Suprema Corte de Justicia de la Nación

AMPARO DIRECTO EN REVISIÓN 391/2024

Fecha: 27-Nov-2024

IV. CUESTIONES NECESARIAS PARA RESOLVER EL ASUNTO

Previo al análisis de procedencia y —de ser el caso— del estudio de fondo, se precisan algunas cuestiones necesarias para una mejor comprensión y resolución del asunto.
Demanda de amparo . Los quejosos dentro del juicio de amparo **************, hicieron valer lo siguiente:
Debió declararse la nulidad absoluta de las compraventas celebradas por ********* y *********, respecto de los inmuebles objeto del juicio de origen, pues: (1) contrario al dicho de la autoridad responsable, dichas personas morales no son terceros adquirentes de buena fe registral y; (2) derivan de una escritura pública que carece de valor y eficacia jurídica y, por ende, constituyen venta de cosa ajena.
Es así porque —conforme al artículo 2899 del Código Civil para el Estado de Nuevo León— la buena fe registral se encuentra limitada cuando los contratos de compraventa provienen de hechos ilícitos que contravienen leyes prohibitivas o implican la venta de cosa ajena, tal como aconteció en el presente caso.
Lo anterior, máxime que las personas morales en comento no reúnen los requisitos para ser considerados terceros adquirentes de buena fe registral , pues: (1) conocían los vicios de los títulos que les anteceden, (2) no pagaron un precio a título oneroso por la adquisición de los inmuebles, (3) conocían los hechos ilícitos en que incurrieron las codemandadas y, (4) actuaron con dolo y mala fe.
Se trasgreden los principios de exhaustividad, congruencia, legalidad, seguridad y certeza jurídicas, al omitir el análisis de la totalidad de los hechos y agravios formulados en el escrito de apelación.
La Sala responsable omitió aplicar los artículos 8°, 2119, 2120 y 2163 del Código Civil local.
Afirma que —en el caso— se actualiza la excepción a que hace referencia el artículo 2899 del Código Civil local, pues la falsificación y uso de documento falso (es decir, del poder notarial declarado nulo) no puede ser validado por un acto posterior, como aconteció al dejar subsistentes las escrituras públicas derivadas de las compraventas en que intervinieron las personas morales antes mencionadas.
Por otro lado, es infundado que la parte actora y los litisconsortes activos fueran condenados al pago de gastos y costas, pues lo cierto es que demostraron los elementos de la acción ejercida.
Alegatos . La ahora recurrente formuló los alegatos siguientes:
La actora debió acreditar con pruebas fehacientes la supuesta mala fe con que actuó ************, al adquirir el inmueble base de la acción. Esto, pues tal como fue demostrado, la adquisición de los inmuebles materia de la controversia se efectuó de buena fe, conforme a los requisitos legales —en el entendido de que se encontraban inscritos a nombre de quien fuera la enajenante (***************************), pagando la totalidad del precio de compraventa y los impuestos respectivos—.
De ahí que, conforme al artículo 2899 del Código Civil para el Estado de Nuevo León, no pueden invalidarse o anularse los contratos en que ************** es parte.
Lo anterior, máxime que: (1) se demostró que una de las personas físicas actoras otorgó su consentimiento a la persona física demandada para que enajenara los inmuebles base de la acción; (2) los inmuebles no contaban con alguna anotación marginal o gravamen en el registro público; (3) se acreditó la buena fe de la compareciente.
Por otro lado, se vertieron argumentos encaminados a desvirtuar la admisión y valoración de diversas pruebas ofrecidas por la parte actora.
Sentencia de amparo . El Tribunal Colegiado del conocimiento concedió el amparo solicitado para efectos de que la responsable dictara otra resolución en la que los efectos de la nulidad absoluta de la escritura pública derivada del contrato de compraventa celebrado entre ************************ y ***************************** ********************, Sociedad Anónima de Capital Variable, debían extenderse a las compraventas posteriores. Esto, bajo las siguientes consideraciones:
En primer lugar, recordó el criterio emitido por la Suprema Corte de Justicia de la Nación, al resolver la contradicción de criterios 160/2013 y el amparo en revisión 2892/2021, concluyendo que:
1. El principio de fe pública registral protege al tercero de buena fe que adquiere un inmueble a título oneroso de quien aparece como propietario en el Registro Público de la Propiedad. De modo que, aun cuando el título del vendedor fuera anulado, el del tercero adquirente de buena fe prevalecería sobre el derecho de quien hubiere sido legítimo propietario —que no aparecía como tal en el Registro Público de la Propiedad—, siempre que la causa de nulidad no se advirtiera del título del vendedor ni del registro.
2. La protección a los terceros de buena fe es excepcional, en tanto que priva de un derecho real de propiedad a una persona con un título anterior al del tercero. Razón por la que no se aplica la excepción a cualquier tercero.
3. La protección en favor del tercero de buena fe pretende no dejar desamparado a quien confió en las inscripciones registrales e hizo un pago o erogación por un valor equivalente al del inmueble en cuestión. Estimar lo contrario vulneraría la garantía de seguridad jurídica que persigue el Registro Público de la Propiedad.
4. Para tener el carácter de tercero de buena fe y el beneficio de legitimación registral, deben cumplirse los siguientes requisitos: (1) que el derecho real sobre el inmueble fuera adquirido de quien aparece como titular registral, por virtud de un acto jurídico que se presume válido al momento de la adquisición o de una resolución judicial; (2) que el derecho real se haya inscrito en el Registro Público de la Propiedad a favor del tercero adquirente; (3) que la adquisición sea a título oneroso —es decir, en una proporción razonable entre el valor de la cosa y el precio— y; (4) que los vicios del título del vendedor no se desprendan claramente del Registro Público de la Propiedad y no haya indicios suficientes de su conocimiento por parte del tercero.
5. Al analizar el artículo1255 del Código Civil del Estado de Jalisco —cuyo contenido es similar al del artículo 2899 del Código Civil para el Estado de Nuevo León— se advierte un caso de excepción a la protección registral, pese a que se cumplan los requisitos para ser considerado de buena fe. Esto es, cuando la adquisición se hubiere hecho violando disposiciones prohibitivas o de interés público —es decir, que el acto que sirva de antecedente para la inscripción del último titular esté viciado de nulidad absoluta—, pues se encuentran afectados de nulidad absoluta, al trasgredir el interés general.
6. Lo anterior es así porque cuando el vendedor sustenta su derecho en un acto jurídico en el que no hubo consentimiento del dueño original, la nulidad absoluta del primer acto implica que los actos jurídicos posteriores —con sustento en aquel— se celebran en contravención a las leyes prohibitivas (venta de una cosa ajena) y, por ende, les alcanza la nulidad del acto jurídico antecesor, aun cuando no exista prueba de que el tercero comprador conocía el vicio del título de su vendedor.
Considerando lo anterior, estimó que —en el caso— se actualiza la excepción contemplada en el artículo 2899 del Código Civil para el Estado de Nuevo León, respecto de las compraventas en que intervinieron *********************** y **********, toda vez que la compraventa de origen se efectuó violando una ley prohibitiva.
Ello, pues —como determinó el tribunal de apelación— la primera compraventa se celebró por quien no estaba facultado para vender, por lo que se estaba ante una venta de cosa ajena. Determinación que, además, constituye cosa juzgada, al no haber sido cuestionada por las partes.
Lo anterior es así, aun cuando no existe prueba de que los terceros compradores conocieran el vicio del título de su vendedor y pese a que hubieran adquirido los bienes objeto de la controversia, de quien aparecía como propietario en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio, pues lo cierto es que dichos actos jurídicos se concretaron con base en un documento apócrifo.
Al respecto, se estimó aplicable la tesis aislada 1a. XI/2022 (11a.), de rubro EXCEPCIÓN A LA BUENA FE REGISTRAL. EL ARTÍCULO 1255, SEGUNDO PÁRRAFO, DEL CÓDIGO CIVIL DEL ESTADO DE JALISCO QUE LA PREVÉ, CUANDO LA COMPRAVENTA SE EJECUTA EN CONTRAVENCIÓN A UNA LEY PROHIBITIVA O DE INTERÉS PÚBLICO, NO VIOLA LOS DERECHOS DE PROPIEDAD Y POSESIÓN, ASÍ COMO SEGURIDAD Y CERTEZA JURÍDICAS .
Dada la conclusión alcanzada, se estimó innecesario abordar los conceptos de violación restantes, vertidos por la parte quejosa principal.
Asimismo, se consideró innecesario emitir consideración alguna respecto de los alegatos formulados por la tercero interesada (ahora recurrente) y la parte quejosa. Ello, toda vez que no plantean la actualización de alguna causal de improcedencia o sobreseimiento, ni existe incidencia o argumento alguno que conlleve a una respuesta expresa.
Finalmente, calificó de inoperantes los argumentos planteados por la quejosa adhesiva. En lo que aquí interesa, señaló que —contrario al dicho de la quejosa adhesiva— se está en el supuesto de excepción previsto en el artículo 2899 del Código Civil para el Estado de Nuevo León, ya que la operación de origen se sustentó en un título apócrifo investido de nulidad absoluta.
Recurso de revisión . ************, en su carácter de tercero interesada en el juicio de amparo directo, interpuso recurso de revisión, en el cual hizo valer los siguientes argumentos:
El artículo 2899 del Código Civil para el Estado de Nuevo León se aplicó e interpretó por primera vez en su perjuicio, en la ejecutoria de amparo. Dicha interpretación es inconstitucional, por contravenir lo dispuesto en los artículos 1°, 14, 16 y 17 constitucionales.
Ello, toda vez que trasgrede los derechos de propiedad, posesión, seguridad y certeza jurídicas, así como al contener una redacción contradictoria, pues por una parte prevé la existencia de compradores de buena fe y la validez de los actos o contratos que celebren con las personas que aparezcan en el Registro Público con derecho para ello, así como su prevalencia una vez inscritos, aunque después se anule o resuelva el derecho del otorgante. Por otra parte, prevé que lo anterior no se aplica a contratos gratuitos, ni a actos o contratos que se ejecuten u otorguen violando una ley prohibitiva o de interés público.
De ahí que la figura del tercero de buena fe requiere de la existencia de una anomalía previa y desconocida por dicha persona, así como que el bien se adquiriera de quien aparece como dueño en el Registro Público de la Propiedad y con derecho a celebrar la transmisión de dominio, debiendo prevalecer la protección del adquirente de buena fe.
Sentido en el cual, —a su juicio— deviene inconstitucional el segundo párrafo del artículo 2899 del Código Civil para el Estado de Nuevo León, en tanto elimina la figura del tercero de buena fe, extendiendo las consecuencias de un antecedente en el que no participó.
En virtud de lo anterior, es ilógico que no exista impedimento para proceder a infinitas nulidades que se quieran utilizar para promover acción de manera fraudulenta, en perjuicio de terceros de buena fe, que actuaron confiando en los actos del Registro Público de la Propiedad. Circunstancia que deja obsoletos los principios registrales de certeza y buena fe.
Bajo tales consideraciones, sostuvo que en el caso no debió aplicarse la limitante a la buena fe de la recurrente, pues fue responsabilidad de la quejosa la falta de protección del inmueble para asegurarse de no afectar futuros terceros.
Además, por virtud del principio de buena fe registral, los derechos inscritos en el Registro Público de la Propiedad gozan de una presunción de veracidad, otorgando seguridad jurídica sobre la titularidad de los bienes y su tramitación.
En todo caso, es el juzgador quien debe decidir —con base en los hechos específicos y las pruebas aportadas— cuál de los propietarios es quien debe prevalecer como dueño del inmueble. Estimar lo contrario, colocaría al propietario adquirente de buena fe en un estado de pasividad total, contraviniendo el artículo 14 constitucional y el bienestar general que ordena el artículo 5 del Protocolo Adicional a la Convención Americana para la limitación del derecho de propiedad, sin que se cumpla alguna de las excepciones previstas en el artículo 21 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos.
Como se advierte de la cadena de transmisión de dominio de los inmuebles objeto de la controversia, ************************** y la ahora recurrente, adquirieron los inmuebles de buena fe.
Además, se acreditó que: (1) la ahora recurrente pagó un precio justo por los inmuebles, (2) al momento de adquirir los inmuebles, se cumplieron los requisitos legales y no se reportó gravamen alguno y, (3) la ahora recurrente adquirió los bienes de quien aparecía en el Registro Público de la Propiedad como legítimo propietario.
De ahí que la recurrente no participó en ningún acto que se ejecutara u otorgara violando una ley prohibitiva de interés público.
Aunado a ello, estima que debe entenderse que la limitante al tercero de buena fe registral se encuentra en la disociación involuntaria de la realidad jurídica con la información sometida a la publicidad registral —es decir, cuando se utilizan documentos falsos para modificar el título del registro y que la propiedad pase a nombre de un tercero—, más no cuando el dueño verdadero decide no inscribir o proteger públicamente su propiedad, para evitar acreedores o por omisión o desidia, como aconteció en el caso.
Lo anterior es así porque —tal como se desprende de una carpeta de averiguación previa— desde el año dos mil trece, la parte quejosa tuvo conocimiento de la situación jurídica de los bienes inmuebles, por lo que desde entonces tuvo la posibilidad de entablar la demanda y solicitar la anotación marginal correspondiente —en términos del artículo 624 del Código de Procedimientos Civiles local—. Situación que no aconteció, sino hasta cinco años después —cuando ya se había celebrado la compraventa en que la recurrente adquirió los inmuebles objeto de la controversia— y sin que se solicitara la anotación marginal.
En este orden de ideas, se sostiene que el juzgador es quien debe determinar quién debe permanecer como el dueño definitivo de los inmuebles, con base en las particularidades de cada caso concreto y los elementos probatorios aportados. Estimar lo contrario, deja en un estado de pasividad total al otro propietario adquirente de buena fe, pues se le impide la defensa de su derecho de propiedad ante la presunción de que se lesiona el derecho de seguridad jurídica del propietario que sufre la evicción.