SOLICITUD DE MODIFICACIÓN DE JURISPRUDENCIA 1/2007-PS. MAGISTRADOS INTEGRANTES DEL TERCER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL SEGUNDO CIRCUITO, RESPECTO DE LA TESIS 1a./J. 37/2003.

La acción rescisoria de contrato debe entenderse como la facultad que la ley otorga al contratante-acreedor que ha cumplido con su obligación o que se allana a cumplirla en caso de que ésta aún no sea exigible, a destruir el vínculo jurídico a su cargo y obtener del contratante-deudor la devolución de las prestaciones no cumplidas por él. En este sentido, la acción rescisoria constituye un medio legal de tutela del derecho del contratante-acreedor que tiene como fin restablecer el equilibrio contractual, haciendo efectiva la interdependencia de las obligaciones recíprocas derivadas de los contratos sinalagmáticos como los de arrendamiento.

Ahora bien, en términos de la legislación sustantiva aplicable, la acción rescisoria de contrato presupone necesariamente la existencia de un contrato bilateral -como lo es el arrendamiento-, en el que el incumplimiento de la obligación por una de las partes, da derecho a la parte que sí cumplió o está dispuesta a cumplir con la recíproca, a solicitar ante la autoridad jurisdiccional la resolución del contrato.

El arrendamiento es un contrato en el que una persona se obliga a conceder el uso o goce temporal de una cosa y la otra a pagar por ese uso o goce un precio cierto.(2) Como una de las obligaciones derivadas de ese contrato es el pago del precio cierto se permite que el contrato se pueda terminar anticipadamente por el incumplimiento de dicha obligación, si el uso o disfrute del bien fue transmitido al arrendatario.

En efecto, de acuerdo con el artículo 2483, el arrendamiento puede terminar, entre otras causas, por rescisión. Por su parte, el artículo 2489 establece que el arrendador puede exigir la rescisión del contrato por la falta de pago de la renta en los términos previstos en la fracción I del artículo 2425, disposición que establece que es obligación del arrendatario el satisfacer la renta en la forma y tiempo convenidos.

Ahora bien, cuando se trata de arrendamiento de fincas urbanas el artículo 2448 E establece que la renta debe pagarse puntualmente en los plazos convenidos y, a falta de convenio, por meses vencidos; por su parte, el artículo 2454 del mismo código establece que tratándose de fincas rústicas, la renta debe pagarse en los plazos convenidos y, a falta de estipulación al respecto, por semestres vencidos; finalmente, también existen determinadas reglas tratándose de bienes muebles, señalándose que salvo pacto en contrario, la renta se pagará al vencerse el plazo del contrato; que si la cosa se arrendó por años, meses, semanas o días, la renta se pagará al vencimiento de cada uno de esos términos, salvo convenio en contrario y que si el arrendatario devuelve la cosa antes del tiempo convenido, cuando se ajuste por un solo precio, debe pagarlo íntegro, pero que si el arrendamiento se ajusta por periodos de tiempo, sólo está obligado a pagar los periodos corridos hasta la entrega de la cosa y, finalmente, que el arrendatario está obligado a pagar la totalidad del precio cuando el arrendamiento se hizo por tiempo fijo y los periodos sólo se pusieron como plazos para el pago (artículos 2461, 2462, 2563 y 2464).

Así las cosas, la rescisión del contrato puede solicitarse por la falta de pago de las rentas, es decir, por el incumplimiento del arrendatario de dar, a cambio del uso o goce temporal del bien arrendado, el dinero que se comprometió a entregar al arrendador.

Ahora bien, como se señaló con anterioridad, el actor tiene que demostrar los elementos constitutivos de su acción, entre los cuales está la legitimación para obrar, el interés jurídico y la relación de un hecho con una hipótesis normativa. Así, si un arrendador demanda la rescisión de un contrato de arrendamiento por falta del pago de las rentas, en primer lugar, tiene que demostrar que existe una relación jurídica entre él y el demandado consistente en un contrato de arrendamiento.

En segundo lugar, tiene que demostrar que tiene derecho a pedir lo que solicita al Juez, lo cual, en el caso del pago de la renta, al ser una obligación de dar, implica demostrar que la deuda es exigible, es decir, que su pago no puede rehusarse conforme a derecho.

Con esos hechos se demuestra la legitimación ad causam y el interés jurídico del arrendador para demandar lo que pretende. Estos hechos, relacionados con las hipótesis legales según las cuales el arrendador tiene derecho a recibir el pago de la renta, hacen que se satisfaga el tercer elemento, pues con ello se demuestra la existencia de un derecho que de acuerdo a la ley es exigible.

Lo anterior quiere decir que si el actor no acredita la existencia de un contrato de arrendamiento o la exigibilidad de la obligación, no prueba los elementos de su acción de rescisión, porque sin ello es imposible demostrar la legitimación para demandar lo que pide, ni el interés jurídico para ello y mucho menos la existencia de un derecho que encuentra soporte en las normas legales y que puede reclamar en el juicio. Ante este escenario, si la parte demandada no hace valer la falta de acreditamiento de esos elementos, el Juez, de oficio, puede desestimar la acción, tal como se señaló con anterioridad.

Ahora bien, el problema que se presenta en el presente asunto deriva de una diversa apreciación respecto de la relación que existe entre el incumplimiento y la figura de la mora. Los solicitantes de la modificación consideran dichos conceptos como inseparables, por ello consideran que la mora tiene que estudiarse de oficio por el Juez, porque tanto ella como el incumplimiento sólo pueden darse si la obligación es exigible. Entonces, debe encontrarse una respuesta a la siguiente pregunta: ¿todo incumplimiento en el pago de las rentas implica la mora? Esta Primera Sala considera que sí, tal como se demostrará en los siguientes párrafos.