AS/1236/2023

Con el fin de resolver el recurso en estudio, es necesario puntualizar que, si bien en el petitorio del mismo se solicitó casar el Auto de Vista hoy cuestionado y declarar improbada la demanda; sin embargo, en su contenido se denuncia e identifica aspectos de procedimiento que hacen al recurso de casación en la forma, en ese sentido, se ingresará primero a dicha revisión y luego a los temas de fondo.

a) Los recurrentes acusaron que el Tribunal de segunda instancia al emitir el Auto de Vista Nº 325/2023, incurrió en una vulneración flagrante al debido proceso y su derecho a la defensa, contrariando lo establecido en el art. 115 de la Constitución Política del Estado, transgresión que también se produjo por no fundamentar ni citar las normas de respaldo, tampoco identificar las piezas procesales sobre las que basó su decisión, inobservando también el art. 5 del Código Procesal Civil que establece que las normas procesales son de orden público y de acatamiento obligatorio

Al respecto, lo acusado en el recurso resulta genérico y ambiguo, debido a que no precisa cómo y de qué manera se vulneró el debido proceso contenido en el art. 115 de la Constitución Política Estado y, en ello, su derecho a la defensa; además de no identificar qué normas procesales y de cumplimiento obligatorio contenidas en el art. 5 del Código Procesal Civil no fueron observadas, pues no basta para la procedencia de la nulidad de obrados por errores de procedimiento la cita de las normas constitucionales o procesales, sino que debe poner de manifiesto cuál el perjuicio sufrido, entendiendo que la nulidad procesal es una medida de última ratio asequible cuando se vulneró el derecho a la defensa y fue oportunamente reclamado, en el marco del art. 17 de la Ley N° 025, omisión que hace que el reclamo se torne intrascendente y carente de sustento; sin embargo, es conveniente señalar que de acuerdo a la jurisprudencia emitida por el Tribunal Constitucional Plurinacional, el debido proceso es entendido como el derecho de toda persona a un proceso justo y equitativo en el que sus derechos se acomoden a lo establecido por disposiciones jurídicas generales aplicables a todos aquellos que se hallen en una situación similar y comprende el conjunto de requisitos que deben observarse en las instancias procesales a fin que las personas puedan defenderse adecuadamente ante cualquier tipo de acto emanado del Estado que pueda afectar sus derechos. Asimismo, el derecho a una debida fundamentación y motivación de las resoluciones, se constituye en la garantía del sujeto procesal de que el juzgador o la autoridad administrativa al momento de emitir una decisión, explicará de manera clara, sustentada en derecho, los motivos que lo llevaron a tomar una decisión. Finalmente, el derecho a la defensa, definido como el derecho que asiste a toda persona para gozar de una asistencia técnica dentro de un juicio, conocer todos los actuados relacionados al proceso, el de recurrir de las resoluciones y obtener de los jueces o tribunales correspondientes una respuesta sobre lo planteado en los recursos o escritos.

En el contexto referido, de la revisión y análisis del Auto de Vista Nº 325/2023, se evidencia que los Vocales suscribientes del mismo, fundamentaron y motivaron su decisión, identificando la problemática planteada en apelación, para que en el marco del art. 510 del Código Procesal Civil, concluyan que los hoy recurrentes suscribieron con la Empresa Constructora Royal SRL., contratos de transferencia de lotes de terreno en diferentes superficies, estableciendo en cada contrato de venta, la superficie, el precio, la forma de pago, así como la modalidad de hacer adquirir la propiedad a los compradores, precisada a través del compromiso de la empresa Constructora Royal SRL., para realizar los trámites de saneamiento y urbanización hasta su finalización ante el Gobierno Autónomo Municipal de Sucre, momento en el cual se procedería al sorteo de lotes de terreno objeto de los contratos, de donde emerge la condición suspensiva para la suscripción de la minuta de transferencia definitiva, misma que hasta el momento no se cumplió, lo que impediría considerar favorablemente la demanda interpuesta.

Fundamentación y motivación que, sin que signifique la coincidencia de criterio con esta Sala especializada, evidencian que los Vocales hoy accionados, cumplieron con su obligación de explicar los motivos de su determinación, identificando las normas aplicables al caso concreto, basando su decisión en los medios probatorios presentados por las partes, especialmente en el contenido de los contratos de transferencia de los lotes. Acerca de la presunta transgresión del derecho a la defensa, se evidenció que los recurrentes estuvieron representados a lo largo del proceso por su abogado patrocinante, presentaron sus medios probatorios, impugnaron las decisiones judiciales sin impedimento alguno, lo que demuestra que no se configuró la lesión denunciada.

b) En relación a la denuncia de que la Sala Civil Primera del Tribunal Departamental de Justicia de Chuquisaca al emitir el Auto de Vista N° 325/2023 de 27 de septiembre, incurrió en vulneración de los arts. 454.I y II y 519 del Código Civil que regulan la libertad contractual y la eficacia de los contratos civiles, al no haber considerado que los actores tienen cancelados hasta la última cuota establecida, por lo tanto la condición suspensiva establecida en dichos contratos para exigir la suscripción de las minutas de transferencia definitivas se encuentran cumplidas y no existe nada que interpretar.

De lo señalado se advierte que el reclamo tiene como punto neurálgico la apreciación de los contratos, base de la demanda, en lo que el Tribunal de alzada, a criterio de los recurrentes, hubiere incurrido en error en su valoración respecto al pago total del precio pactado por la compra de los lotes de terrenos ubicados en el exfundo Azari, cantón San Lázaro, provincia Oropeza del departamento de Chuquisaca, así como la aplicación del art. 519 del Código Civil, correspondiendo en ello realizar el examen de los mismos para verificar si es evidente o no la denuncia.

Para iniciar el análisis, resulta necesario remitirse al contenido del Auto de Vista y examinar el criterio esgrimido para resolver la controversia, habiendo señalado lo siguiente: “…si interpretamos las cláusulas precisadas en su integralidad, no deja de ser cierto que la emergencia de la condición suspensiva se hace presente en cada uno de los contratos, per se dé la suscripción de los contratos por manifiesta expresa de su voluntad, pues, si bien en los contratos de Osmana carrasco Callejas, Yamicel Rita Loayza Vasquez y Ruth Zulema Miranda, tiene carácter de precisión innegable la condición suspensiva prevista por el art. 494 del CC, y por supuesto, es decir que la obligación del vendedor se encuentra reatada al tenor del art. 614 del CC: “(Obligaciones principales del vendedor) El vendedor tiene, respecto al comprador, las obligaciones principales siguientes: 1. Entregarle la cosa vendida. 2. Hacerle adquirir la propiedad de la cosa o el derecho si la adquisición no ha sido efecto inmediato del contrato. 3. Responderle por la evicción y los vicios de la cosa”; de donde se observará la buene fe y la lealtad de las partes contratadas en su deber de observancia y cumplimiento imperativo de las obligaciones contractuales adquiridas; no obstante, en el caso de autos, resulta también innegable que de la interpretación de los contratos suscritos por Osmana Carrasco Callejas, Yamicel Rita Loayza Vásquez y Ruth Zulema Miranda, la misma condición suspensiva, enmarca el cumplimiento incierto y futuro al saneamiento y urbanización del bien objeto de la venta, es decir, que la obligación del vendedor de hacerle adquirir la propiedad será concurrente en tanto y en cuanto se encuentre saneado y urbanizado el bien objeto de la transferencia, cuyo momento será el oportuno para que la empresa demandada deberá realizar la minuta de transferencia definitiva de inmueble, en observancia del art. 519 y el art. 614, ambos del CC.

6.- El art. 519 del CC, en vinculación a los demandantes, Jimena Rosario Álvarez Martínez, Luis Orlando Sivila Mariscal, Clive Pablo Rocha Daza, Guidel Bladimir Terán y Víctor Terán Civera; la naturaleza de la disposición en interpretación conforme el art. 510 en relación al art. 514 del CC, se hace preciso establecer, que para el caso presente, la cláusula cuarta de la controversia, que para que este Tribunal se interpreta también la cláusula condición suspensiva a la interpretación a través de las demás cláusulas, se evidencia el carácter de inmutabilidad de la condición suspensiva, per sé dé la relación contractual, donde se manifiesta de manera expresa que la Empresa Constructora "Royal" S.R.L., se compromete a realizar los trámites de saneamiento y urbanización hasta su finalización en el Gobierno Autónomo Municipal de Sucre, momento en el cual se procederá a realizar la distribución y sorteo de los lotes de terreno objeto de este contrato, que si bien la Empresa Constructora “Royal” S.R.L. se compromete de su parte a realizar la minuta de transferencia definitiva, documento que será entregado al propietario al último pago del financiamiento concedido; no deja de ser menos cierto que si interpretamos en su integridad la cláusula, no establece concurrencia de suscripción de minutas definitivas sobre fundos en estado rústico, pues la cláusula contractual establece que la Empresa Constructora “Royal S.R.L. se compromete a realizar los trámites de saneamiento y urbanización hasta su finalización en el Gobierno Municipal Autónomo de Sucre, momento en el cual se procederá a realizar la distribución y sorteo de los lotes de terreno objeto de este contrato, es decir, que culminado como se tenga el trámite respectivo, se procederá a la distribución y sorteo de los lotes de terreno objeto de contrato, de done emerge la condición suspensiva, pues la misma adquisición del derecho propietario se encuentra condicionada a la urbanización y saneamiento para su distribución efectiva; la empresa se obliga a realizar la minuta de transferencia definitiva una vez acontecida esta condición, documento que será entregado al propietario al último pago del financiamiento concedido, que por supuesto puede enmarcarse en negligencia de parte contratante como vendedor por hacer adquirir la propiedad a los demandantes, no obstante, en ninguna parte del contrato puede interpretarse la firma de minutas definitivas de transferencia sobre fundos rústicos, puesto que los contratos establecen que se procederá a la distribución y sorteo de lotes de terreno objeto de la venta, cuya distribución devendrá de la urbanización y saneamiento y por tal razón, los contratos no precisan como objeto la firma de minutas de transferencia definitiva de fundos rústicos como pretende los ahora demandantes” (sic).

De lo impreso, se puede extractar que el Auto de Vista realizó dos análisis diferentes, el primero, respecto a Osmana carrasco Callejas, Yamicel Rita Loayza Vasquez y Ruth Zulema Miranda, y el segundo, en relación a Jimena Rosario Álvarez Martínez, Luis Orlando Sivila Mariscal, Clive Pablo Rocha Daza, Guidel Bladimir Terán y Víctor Terán Civera, diferenciación debido a la redacción de contratos que tuvieron los demandantes, correspondiendo en esa medida el examen de los contratos suscritos.

En el contexto referido, todos los contratos fueron suscritos con la Empresa Constructora Royal SRL., a través de su representante legal Rolando Nelzon Careaga Alurralde con los hoy demandantes, en los que se compromete a la transferencia de lotes de terreno ubicados en el exfundo Azari, cantón San Lázaro de la provincia Oropeza, en cuyo contenido de cada uno de los demandantes se puede considerar lo siguiente:

1) Osmana Carrasco Callejas con documento privado de 19 de enero de 2013 (fs.17 y vta.), que en sus cláusulas cuarta (segunda parte) y quinta refiere: “ 2.- En el plazo improrrogable de cinco años a partir de la suscripción del presente contrato la COMPRADORA deberán cancelar el saldo de la venta es decir la suma de $us 5.000,00 (CINCO MIL DÓLARES AMERICANOS 00/100) PARA LO CUAL LA Empresa Constructora Royal S.R.L. le otorga un crédito financiero a largo plazo mediante un plan un plan de pagos mensuales con una tasa de interés del (6%) seis por ciento anual, pagos que deberá realizar la COMPRADORA hasta el 10 de cada mes mediante depósito bancario a la cuenta N° 690-0025767 del Banco Nacional de Bolivia perteneciente al VENDEDOR.

//QUINTA.- (ENTREGA Y POSESION DEL LOTE DE TERRENO) respecto al objeto de estudio, establece que la “COMPRADORA podrá ingresar en pacifica posesión del inmueble (lote de terreno) con todos sus todos sus derechos y obligaciones establecidos por ley, cuando la Empresa Constructora “Royal” S.R.L. realice los tramites de saneamiento y urbanización hasta su finalización en el Gobierno Autónomo Municipal de Sucre, pudiendo la COMPRADORA entrar en posesión del mismo, siendo responsable del pago de servicios básicos que se instalen, los impuestos de ley y otros que sean necesarios, comprometiéndose la Empresa Constructora “Royal” S.R.L. de su parte a realizar la minuta de transferencia definitiva de inmueble” (sic); 2) Yamicel Rita Loayza Vásquez con contrato de 19 de enero 2013 (fs. 25 vta.), documento que en sus cláusulas cuarta y quinta señala: “2.- En el plazo improrrogable de cinco años a partir de la suscripción del presente contrato la COMPRADORA deberán cancelar el saldo de la venta es decir la suma de $us 4.000,00 (CUATRO MIL DÓLARES AMERICANOS 00/100) PARA LO CUAL LA Empresa Constructora Royal S.R.L. le otorga un crédito financiero a largo plazo mediante un plan un plan de pagos mensuales con una tasa de interés del (6%) seis por ciento anual, pagos que deberá realizar la COMPRADORA hasta el 10 de cada mes mediante depósito bancario a la cuenta N° 690-0025767 del Banco Nacional de Bolivia perteneciente al VENDEDOR.

//QUINTA.- (ENTREGA Y POSESION DEL LOTE DE TERRENO) respecto al objeto de estudio, establece que la “COMPRADORA podrá ingresar en pacifica posesión del inmueble (lote de terreno) con todos sus todos sus derechos y obligaciones establecidos por ley, cuando la Empresa Constructora “Royal” S.R.L. realice los tramites de saneamiento y urbanización hasta su finalización en el Gobierno Autónomo Municipal de Sucre, pudiendo la COMPRADORA entrar en posesión del mismo, siendo responsable del pago de servicios básicos que se instalen, los impuestos de ley y otros que sean necesarios, comprometiéndose la Empresa Constructora “Royal” S.R.L. de su parte a realizar la minuta de transferencia definitiva de inmueble” (sic); 3) Ruth Zulema Miranda con contrato de 21 de enero de 2013 (fs. 54 y vta.), documento que en su cláusula quinta señala: “(ENTREGA Y POSESION DEL LOTE DE TERRENO) Se establece también, que la COMPRADORA podrá ingresar en pacifica posesión del inmueble (lote de terreno) con todos sus todos sus derechos y obligaciones establecidos por ley, cuando la Empresa Constructora “Royal” S.R.L. realice los tramites de saneamiento y urbanización hasta su finalización en el Gobierno Autónomo Municipal de Sucre, pudiendo la COMPRADORA entrar en posesión del mismo, siendo responsable del pago de servicios básicos que se instalen, los impuestos de ley y otros que sean necesarios, comprometiéndose la Empresa Constructora “Royal” S.R.L. de su parte a realizar la minuta de transferencia definitiva de inmueble” (sic).

De la observancia de las cláusulas descritas en los tres contratos, se puede advertir que las partes suscribientes convinieron el pago de un precio por el lote de terreno, salvo de Ruth Zulema Miranda que pagó en forma total, en un plazo indefectible de cinco y cuatro años, mediante un plan de pagos a una cuenta bancaria determinada del vendedor; asimismo, se estableció, que el comprador podía ingresar en pacífica posesión del lote de terreno adquirido, una vez que la Empresa Constructora “Royal” S.R.L., realice los trámites de saneamiento y urbanización hasta su finalización en el Gobierno Autónomo Municipal de Sucre, comprometiéndose la Empresa Constructora “Royal” S.R.L., por su parte a realizar la minuta de transferencia definitiva de inmueble.

En cuanto a los contratos de transferencia suscritos por la Empresa Constructora Royal S.R.L con i) Jimena Rosario Álvarez Martínez del 10 de noviembre de 2011 (fs. 30 a 31), documento que en su cláusula cuarta señala que: “Se deja establecido que una vez realizado el anticipo inciso a) de la cláusula segunda, la Empresa Constructora “Royal” S.R.L. se compromete a realizar los trámites de saneamiento y urbanización hasta su finalización en el Gobierno Autónomo Municipal de Sucre momento en el cual se procederá a realizar la distribución y sorteo de los lotes de terreno objeto de este contrato pudiendo la Sra. JIMENA ROSARIO ALVAREZ MARTINEZ entrar en posesión del mismo, siendo responsable del pago de los servicios básicos que se instalen, los impuestos de ley y otros que sean necesarios, comprometiéndose la Empresa Constructora Royal S.R.L. de su parte a realizar la minuta de transferencia documento que será entregado al o pago del financiamiento concedido” (sic); ii) Luis Orlando Sivila Mariscal del 10 de noviembre de 2011 (fs. 21 a 22), documento que en su cláusula cuarta señala que: “Se deja establecido que una vez realizado el anticipo inciso a) de la cláusula segunda, la Empresa Constructora “Royal” S.R.L. se compromete a realizar los trámites de saneamiento y urbanización hasta su finalización en el Gobierno Autónomo Municipal de Sucre momento en el cual se procederá a realizar la distribución y sorteo de los lotes de terreno objeto de este contrato pudiendo el Sr. LUIS ORLANDO SIVILA MARISCAL entrar en posesión del mismo, siendo responsable del pago de los servicios básicos que se instalen, los impuestos de ley y otros que sean necesarios, comprometiéndose la Empresa Constructora Royal S.R.L. de su parte a realizar la minuta de transferencia documento que será entregado al o pago del financiamiento concedido” (sic); iii) Clive Pablo Rocha Daza del 10 de noviembre de 2011(fs. 48 a 49), documento que en su cláusula cuarta indica que: “Se deja establecido que una vez realizado el anticipo inciso a) de la cláusula segunda, la Empresa Constructora “Royal” S.R.L. se compromete a realizar los trámites de saneamiento y urbanización hasta su finalización en el Gobierno Autónomo Municipal de Sucre momento en el cual se procederá a realizar la distribución y sorteo de los lotes de terreno objeto de este contrato pudiendo el Sr. CLIVE PABLO ROCHA DAZA entrar en posesión del mismo, siendo responsable del pago de los servicios básicos que se instalen, los impuestos de ley y otros que sean necesarios, comprometiéndose la Empresa Constructora Royal S.R.L. de su parte a realizar la minuta de transferencia documento que será entregado al o pago del financiamiento concedido” (sic); iv) Guidel Bladimir Terán Civera y Víctor Elías Terán Civera (fs. 45 a 46), documento que en su cláusula cuarta señala que: “Se deja establecido que una vez realizado el anticipo inciso a) de la cláusula segunda, la Empresa Constructora “Royal” S.R.L. se compromete a realizar los trámites de saneamiento y urbanización hasta su finalización en el Gobierno Autónomo Municipal de Sucre momento en el cual se procederá a realizar la distribución y sorteo de los lotes de terreno objeto de este contrato pudiendo el Sr. GUIDEL BLADIMIR TERÁN CIVERA en favor del Sr. VÍCTOR ELÍAS TERÁN CIVERA entrar en posesión del mismo, siendo responsable del pago de los servicios básicos que se instalen, los impuestos de ley y otros que sean necesarios, comprometiéndose la Empresa Constructora Royal S.R.L. de su parte a realizar la minuta de transferencia documento que será entregado al o pago del financiamiento concedido” (sic).

El factor común en estos contratos, en la cláusula cuarta, es que la Empresa vendedora se compromete a realizar los trámites de saneamiento y urbanización en el municipio de Sucre y, posteriormente, realizar la distribución y sorteo de los lotes, además se compromete a realizar la minuta de transferencia que sería entregada al último pago del financiamiento concedido por el lote de terreno.

Ahora bien, establecidos los contratos en estudio, remitiéndonos al criterio del Tribunal de alzada se ha entendido que estos estaban sujetos a una “condición suspensiva”, cuya eficacia estaba subordinada al saneado y urbanizado del bien objeto de la transferencia, siendo ese, según el Ad quem, el momento oportuno para que la Empresa demandada deba realizar la minuta de transferencia definitiva del inmueble; sin embargo este criterio no resulta el adecuado, que deriva en una interpretación errónea de los alcances del contrato, que a continuación se explica.

El art. 494 del Código Civil establece: “I. La eficacia o la resolución de un contrato puede estar subordinada a un acontecimiento futuro e incierto”; debiéndose entender que los contratantes pueden subordinar la eficacia o la resolución del contrato a un hecho futuro e incierto: futuro, entendido como un hecho que todavía no ha acontecido, que aún no se realiza; e incierto, entendido como algo desconocido, no sabido, ignorado, no cierto o no verdadero, sujeto al azar o a una incertidumbre sobre su ejecución o no (Auto Supremo N° 55/2018), empero, en los contratos de referencia no existe ninguna subordinación a un hecho futuro e incierto que se pueda suponer que los mismos están sujetos a una condición suspensiva, como lo ha referido el Ad quem; al contrario, la obligación de suscribir las minutas, por lo menos en la mayoría, está subordinada a un hecho futuro y cierto: pagar el precio del lote o concluir el saneado y urbanización de los terrenos, que eran obligaciones de los compradores y vendedores, respectivamente, que no están sujetos al azar o a una incertidumbre, siendo, en todo caso, obligaciones sujetas a término, es decir relevadas a un acontecimiento futuro y cierto, conforme el art. 508 del citado Código: “De la llegada de un acontecimiento futuro y cierto puede hacerse depender el ejercicio o la extinción de un derecho”.

Siguiendo el análisis, y enfocando en preciso en los contratos examinados, se puede establecer que en los contratos de Osmana Carrasco Callejas, Yamicel Rita Loayza Vásquez y Ruth Zulema Miranda, la cláusula quinta permitía la posesión pacífica del inmueble (lote de terreno) con todos sus derechos y obligaciones establecidos por ley, cuando la Empresa Constructora “Royal” S.R.L., realice los trámites de saneamiento y urbanización en el Gobierno Autónomo Municipal de Sucre, comprometiéndose la Empresa Constructora “Royal” S.R.L., de su parte a realizar la minuta de transferencia definitiva del inmueble; es decir, la posesión se permitía una vez que se concluyese el trámite de urbanización y, lógicamente, cuando a cada comprador se le hubiese asignado un lote de terreno en preciso, pero este hecho, el de saneamiento y urbanización, se entiende de la interpretación de las cláusulas cuarta y quinta del contrato, debía ocurrir antes del plazo del pago de las cuotas, estableciendo una posesión previa. Por otro lado, cabe señalar que en la cláusula cuarta de los contratos, la obligación de realizar la minuta de transferencia definitiva del inmueble, no está sujeta a ningún hecho en específico en el contrato, pero se entiende, por lógica, que debía ser posterior al trámite de urbanización y saneamiento, cuando se les hubiere asignado un lote determinado, pero esta obligación no puede estar sujeta a la voluntad de la Empresa vendedora, pues como se señaló previamente, este saneamiento debía suceder antes de que se pague en totalidad el crédito otorgado por la compra.

Del mismo modo, en relación a los contratos de Jimena Rosario Álvarez Martínez, Luis Orlando Sivila Mariscal, Clive Pablo Rocha Daza, Guidel Bladimir Terán y Víctor Terán Civera, de la cláusula cuarta de estos, existe una precisión de las obligaciones, pues se estableció que: a) una vez realizado el anticipo, la Empresa Constructora “Royal” S.R.L., se compromete a realizar los trámites de saneamiento y urbanización hasta su finalización en el Gobierno Autónomo Municipal de Sucre momento en el cual se procederá a realizar la distribución y sorteo de los lotes de terreno; y b) la Empresa Constructora Royal S.R.L., se compromete a realizar la minuta de transferencia, documento que será entregado al pago del financiamiento concedido. Pudiéndose verificar que la obligación de suscribir la minuta del lote de terreno estaba únicamente sujeta al pago del precio del mismo terreno, que era una obligación del comprador; y, a la vez, existía también la responsabilidad del vendedor de realizar el trámite y saneamiento del terreno para que, en su conclusión, se pueda distribuir un lote determinado al comprador; en tal caso, en la misma lógica que en los anteriores contratos, se puede interpretar que la obligación del saneamiento y urbanización debía ser cumplida con antelación al pago de las cuotas del precio del lote, por ello es que se acordó que una vez concluido ese pago se suscribiría las minutas respectivas, sin ninguna otra condición.

El art. 510 del Código Civil establece que: “I. En la interpretación de los contratos se debe averiguar cuál ha sido la intención común de las partes y no limitarse al sentido literal de las palabras. II. En la determinación de la intención común de los contratantes se debe apreciar el comportamiento total de éstos y las circunstancias del contrato”; en ese sentido recurriendo a Carlos Morales Guillen, en su obra Código Civil Concordado y Anotado (Cuarta Edición, Tomo I, pág. 721) señala: “Interpretar un contrato, es fijar su sentido y alcance. Determinar en qué términos y hasta qué grado se obligaron las partes. No se discute la necesidad de interpretación para el normal funcionamiento del derecho, es consecuencia lógica de que toda la vida de relación esta moldeada por el derecho”. Se recurre tanto a la norma como la doctrina de la interpretación de los contratos para establecer el alcance de las obligaciones pactadas en los contratos de análisis, pues se puede observar que se han establecido obligaciones de ambas partes en forma alterna, que en su cumplimiento tienen efectos sobre las otras; así para este tipo de casos es que el Auto Supremo N° 248/2019 señaló: “En nuestra legislación el art. 510 del Código Civil, preceptúa que debe averiguarse la intención de las partes apreciando el comportamiento de estas y las circunstancias del contrato. Indudablemente se advierte que se ha preferido la corriente de la teoría subjetiva. Pues investigar la intención es realmente una operación inductiva. De esta regla resulta que el estudio de un contrato debe ser apreciado, para su interpretación, en su existencia, en su verdad, en su naturaleza, en su intención y en su forma”; en ese margen, es evidente que en todos los contratos de examen estaba establecida la obligación del vendedor de realizar el saneamiento y urbanización del terreno, para que, en su conclusión, se pueda distribuir a los compradores un lote de terreno en específico, obligación que debía ser cumplida con antelación al pago en cuotas que se determinó para los compradores, por lo menos de la gran mayoría de los demandantes, lo que no ha ocurrido en los hechos. Siendo totalmente justificado por parte de los actores que exijan el cumplimiento de la obligación de suscribir las minutas, por haber concretado su obligación de pago, del que existió confesión por la parte demandada; cuyo óbice se genera en el incumplimiento de sanear y urbanizar el terreno oportunamente, pues no se podría suscribir las minutas sin antes haber generado la distribución de los lotes en función al terreno urbanizado.

Lo que no debe entenderse como un justificativo para que no se tutele la pretensión que requieren los demandantes, pues, los tribunales de instancia han asumido la tesis de la parte demandada, en sentido que no puede suscribirse las minutas en tanto no se sanee y urbanice el terreno, es decir, que no se tutela el derecho de los demandantes por el incumplimiento que generó la parte demandada en no urbanizar oportunamente los lotes comprometidos, contrariando en ello el principio general del derecho que nadie puede beneficiarse en su propia culpa, incumplimiento que, además, estuviera a la voluntad de la parte demandada, que son los únicos que pueden ejecutar esa obligación; por lo cual se debe determinar un mecanismo de solución que garantice la tutela de los derechos de la parte demandante que cumplió oportunamente con sus obligaciones contractuales, en el marco de los arts. 519 y 520 del Código Civil, ya que lo acordado debe ser analizado como si fuera ley entre las partes suscribientes, considerando también la ejecución de buena fe que deben tener estos en su ejecución; en consecuencia se debe diferir la obligación que tiene la parte demandada de suscribir a su favor las minutas y la extensión de la escritura pública, dentro el plazo de seis meses, tiempo razonable en el que se puede concluir la urbanización del terreno y la distribución que corresponde, más cuando la propia parte demandada en su escrito de contestación de fs. 121 a 122 vta., afirmó: “…hago conocer a su autoridad como también a los demandantes que los trámites de urbanización se encuentran prontos a culminar y están en la etapa de presentación de planos finales incluidos sus levantamientos topográficos, amanzanamientos, colindancias y su respectiva inscripción en Derechos Reales de Chuquisaca…”, lo que permitirá a los compradores obtener el título de propiedad sobre el lote asignado del cual ya pagaron el precio respectivo. Responsabilidad que debe ser exigida por parte del Juez de instancia en ejecución de sentencia, y en caso de incumplimiento aplicar las prerrogativas que establece el art. 401 del Código Procesal Civil, hasta el efectivo cumplimiento de la obligación tutelada.

Por lo manifestado, es evidente que el Auto de Vista no realizó una debida compulsa de las obligaciones que reflejan los contratos previamente analizados, y en ello se infraccionó el art. 519 del Código Civil, correspondiendo casar esa determinación y declarar probada la demanda, en el marco de lo establecido en el párrafo anterior.

Respecto al demandante Fausto Daza Apaza, al no cursar en antecedentes la prueba de su derecho (contrato de compraventa con la Empresa demandada), no corresponde emitir pronunciamiento al respecto; situación observada en el Auto de Vista que no mereció argumento recursivo en casación.

c) En cuanto a la denuncia en sentido de que el Auto de Vista objeto del recurso de casación transgredió el art. 123 del Código Procesal Civil al resolver aspectos que no fueron parte de la demanda ni la contestación como es la condición para que opere la transferencia de los lotes adquiridos por sus personas, dependía de la aprobación del loteamiento donde se encuentran los lotes comprometidos para la venta, desconociendo el Auto de 13 de octubre de 2022 que declaró improbada la excepción previa de demanda interpuesta antes del vencimiento del término o cumplimiento de la condición y que actualmente al no haber sido impugnada goza de la calidad de cosa juzgada.

Al respecto, conforme lo ampliamente explicado supra, corresponde exponer que en todos los contratos de examen estaba establecida la obligación del vendedor de realizar el saneamiento y urbanización del terreno, para que, en su conclusión, se pueda distribuir a los compradores un lote de terreno en específico, obligación que debía ser cumplida con antelación al pago en cuotas de los compradores -a excepción de la persona que compró al contado-, siendo totalmente justificada la pretensión propuesta; en ese margen, si bien se puede establecer que la firma de la minutas está relacionada directamente al pago del precio, pero para cumplir esa obligación se debe tener la aprobación urbanística para conocer el lote que corresponde a los demandantes, que fue anticipado en los contratos, obligación que corresponde a la parte demandada y que no ha sido cumplida hasta el presente, razón por la que se está difiriendo la obligación pretendida de firmas de las minutas a que se concluya ese trámite, dentro el plazo de seis meses, que el Juez de instancia supervisará su cumplimiento bajo alternativa de aplicar las facultades establecidas en la norma, como ya se explicó anteriormente.

Se puntualiza que no existe respuesta al recurso de casación para absolver las postulaciones de la parte demandada.

Por lo expuesto, corresponde a este Tribunal emitir resolución en la forma prevista por el art. 220.IV del Código Procesal Civil.