AMPARO DIRECTO 503/2008.

La Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, al resolver la contradicción de tesis 65/2006-PS, entre las sustentadas por los Tribunales Colegiados Sexto y Tercero, ambos en Materia Civil del Primer Circuito, y que dio origen a la jurisprudencia cuyo rubro es: "ARRENDAMIENTO DE FINCAS URBANAS DESTINADAS A LA HABITACIÓN. PRESUNCIÓN DE PAGO DE RENTAS POR FALTA DE ENTREGA DE RECIBOS (INTERPRETACIÓN DEL ARTÍCULO 2,428-E DEL CÓDIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL VIGENTE A PARTIR DEL 17 DE ENERO DE 2003).", determinó que tratándose de arrendamiento de inmuebles urbanos destinados a la habitación, cuando el arrendador demanda al inquilino la rescisión del contrato de arrendamiento por falta de pago de la renta, el propio contrato de arrendamiento es la prueba de la existencia de esa relación contractual y de la obligación del inquilino a cubrir la pensión rentística a que se obligó en dicho documento; por lo tanto, corresponde al inquilino demostrar que hizo los pagos y no al arrendador, pues a este último no se le puede obligar a demostrar un hecho negativo; sin embargo, que esta regla general contiene un caso de excepción que se encuentra contemplado en el segundo párrafo del artículo 2428-E del Código Civil para el Distrito Federal, y el mismo consiste en que cuando se reclaman más de tres meses de rentas, corresponde al arrendador la carga de la prueba que hizo el requerimiento correspondiente en tiempo y forma, pues si no lo prueba, opera la presunción de pago a favor del inquilino; dado que de conformidad con dicha disposición, a falta de entrega de los recibos de pago de renta por más de tres meses, se entenderá que el pago ha sido efectuado, salvo que el arrendador haya hecho el requerimiento correspondiente en tiempo y forma, debiéndose entender que el requerimiento debe ser en el tiempo y forma convenidos en el contrato de arrendamiento, o bien, cuando lo determine la ley.

Asimismo, en dicha ejecutoria se estableció que para que opere la presunción de pago a favor del inquilino, cuando se le reclamen más de tres meses de renta, éste debe hacer la correlativa excepción de pago al contestar la demanda.

En efecto, para una mejor comprensión de lo anterior, se precisa transcribir en su parte relativa la ejecutoria respectiva, en la que se consideró lo siguiente:

"... Ahora bien, el problema deriva de la interpretación del segundo párrafo del artículo 2,428-E, que contiene en principio una obligación para el arrendador de ‘entregar un recibo por cada mensualidad que el arrendatario pague’, que el legislador estimó pertinente como medida de protección del arrendatario frente a los abusos del arrendador, obligación que es correlativa con el deber del arrendatario de pagar la renta y es congruente con las disposiciones generales de la ley, relativas a la obligación del arrendatario de pagar la renta en la forma y tiempo convenidos, que se desprenden de los artículos 2,425, fracción I, 2,078 y 2,079 del Código Civil para el Distrito Federal. Además, resulta indiscutible que incluso la jurisprudencia ha resuelto que el pago o cumplimiento de las obligaciones corresponde demostrarlo al obligado, pues si el actor sostiene en su demanda que el inquilino ha dejado de pagarle determinada mensualidad de renta, y acredita la relación contractual existente entre él y el arrendatario y, por tanto, demuestra su derecho para cobrar las pensiones, corresponde al demandado demostrar el pago, toda vez que exigir tal prueba al arrendador equivaldría a obligarlo a probar una negación, situación contraria no sólo a las posibilidades humanas por tratarse de una negativa pura y simple que no es susceptible de prueba, sino por ser tal cosa contraria a las normas procesales inherentes a la prueba que establece la ley procesal. Son aplicables, en lo conducente, las siguientes tesis de jurisprudencia: ... ‘ARRENDAMIENTO. PRUEBAS DEL PAGO DE LAS RENTAS. El contrato de arrendamiento exhibido en un juicio sobre rescisión, por falta de pago de las pensiones adeudadas, es la prueba de la existencia de la obligación del inquilino, de pagar sus rentas, desde la fecha del contrato; éste en sí mismo, es la prueba fundamental del derecho para exigir las pensiones pactadas, y basta que el actor demuestre la existencia del contrato y que afirme la falta de pago de las pensiones, para que proceda tramitar, tanto la acción rescisoria, como la de pago de todas las rentas, desde la fecha del contrato, y al inquilino incumbe demostrar que hizo los pagos, puesto que exigir tal prueba al arrendador, equivaldría a obligarlo a probar una negación; y si el inquilino sostiene que la ocupación no tuvo lugar por todo el tiempo cuyo pago se le exige, debe comprobar tal hecho.’. ... ‘RENTA, EL MONTO DE LA, ESTIPULADO EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, CORRESPONDE ACREDITARLO AL ARRENDADOR. Para determinar a quién incumbe la carga de la prueba, debe observarse que aun cuando la ley positiva establezca el principio de que al actor corresponde probar, que no tiene obligación de acreditar los hechos negativos, a no ser que impliquen una afirmación expresa, entre otras reglas, el juzgador deberá realizar un análisis constante acerca de las circunstancias especiales de cada caso para determinar las dificultades que se presenten en la práctica y atribuir correctamente la carga probatoria, sin descuidar que esta figura procesal opera de manera diversa en dos campos: a) en materia de obligaciones, el actor prueba los hechos que suponen la existencia de la obligación y el reo los hechos que suponen la extinción de ella; b) en materia de hechos y actos jurídicos, tanto el actor como el reo prueban sus respectivas proposiciones, de acuerdo con las reglas que fijen en ese punto los códigos adjetivos respectivos; partiendo de dichas premisas, cuando existe controversia sobre el monto de las pensiones rentísticas derivadas del contrato de arrendamiento, debe considerarse que la relación contractual existente entre el arrendador y arrendatario generan obligaciones, entre las que se encuentra la estipulación del pago de una renta; luego, si la discusión de los contendientes versa sobre el monto de ese concepto, es obvio que ese hecho, al estar inmerso en una obligación, en el actor (arrendador) recae la carga de demostrarlo, máxime si resulta un hecho constitutivo de su acción, atento lo dispuesto por los artículos 223 del Código de Procedimientos Civiles para el Estado de Nuevo León y 286 del código adjetivo del Estado de Jalisco, que consignan el principio regulador de la prueba, de cuyo tenor se advierte que el actor está obligado a probar los hechos constitutivos de su acción y el reo los de sus excepciones; siguiendo con las reglas de la aplicación de las leyes de la prueba, cuando el accionante comprueba los hechos que son fundamento de su demanda, como, por ejemplo, el monto de la renta, si su contraparte alega uno menor, está obligada a acreditar su afirmación, en virtud de que se le revirtió la carga probatoria, porque el actor probó la adquisición de un hecho constituido a su favor.’. Sin embargo, la porción normativa en estudio contiene una excepción a la regla general en comento y arroja sobre el arrendador, cuando reclama el pago de más de tres meses de rentas, la carga de probar que hizo el requerimiento correspondiente en tiempo y forma, lo que debe entenderse en el tiempo y la forma en que hayan convenido en el contrato o lo determine la ley, ya que si no lo prueba, opera la presunción de pago a favor del arrendatario. Así se lee la porción normativa en estudio: ‘... a falta de entrega de recibos de pago de renta por más de tres meses, se entenderá que el pago ha sido efectuado, salvo que el arrendador haya hecho el requerimiento correspondiente en tiempo y forma.’. La norma legal supone, por regla general, el ejercicio de la acción de pago de rentas por más de tres meses, y por vía de consecuencia, la correlativa excepción de pago por parte del arrendatario, pues el allanamiento a la prestación reclamada, por lógica jurídica imposibilita la actualización de la hipótesis que arrojaría al arrendador la carga de probar el previo requerimiento en tiempo y forma. Pero, además, debe tenerse presente que la excepción establecida en la porción normativa en estudio, tampoco se actualiza cuando sólo se reclama el pago de rentas por menos de tres meses, ya que entonces se estaría bajo la regla general de la primera parte del segundo párrafo del artículo 2,428-E, que arroja sobre el arrendatario la carga de probar el pago de las rentas, como se explicó en párrafos precedentes. De ahí que en la práctica, la disposición legal en estudio, obliga al arrendador no sólo a otorgar el recibo de pago de las rentas, sino a demandar el pago de no más de dos rentas mensuales vencidas para evitar que se actualice el supuesto de excepción que le arrojaría la carga de probar el requerimiento en tiempo y forma de pago de rentas por más de tres meses, so pena de presumir pagadas las mismas. Esta interpretación es congruente con la intención del legislador ya anunciada, de proteger al inquilino de fincas urbanas destinadas a la habitación, al obligar al arrendador a entregar recibos del pago de las rentas e impedir al mismo tiempo que el arrendador pueda demandar sin límite el pago de rentas. Y debe entenderse que esas son las mismas razones por las que en el artículo 2,448 del Código Civil para el Distrito Federal también reformado en el decreto publicado el dieciséis de enero de dos mil tres, se estableció que todas las disposiciones relativas al arrendamiento de fincas urbanas destinadas a la habitación, son de orden público e interés social, irrenunciables y que, por tanto, cualquier estipulación en contrario se tendría por no puesta. Así, no se desconoce la existencia de otras reglas de carácter general, como las contenidas en los artículos 1162, 2097, 2098, y 2102, entre otros, del Código Civil para el Distrito Federal, que disponen que las rentas no cobradas a su vencimiento prescriben en cinco años, o bien, el cumplimiento de la obligación de pago mediante la consignación. Empero, en atención al principio general de derecho de que la norma especial predomina sobre la general, esas disposiciones sólo pueden estar referidas a casos distintos a los expresamente señalados en el artículo 2,428-E, esto es, siempre que no se demande precisamente el pago de rentas por más de tres meses respecto de un inmueble urbano destinado a la habitación; así, aquellas disposiciones regirán en arrendamiento de fincas rústicas, de bienes muebles u otros tipo de bienes, pero no en la específica hipótesis del artículo en comento, que trata sobre el arrendamiento de fincas urbanas destinadas a la habitación, en congruencia con lo dispuesto por el artículo 11 del Código Civil para el Distrito Federal que dispone que ‘las leyes que establecen excepción a las reglas generales, no son aplicables a caso alguno que no esté expresamente especificado en las mismas leyes.’. En este mismo orden de ideas, como el legislador al reformar el artículo 2,428-E del Código Civil para el Distrito Federal, no estableció ninguna diferenciación en cuanto a que la convención sobre el lugar del pago de las rentas, esto es, en el domicilio del arrendador, o bien, en el del arrendatario, hiciera la diferencia para que sólo en el primer caso operara la presunción de pago a que se refiere en el segundo párrafo en comento, así se advierte del proceso legislativo de su creación, en especial del dictamen transcrito en párrafos precedentes; luego, debe entenderse que para la actualización de la hipótesis normativa en estudio, es intrascendente que en el contrato de arrendamiento sobre inmueble urbano destinado a la habitación, se estableciera o no lugar de pago de las rentas, o bien, que dicho lugar fuera el domicilio del arrendador o del arrendatario, ello en atención al principio general de derecho que establece que en donde el legislador no distingue, el juzgador no debe hacerlo."

En este orden de ideas, si en el caso concreto se advierte que el quejoso, al dar contestación a la demanda incoada en su contra, no hizo valer el supuesto contemplado en el párrafo segundo del numeral en cita, ya que no se advierte planteamiento alguno tendente a señalar, que al no haberse requerido previamente al quejoso respecto del pago de las rentas y ser más de tres, operó la presunción legal a su favor contemplada en el artículo 2428-E, segundo párrafo, del Código Civil y que, por ello, se presume que dichas pensiones rentísticas ya fueron pagadas; además, que tampoco hizo valer la excepción de pago, pues las únicas excepciones opuestas por el quejoso, se hicieron consistir en la falta de legitimación en la causa del representante de la actora, que hizo depender de que no existía relación jurídica entre las partes actora y demandada, pues en el escrito de demanda se reclamaba la desocupación y entrega de un inmueble distinto al que se refería el contrato de arrendamiento base de la acción, así como la de falta de acción y derecho consistente en que las partes nunca habían celebrado contrato de arrendamiento alguno respecto del inmueble que se reclamaba en la demanda, pues el contrato de arrendamiento base de la acción se refería a un inmueble distinto.

Entonces, resulta infundado que, en el caso, el quejoso pretenda aplicar la presunción de pago a su favor y arrojar la carga de la prueba a su contraparte en el juicio de origen, pues para ello resultaba necesario que el impetrante hiciera valer mediante excepción, esta circunstancia, lo que en el caso, se reitera, no aconteció y, por ello, resulta infundado el argumento en estudio.

Por otro lado, en el cuarto concepto de violación expresa el peticionario de garantías que la Sala responsable, de manera incorrecta, señaló que el pago de renta de $9,000.00 (nueve mil pesos 00/100 M.N.), se pactó en forma mensual pues, al respecto, señala el quejoso que dicha cantidad se pactó a seis meses que transcurrieron del once de junio al diez de diciembre de dos mil tres, y que ello se desprende del propio contrato de arrendamiento en el que se estableció lo siguiente: "Segunda, monto de la renta: ‘El arrendatario’ se obliga a pagar a ‘El arrendador’, como contraprestación por el uso de la ‘localidad’ objeto del arrendamiento la cantidad de $9,000.00 (nueve mil pesos 00/100 M.N.) ... renta estipulada por seis meses del 11 de junio 03 al 10 de diciembre (sic)"; por lo que dice que, contrario a lo afirmado por la Sala responsable en la sentencia reclamada, el monto se estableció de manera mensual y no semestral, por lo que en este sentido, dicha resolución carece de congruencia.