III.1. De la reivindicación del propietario sin registro frente a su vendedor.
El Auto Supremo N° 307/2014 de 24 de junio, respecto a la reivindicación intentada por propietario comprador sin registro de su derecho, frente a su vendedor se estableció: “Lo mencionado arriba nos permite establecer que la minuta de compraventa del lote de terreno celebrada entre la recurrente y el causante de las actoras, el 02 de julio de 1997, ha sido reconocida judicialmente en sus firmas y rúbricas, consiguientemente, a dicho documento le asiste la eficacia señalada en el art. 1297 del Código Civil, por un lado, y por otro, reconocido el mencionado documento, la compraventa del bien inmueble surte sus efectos conforme lo dispuesto en el art. 584 del Código Civil, que señala que la venta es un contrato por el cual el vendedor transfiere la propiedad de una cosa al comprador por un determinado precio, presumiéndose por ello que el causante ha realizado la compraventa para sí alcanzando sus efectos a sus herederos y causahabientes, siendo por tanto aplicable al presente caso, la previsión contenida en el art. 524 del Código Civil.
Consiguientemente, el Testimonio Nº 649/2010, acredita título de propiedad de conformidad a las previsiones contenidas en el art. 105 del Código Civil, que considera a la propiedad como un poder jurídico que permite a su titular usar, gozar y disponer del mismo; y en esas condiciones y circunstancias, el mencionado título es oponible ante cualquier persona que pretenda reivindicar el mencionado bien inmueble.
De otro lado, conforme a la regla general que establece el art. 1538 del Código Civil, ningún derecho real sobre inmuebles surte efectos contra terceros sino desde el momento en que se hace público a través de la inscripción del título en el registro de Derechos Reales. Por su parte, el párrafo III de la mencionada disposición legal, señala: ‘Los actos por los que se constituyen, transmiten, modifican o limitan los Derechos Reales sobre bienes inmuebles, y en los cuales no se hubiese llenado las formalidades de inscripción, surten sus efectos solo entre las partes contratantes, con arreglo a las leyes sin perjudicar a terceros interesados’.
De la revisión del Testimonio Nº 649/2010 de 03 de mayo de 2010, se puede observar que efectivamente no lleva la constancia de registro de Derechos Reales, no obstante de ello, en virtud al art. 1297 del Código Civil, el precitado documento tiene la misma eficacia de documento público entre los otorgantes y sus herederos y causahabientes respecto a lo que contiene en el mismo, consecuentemente, la ausencia de registro de la propiedad en Derechos Reales no es impedimento para que dicha venta no pueda surtir efectos entre las partes contratantes, toda vez que la ley expresamente ha previsto que el registro de la propiedad es oponible ante terceros interesados, es decir, la publicidad de los derechos reales está establecido para terceros y no para las partes contratantes, lo que quiere decir, según el art. 1538-III del Código Civil, que las partes contratantes (o sus herederos y/o causahabientes según el art. 524 del Código Civil) que hayan celebrado un acto jurídico por el que hayan constituido, transmitido, modificado o limitado el derecho real de un determinado bien inmueble y no hayan cumplido con esa formalidad del registro, no significa que no tenga validez alguna dicho acto jurídico ya que por ley, entre partes continua surtiendo efectos”.