AS/0963/2024

III. 1. De la legitimación y del art. 551 del Código Civil de la legitimación para plantear nulidad de contratos.

El Auto Supremo Nº 110/2019, de 12 de febrero, manifestó que: “El art. 115-I de la Constitución Política del Estado, señala lo siguiente: “I. Toda persona será protegida oportuna y efectivamente por los jueces y tribunales en el ejercicio de sus derechos e intereses legítimos”, como se podrá apreciar, la norma constitucional describe la defensa de los derechos y los intereses legítimos de las personas, debe ser protegida por los operadores judiciales, consiguientemente, la norma activa la función jurisdiccional, siempre y cuando se trate de los intereses legítimos que las partes deben acreditar.

Sobre el particular es conveniente señalar que la legitimación, conforme a la doctrina se clasifica en legitimación procesal y legitimación ad- causam; la primera está referida a la aptitud o idoneidad para intervenir válidamente en el proceso, ya sea de parte del demandante o del demandado o de quienes intervienen en su representación (apoderados); es una cuestión de carácter estrictamente formal; en tanto que la legitimación ad causam se vincula con la titularidad del derecho sustancial que se pretende ejercitar con la demanda, exige que la demanda sea presentada por quien realmente tenga la titularidad del derecho sustancial que se reclama, es una cuestión que hace al fondo de la pretensión.

Para el entendimiento de este fallo es necesario señalar de manera general que al hablar de legitimación se tiene que en doctrina, existe la legitimación procesal o “ad procesum”, que en criterio de diferentes procesalistas ente ellos Eduardo Couture, señala: “la legitimación procesal es la aptitud o idoneidad para actuar en un proceso, en el ejercicio de un derecho propio o en representación de otro”, es decir que la legitimación en el proceso comprende tanto a la capacidad procesal, como la aptitud que tienen las personas que actúan en calidad de representantes de otras (por carencia de capacidad procesal o por representación voluntaria); y por otra parte existe la legitimación en la causa “ad causan” o de  obrar,  que resulta  un elemento esencial de la acción que presupone o implica la necesidad de que la demanda sea presentada por quien tenga la titularidad del derecho que se cuestiona, esto es, que la acción sea entablada por aquella persona que la ley considera como particularmente idónea para estimular en el caso concreto la función jurisdiccional.

Elemento que resulta de suma importancia para que los juzgadores puedan ingresar a realizar una valoración de fondo del proceso y las pretensiones que en él se incoan, es en este entendido que Lino E. Palacio en su obra “Derecho Procesal Civil” Ed. Abeledo Perrot, Tomo I, págs. 405 a 406 refiere: “Para que el juez se encuentre en condiciones de examinar la pretensión procesal en cuanto al fondo es preciso que quienes de hecho intervienen en el proceso como partes (actora o demandada), sean quienes deban figurar en ese proceso concreto asumiendo tal calidad. Estas últimas son las “justas partes” o las "partes legítimas”, y la aptitud jurídica que permite caracterizarlas mediante esos términos se denomina legitimación para obrar o legitimación procesal. Cabe, pues, definir a la legitimación para obrar o procesal, como aquel requisito en cuya virtud debe mediar una coincidencia entre las personas que efectivamente actúan en el proceso y las personas a las que la ley habilita especialmente para pretender (legitimación activa) y para contradecir (legitimación pasiva) respecto de la materia sobre la cual el proceso versa...”, por ello se deduce que la legitimación es un requisito que afecta tanto al actor como al demandado. La pretensión, en efecto, debe ser deducida por y frente a una persona legitimada, por lo que se entenderá que la ausencia de legitimación, sea activa o pasiva, torna admisible la llamada defensa de “falta de legitimación”.

Para el caso en estudio resulta necesario centrar el análisis en la legitimación en la causa “ad causan” o de obrar, que en doctrina es considerado o denominado de distintas formas como ser: Legitimación en la causa, Legitimación material, legitimación para accionar, legitimación de obrar, sin embargo todos se refieren a este elemento como un presupuesto procesal de fondo de suma importancia dentro la configuración del proceso.

Sobre el particular, debemos referir que la legitimación “Ad causam”, es la condición particular y concreta de las partes, que se deriva en su vinculación con el objeto del litigio; que en criterio de Hernando Devis Echandía, en su obra Teoría General del Proceso, 2da Edición Buenos Aires Edit. Universidad 1997 página 269, señala: “Tener legitimación en la causa consiste en ser la persona que, de conformidad con la ley sustancial, puede formular o contradecir las pretensiones contenidas en la demanda o en la imputación penal, por ser sujeto activo o pasivo de la relación jurídica sustancial pretendida o del ilícito penal imputado, que deben ser objeto de la decisión del Juez…”, es decir, que la legitimación en la causa es un elemento esencial de la acción que presupone o implica la necesidad de que la demanda sea presentada por quien tenga la titularidad del derecho que se cuestiona, esto es, que la acción sea entablada por aquella persona que la ley considera como particularmente idónea para estimular en el caso concreto la función jurisdiccional.

Sobre el particular, existe una vasta jurisprudencia emitida por el Tribunal Constitucional que en la Sentencia Constitucional Nº 1587/2011-R de 11 de octubre que al referirse a la legitimación dijo: “La legitimación en el orden procesal debe relacionarse con el concepto de acción y por consiguiente, con sus sujetos activo y pasivo, se configura con el reconocimiento que el derecho hace a una persona de la posibilidad de ejercitar y mantener con eficacia una pretensión procesal - legitimación activa -, o de resistirse a ella eficazmente - legitimación pasiva…”, por lo que la legitimación resulta ser un presupuesto que afecta tanto al actor como al demandado. La pretensión, en efecto, debe ser deducida por y frente a una persona legitimada, lo contrario torna inadmisible la demanda.

Criterio también desarrollado por este Tribunal Supremo de Justicia, que al respecto ha orientado a través de Auto Supremo Nº 23/2016 de 20 de enero, que: “Corresponde señalar que los presupuestos procesales, tanto de forma como de fondo, el primero se refiere a la presentación de la demanda, la dirección del Juez y la capacidad de las partes, y el segundo se refiere al interés de obrar, la “legitimación para obrar” y la posibilidad jurídica, sobre la “legitimación para obrar” el procesalista Fausto Viale especialista en derecho procesal señala lo siguiente: “La legitimidad para obrar está referida a los sujetos que, ya sea en la posición de demandantes o de demandados, la ley autoriza a formular una pretensión determinada o a contradecirla, o a ser llamados al proceso para hacer posible una declaración de certeza eficaz o a intervenir en el proceso por asistirles un interés en su resultado. La legitimidad para obrar tiene una definitiva vinculación con la relación jurídica de derecho material o estado jurídico cuya declaración de certeza, ejecución, u otro tipo de providencia judicial se pretende. Como la anota Vescovi, la legitimidad para obrar se refiere a la posición de un sujeto respecto al objeto litigioso que le permite obtener una providencia eficaz. Aunque es un concepto procesal, la legitimidad está referida a la pretensión objeto del proceso, esto es, al derecho sustancial reclamado”.

Esta legitimación para obrar –cuando se trata de impugnar contratos- tiene estrecha relación con el art. 551 del Código Civil, que señala: “(Personas que pueden demandar la nulidad) La acción de nulidad puede ser interpuesta por cualquier persona que tenga un interés legítimo”, entre estas se encuentra los titulares de la relación contractual o terceros con interés legítimo por ejemplo una persona que tendría que hacer valer su derecho subjetivo en caso de lograr la ineficacia estructural del contrato impugnado de nulidad, así se puede citar que a partir del Auto de Supremo Nº 664/2014 de 06 de noviembre, se orientó la línea jurisprudencial en el que se señaló lo siguiente: “De manera general se tiene que la nulidad de un contrato puede ser pretendida por las partes del contrato o finalmente por sus causahabientes o herederos, toda vez que se presume que quien contrata lo hace para sí y para sus herederos y causahabientes conforme manda el art. 524 del Código Civil, quienes tienen la legitimación activa para pretender la nulidad del mismo. Por otro lado, también es posible que la nulidad de un contrato pueda ser instada por un tercero que no fue parte de la relación contractual que se pretende invalidar, en este caso, cuando la nulidad es pretendida por un tercero el art. 551 del Código Civil indica: “la acción de nulidad puede ser interpuesta por cualquier persona que tenga interés legítimo”, entendiéndose que el interés legítimo configura la legitimación activa para poder demandar, configurándose esa legitimación en un presupuesto de admisibilidad de la demanda que debe ser analizada por los Jueces al momento de admitir la demanda; por lo tanto el interés legítimo debe ser demostrado ab initio al momento de la presentación de la demanda y los Jueces tienen el deber de exigir dicha prueba a tiempo de admitirla porque de ella depende la acreditación de la legitimación activa del actor, que constituye presupuesto de admisibilidad como se señaló.

En ese entendido, también corresponde establecer qué es lo que se entiende por el interés legítimo normado en el art. 551 del Código Civil, presupuesto necesario que debe tener quien pretenda la nulidad de un contrato en el que no es parte, motivo por el cual se dirá que la titularidad de un derecho subjetivo cuya eficacia dependa real y directamente de la invalidez del contrato o del acto jurídico que se pretende su nulidad, configura el llamado interés legítimo, en otras palabras los efectos generados por el contrato o acto jurídico cuya invalidez se pretende que entren en pugna con el derecho subjetivo del cual es titular la persona que demanda.

La fórmula del art. 551 del Código Civil, solo dispensa la calidad de accionante a quien tenga interés legítimo, y no está abierto a todas las personas estantes del Estado, pues la nulidad siendo de orden público apunta a la invalidez de un acto jurídico privado, donde no existe la afectación de un derecho difuso, siendo el punto de partida la consideración del carácter privado del acto jurídico que se pretende invalidar, pues lo contrario nos situaría en una acción de defensa de derechos colectivos o difusos.

Convengamos entonces que la norma permite accionar la nulidad cuando el interesado ostenta un derecho subjetivo no hipotético que dependa actual e inmediatamente de la invalidez del acto jurídico, siendo ese el interés legítimo que debe demostrar para acreditar la legitimación activa, es decir el interés legítimo está limitado al interés personal que emerge del derecho subjetivo en función inmediata de la nulidad del contrato…”. (Lo subrayado es nuestro)

III.2. En cuanto a la improponibilidad subjetiva de la pretensión por el interés legítimo.

Al respecto el Auto Supremo N° 358/2021 de 28 de abril, estableció que: “Al respecto corresponde precisar que la improponibilidad subjetiva obedece al interés legítimo de quien pretende en juicio un derecho, en ese entendido, resulta pertinente hacer mención a la legitimación la cual supone la cualidad para demandar o ser demandado, pues, al igual que sucede con la improponibilidad objetiva, no tendría sentido activar el aparato jurisdiccional y obtener una sentencia favorable si llegado el momento la misma no puede materializarse por carecer el actor de interés o legitimación respecto al derecho declarado en la misma, aspecto que sin duda constituye un elemento intrínseco de la pretensión y, por lo tanto, una cuestión de fondo.

En ese contexto, el autor Lino E. Palacio en su obra “DERECHO PROCESAL CIVIL” Ed. Abeledo Perrot, Tomo I, págs. 405 a 406 al teorizar sobre los requisitos intrínsecos de admisibilidad de la pretensión señala lo siguiente: “Para que el Juez se encuentre en condiciones de examinar la pretensión procesal en cuanto al fondo es preciso que quienes de hecho intervienen en el proceso como partes (actora o demandada), sean quienes deban figurar en ese proceso concreto asumiendo tal calidad. Estas últimas son las “justas partes” o las “partes legítimas”, y la aptitud jurídica que permite caracterizarlas mediante esos términos se denomina legitimación para obrar o legitimación procesal. Cabe, pues, definir a la legitimación para obrar o procesal, como aquel requisito en cuya virtud debe mediar una coincidencia entre las personas que efectivamente actúan en el proceso y las personas a las que la ley habilita especialmente para pretender (legitimación activa) y para contradecir (legitimación pasiva) respecto de la materia sobre la cual el proceso versa...”, de ello se deduce que la pretensión, en efecto, debe ser deducida por y frente a una persona procesalmente legitimada, por lo que se entenderá que la ausencia de legitimación, sea activa o pasiva, torna admisible la llamada defensa de “falta de legitimación”.

Sobre este tema, la jurisprudencia venezolana en distintos fallos alude al aporte doctrinario de Rafael Ortiz-Ortiz, cuya obra titulada “TEORÍA GENERAL DE LA ACCIÓN PROCESAL EN LA TUTELA DE LOS INTERESES JURÍDICOS”, desglosando que en dicha obra señala que tradicionalmente la improponibilidad manifiesta, se centra en el objeto de la pretensión, en la idoneidad de la relación jurídico sustancial presentada en el proceso y la aptitud que tiene esa pretensión de ser actuada en derecho, entendiendo que la improponibilidad subjetiva se analiza a partir de las condiciones subjetivas, personales necesarias para interponer la pretensión, es decir que se está frente al caso específico de la falta de interés sustancial en el actor para proponer la pretensión.

Por otra parte, en la legislación peruana, también se ha avanzado con la teoría de la improponibilidad de una pretensión, así por ejemplo Cristian Angeludis Tomassini, señala en su ponencia “¿Qué significado tiene y cuáles son los alcances de la calificación de la demanda in límine?”, que: “Existen tres supuestos de improponibilidad jurídica de la demanda: a) Improponibilidad subjetiva o falta de legitimación.- (...) Se ha resuelto que el Juez tiene facultades oficiosas para decidir, antes de dar traslado de la demanda, si las partes tienen legitimación sustancial para demandar o ser demandadas, cuando esta carencia sea manifiesta, pudiendo en consecuencia, rechazar in límine la demanda, b) Falta de Interés.- Corresponde en tal situación la misma solución anteriormente señalada. Los jueces no hacen declaraciones abstractas, por tanto, quienes interponen una pretensión o quienes se oponen a ella, deben tener interés para litigar y c) Improponibilidad Objetiva.- Cuando surge en forma manifiesta que la pretensión carece de sustento legal o porque la demanda tiene un objeto inmoral o prohibido (...). En todos estos casos, la demanda puede rechazarse in límine por carecer de algún requisito de fundabilidad y ésta ser manifiesta. Por su parte, el jurista Argentino Jorge Peyrano, señala que hemos empleado la locución “rechazo sin trámite completo”, en lugar de la habitual fórmula “rechazo in límine de la demanda”. Ello no es gratuito ni producto de una inadvertencia. El asunto (...) tiene íntima conexión con la oportunidad en la cual el Tribunal puede repeler in límine una demanda (rectius, "pretensión"). Expresado de otro modo: luego de admitida la demanda y tras haberse sustanciado un tramo del proceso respectivo creemos que, todavía, el Juez interviniente (advertido de la improponibilidad objetiva de la pretensión en cuestión) está en condiciones de desestimarla sin estar obligado a tramitar toda la causa y a aguardar el momento del dictado de una sentencia de mérito, es decir, en cualquier estado del proceso”.

Conforme a la amplia gama de los aportes doctrinarios y la evolución de la jurisprudencia, se puede señalar que el juicio de improponibilidad supone un análisis de la pretensión que concluye con un pronunciamiento sobre el fondo de la misma. Se trata entonces de un juicio general que se funda en el hecho de que la pretensión no puede plantearse en modo alguno ante ningún órgano jurisdiccional, ya que existe un defecto absoluto en la facultad de otorgar la tutela o derecho, porque el interés que se busca ser tutelado no es amparado por el ordenamiento legal vigente, por lo que al pronunciarse sobre el mérito jurídico de la pretensión, genera cosa juzgada formal y material.

De lo que se colige que la improponibilidad subjetiva, alude a la legitimación que supone la cualidad para demandar o ser demandado, sin la cual, no tendría sentido activar el aparato jurisdiccional y obtener una sentencia favorable si llegado el momento la misma no puede materializarse por carecer el actor del interés legítimo respecto al derecho declarado en la misma, lo que hace posible que el juez rechace in limine la litis, por ser tal pretensión manifiestamente improponible, y ello ante la falta evidente de interés sustancial para proponer la pretensión…”.

III.3. De los principios registrales, tracto sucesivo y del principio de publicidad.

Ante la existencia de oficinas de registro de Derechos Reales, destinadas a la inscripción y publicidad que se constituyen en elementos imprescindibles para el derecho sobre bienes reales y así dar seguridad jurídica a las transacciones.

En ese contexto la modificación y actualización a la Ley de Inscripción de Derechos Reales, mediante Decreto Supremo Nº 27957, 24 de diciembre de 2004, determinó los principios registrales en nuestra legislación:

ARTICULO 23.- (PRINCIPIO REGISTRAL DE ROGACION). Toda inscripción debe ser hecha siempre a solicitud de parte interesada, conforme al Artículo 8º del presente Reglamento, por lo tanto, no se actúa de oficio en ningún caso.

ARTICULO 24.- (PRINCIPIO REGISTRAL DE TRACTOSUCESIVO). Conforme al Artículo 3º de la Ley de Inscripción de Derechos Reales, las sucesivas inscripciones en el registro de Derechos Reales sobre un mismo inmueble deben estar encadenadas entre sí, de tal manera que cada nueva inscripción se sustente en la anterior, que es su antecedente legítimo y necesario. Por tanto, no se registrará documento en el que aparezca como titular del derecho, una persona distinta de la que figure en la inscripción precedente. Delos asientos existentes en cada folio, deberá resultar la perfecta concatenación entre el titular del dominio y de los demás derechos registrados, así como la correlación entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones.

ARTICULO 25.- (EXCEPCION AL PRINCIPIO DE TRACTOSUCESIVO). El requisito señalado en el artículo precedente no será necesario cuando el documento sea otorgado por los jueces, en caso de venta judicial.

ARTICULO 26.- (ANTECEDENTE DOMINIAL). Emergente del principio del tracto sucesivo, todo inmueble cuya matriculación se solicite para dar curso a otras inscripciones, deberá necesariamente, tener un antecedente dominial del cual procede el derecho de disposición. En caso de inmuebles que no cumplan este requisito, los interesados deberán recurrir a la vía judicial a fin de legitimar su derecho y adquirir la propiedad por usucapión u otras formas legales, con cuyo resultado el juez respectivo ordenará la inscripción en el registro.

ARTICULO 27.- (EXCEPCION AL ANTECEDENTEDOMINIAL). El requisito señalado en el Artículo anterior no será necesario cuando el documento sea Constitutivo del derecho de propiedad agraria, minera o petrolera; no obstante, en estos casos, figurará como primer asiento de Titularidad, el Estado Boliviano.

En el Auto Supremo Nº 358/2023, de fecha 20 de abril, orientó sobre los principios registrales expresando: “Con el fin de dar un sustento teórico a la presente resolución, resulta pertinente citar a Guillermo Borda, quien en su libro Tratado de Derecho Civil - Derechos Reales, desarrolla los principios registrales de la siguiente manera: “1427. …a) Principio de inscripción. – Este principio tiene un doble significado: 1) que deben inscribirse en el Registro todos los documentos por los cuales se constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles y los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares, 2) que antes de la inscripción estos documentos no producen efectos respecto de terceros.

1428. b) Principio de autenticidad. – De acuerdo con este principio, solamente pueden inscribirse en el Registro, aquellos documentos que revistan carácter de auténticos, vale decir, que hagan fe por sí mismos y que sirvan inmediatamente de título, al dominio, al derecho real o asiento practicable.

1429. c) Principio de la especialidad. – Requiere que la cosa sobre la cual recae la inscripción esta determinada con toda precisión.

1430. d) Principio de tracto sucesivo. – Este principio consiste en que las sucesivas inscripciones sobre un mismo inmueble deben estar encadenadas entre sí, de tal manera que cada nueva inscripción se sustente en la otra anterior, que es su antecedente legítimo y necesario.

1431 e) Principio de rogación. – Significa que las anotaciones o inscripciones en el Registro deben ser siempre hechas a pedido de parte interesada; quedan excluidas, por consiguiente, las inscripciones o cancelaciones de oficio.

1432. f) Principio de prioridad. – Significa que una inscripción anterior tiene prioridad sobre una posterior, y que inscripto y anotado un documento, no podrá registrarse otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible…”. Borda, G. A. (2012). Tratado de Derecho Civil - Derechos Reales. FEDYE; Pág. 439-440.

El mismo autor a tiempo de abordar el tracto sucesivo señala: “1450. Régimen Legal. – Hemos dicho ya que el tracto sucesivo consiste en un encadenamiento de las sucesivas transmisiones del dominio, de tal manera que la nueva transmisión se apoye en la anterior. Así, por ejemplo, para que se inscriba la venta de una finca, es indispensable que el que vende figure en la matricula como propietario. (…)

1451. – De acuerdo con las reglas transcriptas, para inscribir un documento en el Registro, es indispensable que aparezca como titular la persona que por el documento constituye o transmite un derecho; es decir, el transmitente debe tener inscripto previamente su derecho en el registro”. Borda, G. A. (2012). Tratado de Derecho Civil - Derechos Reales. FEDYE; Pág. 453-454.

La jurisprudencia también desarrolla el tracto sucesivo, a lo que el Auto Supremo N° 564/2022 de 07 de agosto, determinó: “Bajo esos antecedentes, es de explicar que uno de los principios que sustentan el registro inmobiliario es el de tracto sucesivo, que el art. 24 del Reglamento de Inscripción de Derechos Reales (D.S. 27957) establece: “Conforme el artículo 3° de la Ley de Inscripción de Derechos Reales, las sucesivas inscripciones en el registro de Derechos Reales sobre un mismo inmueble deben estar concatenadas entre sí, de tal manera que cada nueva inscripción se sustente en la anterior, que es su antecedente legítimo y necesario. Por tanto, no se registrará documento en el que aparezca como titular del derecho, una persona distinta de la que figure en la inscripción precedente. De los asientos existentes en cada folio, deberá resultar la perfecta concatenación entre el titular del dominio y de los demás derechos registrados, así como la correlación entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones”, norma de la que se infiere que, en virtud a este principio, todo acto de disposición aparece en forma que uno siga al otro de modo eslabonado sin que haya vacíos registrales. Véase que la norma de análisis es clara en señalar las inscripciones en el registro sobre un mismo inmueble deben estar concatenadas entre sí, de tal manera que cada nueva inscripción se sustente en la anterior, que es su antecedente legítimo y necesario; lo que explica que el registro debe cumplir con el tracto registral necesariamente, para que se otorgue legitimidad a la nueva inscripción, de ahí que la única excepción para romper la cadena dominial es una determinación judicial para el caso de venta judicial”.

Por otro lado, con relación al principio de publicidad, los autores Mazeaud en su texto Lecciones de Derecho Civil - Derechos Reales Principales: El derecho de propiedad y sus desmembraciones, hacen referencia al principio de publicidad de los derechos reales y la observancia que se debe tener de este ante la existencia de conflictos de propiedad que posean ciertas características en común, señalando: “1642. Primer conflicto: cada uno de los dos adversarios alega un título. – Cada uno de los litigantes presenta un título de adquisición. Si ambos títulos emanan del mismo causante, el conflicto se resuelve sin dificultad. Cuando ninguno de los títulos haya sido publicado –lo cual no ocurre nunca en la práctica-, triunfa el que tenga el título más antiguo. Si uno de los títulos o ambos han sido publicados, resulta suficiente con aplicar las reglas de la publicidad inmobiliaria: el adquiriente que haya procedido primero a la publicación, será preferido, aunque su título sea más reciente”. Mazeaud, H., Mazeaud, L., & Mazeaud, J. (1969). Lecciones de Derecho Civil - Derechos Reales Principales: El derecho de propiedad y sus desmembraciones. Ediciones Jurídicas Europa. América; Pág. 358.

Sobre la misma línea, se tiene lo versado en el art. 1538 del Código Civil sobre la publicidad de los derechos reales: “(Publicidad de los derechos reales; regla general) I. Ningún derecho real sobre inmuebles surte efectos contra terceros sino desde el momento en que se hace público según la forma prevista por este Código.

II. La publicidad se adquiere mediante la inscripción del título que origina el derecho en el registro de los derechos reales.

III. Los actos por los que se constituyen, transmiten, modifican o limitan los derechos reales sobre bienes inmuebles, y en los cuales no se hubiesen llenado las formalidades de inscripción, surten sus efectos sólo entre las partes contratantes con arreglo a las leyes, sin perjudicar a terceros interesados”.

De lo que se extrae que se debe considerar el efecto que llega a producir el registro en Derechos Reales sobre un inmueble, esto es el de otorgar publicidad a los títulos sujetos a inscripción, con la finalidad de brindar seguridad al tráfico jurídico respecto a determinado bien inmobiliario; ahora bien, la publicidad otorgada a través del registro del título de un bien inmueble en Derechos Reales, es suficiente para ser oponible ante terceros, conforme el artículo descrito líneas arriba.”.