Auto Supremo AS/0383/2021

El antecedente dominial de los vendedores proviene de Paulino Martínez Mamani y Damiana Silva de Martínez bajo la Partida: 0237 Foja: 0237, año 1992, quienes transfirieron a Lola Carrasco Cuellar Vda. de Carballo (pars sí y sus hijos), María Dolores Carballo Carrasco y Carlos Carballo Carrasco en 1992 la superficie de 2522 m2, compra debidamente registrada en Derechos Reales.

El antecedente dominial de la vendedora proviene de Paulino Martínez Mamani y Damiana Silva de Martínez bajo la Partida: 0237, Foja: 0237, año 1992, quienes transfirieron a Lola Carrasco Cuellar Vda. de Carballo (por sí y sus hijos), María Dolores Carballo Carrasco y Carlos Carballo Carrasco en 1992 la superficie de 2522 m2. Compra debidamente registrada en Derechos Reales de Monteagudo.

Posteriormente, el demandado unilateralmente mediante el testimonio de la Escritura Pública Nº 387/2015 rectifica la superficie en virtud a la Ley Nº 247 de regularización del derecho propietario; haciendo notar que esta última rectificada por la vía administrativa será tomada únicamente de forma referencial, puesto que es constitutivamente independiente y posterior a la superficie primigenia debatida en el presente proceso, precisando que el terreno inicial adquirido como antecedente dominial tanto de los demandantes como de demandado asciende en su totalidad a una superficie de 2522 m2 consignada en el certificado treintañal emitido por Derechos Reales cursante a fs. 10 y vta., por lo que corresponde el cotejo de los títulos de las partes sobre dicha superficie registral consignada en Derechos Reales.

Para el análisis y cotejo de la documental arrimada al proceso, tomaremos el certificado treintañal cursante de fs. 10 a 11 vta., que evidencia que Paulino Martínez Mamani y Damiana Silva de Martínez transfirieron a Lola Carrasco Cuellar Vda. de Carballo (para sí y sus hijos), María Dolores Carballo Carrasco y Carlos Carballo Carrasco en 1992 la superficie de 2522 m2. Compra debidamente registrada en DDRR, de los cuales en 1999 fueron transferidos 1820 m2 por Lola Carrasco Cuellar Vda. de Carballo y sus hijos Wilma, Hortencia, Aydee, Carlos Eusebio, Juan y Hugo todos Carballo Carrasco, exceptuándose a María Dolores, quien posteriormente el 2008 vendió el resto de la superficie comprendida en 840 m2 al demandado mediante testimonio de la Escritura Pública Nº 209/2008 cursante de fs. 165 a 166 vta., división superficial aclarada por la copropietaria principal Lola Carrasco Vda. de Carballo en favor de David Aramayo Carballo (demandado) por el Testimonio de la Escritura Pública Nº 237/2008 cursante de fs. 160 a 162 vta., en cuya cláusula segunda de la Minuta estableció que Lola Carrasco Vda. de Carballo en su calidad de copropietaria y apoderada de su hijo Carlos Carballo Carrasco otorgaron su consentimiento en la venta efectuada por María Dolores Carballo Carrasco sobre la fracción de 840,07 m2 del lote de terreno de 2522 m2 adquirido mediante Testimonio Nº 34/92, en favor de David Aramayo Carballo, documental consignada y registrada en el Folio Real del demandado cursante a fs. 219 y vta.

Asimismo, cursa de fs.15 y vta a 16 el plano topográfico aprobado por el Municipio de Monteagudo en favor de los demandantes Juan Herrera Santos y Anastacia Arrueta de Cáceres el 07 de marzo de 2008, documento que sirvió de base para el peritaje cursante de fs. 239 a 246, tal como se observa a fs. 243, sobre el cual se estableció el predio objeto de litigio y que a simple vista por las superficies consignadas a los cuatro lotes pertenecientes a las partes, se tiene que la fracción en litigio ya no correspondería a los demandantes, dado que la compra efectuada por ellos únicamente fue de las 2/3 partes del total de los 2522 m2 es decir de 1820 m2, puesto que los antecedentes dominiales debidamente registrados en ambos títulos establecen y abarcan únicamente a esas superficies.

Al respecto, y dado que el recurrente expresó arbitrariedad del Auto de Vista recurrido e infracción de los arts. 1545, 1453 y 1538 del Código Civil, y que los demandantes no acreditaron mejor derecho propietario sobre la fracción afectada de su lote, porque no se cumplió con el requisito de identificación plena, partiendo del hecho de que con relación a la superficie que pretenden la reivindicación no tienen perfeccionado su derecho propietario con la respectiva inscripción del dato de superficie definitiva en Derechos Reales, por lo que no es oponible frente a terceros, dado que conforme la uniforme jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia se tiene entre los presupuestos del mejor derecho propietario, la identificación plena del lote cuya reivindicación se pretende, sin embargo el Auto de Vista protegió los imaginarios 2/3 partes  de los demandantes ordenando que se complete la superficie que les faltaría sin considerar que no se encuentra identificada la fracción de 904,57 m2 de superficie en los títulos de propiedad de los demandantes.

Con relación al reclamo, y de la revisión al Auto de Vista Nº SCCI -47/2021 de 11 de febrero cursante de fs. 626 a 630, se tiene que en el CONSIDERANDO II numeral 6) incisos a) al d), en su análisis de fondo sostuvo la existencia de una incorrecta consignación y defecto en los títulos de la superficie del inmueble de propiedad de los demandantes porque en la realidad sería superior ameritando establecer un análisis sistemático de las cláusulas contractuales efectuadas entre los demandantes y la vendedora del demandado quienes habrían suscrito un documento aclaratorio sobre el verdadero alcance del derecho propietario que importaría una transacción entre partes con valor de cosa juzgada inmerso en el Testimonio Nº 107/2000 cursante de fs. 13 a 14, donde establece que el límite de la compra efectuada por los demandantes comprendería las 2/3 partes del lote de terreno y una tercera parte del mismo sería para el demandado, de lo cual correspondería de acuerdo al plano pericial cursante a fs. 243 la suma de los cuatro lotes consigna la superficie de 2729,69 m2 de los cuales 2/3 partes hacen a 1819,79 m2 pertenecientes a los demandantes y una tercera parte de 909,89 m2 es del demandado, quedando claro que a los demandantes les faltan 460 m2 de superficie útil para completar el porcentaje de los 2/3 quienes tendrían el mejor derecho propietario a su favor.

Al respecto y dado que el Auto de Vista Nº SCCI -47/2021 de 11 de febrero cursante de fs. 626 a 630 citó como documento base y otorgó la categoría de transacción y cosa juzgada al Testimonio Nº 107/2000 cursante de fs. 13 a 14 sobre división y partición de un bien inmueble ubicado en la calle Camiri de la ciudad de Monteagudo y el recurrente impugnó el mismo, corresponde efectuar una revisión a dicho documento, al efecto se tiene que la cláusula segunda del Testimonio Nº 107/2000 cursante de fs. 13 a 14, señala que la compra efectuada por los demandantes comprendería las 2/3 partes de dicho lote y que 1/3 parte correspondería a María Dolores Carballo Carrasco (vendedora del demandado), consignando en cláusula tercera, que para la nombrada quedarían 399 m2, equivalentes a la tercera parte de la superficie total, por lo tanto se entiende que el total de la superficie son 1197 m2, entonces 2/3 partes equivalen a 798 m2, de forma que si los demandantes adquirieron 1820 m2 (un año antes a este documento validado por el Auto de Vista), en el fondo estaría disminuyendo ostensiblemente esa superficie adquirida de 1820 m2 a 798 m2, por lo que de una lectura objetiva y en cotejo con el resto de la documental se entiende que es imprecisa, por la simple razón lógica matemática expuesta y que dada su incongruencia nunca mereció ser registrada ni surtió efecto alguno, incoherencia que no consideró la resolución de alzada.

Es así que en cotejo de toda la documental relativa al derecho propietario de las partes y estableciendo un análisis cronológico con posterioridad al documento contradictorio citado por la resolución de alzada, se observa que suscribieron documentos aclaratorios como la Escritura Pública Nº 237/2008 (fs. 160 a 162 vta.) sobre la fracción de los 840,07 m2 correspondientes a María Dolores Carballo Carrasco sobre el total de los 2522 m2 adquiridos inicialmente que por una regla matemática simple corresponde al 1/3 y a los 2/3 correspondientes, cuyas superficies fueron debidamente registradas tanto de los demandantes como de los demandados surtiendo los efectos oponibles contra terceros al tenor del art. 1538 del Código Civil; superficies que ya fueron analizadas y citadas supra al cotejar los documentos y títulos registrados en el registro público para determinar si el caso ameritaría el mejor derecho propietario a la parte que correspondiere.

Al efecto corresponde precisar que la normativa civil contenida en el art. 1538 del Código Civil establece: “(PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES; REGLA GENERAL). I. Ningún derecho real sobre inmuebles surte efectos contra terceros sino desde el momento en que se hace público según la forma prevista por este Código. II. La publicidad se adquiere mediante la inscripción del título que origina el derecho en el Registro de los Derechos Reales. III. Los actos por los que se constituyen, transmiten, modifican o limitan los derechos reales sobre bienes inmuebles y en los cuales no se hubiesen llenado las formalidades de inscripción, surten sus efectos sólo entre las partes contratantes con arreglo a las leyes, sin perjudicar a terceros interesados”. Este artículo hace referencia a uno de los elementos esenciales de los Derechos Reales, y es el referido a su contenido de oponibilidad, es decir,  que los derechos reales solo se revisten de la publicidad y preferencia, además de surtir sus efectos a partir de la inscripción correspondiente, y ante una institución facultada para tal fin, como garantía de seguridad jurídica.

La importancia del registro de bienes inmuebles a decir de Elizabeth del Pilar Amado Ramírez en su obra “El derecho Registral y Notarial en la Era Digital” volumen1, pág. 439, es: “a. De orden social, por cuanto es necesario que la titularidad de la propiedad y de los derechos reales pueda ser conocida por la comunidad. b. De carácter jurídico. Porque al ser conocidos por todos, deben ser respetados, de tal manera que quien lesiona o viola el derecho no puede alegar que ignoraba su existencia. c. De naturaleza jurídico moral. Favorece la buena fe en las transacciones, impidiendo el fraude y la clandestinidad. d. De índole jurídico-económica. Como respuesta a la necesidad de facilitar el crédito territorial y fortalecer la seguridad de las transacciones”.

Con referencia al mejor derecho propietario el art. 1545 del Código Civil señala: “Si por actos distintos ha transmitido el propietario los mismos bienes inmuebles a diferentes personas, la propiedad pertenece al adquiriente que haya inscrito primero su título”. Es necesario referir que la línea jurisprudencial contenida en los AA SS Nº 92/2013 de 7 de marzo ; Nº 588/2014 de 17 de octubre y Nº 618/2014 de 30 de octubre, para la procedencia del mejor derecho propietario, tal como refiere la doctrina aplicable del punto III.1, estableció  tres requisitos o condiciones a ser cumplidos, esto es: “1.- Que el actor haya inscrito en el Registro Público su título de dominio sobre el bien que ostenta su derecho propietario con anterioridad a la inscripción del título de dominio que tuvieren otros adquirentes del mismo bien; 2.- Que el título de dominio del actor y del demandado provengan de un mismo origen o propietario, y 3.- La identidad o singularidad del bien o cosa que se demanda de mejor derecho de propiedad”.

El Auto Supremo Nº 393/2018 de 07 de mayo respecto al mejor derecho propietario expresó: “…el instituto sustantivo del mejor derecho propietario encuentra sustento legal en que los justiciables cuentan con título de propiedad; además, que ambos títulos hayan sido registrados en la oficina de Derecho Reales, y a partir de dicho registro se confrontan para establecer a quién corresponde la protección que brinda la ley”.

De la norma sustantiva y la jurisprudencia citada se puede establecer que el requisito sine quanum dentro de una disputa de mejor derecho propietario es que debe tratarse del mismo bien inmueble o parte de él en disputa y que la titularidad del mismo esté referida a diferentes personas que ostentan título propietario sobre la fracción reclamada, para que a partir de un análisis del dominio y tracto sucesivo se determine cual registro es el primigenio y favorable para declarar el mejor derecho propietario.

Para lo cual, se observa en el memorial de la demanda cursante de fs. 41 a 45 vta., que la  pretensión versa sobre mejor derecho propietario y reivindicación, se establece en su numeral 1), al bien demandado designado con toda exactitud haciendo referencia al lote de terreno de 1820 m2 aceptando que sobre el mismo se efectuó una afectación de 486,85 m2, quedándole un saldo de 1333,15 m2, citando al efecto el documento sobre división y partición relativo al Testimonio Nº 107/2000, aseverando el mismo estar registrado en Derechos Reales, citando y expresando los demandantes que los documentos aclaratorios y rectificatorios posteriores serían nulos de donde nacería su derecho preferente sobre una superficie de 904,57 m2; al respecto, corresponde precisar que la nulidad de los instrumentos públicos requiere ser declarada judicialmente al tenor del art. 546 del Código Civil, no existiendo nulidad por la sola manifestación de una de las partes, por lo que en el caso concreto debió tomarse para el análisis de la pretensión toda la documental sin excepción, asimismo los demandantes no acreditaron que el polémico documento de división y partición haya sido registrad para su oponibilidad ante terceros ni que a  partir de él habrían incrementado su superficie, puesto que ellos mismos aseveran y hacen referencia a su superficie de 1820 m2.  

Por lo cual, dentro de un análisis objetivo de la problemática en discusión, correspondía dentro del plano constitucional de resguardo de derechos y garantías, esto es de igualdad de las partes en conflicto, establecer un análisis de los títulos propietarios tanto de los demandantes como del  demandado, el origen y tracto sucesivo y luego bajo el análisis de subsunción de la norma contenida en el art. 1545 del Código Civil y la jurisprudencia establecida, establecer si el caso ameritaba a la disputa de un mismo terreno o parte de él; no obstante jamás en base a supuestos no sustentados jurídicamente, se debió establecer existencia de incorrecta consignación de superficie en los títulos registrados en Derechos Reales, conllevando tal aseveración expresada por el Tribunal de apelación en  inseguridad jurídica y una flagrante vulneración a la norma contenida en el art. 1538 del sustantivo Civil,  dado que como ya se dijo, no existe en el proceso ninguna documental previamente declarada nula, por lo que toda la prueba documental merecía ser valorada en su conjunto.