AS/0634/2025

Expuestos como están los argumentos del recurso de casación, así como los fundamentos legales y doctrinales que sustentan la presente resolución y en virtud al principio de congruencia que debe regir en todo proceso judicial como elemento del debido proceso, corresponde a continuación dar respuesta a los reclamos venidos en casación.

1. Respecto al inciso a) referente a la vulneración del art. 1 num. 13, 15 y 16 del Código Procesal Civil, al haberse tomado en cuenta por la Juez A quo, una prueba presuntamente de reciente obtención de fs. 157 a 161, por la que se estableció que el actor habría abandonado el bien inmueble, sin embargo, ello resulta falso e ilógico porque el demandante habría invertido la suma de $us. 200.000 en dicho inmueble.

El recurrente señala que se habría vulnerado los principios referidos precedentemente; empero de la revisión de los antecedentes del presente caso, se evidencia el cumplimiento de los referidos principios por los de instancia, siendo que el recurrente durante la sustanciación del proceso expuso sus argumentos sustentados para su defensa, asimismo rebatió los fundamentos de contrario, razón por la cual, tampoco cabe sostener la existencia de un estado de desigualdad procesal, pues el recurrente ejerció sus derechos dentro de la tramitación de la presente causa, tal como se evidencia de la revisión minuciosa de actuados procesales. Es así, que el presente reclamo no merece mayor análisis.

Asimismo, en cuanto al reclamo de la prueba de reciente obtención, no resulta transcendente para la determinación de la excepción de prescripción en particular, ya que las mismas -presentadas en fotocopias legalizadas- hacen referencia a declaraciones realizadas ante la FELCC, documentos privados, acta de reunión de asociados, cartas notariadas y muestrarios fotográficos; empero no tienen incidencia alguna para la decisión de la presente causa, por lo tanto, este Tribunal no ahonda mayor consideración al respecto sobre el argumento señalado.

2. En cuanto al reclamo del inciso b) referente a la transgresión del art. 265.I del Código Procesal Civil al emitirse el Auto de Vista recurrido de manera ultra petita, donde el Tribunal de alzada incorpora y refiere que, el actor antes de demandar la resolución de contrato debería haber emplazado a las vendedoras para que liberen la cosa gravada.

En el presente caso, el Tribunal de alzada (fs. 268 vta.), evidentemente orientó de manera previa, que el demandante ante la demanda presentada, a efectos de una interrupción en la prescripción debió haber emplazado previamente a las demandadas por la existencia de cargas en el bien inmueble objeto de compra y venta; empero, si bien hicieron referencia a esta pretensión previa, fue simplemente con la finalidad de aclarar el panorama al recurrente, ello de ninguna manera fue determinado de manera ultra petita siendo que esta fundamentación de ninguna manera cambio la decisión de primera instancia; consecuentemente, lo que corresponde en el caso de autos, es centrar el análisis en establecer si fue correcta o no la decisión asumida por los jueces de instancia respecto a la excepción de prescripción. Aspecto que lo analizaremos en el siguiente reclamo vertido en el fondo.

3. En cuanto al inciso c) Errónea aplicación del art. 635 del Código Civil, al establecer que la demanda se instauró de manera posterior al término de los seis meses que dispone la citada normativa, no siendo esta aplicable a la presente causa.

En virtud a lo acusado, y con la finalidad de otorgar una respuesta debidamente motivada y fundamentada, amerita realizar las siguientes precisiones:

El demandante promueve la demanda de resolución de contrato de compra venta y resarcimiento de daños y perjuicios en base al contrato y adendas de fs. 4 a 10 vta., bajo el argumento principal de que existirían gravámenes en el bien inmueble objeto de venta, el cual se percató a momento de evidenciar la inscripción en derechos reales de las demandadas (vendedoras), empero, ello no se puso en conocimiento del mismo a momento de la celebración del contrato, por cuanto concurriría la resolución de contrato por imposibilidad de pago ante la presencia de cargas en el bien inmueble, amparando principalmente su demanda en el art. 599 del Código Civil el cual señala: “Si la cosa vendida está gravada con cargas o con derechos reales o personales no aparentes y no declarados en el contrato, el comprador que no haya tenido conocimiento de ellos puede pedir la resolución del contrato o la disminución del precio conforme al art. 597”. Y seguido de este argumento se ampara en el art. 614 num. 3 y 624.I de la referida norma.

Las demandadas, a momento de contestar a la demanda señalan que la resolución de contrato de compra venta ya se habría extinguido en cumplimiento a lo previsto del art. 635 del Código Civil, el cual señala: “El derecho de demandar a la resolución de contrato o la disminución en el precio prescribe en el término de seis meses”, y del art. 1492 de la referida norma; bajo esos preceptos interponen excepción de prescripción.

La Juez A quo en Audiencia Preliminar resuelve la referida excepción declarándola probada, bajo el argumento de que la resolución que se demanda se basa en los vicios de la cosa del bien que se dio en compraventa, señalando también que la resolución de contrato prescribiría en 6 meses y que esta excepción sería pertinente para lo que se está demandando y que en esencia se basaría la resolución en los vicios del bien, donde el comprador pediría que se “eviccione” al vendedor, porque la cosa tenia vicios, concluyendo que en los contratos evidentemente estarían manifiestos esos vicios, toda vez que las partes habrían señalado que evidentemente no se tenía la autorización del conyugue y que no contarían con folio real a su nombre y por ello al no plantear su demanda dentro de los 6 meses conforme al art. 635 del Código Civil el cual sería computable desde la entrega de la cosa, tal como se evidenciaría de la cláusula cuarta del contrato a fs. 5, y de las pruebas de fs. 147 a 206, por ende se aplicaría el art. 635 del Código Civil.

Determinación precedente que fue recurrida en apelación por el demandante -impugnación que es menester hacer hincapié- pues el mismo claramente señaló que: “Su autoridad ha declarado PROBADA la excepción de prescripción sin considerar los argumentos plasmados en mi demanda…(…) ha interpretado de manera errónea la cláusula CUARTA del documento de fecha 17 de noviembre de 2016 que cursa a Fs. 5 y 6 de obrados”, concluyendo que la autoridad se habría pronunciado de manera apresurada, sin valorar las pruebas ofrecidas generando un perjuicio, pretendiendo en su apelación que se revoque la determinación de la Juez y se continúe con la demanda hasta que se dicte Sentencia.

El Tribunal de alzada mediante Auto de Vista confirmó la resolución definitiva, con cuatro argumentos; primero, bajo la normativa del art. 599 y 1492 del Código Civil, entendieron que evidentemente en el contrato no se evidencia la declaración del gravamen a momento de la celebración del mismo; segundo, conforme al Auto Supremo N° 766/2023 de 05 de agosto, entendieron que, si la relación jurídica material advierte el registro de un gravamen que no fue expresamente comunicado al comprador a tiempo de celebrarse el contrato, –si existiesen prestaciones pendientes de cumplimiento- el actor estaba facultado en demandar previamente el emplazamiento a las vendedoras para que liberen esos gravámenes, mecanismo previo conforme al art. 638.I. del Código Civil, y que en relación del art. 599 de la referida norma, se rescataría que el plazo para accionar la resolución o el emplazamiento previo es el que determinaría el art. 635 de la misma normativa; tercero, resultaría un “hecho acreditado” que el demandante habría ingresado al inmueble mediante confesión judicial espontánea, cuando el mismo alego que fue eyeccionado del lote de terreno, pues este sería un “hecho incontrastable que la parte actora instauró su demanda más allá de los 6 meses” (sic) a la entrega de la cosa, determinación conforme al art. 635 del Código Civil, y cuarto, concluyen en sentido de que la decisión asumida por la autoridad de primera instancia se enmarcaría a las normas procesales y sustantivas en materia civil, aclarando que la acción resolutoria extinta en el caso de autos correspondería a la glosa normativa del art. 599 del Código Civil.

De esos antecedentes expuestos y de los reclamos vertidos por el recurrente, este Tribunal llega a las siguientes conclusiones:

Se precisó que, la pretensión demandada es la resolución de contrato por imposibilidad de cumplimiento de pago atribuible a la existencia de cargas en el bien inmueble, demanda sustentada en el art. 599 del Código Civil; esta norma citada señala que, se puede demandar la disminución del precio o resolución de contrato cuando en dicho convenio no han sido declaradas las cargas que pudiere tener el bien inmueble, ahora bien, es preciso referir que esas cargas se refieren a los gravámenes o hipotecas que tiene un bien inmueble; empero, cuando hablamos de vicios ocultos ello hace referencia a la mala construcción de un inmueble que no se pudo notar a momento de la compra, vale decir, las grietas, rajaduras, manchas de humedad, etc., tal como se tiene entendido de lo desarrollado en el apartado III.1. del presente fallo; en ese entendido, se debe tener claramente establecido que el presente caso de resolución de contrato está vinculado a la existencia de gravámenes en el bien inmueble y no así, a los vicios ocultos que tendría la cosa.

Bajo esa premisa, se debe tener presente que el mencionado artículo, no refiere el término o plazo especifico de la prescripción, y al no tener limite su contenido, para este tipo de casos referentes a las cargas que existiesen en un bien inmueble, se aplica la disposición general, de la cual se puede entender que, ante una posible prescripción debe subsistir el plazo de las obligaciones patrimoniales.

Ahora bien, la excepción planteada fue interpuesta bajo el precepto legal del art. 635 del Código Civil, el cual señala que no podrá demandarse resolución del contrato, ni disminución del precio después de los seis meses de entregada la cosa, bajo alternativa de la prescripción en dicho plazo, entendiendo que la parte demandada no consideró la diferenciación de la causa de resolución de contrato pretendida por el demandante, tal como se realizó líneas arriba, referente a las cargas y vicios de la cosa, aspectos que no son semejantes, pues tampoco entendió que las cargas –gravámenes e hipotecas- para una posible prescripción nos conlleva a la disposición general del Código Civil y los vicios de la cosa al art. 635 de la misma norma; pretendiendo las demandadas que con esta última normativa prescriba la acción interpuesta por el recurrente.

En ese entendido, la A quo, a momento de resolver la prescripción no consideró que, si bien la excepción es un medio de defensa para oponerse a la demanda, no es menos evidente que en dicha pretensión en ningún momento el demandante solicitó la evicción de las vendedoras (demandadas), menos se cuestionó la entrega de la cosa o vicios ocultos; empero con estas consideraciones y con el sustento del art. 635 del Código Civil, la autoridad de primera instancia declara probada la prescripción, sin considerar que esta normativa -conforme a lo expresado en el acápite anterior- no es permisible su aplicación para la decisión asumida por dicha autoridad, pues no realizó un análisis de concordancia de las normativas sustentadas tanto en la pretensión de la demanda como en la interposición de la excepción.

Esta determinación precedente, fue confirmada por el Tribunal de alzada, pues en la resolución emitida a pesar de que entendieron la pretensión de la demanda sustentada en el marco del art. 599 del Código Civil, no tomaron en cuenta lo desarrollado en los acápites anteriores, limitándose a explicar otros institutos jurídicos tal como se desarrolló líneas arriba; concluyendo que sería “hecho incontrastable” para evidenciar que el recurrente interpuso su demanda fuera del plazo previsto por el art. 635 del Código Civil, ratificando con estos argumentos la decisión del A quo confirmando la decisión del mismo; manifestaciones que por sí no otorga un convencimiento para este Tribunal, pues a pesar de señalar los dos articulados, no se percató de la disimilitud que existe entre los institutos jurídicos –cargas y vicios de la cosa-, pues trata de concordar los referidos artículos para amparar su decisión, aspecto que de ninguna manera puede pasar por alto por este Tribunal.

De lo desarrollado, se concluye que, los de instancia, olvidaron que en la decisión asumida se debe velar el hilo conductor que dote de orden y racionalidad, evitando que existan consideraciones discordantes entre sí o con el punto del mismo fallo, pues los motivos que llevan a tomar una determinación, deben sustentarse con una argumentación que siga un orden coherente respecto a los hechos demandados y exponer con puntualidad los elementos jurídico-legales que determinaron su posición, otorgando al justiciable el pleno convencimiento de que no había otra forma de resolver lo controvertido, sino de la forma en que se decidió, pues este criterio asumido debe estar sustentado con la aplicación de la norma jurídica correcta y no así errada.

En ese merito, los de instancia no comprendieron que en ningún momento en la pretensión de la demanda se cuestionó sobre la causa de vicios de la cosa, la entrega de la cosa, o la eyección, a efectos de que con esos argumentos y conforme al art. 635 del Código Civil, pretendan declarar probada la prescripción; decisión flagrantemente equivocada por las autoridades, más aun cuando el Ad quem no consideró los argumentos vertidos en el recurso de impugnación, pues claramente el recurrente señaló que el A quo no tomó en cuenta los argumentos plasmados en la pretensión; es así que conforme a lo orientado en el apartado III.1. y 2 de la presente decisión, los de instancia concurrieron a la aplicación indebida del art. 635 del Código Civil, debiendo precisar que este precepto legal es aplicable para resolución de contratos por causas de evicción y vicios de ocultos de la cosa específicamente, ya que se encuentra normado dentro de la sección que corresponde a dichos institutos jurídicos, enfatizando de esa manera que la norma sustentada en la demanda es el art. 599 del Código Civil la cual corresponde a la sección del objeto de la venta en el Código Civil, no siendo subsumible a la aplicación del art. 635 de la referida norma para la prescripción y su plazo, aspectos que de ninguna manera las autoridades consideraron a momento de emitir su razonamiento, no habiendo expuesto las razones suficientes que justifiquen su decisión para otorgar el convencimiento al recurrente, menos aún para este Tribunal; de ello, siendo una acción injustificada por los de instancia, se encuentran fundados los agravios por el demandante-recurrente, en consecuencia corresponde declarar improbada la excepción de prescripción.

De la respuesta del recurso de casación

Con relación a la respuesta del recurso de casación corriente de fs. 318 a 322 presentado por Ching Lin Fan Vda. de Yang y Natty Lourdes Valencia Miranda, siendo que las mismas señalan que supuestamente el recurso de casación interpuesto por el demandante carecería de agravios; al respecto se tiene que el recurrente enfatizó la norma indebidamente aplicada por los de instancia, pues los argumentos principales se encuentran abocados en lo medular al fondo del medio de defensa asumido por las demandadas, por lo que nos ratificamos in extenso en lo pronunciado en la presente resolución al no existir mayores detalles que desarrollar.

De todo lo expuesto, corresponde emitir resolución en la forma prevista en el art. 220.IV del Código Procesal Civil.