AMPARO DIRECTO 273/2012. 4 DE OCTUBRE DE 2012. MAYORÍA DE VOTOS. DISIDENTE: ADALBERTO EDUARDO HERRERA GONZÁLEZ. PONENTE: JULIO CÉSAR VÁZQUEZ-MELLADO GARCÍA. SECRETARIA: ALICIA RAMÍREZ RICÁRDEZ.

"III. Para nombrar a su costa un perito que con los nombrados por el ejecutante y el ejecutado practique el avalúo de la cosa. Nunca disfrutarán de este derecho después de practicado el avalúo por los peritos de las partes o el tercero en discordia, en su caso, ni cuando la valorización se haga por otros medios."

"Artículo 571. Antes de aprobarse el remate, podrá el deudor librar sus bienes pagando principal e intereses y exhibiendo certificado de depósito por la cantidad que prudentemente califique el Juez, para garantizar el pago de las costas. Después de aprobado quedará la venta irrevocable."

"Artículo 589. Consignado el precio el Juez firmará la escritura en que se formalice la adjudicación fincada en favor del adquirente ante el notario que éste designe."

"Artículo 590. Otorgada la escritura se darán al comprador los títulos de propiedad apremiando en su caso al deudor para que los entregue y se pondrán los bienes a disposición del mismo comprador dándose para ello las órdenes necesarias aun las de desocupación de fincas habitadas por el deudor o por terceros que no tuvieren contrato para acreditar el uso en los términos que fija el Código Civil. Se le dará a conocer como dueño a las personas que él mismo designe."

"Artículo 591. Con el precio se pagará al acreedor hasta donde alcance y si hubiere costas pendientes que liquidar se mantendrá en depósito la cantidad que se estime bastante para cubrirlas hasta que sean aprobadas las que faltaren que pagarse; pero si el ejecutante no formula su liquidación dentro de los ocho días de hecho el depósito perderá el derecho de reclamarlas. ..."

"Artículo 592. Si la ejecución se hubiere despachado a instancia de un segundo acreedor hipotecario o de otro hipotecario de ulterior grado, el importe de los créditos hipotecarios preferentes de que responda la finca rematada, se consignará ante el juzgado correspondiente y el resto se entregará sin dilación al ejecutante si notoriamente fuera inferior a su crédito o lo cubriere.

"Si excediere se le entregarán capital e intereses y las costas líquidas. El remanente quedará a disposición del deudor a no ser que se hallare retenido judicialmente para el pago de otras deudas."

"Artículo 593. El acreedor que se adjudique la cosa reconocerá a los demás hipotecarios sus créditos para pagarlos al vencimiento de sus escrituras y entregará al deudor al contado lo que resulte libre del precio después de hecho el pago.

"Artículo 594. Cuando se hubiere seguido la vía de apremio en virtud de títulos al portador con hipoteca inscrita sobre la finca vendida, si existieren otros títulos con igual derecho, se prorrateará entre todos el valor líquido de la venta, entregando al ejecutante lo que le corresponda y depositándose la parte correspondiente a los demás títulos hasta su cancelación."

"Artículo 595. En los casos a que se refieren los artículos 592 y 594 se cancelarán las inscripciones de las hipotecas a que estuviere afecta la finca vendida, expidiéndose para ello mandamiento en el que se exprese que el importe de la venta no fue suficiente para cubrir el crédito del ejecutante y en su caso haberse consignado el importe del crédito del acreedor preferente o el sobrante si lo hubiere a disposición de los interesados. ..."

De los artículos transcritos, debemos destacar que una vez aprobado el remate, la venta es irrevocable y en consecuencia, también lo es la transmisión de la propiedad al adjudicatario, por lo que el Juez manda dentro de los tres días siguientes que se otorgue a favor del comprador la escritura de adjudicación correspondiente, la que firmará en rebeldía del ejecutado, una vez que se haya consignado el precio total de la venta; asimismo, se le entregarán los bienes.

Ahora, por lo que hace al precio de la venta, será el Juez quien determine su distribución, respetando los derechos de prelación, sea que deriven de la fecha de inscripción del gravamen o de la naturaleza intrínseca del crédito.

Cabe destacar que dada la redacción de los artículos 591, 592, 593, 594 y 595 del código procesal, la ley supone que hay varios acreedores preferentes y, subordina los derechos del rematante o del adjudicatario a los de aquéllos, de tal suerte que conforme al artículo 592, los primeros que recibirán el pago de su crédito serán los acreedores hipotecarios y no el ejecutante, a menos de que tenga esta calidad, porque su derecho es preferente.

Será el juzgador quien decidirá el pago de los créditos preferentes y entregará el resto, si lo hubiera, al ejecutante si notoriamente fuera inferior a su crédito o lo cubriere. Si excediere de lo reclamado, aquél cobrará su crédito y el remanente quedará a disposición del deudor, a no ser que se haya retenido judicialmente para el pago de otras deudas.

Cuando existe más de un acreedor con iguales derechos, se prorrateará entre todos el valor líquido de la venta, entregándose a cada acreedor lo que le corresponda (artículo 594).

Habiéndose pagado a los acreedores de los créditos preferentes, conforme a las disposiciones indicadas, se cancelarán las inscripciones de las hipotecas que afecten la finca vendida, señalándose si el importe de la venta fue suficiente para cubrir o no el crédito del ejecutante, si se consignó el importe del crédito del acreedor preferente o si el remanente se puso a disposición del interesado (ejecutado).

En caso de que un acreedor hipotecario se adjudique la cosa, deberá reconocer a los demás hipotecarios sus créditos para pagarlos al vencimiento de sus escrituras y entregará al deudor de contado lo que resulte libre del precio después de hacer el pago (artículo 593). En este caso, si el precio de la venta no es suficiente para pagar las hipotecas, sólo se cancelarán, indicándose que no fue posible cubrirlas con el precio de la venta.

De todo lo anterior, podemos concluir que, la venta judicial de un bien inmueble que presente más de un gravamen implicará que el total de su precio se reparta entre tantos acreedores como sean, de acuerdo con la naturaleza y preferencia de sus créditos, hasta que dicho precio se agote, en cuyo caso, se cancelarán las inscripciones de los créditos cubiertos (preferentes) y se asentarán aquellos que no alcanzaron a ser pagados o si hubo remanente, se dejará a disposición de los interesados.

La anterior consideración encuentra armónica interrelación con lo que disponen los artículos 2893 y 2325 del Código Civil para el Distrito Federal, el primero, en cuanto a que la hipoteca es una garantía real constituida sobre bienes que no se entregan al acreedor, y que da derecho a éste, en caso de incumplimiento de la obligación garantizada, a ser pagado con el valor de los bienes, en el grado de preferencia establecido por la ley.

Y el segundo, respecto de que en las ventas judiciales, si la cosa fuere inmueble pasará al comprador libre de todo gravamen, a menos de estipulación expresa en contrario, a cuyo efecto el Juez mandará hacer la cancelación o cancelaciones respectivas.

Lo anterior porque mediante esa depuración o pago de deudas que se hace en el procedimiento de remate con el precio de la venta, es lógico y congruente que el inmueble objeto de la venta forzada pase a su nuevo propietario (adjudicatario) libre de todo gravamen, a menos claro que exista convenio en contrario.

Además, la determinación a la que hemos arribado también le da sentido a la fracción V del artículo 2941 del Código Civil del Distrito Federal que establece: