Auto Supremo AS/0818/2021

Del contenido del recurso de casación que se toma conocimiento se puede extraer para su consideración el reclamo que realiza la recurrente respecto al pago por la construcción e introducción de mejoras en el inmueble realizadas en su condición de arrendataria, las cuales pese a existir un contrato escrito de arrendamiento que prohíbe realizar dichas obras, habrían sido permitidas y aceptadas tácitamente por la propietaria del inmueble, cuyo actuar se adecuaría a las previsiones del art. 129 parágrafos III y IV del Código Civil, en la que se respalda para formular su pretensión de pago en etapa de casación, acusando a los jueces de instancia de haber infringido dicha norma legal al haber declarado probada parcialmente la demanda principal y confirmada por el Auto de Vista impugnado; siendo en síntesis ese el reclamo que se advierte de manera reiterada en el recurso de casación, respecto al cual se realizará su consideración, sin que esto implique dejar de hacer mención a otros detalles que refiere la recurrente.

El contrato de arrendamiento de fecha 23 de enero de 2018 base de la demanda que cursante de fs. 47 a 48 suscrito entre la demandante Miriam Mendoza Mercado en calidad de inquilina y la demandada Juani Susan Arnez Gonzales en su condición de propietaria del inmueble y que cuenta con reconocimiento voluntario de firmas, se trata de un contrato mixto, toda vez que el inmueble objeto del negocio jurídico fue destinado para uso de taller de carpintería de muebles y vivienda familiar a la vez, siendo por tanto aplicable las normas legales que rigen la materia en relación a esas dos modalidades; es decir, arrendamiento de inmuebles en general y los destinados a vivienda de manera específica; correspondiendo por tanto realizar un breve repaso a las disposiciones legales vigentes sobre el tema en cuestión, relacionadas específicamente a la introducción de mejoras y mantenimiento del inmueble.

Referente a las obligaciones y prohibiciones del arrendador (propietario del inmueble), se describen las siguientes: obligación de entregar el inmueble al arrendatario en el estado de servir al uso para el que fue arrendado (art. 689 Código Civil); obligación de realizar las reparaciones y mantenimiento del inmueble para que continúe sirviendo para el fin que fue otorgado (art. 690 CC.); responder por los vicios ocultos que anulen o disminuyan el uso y goce a la que está destinado el inmueble (art. 697 CC.); garantizar el uso y goce pacífico del bien inmueble (art. 693 CC.)

Referente a las obligaciones y prohibiciones del arrendatario (inquilino) se detallan las siguientes: obligación de informar al propietario a la brevedad posible sobre las necesidades de las reparaciones (art. 690 Código Civil); realizar las pequeñas reparaciones, así como el mantenimiento ordinario del inmueble, salvo pacto contrario (art. 692); si el inmueble padece de vicios ocultos que anulen o disminuyan el uso y goce a la que está destinado, el arrendatario puede pedir la resolución del contrato o la disminución del canon de alquiler (art. 697 CC.); usar el inmueble únicamente de acuerdo al destino determinado en el contrato (art. 702 CC.); restituir el inmueble en el mismo estado en que lo recibió (art. 705); abstenerse de realizar mejoras o ampliaciones en el inmueble, salvo autorización expresa del propietario (art. 706 CC.).

En el caso presente, del contenido del referido contrato de arrendamiento, se evidencia que las partes contratantes acordaron que el inmueble objeto del negocio jurídico sea utilizado para uso exclusivo de taller de carpintería de muebles y vivienda familiar, estableciendo como limitaciones, la prohibición a la arrendataria de realizar mejoras o innovaciones en el inmueble y ceder a terceras personas sin previo consentimiento escrito de la propietaria, conforme se encuentra descrito en la cláusula quinta de dicho contrato; en la cláusula primera se describe las unidades o reparticiones de que consta el inmueble, así como la existencia de servicios básicos instalados, en la cláusula cuarta se dejó constancia de que el inmueble se encuentra en perfecto estado de habitabilidad, comprometiéndose la inquilina a devolver en las mismas condiciones y, finalmente, en la cláusula séptima se acordó que la propietaria Juani Susan Arnez Gonzales tendrá el derecho de acceso al inmueble bajo autorización y conocimiento de la inquilina, a efectos de controlar el buen uso del inmueble, hacer refacciones y otras que sean necesarias en su calidad de propietaria.

El contrato descrito, es lo suficientemente claro en su contenido respecto a las obligaciones, limitaciones y prohibiciones de las partes contratantes, cuyas estipulaciones concuerdan con las disposiciones legales señaladas anteriormente, no siendo necesario realizar su interpretación, ya que el mismo no contiene cláusulas ambiguas que hagan difícil su comprensión y pongan en duda su cumplimiento.

El art. 519 del Código Civil señala: “El contrato tiene fuerza de ley entre las partes contratantes. No puede ser disuelto sino por consentimiento mutuo o por las causas autorizadas por la ley”; de la interpretación extensiva de esta norma legal se infiere que si el contrato no puede ser disuelto, tampoco puede ser modificado en su contenido de manera unilateral en ninguna de sus cláusulas, pero sí es posible modificarlo o extinguirlo cuando existe mutuo acuerdo de voluntades de ambas partes contratantes conforme lo establece el art. 450 del mismo Código sustantivo de la materia.

El citado contrato, fue suscrito dentro del marco de la libertad contractual previsto por el art. 454 del Código Civil, adquiriendo su eficacia conforme se tiene descrito precedentemente y bajo ese contexto, las partes intervinientes quedaron obligadas a respetar y cumplir lo acordado y ninguna de ellas pudo haberlo modificado de manera unilateral; sin embargo, la arrendataria y hoy recurrente, pese a existir prohibiciones expresas en el documento contractual, procedió a efectuar construcciones e introducir mejoras de manera unilateral e improvisada de considerable magnitud en el inmueble objeto de arrendamiento y la mayor parte fuera de norma; es decir, incumpliendo la normativa urbanística conforme señala el informe pericial de fs. 111 a 126, sin haber acreditado a lo largo de la tramitación del proceso, tener la autorización de parte de la propietaria del inmueble para la realización de dichas obras.

La recurrente indica que la propietaria no impidió la ejecución de las mejoras en el inmueble, cuya omisión implicaría consentimiento o aceptación tácita en los términos del art. 453 del Código Civil, lo que haría viable el pago a su favor por las mejoras introducidas; al respecto, se debe indicar que ante la existencia de un contrato específico de arrendamiento que cuenta con reconocimiento voluntario de firmas de ambas partes, donde se establecen de manera clara las prohibiciones a la inquilina de introducir de manera unilateral innovaciones y mejoras en el inmueble sin previa autorización dada por escrito de parte de la titular del inmueble, la arrendataria y hoy recurrente no puede alegar consentimiento tácito de parte de la propietaria, más aún cuando no existe ninguna constancia de que hubiera informado a la dueña del inmueble de la ejecución de las obras que venía realizando para que la misma asuma una posición al respecto, ya sea dando su consentimiento o rechazando las obras.

Respecto a la falta de oposición a las mejoras que refiere la recurrente, se debe dejar establecido a que a fs. 1 cursa carta notariada de fecha 18 de febrero de 2020, de cuyo contenido se entiende que la propietaria tomó conocimiento de las mejoras cuando ya se concluyeron los trabajos, toda vez que hace referencia a mejoras ya introducidas haciendo conocer a la arrendataria su rechazo categórico por haber sido realizadas sin su autorización, argumento que fue mantenido de manera coherente a lo largo de su defensa en el proceso.

De acuerdo a la clasificación que se tiene descrito en la doctrina aplicable, solo las mejoras necesarias pueden ser efectuadas por el arrendatario sin la autorización del propietario del inmueble por ser obras de urgente ejecución para la conservación del inmueble ante una eventual situación que pueda verse afectado, con cargo del arrendatario de comunicar al propietario a la brevedad posible a los efectos de ser beneficiado con el pago respectivo por dicha inversión.

En el caso presente, las obras que fueron realizadas, no pueden considerarse dentro la categoría de mejoras necesarias destinadas al mantenimiento y conservación del inmueble, sino más bien tienen el propósito de satisfacer las comodidades y el agrado de la arrendataria; si la recurrente, pese a tener un contrato de arrendamiento a plazo fijo por un tiempo relativamente corto (1 año) con las prohibiciones ya señaladas, tenía el deseo de realizar obras e inversiones de magnitud, debió previamente hacer conocer o informar a la titular del inmueble para que la misma en ejercicio de su derecho de propiedad que le reconoce el art. 105 del Código Civil, otorgue su consentimiento y aceptación de manera expresa y por escrito conforme se acordó en el referido contrato de arrendamiento, caso contrario debió abstenerse de ejecutar dichas obras; al no haber procedido de la forma señalada, lo hizo a título personal bajo su propio riesgo, pues como profesional abogada y conocedora del derecho, debió prever las consecuencias de su manera de proceder y ante todo ser la persona indicada quien guie y conduzca por los causes legales el negocio jurídico del arrendamiento.

Cuando se suscribe un contrato sobre un determinado asunto, el acuerdo contractual tiene su razón de ser, a través del cual las partes lo que quieren es fijar las reglas y precisar los alcances de como se ha de conducir la ejecución del negocio jurídico, estableciendo los derechos, obligaciones, prohibiciones o limitaciones y confiar en que las mismas han de ser cumplidas a cabalidad, no pudiendo ninguna de las partes contratantes actuar de manera unilateral al margen de lo acordado alterando el contenido material del negocio jurídico; pues en caso de tolerarse esta situación, cualquiera haría lo que mejor le conviene a sus intereses en perjuicio de la otra parte, incurriendo en arbitrariedad generando un caos originando el surgimiento de múltiples problemas, cuyo aspecto se encuentra sancionado por el derecho.

Si bien la recurrente refiere en la demanda y en el recurso de apelación que hubo autorización verbal de parte de Irene Gonzales de Arnez, con quien habría realizado las tratativas para la firma del contrato de arrendamiento y a la vez cancelado los alquileres a dicha persona; sin embargo, estos aspectos no fueron acreditados con prueba en el curso del proceso, no siendo la indicada persona la propietaria del inmueble y, por consiguiente, no tiene la potestad o los atributos que reconoce el art. 105 del Código Civil, entre estos, la de disponer del bien inmueble; ni mucho menos firmó el contrato de arrendamiento, tampoco se acreditó que contara con algún poder notarial para efectos de que asuma las obligaciones a nombre de la propietaria del inmueble.

Por otra parte, la recurrente acusó violación del art. 129.III y IV del Código Civil, indicando que si bien existe limitación en el contrato para la introducción de mejoras; sin embargo, dicha norma legal daría la posibilidad de ser cancelada por las obras hechas por un tercero con materiales propios como sería el caso presente y la propietaria pasado los seis meses estaría impedida de solicitar el retiro de las mejoras.

El argumento que refiere la recurrente, debió ser reclamado al momento de contestar la demanda reconvencional de improcedencia de pago de mejoras y retiro de las mismas, deducida por la demandada Juani Susan Arnez Gonzales; empero, no lo hizo, limitándose simplemente a ratificarse su memorial de demanda; tampoco fue motivo de reclamo en el recurso de apelación contra la Sentencia y por lo mismo no fue objeto de tratamiento por el Tribunal de apelación, introduciendo como debate por primera vez dicho argumento en etapa casacional incurriendo en per saltum, lo que significa saltar las etapas del debate, aspecto que no está permitido y en observancia del dicho principio, se hace inviable la consideración por este Tribunal de casación dicho reclamo, conforme se tiene señalado en la doctrina aplicable, correspondiendo en consecuencia, declarar infundado el recurso de casación.

Por otra parte, existe el argumento de que el Tribunal de apelación habría obrado de manera contraria al principio de verdad material; al respecto indicar que la Juez de primera instancia y el Tribunal de apelación, no desconocieron la existencia de las mejoras en el inmueble, ya que este aspecto que se encuentra demostrado por el informe pericial de fs. 111 a 126; tampoco la parte demandada niega la introducción de las mejoras; lo que generó el debate es la procedencia o improcedencia del pago de esas mejoras ante la existencias de un contrato que prohíbe a la arrendataria introducir mejoras en el inmueble sin autorización de la propietaria, respeto al cual ya se tiene ampliamente fundamentado.

Si bien la Juez A quo, declaró probada en parte la pretensión de la actora principal respecto al pago de las mejoras realizadas en el inmueble en el sector del baño y concina, pese a que las mismas no fueron autorizadas por la propietaria; empero, la juzgadora lo hizo por un acto de justicia bajo la regla del equilibrio, toda vez que dichas obras fueron consideradas como útiles de acuerdo al informe pericial de fs. 111 a 126 y por consiguiente de beneficio para la propietaria y no así el resto de las mejoras, ya que estas según da cuenta dicho informe, se encuentran ejecutadas fuera de norma urbanística, apoyadas en el muro del vecino y con cubiertas de material reciclado con terminaciones irregulares que afectan la estética espacial y sin ningún tipo de sistema constructivo óptimo, comprometiendo un posible deslizamiento y demolición a futuro; aspectos que en lugar de beneficiar, pueden generar problemas con el vecino colindante por encontrarse apoyadas en su muro, como también inconvenientes con el Gobierno Municipal por haber omitido guardar los márgenes de retiro frontal.

Finalmente, con relación a los argumentos del memorial de fs. 225 a 226 vta. de contestación al recurso de casación, la parte demandada deberá estarse a los fundamentos de la presente resolución, al cual corresponde remitirse.

Por todas las consideraciones realizadas, corresponde emitir resolución, en la forma prevista por el art. 220.II de la Ley Nº 439 Código Procesal Civil.

POR TANTO: La Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia del Estado Plurinacional de Bolivia, con la facultad conferida por el art. 42 num. 1) de la Ley del Órgano Judicial de 24 de junio de 2010 y en aplicación del art. 220.II de la Ley Nº 439 Código Procesal Civil, declara INFUNDADO el recurso de casación en el fondo, de fs. 208 a 209, interpuesto por Miriam Mendoza Mercado co ntra el Auto de Vista Nº 197/2021 de 29 de junio, de fs. 201 a 203, pronunciado por la Sala Civil, Comercial, Familia, Niñez y Adolescencia, Violencia Intrafamiliar o Doméstica y Pública Quinta del Tribunal Departamental de Justicia de Santa Cruz . Con costas y costos conforme establece el art. 223.V num. 2) del Código Procesal Civil.

Se regula honorarios del abogado que contesto al recurso de casación en la suma de bs. 1.000.-