Auto Supremo AS/0882/2018

De los cuales $us. 3.000, fue pagada a momento de la suscripción del contrato y $us. 3.000, para la entrega del departamento en fecha 19 de enero de 2008 y también la compradora pagó la suma de $us. 5.000 como adelanto, adeudando una suma total de $us. 19.000 tal cual indica la demanda (fs. 48 a 55 vta.) y la reconvención de la compradora.
En cuanto a la común intención de las partes contratantes se establece que para los vendedores es el pago total por la venta del bien inmueble y de la compradora la adquisición de un departamento, por lo que al momento de la firma surgieron obligaciones sinalagmáticas. Por lo que, se ha verificado de acuerdo al contrato de fs. 2 y vta., quien debía la prestación el vendedor, quien debió tramitar ante la Alcaldía Municipal el fraccionamiento y no así el comprador que tiene una actitud pasiva al respecto. Por lo que se tuvo que esperar hasta el día en que ocurra el eventual ingreso del trámite a la Alcaldía Municipal para lo cual no se fijó un término para el cumplimiento de la condición.
En relación a la cláusula quinta de igual manera quien tiene que efectuar el desgravamen es el vendedor y no el comprador, ya que se trata de una deuda adquirida por los vendedores y son ellos quienes debieron cumplir su compromiso asumido en cinco meses a partir del 19 de enero de 2008 y cancelar los gravámenes en Derechos Reales. Sin embargo, según el Formulario de Información Rápida de 21 de agosto de 2013 (fs. 30 y vta), se aprecia que la propiedad cuenta con gravamen, de $us. 79.821,46 que fue cancelada el 29 de abril de 2013 en el Banco Mercantil Santa Cruz S.A. en conformidad a la Carta fechada el 20 de febrero de 2015 (fs. 168), por lo que ante dicha situación la compradora no pudo haber cancelado el total del monto de $us. 19.000, estando pendiente la prestación debida de los vendedores, por lo tanto, amparada bajo la premisa: “cumple tú primero la obligación para que cumpla”, que describe el art. 568 del Código Civil. En esta situación no se puede exigir la resolución del contrato. Mucho más, cuando se tiene consignado que el folio real de fs. 46 y vta. se tiene inscrito otro gravamen en fecha 30 de abril de 2013, lo cual conlleva al comprador a suspender su prestación dentro de lo establecido en el art. 576 del Código Civil. En este sentido, referido a la postura de los recurrentes que han señalado que no se trata de una garantía de evicción ni el saneamiento de vicios ocultos, empero hubo el compromiso fue expreso con el conocimiento de los vendedores para levantar los gravámenes que no cumplieron en el plazo estipulado.
Con referencia a la Cláusula Sexta de las condiciones de la entrega del bien inmueble, la compradora tenía la posibilidad de efectuar el reclamo al momento de ingresar al predio, empero lo efectúa en el presente proceso civil, que por el tiempo transcurrido y el uso que dieron al departamento la familia de la demandada no se puede establecer con certidumbre cuáles serían los desperfectos de la construcción a momento de la entrega del bien inmueble. Por lo que no se aprecia como una cláusula incumplida.
En cuanto al reclamo de los recurrentes con relación a la interpretación del contrato para arribar a su decisión el Tribunal Ad quem lo hizo dentro del marco establecido en el art. 510 del Código Civil, ya que claramente se puede establecer quienes estaban obligados primero son los vendedores a efectuar los trámites ante la Alcaldía Municipal, evidenciando esos trámites mediante el Informe del 16 de junio de 2014 (fs. 91 a 92) y el Formulario de Información Rápida el 10 de noviembre de 2014 (fs. 109). A partir de dicho conocimiento la compradora tendría el deber de pagar el monto adeudado de $us. 19.000, asimismo corresponde señalar que las cartas notariadas de fs. 33 y 37 no cumplen con los requisitos de validez, ya que el texto no es completo con los datos requeridos y no existe otros medios de prueba que demuestren que la compradora asumió conocimiento del ingreso del trámite de fraccionamiento.
2.- En cuanto a la errónea interpretación del art. 568 del Código Civil al confirmar una Sentencia extra petita que va inclusive más allá de las alternativas que señala el referido artículo en relación al cumplimiento de contratos con obligaciones recíprocas.
De acuerdo a la doctrina aplicable expuesta en el acápite III.1 que tiene su relación con la interpretación del art. 568 del Código Civil, que indica la existencia de contratos con obligaciones recíprocas resulta importante determinar para su procedencia el orden o prelación de las obligaciones generadas, es decir se debe establecer qué obligación depende de la otra, para determinar quién incumplió con su obligación, en procura de resolver dicho aspecto se debe realizar una interpretación amplia del contrato con relación a la intención común de las partes y la conducta de estas en su ejecución.
En este entendimiento, sobre el contrato de compromiso de venta de bien inmueble, quien debió primero cumplir con sus obligaciones eran los vendedores para efectivizar la transacción definitiva, es decir que los trámites dependían primeramente de los vendedores para que ingrese el trámite administrativo de fraccionamiento a la Alcaldía. Por otra parte, se comprometen los vendedores a efectuar el desgravamen dentro del plazo de 5 meses que no sucedió. Siendo estas dos obligaciones que dependían concretamente del vendedor. En contrapartida la compradora estaba a la espera del cumplimiento de la condición para asumir su obligación de pago de $us. 19.000, la cual no fue comunicada de manera indubitable con las cartas notariadas, sobre el ingreso del trámite de fraccionamiento en la Alcaldía Municipal, por lo que, fueron los vendedores quienes no cumplieron con el contrato ya que dependían de su accionar para que en contrapartida la compradora cumpla con su obligación del pago total del bien inmueble.
Por lo manifestado, corresponde a este Tribunal emitir fallo en la forma prevista por el art. 220.II del Código Procesal Civil.
POR TANTO: La Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia del Estado Plurinacional de Bolivia, con la facultad conferida por el art. 42.I num. 1) de la Ley Nº 025 del Órgano Judicial, en aplicación del art. 220.II del Código Procesal Civil, INFUNDADO el recurso de casación formulado por Dora Epifania Aguirre Rodríguez y Alfonso David Prada Morales, contra el Auto de Vista Nº 39/2017 de 14 de junio, cursante de fs. 288 a 290 vta., pronunciada por Sala Civil Quinta del Tribunal Departamental de Justicia de La Paz. Sin costas ni costos por no haber contestado el recurso de casación.
Regístrese, comuníquese y devuélvase.
Relator: Mgdo. Dr. Marco Ernesto Jaimes Molina.