenta un derecho subjetivo no hipotético que dependa actual e inmediatamente de la invalidez del acto jurídico, siendo ese el interés legítimo que debe demostrar para acreditar la legitimación activa, es decir el interés legítimo está limitado al interés personal que emerge del derecho subjetivo en función inmediata de la nulidad del contrato”.
De lo señalado, se debe manifestar que el actor no puede establecer la nulidad de la transferencia realizada a los hermanos Fuentes Ramírez materializada en la Escritura Pública N° 761/2011 de 10 de noviembre, ya que en el hipotético que se acoja esa nulidad, el demandante no posee el derecho subjetivo que sea evidente como efecto de esa nulidad, ya que el documento de anticipo de compra venta como se señaló quedó resuelto por voluntad de las mismas partes según su cláusula resolutoria inserta en el inc. G) de su Cláusula Tercera y, como se transcribió en la jurisprudencia, el actor no posee ese interés legítimo en función inmediata de la nulidad de la Escritura Pública N° 761/2011 de 10 de noviembre.
Respecto a la pretensión de la nulidad de la declaratoria de herederos y posesión hereditaria, el art. 1007 con relación al art. 1002 del Código Civil, establece que la herencia se adquiere por ministerio de la ley, desde el momento de la apertura de la sucesión. En el caso en concreto, conforme desprende de obrados, habiéndose acreditado ante el Juez de Instrucción Nº 11 en lo Civil y Comercial de Santa Cruz de la Sierra la defunción de Zaida Veizaga Ramírez esposa y cónyuge de Valentín Reyes, en la cual el actor realizó la oposición y apelación, que no prosperaron. Se declaró heredero legal al esposo supérstite Valentín Reyes con el cual este procedió a registrar en Derechos Reales el inmueble, de esa manera siendo titular del derecho propietario es que transfirió el inmueble al recurrente y su hermana, no existiendo ningún motivo, causa o razón que dé lugar a la nulidad de la declaratoria de heredero de Valentín Reyes. Máxime, si se tiene en cuenta que tal como orientó el AS Nº 574/2013 de 5 de noviembre en sentido que los legitimados para invocar la prescripción de la herencia solo son los herederos de la de cujus. En este caso Nicolás Carvajal Carvajal no es heredero, sino una tercera persona ajena a la sucesión de Zaida Veizaga Ramírez.
Consecuentemente, el Tribunal de alzada procedió a realizar una errónea valoración de hecho y de derecho respecto al documento de anticipo preliminar y a la transferencia realizada por Valentín Reyes en favor del recurrente, toda vez que como se tiene esbozado en la presente resolución, el valor que les asigna el sustantivo civil y su eficacia son distintos para los sujetos procesales, infringiendo de esta manera el art. 145 y 149 del Código Procesal Civil, en lo que concierne al documento preliminar de compra venta, que no es definitivo sujeto al art. 463, 469 y 1297 del Código Civil, en cambio la trasferencia realizada al recurrente por Valentín Reyes, es una escritura pública de transferencia real y definitiva cuyo derecho propietario se encuentra debidamente registrado en Derechos Reales conforme los arts. 584, 1287.II y 1538 del CC.
Finalmente, respecto al argumento del Auto de Vista que el actor habría cancelado el total del precio del inmueble según depósito de $us. 15.000 incumbe sostener que durante el desarrollo del presente proceso, el demandante interpone otro proceso paralelo de oferta de pago judicial del saldo del precio convenido mediante el documento preliminar de fs. 51 a 52 vta. Afirmar que esta prestación es defectuosa, puesto que no contiene los requisitos que integraban su contenido o prestación original plasmado en el documento de fs. 51 a 52 vta., en consecuencia no queda satisfecho el interés del acreedor, ni puede en puridad decirse que el deudor cumplió con el contrato original, y por ello extinguida la obligación, puesto que el contrato preliminar ya fue resuelto por incumplimiento de ambas partes.
En lo que respecta a la contestación del recurso de casación donde la parte demandante manifestó que sus vendedores los hermanos Reyes Veizaga en forma dolosa y utilizando a su padre Valentín Reyes Estrada, una persona senil, de la tercera edad, a quien no le asiste ningún derecho sucesorio con relación al bien propio de la causante su esposa Zaida Velásquez Ramírez. Además realizó con el concurso doloso de Eva Ramírez López de Fuentes madre de Aldo y María Elena ambos Fuentes Ramírez con la finalidad de consumar una estafa al actor fraguaron una ilegal declaratoria de herederos, en cuyo trámite incluso llegaron a falsificar formularios de pago de impuestos sucesorios, sorprendiendo la buena fe de la sana administración de justicia para conseguir un falseado testimonio judicial de declaratoria de herederos para de esa forma dolosamente inscribir en el registro de Derechos Reales el mismo inmueble sucesorio que antes se había vendido a su persona.
Atañe exteriorizar que como se desarrolló en toda la presente resolución, nunca se perfeccionó la transferencia definitiva del inmueble objeto de la litis en favor del actor. Los demás aspectos señalados no fueron objeto de debate en el presente proceso y de una manera desleal trae a esta instancia de casación, teniendo la parte demandante la vía abierta en la materia que corresponda oponer las acciones que vea conveniente para denunciar la estafa, pretender la nulidad de la declaratoria de heredero por falsedad, la incapacidad de Valentín Reyes Estrada, así como la falsificación de documentos.
Sin perjuicio de lo manifestado, en lo referente a que el bien inmueble objeto de la litis sería un bien propio de la causante, el art. 1105 del sustantivo civil indica que: “El derecho del cónyuge es tanto en los bienes propios del causante como en la parte que a éste corresponde en los bienes comunes”. No teniendo asidero legal lo referido por el actor.
Finalmente, manifestó que la transferencia que efectuó Valentín Reyes Estrada en favor de los hermanos Fuentes Ramírez sería nula por disposición del art. 600 del Código Civil, puesto que ya fue transferida por los legítimos herederos forzosos de la de cujus, es decir los hijos. Al respecto recalcar una vez más que el contrato suscrito el 27 de agosto de 2007 es una promesa de venta que se resolvió y nunca se cumplió con la transferencia definitiva del inmueble ni con las formalidades de inscripción en Derechos Reales, por lo que no surte efectos frente a terceros, además como consecuencia de la cláusula de resolución que las mismas partes suscribieron, el actor recibió el pago de los daños y perjuicios ocasionados.