Auto Supremo AS/0588/2014

El art. 1545 del Código sustantivo de la materia establece la preferencia entre adquirentes de un mismo inmueble determinando lo siguiente: “Si por actos distintos ha transmitido el propietario los mismos bienes inmuebles a diferentes personas, la propiedad pertenece al adquirente que haya inscripto primero su título”; norma legal que tiene su relación con el art. 1538 del mismo cuerpo legal; de cuyo contenido se establece que para la procedencia de la acción de mejor derecho propietario respecto a bienes sujeto a registro, se requiere de tres condiciones o requisitos a ser cumplidos: 1.- Que el actor haya inscrito en el Registro Público su título de dominio sobre el bien que ostenta su derecho propietario con anterioridad a la inscripción del título de dominio que tuvieren otros adquirentes del mismo bien; 2.- Que el título de dominio del actor y del demandado provengan de un mismo origen o propietario, y 3.- La identidad o singularidad del bien o cosa que se demanda de mejor derecho de propiedad.
En el caso presente, el Ad quem con respecto a la pretensión de mejor derecho propietario de los demandantes reconvencionistas y hoy recurrentes respecto al lote de terreno Nº 159 de 380 mts2, al margen de indicar que los vendedores de ambas partes litigantes no son las mismas personas, estableció también como aspecto esencial a ser determinado, cuál de los diferentes vendedores que transfieren el mismo lote, fueron los titulares legítimos de ese bien, actividad procesal que consideró ser absolutamente necesaria para declarar el mejor derecho de propiedad, señalando que el documento de acuerdo transaccional de fs. 24 a 27 que cursa en fotocopia, no es suficiente para determinar si el lote vendido a los litigantes se encuentra emplazada en la fracción “A” de mayor extensión que le fue asignado a Guillermo Calle Balderrama (vendedor de los recurrentes).
Si bien los recurrentes tienen registrado el lote de terreno Nº 159 de 380 mts2 en Derechos Reales el 15 de abril de 1996 (fs. 2 y 29), es decir con anterioridad a la adquisición y registro del mismo lote por parte del actor principal Fructuoso René Mendizábal Mercado, quien registró recién el 19 de diciembre del 2000 conforme se evidencia de las documentales de fs. 3-6; sin embargo para la procedencia de la acción de mejor derecho, no basta acreditar simplemente el registro preferente del bien o que la persona sea la misma quien transfiera por actos diferentes e independientes a dos o más adquirentes, lo que implicaría realizar una interpretación y aplicación restringida del art. 1545 del Código Civil como refieren los propios recurrentes, sino que para la procedencia de dicha acción también debe establecerse si la persona que transfiere es la verdadera propietaria del bien, además del antecedente dominial o tracto sucesivo específico y si éste tiene un mismo origen, porque la norma legal de referencia no vincula como transferente a la persona como tal sino al legítimo propietario del bien, porque puede existir y de hecho existe en la realidad, personas considerándose ser propietarias y sin tener esa condición venden bienes que no les corresponden