4.
4. En mérito a esos antecedentes la Sala Primera Civil, Familia, Niñez y Adolescencia del Tribunal Departamental de Justicia de Santa Cruz, emitió el Auto de Vista Nº 116 de 03 de agosto de 2020 de fs. 741 a 751 vta., por el que REVOCÓ parcialmente la sentencia apelada, disponiendo en consecuencia: a) Resuelto el contrato de compromiso de venta de 03 de julio de 2012; b) Sin lugar al cobro de arras de $us. 30.000.- entre ambas partes; c) La parte compradora-demandada, deberá pagar obligatoriamente los adeudos por servicios básicos y expensas comunes del Departamento 5-B, garaje y baulera del Condominio Andrés Manso, desde la fecha de ocupación-posesión (03 de julio de 2012) hasta la fecha de constancia de desocupación (desapoderamiento judicial de 06 de enero de 2016), liquidación que se pagará en ejecución de sentencia; d) La parte compradora-demandada, deberá pagar obligatoriamente los adeudos por ocupación y posesión del bien inmueble objeto de la litis desde el 03 de julio de 2012 hasta el 06 de enero de 2016, monto que se cuantificará y pagará en ejecución de sentencia; e) La parte vendedora-demandante, debe devolver a la compradora la suma de $us. 50.000 mencionados en la cláusula tercera-A del contrato objeto del proceso, sin embargo, esta devolución deberá realizarse, cuando en forma previa se cuantifiquen y se paguen en ejecución de sentencia los montos por servicios básicos, expensas comunes y posesión y ocupación del inmueble objeto del proceso. De igual forma, confirmó los Autos Definitivos de fecha 29 de enero de 2019 que declararon improbada las excepciones de prescripción y cosa juzgada.
-Que, si bien el contrato objeto de la litis es una compra venta con reserva de propiedad y con arras penitenciales a la parte que incumpla, sin embargo, la parte compradora no cumplió con el pago del saldo de $us. 145.000.- en fecha 03 de septiembre de 2012, porque la vendedora ni al momento de la suscripción del contrato de 03 de julio de 2012 ni en la fecha en que debió suscribirse el contrato definitivo no era propietaria del bien inmueble objeto de la venta, por lo tanto, al tratarse de un documento bilateral o sinalagmático, si la vendedora demandante quería demandar el cumplimiento de la obligación de pago del saldo del precio de la venta, era necesario que también cumpla con su obligación de transferir el derecho propietario, que, legalmente es imposible, si previamente no tiene el derecho propietario, ya que sólo puede vender quien es dueño y, así sea de mutuo acuerdo de las partes, no es posible ser vendedor de algo que no se es propietario.
-Que el pago de servicios básicos y expensas comunes es inherente a la posesión del inmueble, y como en el caso de autos no existe controversia sobre quien estuvo en posesión del bien inmueble desde el 03 de julio de 2012 hasta el 06 de enero de 2016, este hecho queda exento de prueba, ya que la posesión acarrea gastos inherentes al mismo, por lo que es lógico que estos sean pagados por quien ocupó.
-Que la compradora demandada una vez que supo que el 03 de septiembre de 2012 (fecha de pago del saldo), que la parte demandante no cumpliría con su obligación de hacerle adquirir el derecho propietario, porque no era propietaria del departamento, garaje y baulera, debió, en esa fecha, abandonar el inmueble, por lo que su posesión no se encuentra amparada legalmente, pues si no era posible adquirir el derecho propietario la posesión no resulta legal; por lo que no se puede dar viabilidad a una posesión gratuita, ya que no se trata de una situación de tolerado, ni comodato o donación posesoria.