AS/1236/2023

Osmana Carrasco Callejas, Jimena Rosario Álvarez Martínez, Yamicel Rita Loayza Vásquez, Luis Orlando Sivila Mariscal, Fausto Daza Apaza, Elvin Grover Zambrana Loayza, Ruth Zulema Miranda representados legalmente por Gastón Betanzos Ortega; Clive Pablo Rocha Daza, Guidel Bladimir Terán Civera y Víctor Elías Terán Civera representados legalmente por Gastón Betanzos Ortega y María Elizabeth Lenny Poppe López, mediante memorial de fs. 100 a 103, formalizaron proceso ordinario de suscripción de minutas de transferencia de lotes de terreno rústico y otorgación de escrituras públicas de transferencia contra la Empresa Constructora Royal S.R.L., representada legalmente por Rolando Nelzon Careaga Alurralde, quien una vez citada a través del escrito que corre de fs. 121 a 122 vta., respondió de forma negativa y opuso excepción de demanda interpuesta antes de ocurrido el vencimiento del término o el cumplimiento de la condición; desarrollándose el proceso hasta el pronunciamiento de la Sentencia N° 153/2023 de 10 de agosto, cursante de fs. 296 a 299 vta., mediante la cual la Juez Público Civil y Comercial Quinta de la Capital Sucre del departamento de Chuquisaca, declaró IMPROBADA la demanda de suscripción de minutas de transferencia de lote de terreno rústico y otorgación de escrituras públicas de transferencia.

Resolución de primera instancia que, al haber sido recurrida en apelación por Osmana Carrasco Callejas, Jimena Rosario Álvarez Martínez, Luis Orlando Sivila Mariscal, Ruth Zulema Miranda representados legalmente por Percy Betanzos Moore; Clive Pablo Rocha Daza, Guidel Bladimir Terán y Víctor Terán Civera representados legalmente por María Elizabeth Lenny Poppe López, a través de memorial obrante de fs. 302 a 304 vta., originó que la Sala Civil y Comercial Primera del Tribunal Departamental de Justicia de Chuquisaca, emita el Auto de Vista N° 325/2023 de 27 de septiembre, saliente de fs. 323 a 330, que CONFIRMÓ la Sentencia N° 153/2023 de 10 de agosto, bajo los siguientes fundamentos:

“Si interpretamos las cláusulas precisadas en su integralidad, no deja de ser cierto que la emergencia de la condición suspensiva se hace presente en cada uno de los contratos, per se dé la suscripción de los contratos por manifiesta expresa de su voluntad, pues, si bien en los contratos de Osmana carrasco Callejas, Yamicel Rita Loayza Vasquez y Ruth Zulema Miranda, tiene carácter de precisión innegable la condición suspensiva prevista por el art. 494 del CC, y por supuesto, es decir que la obligación del vendedor se encuentra reatada al tenor del art. 614 del CC: “(Obligaciones principales del vendedor) El vendedor tiene, respecto al comprador, las obligaciones principales siguientes: 1. Entregarle la cosa vendida. 2. Hacerle adquirir la propiedad de la cosa o el derecho si la adquisición no ha sido efecto inmediato del contrato. 3. Responderle por la evicción y los vicios de la cosa”; de donde se observará la buene fe y la lealtad de las partes contratadas en su deber de observancia y cumplimiento imperativo de las obligaciones contractuales adquiridas; no obstante, en el caso de autos, resulta también innegable que de la interpretación de los contratos suscritos por Osmana Carrasco Callejas, Yamicel Rita Loayza Vásquez y Ruth Zulema Miranda,, la misma condición suspensiva, enmarca el cumplimiento incierto y futuro al saneamiento y urbanización del bien objeto de la venta, es decir, que la obligación del vendedor de hacerle adquirir la propiedad será concurrente en tanto y en cuanto se encuentre saneado y urbanizado el bien objeto de la transferencia, cuyo momento será el oportuno para que la empresa demandada deberá realizar la minuta de transferencia definitiva de inmueble, en observancia del art. 519 y el art. 614, ambos del CC.

6.- El art. 519 del CC, en vinculación a los demandantes, Jimena Rosario Álvarez Martínez, Luis Orlando Sivila Mariscal, Clive Pablo Rocha Daza, Guidel Bladimir Terán y Víctor Terán Civera; la naturaleza de la disposición en interpretación conforme el art. 510 en relación al art. 514 del CC, se hace preciso establecer, que para el caso presente, la cláusula cuarta de la controversia, que para que este Tribunal se interpreta también la cláusula condición suspensiva a la interpretación a través de las demás cláusulas, se evidencia el carácter de inmutabilidad de la condición suspensiva, per sé dé la relación contractual, donde se manifiesta de manera expresa que la Empresa Constructora "Royal" S.R.L., se compromete a realizar los trámites de saneamiento y urbanización hasta su finalización en el Gobierno Autónomo Municipal de Sucre, momento en el cual se procederá a realizar la distribución y sorteo de los lotes de terreno objeto de este contrato, que si bien la Empresa Constructora “Royal” S.R.L. se compromete de su parte a realizar la minuta de transferencia definitiva, documento que será entregado al propietario al último pago del financiamiento concedido; no deja de ser menos cierto que si interpretamos en su integridad la cláusula, no establece concurrencia de suscripción de minutas definitivas sobre fundos en estado rústico, pues la cláusula contractual establece que la Empresa Constructora “Royal” S.R.L. se compromete a realizar los trámites de saneamiento y urbanización hasta su finalización en el Gobierno Municipal Autónomo de Sucre, momento en el cual se procederá a realizar la distribución y sorteo de los lotes de terreno objeto de este contrato, es decir, que culminado como se tenga el trámite respectivo, se procederá a la distribución y sorteo de los lotes de terreno objeto de contrato, de donde emerge la condición suspensiva, pues la misma adquisición del derecho propietario se encuentra condicionada a la urbanización y saneamiento para su distribución efectiva; la empresa se obliga a realizar la minuta de transferencia definitiva una vez acontecida esta condición, documento que será entregado al propietario al último pago del financiamiento concedido, que por supuesto puede enmarcarse en negligencia de parte contratante como vendedor por hacer adquirir la propiedad a los demandantes, no obstante, en ninguna parte del contrato puede interpretarse la firma de minutas definitivas de transferencia sobre fundos rústicos, puesto que los contratos establecen que se procederá a la distribución y sorteo de lotes de terreno objeto de la venta, cuya distribución devendrá de la urbanización y saneamiento y por tal razón, los contratos no precisan como objeto la firma de minutas de transferencia definitiva de fundos rústicos como pretende los ahora demandantes” (sic).

Fallo de segunda instancia recurrido en casación por Osmana Carrasco Callejas, Jimena Rosario Álvarez Martínez, Luis Orlando Sivila Mariscal, Ruth Zulema Miranda representados legalmente por Percy Betanzos Moore; Clive Pablo Rocha Daza, Guidel Bladimir Terán Civera y Víctor Elías Terán Civera representados legalmente por María Elizabeth Lenny Poppe López, mediante escrito de fs. 335 a 338 vta., recurso que es objeto de resolución.