Sentencia N° 13/2023 de 02 de agosto 2023

I.1. Argumentos que sustentan la Sentencia recurrida en casación.

De fs. 211 a 217 vta. de obrados, cursa la Sentencia Agroambiental N° 13/2023 de 02 de agosto, emitida por la Juez Agroambiental del Asiento Judicial de Tarija del departamento de Tarija, declarando en su parte resolutiva probada la demanda de Resolución de Contrato, interpuesta por Celma Luz Villafuerte Acka contra Amelia Viracochea Flores, con condenación de costas y costos, decisión judicial que se sustenta en los siguientes argumentos:

Señala que, Celma Luz Villafuerte Acka, presenta una demanda de resolución de contrato argumentando que firmó un documento el 25 de abril de 2019, con reconocimiento de firmas, para adquirir en preventa cuatro acciones y derechos de una Pequeña Propiedad (cuatro parcelas de 300 m2 cada una) , denominada “San Pedro de Buena Vista parcela 002”, ubicada en el municipio de Tarija provincia Cercado del departamento de Tarija, propiedad con registro en Derechos Reales bajo la matrícula N° 6.01.0.10.0007767, cancelando por esos  cuatro lotes de terreno de 300 m² cada una a Bs. 6.500, haciendo un total con más los gastos extraordinarios de Bs. 37.060, monto que pago inicialmente Bs. 26.000.- y el resto en pagos posteriores.

Refiere también que, a pesar de solicitar en varias ocasiones la entrega de los terrenos, la vendedora no lo hizo, cobrándole extra por trabajos técnicos y nivelaciones; por lo cual, solicita se declare probada la demanda y resuelto el documento privado de Pre-Venta de acción y derecho de 25 de abril de 2019 y la devolución del dinero más daños y perjuicios, con costas y costos.

Por su parte, la demandada Amelia Viracochea Flores contesta a la demanda de manera negativa, argumentando que ella es la perjudicada por el retraso en los pagos y aportes de la demandante, con una mora de 14 meses y que esperó pacientemente los 31 meses de retraso; asimismo, indica que la demandante se benefició de un descuento con el precio de los lotes.

Seguidamente, menciona cláusulas del contrato que establecen tiempos aproximados para la entrega de documentación, donde no se fija una fecha exacta (a partir del año 2020), debido a que se sujetaba a diversos factores que podrían retrasar las actividades y al encontrarse ante un retraso por la mora en los aportes, las marchas, paros del 2019 y la cuarentena. Consecuentemente, solicita se declare improbada la demanda de resolución de contrato con costas y costos.

Con base a los antecedentes precedentemente señalados, la Juez de Instancia realiza el análisis del caso y la valoración de la prueba, sosteniendo que según lo estipulado en el contrato, la demandada se comprometió a la entrega de cuatro lotes de terreno debidamente estaqueados a partir de la gestión 2020, lo que no ha ocurrido según la demandante; además, se estableció que la demandada convocaría a actividades y reuniones para el desarrollo y mejoramiento del predio hasta la conclusión del proyecto, lo cual tampoco se habría cumplido según la respuesta de la demandada, ni la entrega de documentos en los que figure la compradora registrado en el Título Ejecutorial y Derechos Reales. Que, pese a los pagos realizados por la demandante que ascienden a un monto total de Bs. 37.060.-, la demandada no ha cumplido con sus obligaciones contractuales; asimismo, observa que la misma no habría llevado a cabo el nivelado del terreno ni garantizado la entrega de la documentación a nombre de los compradores, como lo estipula el contrato.

Resalta que el incumplimiento del contrato por la demandada, no solo perjudica los intereses de la demandante, sino que también contraviene disposiciones legales relacionadas con la indivisibilidad de la Pequeña Propiedad Agraria, establecida en la Ley N° 3545 y la Constitución Política del Estado.

Con relación a los compromisos de la demandante, señala que el contrato establece que esta debería pagar el precio por cada lote, el mismo que fue realizado en diferentes montos de dinero, incluso antes de firmar el contrato; en ese contexto, la parte demandante habría cumplido con sus obligaciones contractuales estipuladas en el acuerdo de preventa judicializado. Dichos pagos efectuados, que ascienden a un total de Bs. 37.060, están documentados y detallados en recibos y cubren el precio acordado por los lotes, así como trabajos técnicos adicionales y otros, sin que se advierta en el contrato una especificación de plazos para los pagos, y aunque la demandada argumenta retrasos en el pago, reconoce haber aceptado los mismos.

Que, la demandante habría demostrado su compromiso al asistir y participar en todas las actividades del proyecto, esto se evidencia a través de los recibos de filiación al proyecto y los pagos adicionales realizados por trabajos técnicos. Y con relación a la cláusula que prohíbe la comercialización de los lotes sin la entrega de documentos correspondientes, no evidencia incumplimiento por parte de la demandante.

Por otro lado, señala que la demandada habría incumplido con sus obligaciones contractuales que, a pesar de haber aceptado los pagos de la demandante, no habría entregado los lotes, ni garantizado los documentos pertinentes y aunque argumenta retrasos debido a factores externos, como las convulsiones sociales y la cuarentena del COVID, no habría presentado pruebas que demuestren la existencia del proyecto de fraccionamiento o urbanización en el predio identificado como parcela 022, ni que se hayan realizado trabajos técnicos de campo en el mismo. Además añade que, la falta de urbanización en el área y la prohibición de fraccionar la pequeña propiedad agraria, hacen que sea imposible cumplir con la entrega de los lotes tal como establece el contrato, es así que no se puede aplicar la existencia de cuotas ideales o abstractas, tampoco puede transferir partes físicas de 300 m², ante la ausencia de proyecto de urbanización o fraccionamiento certificados en el área, afirmación que se encontraría respaldada, por los informes de las autoridades competentes.

Finalmente, de todo lo analizado, fundamenta los puntos de hecho probados, en cuanto al documento de preventa de 25 de abril de 2019 suscrito por las partes en el que se describe la venta de 4 lotes de terreno de la extensión superficial de 300 m², cada uno; que se ha realizado el pago total de Bs. 37.060, por la compra de los 4 lotes, documentados en recibos; que pese al pago realizado no se habría entregado por más de 2 años desde la firma del contrato, los lotes adquiridos, ni las minutas de transferencia para registrar su derecho en Catastro Rural y Derechos Reales y pese de existir compromiso de convocar a reuniones la demandada no lo hizo menos cumplió con esa cláusula.

En cuanto a los hechos no probados, señala que la demandada no ha desvirtuado los extremos de la demanda ni ha cumplido con la carga de la prueba, refiriendo que la demandante habría cumplido con la carga probatoria establecida por el art. 1283 - I del Código Civil y art. 136 del Código Procesal Civil al acreditar los presupuestos de su demanda; en consecuencia, declara probada la demanda de resolución de contrato en contra de Amelia Viracochea Flores, con costos y costas, resuelto el documento privado de preventa de acción y derecho de 25 de abril de 2019, con reconocimiento de firmas; y que la demandada debe devolver a la demandante, a los 10 días de ejecutoriada la sentencia la suma total de Bs. 37.060, más la cancelación de daños y perjuicios en ejecución de sentencia.