AMPARO DIRECTO EN REVISIÓN 4909/2022

1. Previo al análisis de la procedencia y –de ser el caso– del estudio de fondo, se precisan algunas cuestiones necesarias para una mejor comprensión y resolución del asunto.
2. Tal como se adelantó en párrafos precedentes, en la sentencia de primera instancia la Jueza de conocimiento estimó acreditada la acción principal intentada y declaró rescindido el contrato de arrendamiento. Cabe destacar que se declaró sin materia la desocupación y entrega reclamada ya que, con motivo de la diligencia actuarial realizada el cuatro de septiembre de dos mil veinte, el actor tomó posesión del inmueble materia de la litis .
3. En ese contexto, se condenó a la parte demandada a pagar a la actora: “el remanente de la renta de enero del año dos mil veinte a razón de ********** (********** pesos 00/100 m.n.) y febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto del año dos mil veinte, a razón de ********** (********** pesos 00/100 m.n.)”. Lo anterior, al considerar que la parte actora tomó posesión del inmueble hasta septiembre del dos mil veinte. Asimismo, se estableció que debería tomarse en consideración la cantidad entregada a la actora por concepto de depósito, lo cual se liquidaría en ejecución de sentencia.
4. De igual forma, resulta oportuno señalar que en la sentencia de primera instancia se absolvió a la demanda de las prestaciones identificadas con los números (4) y (5) , correspondientes al 50% (cincuenta por ciento) de las rentas por desocupación anticipada, así como la relativa a “gastos administrativos y financieros”. Asimismo, se absolvió al arrendador de la acción reconvencional intentada y no se hizo especial condena en costas.
5. Recursos de apelación . Inconformes con la resolución anterior, ambas partes interpusieron recursos de apelación. Para efectos del estudio del presente asunto, resulta oportuno destacar que, por un lado, la parte demandada –en esencia– argumentó que la Jueza de conocimiento no analizó ni valoró el caudal probatorio del que, en su opinión, se desprende que el inmueble arrendado se entregó a la actora desde marzo de dos mil veinte con motivo de la pandemia por COVID- 19. Por tanto, en su caso, únicamente adeuda el complemento de la renta de enero y febrero de dos mil veinte.
6. En la sentencia de segunda instancia de dieciséis de junio de dos mil veintiuno, dictada en el toca de apelación **********, la Sala consideró infundado el agravio de la demandada toda vez que, del análisis de las constancias de autos, se advertía que la actora tomó posesión del inmueble materia de la litis mediante la diligencia actuarial de cuatro de septiembre de dos mil veinte. Por lo tanto, dado de que fue hasta ese momento que el actor tuvo el uso y goce del inmueble, fue correcta la condena impuesta por la Jueza de conocimiento. En apoyo de lo anterior, citó la tesis de rubro “CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. LA OBLIGACIÓN DEL PAGO DE RENTAS SE EXTINGUE A PARTIR DE LA FECHA EN QUE SE REALIZA LA DILIGENCIA ACTUARIAL POR LA QUE DEBE TENERSE POR ENTREGADA LA POSESIÓN DEL BIEN AL ARRENDADOR, AUN SIN LA VOLUNTAD EXPRESA DEL ARRENDATARIO . ”
7. Por otro lado, la parte actora señaló como agravios que:
8. Contrario a lo determinado por la Jueza, la cantidad entregada como depósito, únicamente fue de ********** (********** pesos 00/100 moneda nacional), no ********** (********** pesos 00/100 moneda nacional) y que, además, resultaba ilegal que en la sentencia la Jueza se hubiera pronunciado respecto a dicho concepto ya que no fue materia de la litis ;
9. Atendiendo a la cláusula XV del contrato, si el arrendatario no desocupaba por cualquier causa el inmueble en la fecha de terminación pactada (14 de junio de 2020), la renta aumentaría en un 100% (cien por ciento). En consecuencia, las rentas posteriores al 14 de junio de 2020 a que fue condenada la demandada (correspondientes a los meses de julio y agosto de dos mil veinte) no podían generarse a razón de ********** (********** pesos 00/100 moneda nacional), sino a razón de ********** (********** pesos 00/100 moneda nacional).
10. Contrario a lo determinado por la Jueza de conocimiento, se debió condenar a la demandada al pago de los “gastos administrativos y financieros” pactados en la cláusula V del contrato base de la acción –identificada como prestación (5) en la demanda–, pues dicha cláusula se trató de una pena convencional entre las partes y, por tanto, debía estarse al sentido literal del contrato.
11. Toda vez que se acreditó que la parte demandada incumplió con las obligaciones a cargo, se le debió condenar al pago de los gastos y costas generados por la tramitación del asunto.
12. En la sentencia de dieciséis de junio de dos mil veintiuno, la Sala, por una parte, determinó que resultaban infundados e inoperantes los agravios de la actora aquí sintetizados en los incisos (i), (ii) y (iii) al considerar, respectivamente, que:
13. Del análisis del contrato base de la acción, se advertía con claridad que la cantidad entregada como depósito fue de ********** pesos y, contrario a lo argumentado por la actora, dicho concepto sí fue parte de la litis ya que, al dar contestación a la demanda, la parte demandada lo introdujo. De ahí que resultaba correcto que la Jueza ordenara tomar en cuenta dicha cantidad al momento de liquidar el pago de rentas adeudadas.
14. Lo argumentado en cuanto al incremento de la renta en un 100% (cien por ciento) respecto a los meses posteriores a la fecha de terminación del contrato (es decir, julio y agosto de dos mil veinte) resultaba inoperante por novedoso. Lo anterior en virtud de que, en opinión de la Sala, ello no se invocó en el escrito inicial de demanda, ni en la descripción de los hechos y prestaciones reclamadas.
15. Tal como lo determinó la Jueza de conocimiento, la actora no acreditó haber realizado las gestiones de “gastos administrativos y financieros” que reclamó en la demanda, por lo que no resultaba procedente la condena por este concepto; sin que la actora pudiera variar la litis al señalar que lo pactado en la cláusula V del contrato se trató de una pena convencional.
16. Por otro lado, consideró fundado lo argumentado por la actora en el sentido de que se debió condenar a la demandada al pago de gastos y costas judiciales . En virtud de lo anterior, la Sala modificó la sentencia impugnada y condenó a la parte demandada al pago de gastos y costas en primera instancia.
17. Primer juicio de amparo (relacionados) . Tal como se adelantó, en contra de la sentencia de segunda instancia antes referida, ambas partes promovieron juicio de amparo directo. En el juicio promovido por la arrendataria (demandada en el juicio de origen) –registrado bajo el número D.C. **********– la quejosa argumentó, en esencia, que:
18. La Sala responsable no realizó una debida valoración del caudal probatorio ; con lo que hubiera advertido que el inmueble objeto de la litis se desocupó desde marzo de dos mil veinte y que, al dar contestación a la demanda, se pusieron a disposición del actor las llaves de local. Por lo tanto, en opinión del quejoso, no podían correr en su perjuicio las rentas hasta agosto de dos mil veinte. Máxime que, con motivo de la pandemia por Covid-19, no pudo hacer uso del local arrendado. De ahí que, de ser el caso, únicamente adeudaba el complemento de las rentas de enero y febrero de dos mil veinte.
19. No resultaba procedente la condena en costas , pues no se actualizaban los supuestos previstos en el artículo 140 del Código de Procedimientos Civiles aplicable en la Ciudad de México.
20. El Sexto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito dictó sentencia el veintiocho de octubre de dos mil veintiuno en el D.C ********** (relacionado con el D.C. **********) en la que resolvió negar el amparo solicitado por la arrendataria demandada en el juicio de origen. Lo anterior, al considerar que :
21. Respecto al argumento de falta de valoración de pruebas , resultaba ineficaz lo planteado por el demandado quejoso ya que, si bien la Sala responsable no se pronunció sobre la valoración de las pruebas ofrecidas en el juicio, a ningún fin práctico llevaría conceder el amparo para subsanar dicha omisión. Lo anterior, en virtud de que, del análisis de las pruebas desahogadas en el juicio, el Tribunal Colegiado concluyó que el hecho alegado por la demandada —en el sentido de que el inmueble arrendado fue entregado al actor desde el catorce de marzo de dos mil veinte— no se encuentra demostrado en autos.

Lo anterior, a pesar de que se invocara como hecho notorio la pandemia por COVID-19, pues —con independencia de que la venta de alimentos no se suspendió por considerarse una actividad esencial— la demandada se encontraba obligada a acreditar su afirmación en el sentido de que desocupó el local desde el catorce de marzo de dos mil veinte, pero el arrendador se negó a recibir las llaves. En consecuencia, se estimó legal la determinación de la Sala responsable en el sentido de que el arrendador tuvo el uso y goce del inmueble litigioso hasta que se realizó la diligencia actuarial de cuatro de septiembre de dos mil veinte.

1. Respecto a lo planteado en cuanto a la condena en costas , el Tribunal estimó que resultaba inoperante lo argumentado por la quejosa dado que, al estar acreditado que los codemandados incumplieron con las obligaciones contractuales a cargo, resultaba procedente condenarlos al pago de gastos y costas causados en primera instancia.
2. Por otra parte, en el juicio promovido por el arrendador (parte actora en el juicio de origen) –registrado bajo el número D.C. **********– la quejosa argumentó, en esencia, que:
3. Primero. La Sala responsable interpretó de forma indebida el contrato base de la acción respecto a la cantidad establecida como depósito . Lo anterior aunado a que no debía decretarse que el monto entregado como depósito debía ser considerado en ejecución de sentencia, pues –en opinión de la quejosa– dicha cuestión no fue parte de la litis .
4. Segundo. Fue ilegal lo determinado por la Sala al considerar que resultaba novedoso lo planteado en cuanto a que, respecto de las rentas posteriores a la fecha de terminación del contrato (14 de junio de 2020), se debía condenar a la demandada al pago de la renta con un incremento del 100% (cien por ciento).

Lo anterior, en virtud de que, desde la demanda se reclamó el pago de las rentas correspondientes a los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2019 –expresamente a razón de ********** (********** pesos 00/100 moneda nacional) por cada mes–; más las que se siguieran generando hasta la total solución de la controversia . Por lo tanto, el juzgador debió revisar la totalidad del contrato base de la acción a efecto de determinar la procedencia y monto de las rentas vencidas.

En específico, debió tomar en consideración que en la cláusula XV del contrato las partes pactaron que, en caso de que el arrendatario continuara con el uso del inmueble en fecha posterior a la fecha de terminación establecida (14 de junio de 2020), la renta aumentaría en un 100% (cien por ciento).

1. Tercero . Resultó ilegal lo determinado por la responsable respecto a la improcedencia de la prestación identificada con el número (5) de la demanda, correspondiente a la cantidad reclamada como “gastos administrativos y financieros” . Lo anterior, en virtud de que, conforme a lo pactado por las partes en la cláusula V del contrato, contrario a lo resuelto por la Sala, el arrendador no tenía que acreditar las gestiones realizadas, pues no se estableció tal condición en el contrato. La procedencia de tal concepto deriva del incumplimiento en el pago oportuno por parte del arrendatario. De ahí que la carga de la prueba recaía en la demandada a efecto de acreditar que pagó las rentas en los términos establecidos en el contrato.
2. El Sexto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito dictó sentencia el veintiocho de octubre de dos mil veintiuno en el D.C ********** (relacionado con el D.C. **********) en la que resolvió conceder el amparo solicitado por el arrendador (actor en el juicio de origen).
3. Lo anterior, al considerar –en lo que interesa a efectos del recurso de revisión en estudio– que resultó fundando y suficiente lo argumentado por el quejoso en el segundo concepto de violación en cuanto a que: en atención a las prestaciones reclamadas en la demanda y conforme al contrato base de la acción, no resultaba novedoso el agravio planteado en el sentido de que —respecto a las rentas posteriores a la fecha de terminación del contrato (14 de junio de 2020)— se debía condenar a la demandada al pago de la renta con un incremento del 100% (cien por ciento).
4. Ello dado que, si bien en la demanda el actor no narró de manera particular que existían meses de renta adeudados cuyo monto específico debía cuantificarse en términos de la cláusula XV del contrato, el actor no sólo reclamó el pago de las rentas correspondientes a los meses de septiembre, octubre y noviembre de dos mil diecinueve, sino también las que se siguieran generando hasta que se entregara el local arrendado. En consecuencia, contrario a lo determinado por la Sala responsable, sí formó parte de la litis el pago de las rentas que se siguieran generando incluso después del año forzoso de vigencia del contrato y, por lo tanto, se debió analizar la procedencia o improcedencia de lo argumentado por el recurrente.
5. Por lo anterior, el Tribunal concedió el amparo al arrendador quejoso a efecto de que la Sala responsable emitiera una nueva sentencia en la que reiterara las cuestiones que no fueron materia de la concesión ; analizara el fondo del agravio hecho valer por el actor respecto a la reclamación y cuantificación del pago de las rentas vencidas, posteriores al año de vigencia del contrato ; y, con libertad de jurisdicción, resolviera lo que en derecho corresponda.
6. Cumplimiento. En cumplimiento a la ejecutoria dictada en el juicio de amparo directo D.C. **********, la Octava Sala Civil del Tribunal Superior de Justicia de la Ciudad de México emitió la sentencia de veintitrés de noviembre de dos mil veintiuno en la que, conforme a los lineamientos precisados en la ejecutoria, analizó el agravio hecho valer por el actor respecto a la cuantificación del pago de las rentas vencidas posteriores al año de vigencia del contrato.
7. Lo anterior, atento a lo pactado en la cláusula XV del contrato base de la acción en la que se estableció que el término del arrendamiento era forzoso y concluiría el catorce de junio de dos mil veinte; y que, en caso de que el arrendatario –por cualquier causa– no desocupara el inmueble en la fecha establecida, el precio de la renta aumentaría en un 100% (cien por ciento).
8. Al respecto, la Sala responsable determinó que, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1832 del Código Civil para la Ciudad de México, en los contratos cada uno se obliga en la manera y términos que aparezca que quiso obligarse. Por lo tanto, si en la cláusula referida se estableció que —en caso de que el inquilino continuara en posesión del inmueble arrendado al vencimiento del contrato— se incrementaría el monto de la renta en un 100% (cien por ciento) y de constancias de autos se advertía que se entregó la posesión del inmueble al arrendador hasta el cuatro de septiembre de dos mil veinte a pesar de que el contrato feneció el catorce de junio de dos mil veinte; las rentas posteriores al vencimiento del contrato (es decir, las correspondientes a julio y agosto de dos mil veinte) se generaron con la aplicación del aumento del cien por ciento convenido por las partes.
9. En virtud de lo anterior, la Sala modificó la sentencia de primera instancia recurrida y condenó a la parte demandada a pagar: “(…) el remanente de la renta de enero del dos mil veinte a razón de ********** (********** pesos 00/100 m.n.), así como el pago de los meses de febrero, marzo, abril, mayo y junio de dos mil veinte a razón de ********** (********** pesos 00/100 m.n.) cada una; y los meses de julio y agosto de ese mismo año, por la cantidad de ********** (********** pesos 00/100 m.n.) cada una, lo anterior es así toda vez que la parte actora tomó posesión del inmueble arrendado el cuatro de septiembre de dos mil veinte. Debiendo considerarse la cantidad de ********** (********** 00/100 m.n.) por concepto de depósito referida en la cláusula II del basal, lo que se liquidará en ejecución de sentencia”.
10. Segundo juicio de amparo (relacionados) . Inconformes con dicha sentencia, ambas partes promovieron demanda de amparo directo de los cuales conoció –de forma relacionada– el Sexto Tribunal Colegiado antes referido. El juicio de amparo promovido por el actor se radicó bajo el número D.C. ********** ; el juicio promovido por el demandado se radicó bajo el número D.C. **********.
11. En el juicio de amparo directo D.C. ********** la parte quejosa (demandada en el juicio de origen) planteó en los conceptos de violación los siguientes argumentos :
12. Primero. Que en la sentencia reclamada se violó lo dispuesto por los artículos 1º –en relación al principio pro-persona–, así como 14, 16 y 17 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos dado que, sin que se haya valorado el caudal probatorio, indebidamente se le condenó al pago de rentas a pesar de que, en opinión de la quejosa-demandada, se acreditó que éstas no se adeudan.
13. Que la responsable realizó una indebida valoración de lo expresado en la contestación de demanda y del caudal probatorio ya que, contrario a lo considerado, el local materia de la litis fue desocupado desde el catorce de marzo de dos mil veinte con motivo de la pandemia de COVID-19; el arrendador se negó a recibir las llaves y, por tanto, éstas fueron puestas a disposición al dar contestación a la demanda.
14. Que, además, resulta un hecho notorio que, con motivo de la pandemia referida, no pudo hacer uso de la localidad arrendada. De ahí que, se actualizara lo dispuesto por los artículos 2431 y 2433 del Código Civil para el Distrito Federal, aplicable en la Ciudad de México. Por lo tanto, de ser el caso, sólo adeudaba el complemento de la renta de enero y la correspondiente al mes de febrero dos mil veinte.
15. Segundo. Que resultaba improcedente la condena en costas ya que no se actualizaron los supuestos a que se refiere el artículo 140 del Código de Procedimientos Civiles aplicable en la Ciudad de México.
16. Tercero. Que el incremento del 100% (cien por ciento) de las rentas posteriores a la fecha de vencimiento del contrato (julio y agosto de dos mil veinte) indebidamente consideradas como vencidas y la respectiva condena que les fue impuesta es violatoria de derechos humanos. Lo anterior a partir de un razonamiento analógico a lo sustentado en diversos criterios aislados y jurisprudenciales respecto a la figura de usura. En ese sentido, el quejoso citó los criterios de rubros siguientes: