AMPARO DIRECTO EN REVISIÓN 2072/2023

1. Previo al análisis de la procedencia y –de ser el caso– del estudio de fondo, se precisan algunas cuestiones necesarias para una mejor comprensión y resolución del asunto.
2. Sentencia de primera instancia. Tal como se adelantó en párrafos precedentes, la Jueza de conocimiento estimó parcialmente probadas las acciones —principal y reconvencional— intentadas por las partes. En la sentencia de veintiséis de noviembre de dos mil veintiuno, la Jueza determinó lo siguiente:
3. La Inmobiliaria probó parcialmente la acción en contra de la demandada, pues la Universidad justificó la excepción de caso fortuito respecto de las rentas generadas en el periodo comprendido de abril de dos mil veinte al treinta y uno de agosto de dos mil veintiuno . En consecuencia, se le absolvió del pago de tales rentas.
4. Condenó a la Universidad demanda a pagar a la Inmobiliaria actora la cantidad de *************** (***************** moneda nacional) por concepto de las rentas correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de dos mil veinte (incluido el impuesto al valor agregado respectivo).
5. Condenó a la Universidad demandada a pagar a la Inmobiliaria las rentas mensuales que se generaran a partir del mes de septiembre de dos mil veintiuno y hasta la desocupación y entrega del inmueble. Lo anterior, a razón de *************** (***************, M.N) mensuales (ya incluido el respectivo impuesto al valor agregado). Cantidad que será cuantificada en etapa de ejecución de sentencia.
6. Condenó a la Universidad demandada al pago de los intereses moratorios reclamados por la actora a una tasa del 10% (diez por ciento) mensual , generados desde el incumplimiento y hasta la total solución del adeudo. Cantidad que se cuantificará en la etapa de ejecución de sentencia.
7. Condenó a la Universidad demandada a efecto de justificar que se encuentra al corriente en el pago de los servicios de energía eléctrica y agua contratados. Lo anterior, mediante la exhibición de los recibos correspondientes.
8. Absolvió a la Inmobiliaria reconvenida de: ( i ) la devolución de la cantidad entregada por la Universidad como depósito; y ( ii ) los intereses reclamados por la omisión de devolver tal cantidad .
9. No condenó en costas a las partes.
10. En atención a la problemática jurídica que es materia del presente asunto, se destaca la condena a la Universidad demandada en el sentido de pagar los intereses moratorios conforme a lo pactado en el contrato base de la acción, es decir, a una tasa del 10% (diez por ciento) mensual.
11. Toca de apelación . Inconformes con la resolución anterior, ambas partes interpusieron recurso de apelación. Para efectos del estudio del presente asunto, cabe destacar que, en el escrito de agravios, la demandada argumentó —entre otras cuestiones—lo siguiente:
12. Que resultó incorrecta la condena al pago de las rentas generadas a partir del mes de septiembre de dos mil veintiuno y hasta la entrega del inmueble , pues la Jueza de origen pasó por alto que :

(1) el estacionamiento arrendado dejó de operar desde el mes de enero de dos mil veinte y es la Inmobiliaria actora quien se ha abstenido de tomar posesión del inmueble. En ese sentido destacó que desde el veinticuatro de septiembre de dos mil veintiuno entregó a la Jueza de conocimiento las llaves del inmueble; y

(2) conforme a lo pactado en el contrato base de la acción, éste terminó el uno de marzo de dos mil veintiuno.

1. Le causó perjuicio la condena al pago de los intereses moratorios reclamados —a una tasa del 10% (diez por ciento) mensual —, pues la Jueza de origen no expuso los motivos por los que consideró procedente dicha prestación.
2. Al dictar la sentencia de primera instancia, no se analizó la excepción de usura opuesta por la demandada. En ese sentido, señaló que el pago de los intereses reclamados y la actualización de la figura de usura debió ser objeto de análisis —incluso oficioso— por parte de la juzgadora. Asimismo, afirmó que la pretensión de la actora se traduce en el cobro de intereses a razón del 120% (ciento veinte por ciento) anual, tasa que resulta notoriamente excesiva.
3. Fue incorrecto que se le condenara a justificar estar al corriente en el pago de los servicios de luz y agua del inmueble ya que, conforme al contrato celebrado entre las partes, la contratación de dichos servicios quedó a elección de la arrendataria y de constancias de autos no se advierte que tales servicios hubieran sido contratados.
4. Se debió condenar a la Inmobiliaria a la devolución de la cantidad entregada como depósito y el pago de los intereses correspondientes.
5. Al dictar sentencia, por un lado, la Sala responsable estimó infundados la totalidad de agravios hechos valer por la actora . Respecto al recurso de apelación de la demandada , únicamente estimó fundado lo alegado en cuanto a que resultó incorrecta la condena a la arrendataria a efecto de acreditar estar al corriente en el pago de los servicios de luz y agua contratados. Con relación al resto de los agravios planteados por la demandada, la Sala concluyó que, si bien la Juzgadora de origen no estudió de manera pormenorizada cada una de las excepciones hechas valer por la Universidad, dicha omisión no llevaba a variar el sentido de lo decidido.
6. En este punto cabe destacar que la Sala responsable estimó infundado el agravio de la demandada relacionado con la excepción de usura , pues consideró que dicha figura no se actualiza en contratos de arrendamiento. En apoyo de lo anterior, invocó la tesis aislada 1a. CXXXI/2018 (10a.) de rubro: “ USURA. NO SE CONFIGURA CUANDO EL PACTO DE LA PENA CONVENCIONAL QUE SE ESTIMA EXCESIVA DERIVA DE UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO ”.
7. Además, precisó que los intereses moratorios pactados por las partes se generan cada vez que la arrendataria incumple con el pago de la renta. Lo anterior, sin importar que la suma de dicha prestación en algún momento supere la suerte principal.
8. En virtud de lo anterior, la Sala responsable estimó procedente modificar la sentencia de primera instancia únicamente para absolver a la demandada de acreditar encontrarse al corriente en el pago de los servicios referidos.
9. Juicio de amparo promovido por la demandada. Inconformes con lo anterior, ambas partes promovieron juicio de amparo. En el juicio promovido por la Universidad demandada (registrado bajo el número **********) la quejosa argumentó en sus conceptos de violación , en esencia, lo siguiente:
10. Primero . La Sala responsable vulneró los derechos fundamentales de legalidad y seguridad jurídica al haber confirmado la condena al pago de rentas a partir del mes de septiembre de dos mil veintiuno. En opinión de la quejosa tal determinación fue incorrecta, pues la Sala pasó por alto que: (a) el inmueble materia de la controversia se encuentra a disposición de la arrendadora ; y (b) conforme a lo pactado por las partes, el contrato base de la acción terminó en marzo de dos mil veintiuno. En virtud de ello, resultaba claro que no se le debía condenar al pago de rentas generadas desde septiembre de dos mil veintiuno y hasta la desocupación y entrega del local ya que, más bien, la entrega no se ha concretado con motivo de las evasivas por parte de la arrendadora.
11. Segundo . Lo decidido en la sentencia reclamada vulnera lo dispuesto por el artículo 21 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, en relación con los principios de universalidad y progresividad de la protección a los derechos fundamentales, pues —contrario a lo resuelto por la responsable—debió declarase fundada la excepción de usura opuesta en el juicio de origen.
12. Expuso que la tesis aislada invocada por la Sala no resultaba obligatoria y que, con independencia de ello, a efecto de garantizar los principios de progresividad y universalidad, se debe considerar que la prohibición de usura es genérica y no se limita a casos de préstamos. Afirmó que el artículo 21 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos no solo prohíbe la usura, sino que contempla la posibilidad de que existan otras formas de explotación y la prohibición establecida en la norma abarca cualquiera de ellas.
13. En ese sentido, destacó que el artículo 21 de la Convención en comento es obligatorio para el Estado mexicano y, por ello, no hay justificación a nivel constitucional o convencional que permita limitar (a casos de préstamos) el derecho de todo ser humano a no ser objeto de usura ni de alguna otra forma de “ explotación del hombre por el hombre ” (sic).
14. Bajo esa línea argumentativa, señaló que no debe atenderse únicamente a la fuente de la que deriva la usura para considerar su existencia. Afirma que si la usura está prohibida en materia mercantil (que se caracteriza por el ánimo de lucro y la especulación), con mayor razón está prohibida en el ámbito civil. En apoyo de lo anterior, citó una tesis de rubro “ ARRENDAMIENTO. LOS INTERESES Y PENAS CONVENCIONALES PACTADOS EN DICHO CONTRATO ESTÁN LIMITADOS POR EL DERECHO HUMANO DE LA NO EXPLOTACIÓN DEL HOMBRE POR EL HOMBRE ”, emitida por diverso Tribunal Colegiado. Afirmó que este criterio respeta el principio de progresividad de los derechos humanos y resulta acorde a la normativa constitucional y convencional que rige en nuestro país.
15. En ese contexto, argumentó que —en aplicación de la jurisprudencia 1a./J. 53/2016 (10a.) de rubro “ USURA. CUANDO EL TRIBUNAL COLEGIADO DE CIRCUITO ADVIERTA DE MANERA INDICIARIA SU POSIBLE CONFIGURACIÓN SIN QUE ESE TÓPICO HAYA SIDO OBJETO DE ANÁLISIS DURANTE EL JUICIO, DEBE CONCEDER EL AMPARO PARA QUE LA AUTORIDAD RESPONSABLE EXAMINE LO CONDUCENTE AL TENOR DE LOS PARÁMETROS ESTABLECIDOS POR LA SUPREMA CORTE DE JUSTICIA DE LA NACIÓN ”— resultaba procedente el análisis de los intereses moratorios pactados en el contrato de arrendamiento a efecto de advertir si indiciariamente pueden resultar usurarios.
16. Ello, a efecto de respetar los principios de universalidad y progresividad de los derechos humanos previstos en el artículo 1º de la Constitución federal. En ese sentido, reiteró que lo previsto por el artículo 21 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos implica que la explotación debe prohibirse derivada de cualquier situación particular, pues busca proteger el derecho fundamental de propiedad sin limitarlo a determinadas ramas del derecho o relaciones jurídicas. Lo anterior, al partir de la premisa de que los derechos fundamentales son universales y progresivos.
17. En ese sentido, afirmó que, si bien esta Primera Sala abordó el tema de usura en relación con los intereses pactados en un pagaré, dicho pronunciamiento no limitó el derecho fundamental de propiedad y no se debe perder de vista que la Convención Americana sobre Derechos Humanos prohíbe cualquier tipo de explotación y abuso económico sobre el patrimonio de las personas.
18. Aunado a lo anterior, señaló que en materia de contratos civiles existe la obligación del Estado de proscribir la explotación. Ello, en atención a lo dispuesto en el artículo 2395 del Código Civil para el Distrito Federal.

1. Bajo ese contexto, argumentó que se debía analizar lo pactado en el contrato base de la acción a efecto de determinar si el interés moratorio de 10% (diez por ciento) mensual —sobre la renta adeudada y por cada mes que permanezca insoluto el adeudo— actualiza un supuesto de explotación prohibido por la Convención Americana sobre Derechos Humanos. En ese sentido, la quejosa destacó que en un año dicha tasa equivaldría al 120% (ciento veinte por ciento); cantidad que resulta notoriamente mayor a las fijadas por las instituciones bancarias para clientes no totaleros en el segmento de tarjetas de crédito.
2. Tercero . La sentencia reclamada vulnera los derechos fundamentales de legalidad y seguridad jurídica ya que, en violación a lo dispuesto por el artículo 1843 del Código Civil para el Distrito Federal, la Sala responsable consideró que la pena convencional sí puede exceder la suerte principal. Argumentó que para fundamentar tal decisión la Sala invocó un criterio aislado que no resulta aplicable al caso ya que la Universidad quejosa no retiene el inmueble en contra de la voluntad del arrendador. Lo anterior, con independencia de que el artículo 1843 citado establece con claridad que la pena convencional no puede exceder ni en valor ni en cuantía la obligación principal. Por ello, los intereses moratorios que, en su caso, deba cubrir la quejosa por cada mes de renta no deben exceder de dicha suma.
3. Sentencia recurrida. El veintiocho de febrero de dos mil veintitrés, el Décimo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito dictó sentencia en el ********** (relacionado con el **********) en la que resolvió negar el amparo solicitado por la Universidad quejosa . Lo anterior, conforme a los siguientes razonamientos:
4. En primer lugar, estimó infundado el concepto de violación en el que la quejosa se inconformó con la condena al pago de las rentas generadas a partir de septiembre de dos mil veintiuno . Al respecto, el Tribunal determinó que para que dichas rentas no se generaran debía existir constancia fehaciente de que la arrendadora recibió el inmueble de conformidad; circunstancia que —a pesar de lo manifestado por la quejosa— no se encontraba acreditada en autos. En consecuencia, al no estar demostrada la entrega formal del bien arrendado, no era posible considerar que el arrendatario se liberó de la obligación del pago de rentas.
5. Respecto al tema de usura y explotación planteado en la demanda de amparo, el Tribunal concluyó que resultaba infundado lo argumentado por la quejosa . A tal efecto, recordó que la Sala responsable desestimó la excepción en comento al considerar que la usura no se configura en contratos de arrendamiento, pues dicha figura —en su caso— deriva de contratos de préstamo.
6. El Tribunal del conocimiento estimó correcto lo determinado por la Sala responsable ya que —en su opinión— en atención a la naturaleza del contrato del cual deriva la acción de pago (arrendamiento), en dicho supuesto no se actualiza la usura o explotación de las personas .
7. Para sustentar tal afirmación, el Tribunal señaló que, conforme al criterio de esta Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación: (a) la usura ocurre cuando una persona obtiene en provecho propio y de modo abusivo sobre la propiedad de otra, un interés excesivo derivado de un préstamo; y (b) la explotación se actualiza cuando una persona abusa de los recursos económicos de otro en provecho propio.
8. En apoyo de lo anterior citó la jurisprudencia 1a./J.46/2014 (10a.) de rubro “ PAGARÉ. EL ARTÍCULO 174, PÁRRAFO SEGUNDO, DE LA LEY GENERAL DE TÍTULOS Y OPERACIONES DE CRÉDITO, PERMITE A LAS PARTES LA LIBRE CONVENCIÓN DE INTERESES CON LA LIMITANTE DE QUE LOS MISMOS NO SEAN USURARIOS. INTERPRETACIÓN CONFORME CON LA CONSTITUCIÓN ” .
9. Asimismo, señaló que, al resolver el amparo directo en revisión 5561/2015, esta Primera Sala sostuvo que la usura no puede configurarse tratándose de la pena convencional pactada en un contrato de arrendamiento, pues ésta exige un pacto de intereses excesivos, pero derivado de un préstamo. En ese sentido, invocó la tesis aislada 1a. CXXXI/2018 (10ª) de rubro “ USURA. NO SE CONFIGURA CUANDO EL PACTO DE LA PENA CONVENCIONAL QUE SE ESTIMA EXCESIVA DERIVA DE UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO ”.
10. Conforme a ello, el Tribunal determinó que la usura no tiene cabida en una relación contractual de arrendamiento, pues la pena convencional pactada no deriva de un préstamo de dinero, sino que corresponde a la sanción resarcitoria por incurrir en mora. Situación que se presentó en la controversia de origen, en la que se demostró que la Universidad demandada dejó de pagar las rentas acordadas desde enero de dos mil veinte.
11. Asimismo, declaró infundado el argumento de la quejosa en el que señaló que resultaba aplicable lo dispuesto por el artículo 2395 del Código Civil para la Ciudad de México ya que la suma anual de los intereses en el pago de rentas asciende a 120% (ciento veinte por ciento) . Lo anterior, en virtud de que, conforme a lo pactado por las partes, cada mes en que la deudora omita el pago de la renta, se genera la pena convencional; sin importar que la suma de dicha prestación en algún momento supere la suerte principal, pues ello es una circunstancia aleatoria que no libera al deudor del pago de la sanción respectiva.
12. Finalmente, analizó lo argumentado por la quejosa en el sentido de que la Sala responsable no atendió a lo dispuesto por el artículo 1843 del Código Civil para la Ciudad de México, pues no se puede establecer una pena convencional que exceda en valor y en cuantía a la obligación principal. El Tribunal consideró que resultaba infundado el planteamiento de la quejosa ya que, tal como lo determinó la Sala responsable, el pago de los intereses moratorios por cada mensualidad constituye una sanción por el retardo en el cumplimiento de la obligación. En ese sentido, destacó que las mensualidades son autónomas e independientes unas de otras. Por ello, no importa que, en su caso, la sumatoria de los intereses supere la suerte principal.
13. Agravios. En contra de dicha sentencia, la quejosa ahora recurrente formuló los agravios que a continuación se exponen . Se precisa que, por cuestiones metodológicas, la síntesis respectiva se realiza en un orden diferente al propuesto en el escrito de revisión. A tal efecto, los argumentos se agruparán de la siguiente forma:
14. Sobre la procedencia del recurso:
15. La recurrente afirma que el recurso es procedente ya que en la demanda de amparo se plantearon cuestiones propiamente constitucionales relativas a: 1) la interpretación directa del artículo 1º de la Constitución federal en relación con los principios de progresividad y universalidad de los derechos humanos y 2) la interpretación del artículo 21.3 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos.
16. Señala que el Tribunal Colegiado analizó parcialmente los argumentos expuestos en la demanda y concluyó que la usura y la explotación de las personas no se pueden presentar en contratos de arrendamiento, pues el fenómeno de usura únicamente se configura cuando existen intereses excesivos derivados de un préstamo.
17. En opinión de la recurrente, el Tribunal del conocimiento omitió analizar lo argumentado en el sentido de que —en atención a los principios de universalidad y progresividad de los derechos humanos— la usura y explotación pueden configurarse en los intereses pactados en un contrato de arrendamiento.
18. Asimismo, afirma que dicho planteamiento reviste un interés excepcional toda vez que este Alto Tribunal no ha analizado si, a la luz de los principios de progresividad y universalidad, es válido concluir que la usura y explotación de las personas no pueden configurarse en contratos de arrendamiento. En ese sentido, destaca que la tesis 1a. CXXXI/2018 (10ª) citada por el Tribunal del conocimiento no es obligatoria. Lo anterior, aunado a que dicho criterio podría ser modificado por esta Primera Sala.
19. Afirma que, además de aludir al tema de usura, en los conceptos de violación expuso argumentos relativos a la figura genérica de explotación y sobre dicho tema el Tribunal del conocimiento omitió pronunciarse. Lo anterior, en contravención a diversos precedentes de esta Primera Sala, entre ellos, el amparo directo en revisión 1954/2020.
20. En ese sentido, argumenta que el Tribunal debió hacer un pronunciamiento expreso sobre los intereses moratorios materia de la litis en relación con la prohibición de explotación . Lo anterior, como institución particular y de forma diferenciada de la figura de usura.

1. Sobre la vulneración de los principios de progresividad y universalidad de los derechos humanos al considerar que la usura no puede configurarse en contratos de arrendamiento :
2. La recurrente alega que, estimar que la usura no puede configurarse en contratos de arrendamiento es inconstitucional, pues ello limita indebidamente los principios de progresividad y universalidad de los derechos humanos; argumentos que fueron planteados desde la demanda de amparo y, en su opinión, el Tribunal Colegiado omitió estudiar.
3. Destaca que el artículo 1º de la Constitución federal establece la obligación de respetar y promover los derechos conforme a los principios de interdependencia, universalidad, indivisibilidad y progresividad. Lo anterior, con el objeto de favorecer la protección más amplia a las personas. En particular señala que: (a) el principio de progresividad implica que la protección de un derecho humano no puede aceptar modulaciones que lleven a su desconocimiento o disminución; y (b) en aplicación del principio de universalidad, a ninguna persona se le puede negar el disfrute de un derecho fundamental.
4. Bajo ese contexto, afirma que la interpretación del Tribunal Colegiado en el sentido de que la usura no puede configurarse en contratos de arrendamiento restringe la cobertura progresiva y universal del derecho establecido en el artículo 21 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos.
5. En ese sentido, argumenta que el artículo en comento establece una prohibición general y absoluta, por lo que no puede excluirse de su protección a los contratos de arrendamiento (y en general a los actos civiles en los que se hayan establecido intereses exorbitantes o desproporcionados).
6. Asimismo, considera que el limitar la actualización de la usura a los actos jurídicos que sean catalogados como “préstamos” desconoce la apertura contractual que existe en el ordenamiento jurídico mexicano, pues ello implicaría que el derecho de propiedad —en su vertiente de proscripción de la usura— sólo se puede proteger en determinados actos jurídicos.
7. En ese sentido, señala que en la jurisprudencia 1a./J.46/2014 (10a.) —empleada por el Tribunal Colegiado para negar el amparo— se analizó la figura de usura en un pagaré; instrumento jurídico que no siempre tiene la naturaleza estricta de un préstamo. En su opinión, lo anterior demuestra que la actualización de la usura no está reservada únicamente a los actos jurídicos que tengan naturaleza de préstamo.
8. Bajo esa línea de pensamiento, la recurrente alega que el Tribunal no expuso argumentos que justifiquen la limitación de la usura a los contratos de préstamo. Considera que la jurisprudencia y tesis aisladas invocadas en la sentencia no resultaban aplicables al caso concreto. Afirma que, en su caso, el Tribunal debió justificar su decisión a través de un método interpretativo que sustentara la limitación a los principios de progresividad y universalidad.
9. Finalmente, afirma que no existen precedentes suficientes sobre el tema que permitan justificar la limitación de la usura a cierto tipo de actos jurídicos. En ese sentido, reitera que la jurisprudencia 1a./J.46/2014 (10a.) no puede servir de sustento para resolver la problemática planteada, pues dicho criterio sólo aborda una cuestión relativa a los pagarés y el artículo 174 de la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito. Asimismo, señala que en la Contradicción de Tesis 350/2023 no se debatió sobre la naturaleza jurídica que debe tener el acto generador de usura.
10. Sobre la omisión en que incurrió el Tribunal Colegiado, pues no analizó si los intereses moratorios pactados pudieran actualizar alguna forma de explotación
11. La recurrente alegó que el Tribunal omitió analizar si los intereses moratorios pactados en el contrato de arrendamiento base de la acción violan la prohibición de explotación de las personas. Lo anterior, al considerar a la figura de explotación como una institución diferenciada de la usura.
12. Señala que, conforme al criterio de esta Primera Sala, la figura de explotación es un medio constitucionalmente adecuado para verificar la desproporción de los intereses moratorios pactados. En consecuencia y toda vez que la quejosa también planteó argumentos al respecto en la demanda de amparo, el Tribunal Colegiado debió hacer un pronunciamiento expreso sobre la prohibición de la figura genérica de explotación a que se refiere el artículo 21.3 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos.
13. La recurrente señala que, ante la omisión del Tribunal Colegiado, este Alto Tribunal debe pronunciarse y determinar si la figura genérica de explotación puede o no configurarse tratándose de los intereses moratorios fijados en contratos de arrendamiento. En ese sentido, argumenta que, en su opinión, en los contratos en los que exista un pacto de intereses moratorios o cualquier estipulación que pueda resultar en un provecho económico excesivo para alguna de las partes, tiene cabida el control de convencionalidad bajo la prohibición genérica de explotación.
14. Revisión adhesiva. La tercera interesada formuló los agravios siguientes:
15. Primero. Argumentó que, tal como lo determinó esta Primera Sala al resolver el amparo directo en revisión 2708/2019, la figura de usura sólo se puede actualizar en intereses derivados de préstamos. Asimismo, invoca la existencia de la tesis aislada 1a. CXXXI/2018 (10ª) de rubro “ USURA. NO SE CONFIGURA CUANDO EL PACTO DE LA PENA CONVENCIONAL QUE SE ESTIMA EXCESIVA DERIVA DE UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO ”.
16. Conforme a ello, señaló que resulta improcedente lo planteado por la Universidad recurrente en el sentido de que existe la usura derivada de un contrato de arrendamiento.
17. Segundo. La usura no puede actualizarse en materia de arrendamiento; lo que, en su caso, puede configurarse es la lesión como vicio de la voluntad. Para acreditar que se presentó lesión en materia civil, la Universidad demandada debió haber acreditado el estado en el que se encontraba al momento de celebrar el contrato de arrendamiento, el cual da pie a la lesión. Es decir, su suma ignorancia, notoria inexperiencia o extrema miseria; circunstancia que no aconteció. Máxime que dichos intereses se impusieron a modo de sanción con el objeto de inhibir que el inquilino incumpliera con su principal obligación.
18. Tercero. Es incorrecto lo alegado por la recurrente en el sentido de que la sumatoria de los intereses asciende a ciento veinte por ciento anual, pues el porcentaje convenido es referente a una obligación periódica mensual aplicable a cada mes en que la deudora se abstenga de pagar la renta por el uso del inmueble. Lo anterior, sin importar que la sumatoria de dicha cantidad llegue a superar la suerte principal, pues deriva del incumplimiento de una obligación conocida y aceptada por la arrendataria.
19. En ese sentido, la recurrente adhesiva reitera que con los intereses reclamados no trata de obtener ninguna ganancia, sino de sancionar el incumplimiento en el que incurrió la inquilina. Máxime que ésta no le ha entregado el bien inmueble.
20. Cuarto. Que la sentencia recurrida se encuentra debidamente fundada y motivada y fue correcta la condena al pago de rentas decretada en contra de la Universidad quejosa. Lo anterior, dado que ésta incumplió con sus obligaciones de pago y entorpeció la entrega-recepción del inmueble.