Sentencia C-483/24

3.1.            Cosa juzgada en relación con los artículos 50 y 51 demandados

43.        La Corte Constitucional ha adoptado dos metodologías al momento de aproximarse al estudio de la cosa juzgada constitucional: (i) en algunas sentencias efectúa primero el análisis de la aptitud sustantiva de la demanda y después el de cosa juzgada constitucional[79] mientras que, (ii) en otras providencias ha adoptado una técnica inversa, es decir, en primera medida ha estudiado si se configura el fenómeno de la cosa juzgada para en segundo lugar, determinar la aptitud del cargo[80].

44.        En el presente caso, la Sala encuentra necesario examinar si existe cosa juzgada en relación con lo decidido en la Sentencia C-145 de 2018, porque (i) en esa providencia judicial, este Tribunal se pronunció sobre la constitucionalidad de la totalidad de los artículos 50 y 51 de la Ley 1676 de 2013, demandados en este caso[81] y, (ii) dos de los intervinientes solicitan que la Corte se esté a lo resuelto en tal oportunidad. En esa medida, resulta relevante analizar esta cuestión previa en virtud de asegurar un escenario pleno de acceso a la administración de justicia, por razones de pedagogía constitucional y dada la aproximación que hace el demandante a la mencionada sentencia.

(i)   La cosa juzgada constitucional. Reiteración de jurisprudencia

45.        El artículo 243 de la Constitución Política prevé que “los fallos que la Corte dicte en ejercicio del control jurisdiccional hacen tránsito a cosa juzgada constitucional”. La cosa juzgada constitucional es una institución jurídico procesal mediante la cual se otorga a las decisiones judiciales el carácter de “inmutables, vinculantes y definitivas”[82]. De acuerdo con la jurisprudencia constitucional, son requisitos de la cosa juzgada (i) la identidad de objeto o “contenido normativo”[83], (ii) la identidad de cargos y (iii) la identidad del parámetro de control de constitucionalidad. Estos elementos son, en conjunto, condiciones necesarias y suficientes para declarar la cosa juzgada[84].

46.        El principal efecto de la cosa juzgada de las sentencias de constitucionalidad es la prohibición e imposibilidad de que la Corte pueda volver a conocer y decidir de fondo sobre un tema ya resuelto[85]. La Corte Constitucional ha precisado, sin embargo, que los efectos de la cosa juzgada varían dependiendo de si la norma demandada fue declarada exequible o inexequible. En el primer escenario -exequibilidad-, en principio la Corte deberá estarse a lo resuelto en la providencia anterior “para garantizar la seguridad jurídica de sus decisiones”[86]. Lo anterior, salvo que se constante alguna de las excepciones que enervan la cosa juzgada y que permiten adelantar un nuevo estudio de fondo[87]. En el segundo supuesto -inexequibilidad-, la Corte también deberá estarse a lo resuelto, pero en este caso la cosa juzgada es absoluta y no admite excepciones, por cuanto la declaratoria de inexequibilidad retira la norma demandada del ordenamiento jurídico[88].

47.        La jurisprudencia constitucional ha sostenido de forma pacífica que “las decisiones inhibitorias que profiere en ejercicio de sus funciones jurisdiccionales, especialmente en el marco de los procesos de control abstracto de constitucionalidad, no hacen tránsito a cosa juzgada”[89]. Esto es así, porque en este tipo de decisiones no se lleva a cabo un examen de fondo de las disposiciones demandadas. Por el contrario, se limita a examinar la aptitud de los cargos formulados en la demanda, conforme a las exigencias argumentativas desarrolladas por la jurisprudencia constitucional.

(ii) No existe cosa juzgada en relación con lo decidido por la Corte en la Sentencia C-145 de 2018

48.        La Sala Plena constata que la Corte Constitucional examinó la constitucionalidad de los artículos 50 y 51 de la Ley 1676 de 2013, en la Sentencia C-145 de 2018. No obstante, considera que en el presente asunto no se configura cosa juzgada, contrario a lo que afirman dos intervinientes, porque entre la demanda bajo estudio y la que se resolvió en esa sentencia no existe identidad de cargo.

49.        Sentencia C-145 de 2018. La Corte examinó una demanda en contra de los artículos 50 y 51 de la Ley 1676 de 2013, por ser presuntamente contrarios a los derechos de los trabajadores y los menores de edad[90], dado que, a juicio del otrora demandante, “se modificó la prelación de créditos y, en particular, se alteró la primera categoría dentro de la cual se encuentran las obligaciones alimentarias de los menores de edad y aquellas de carácter laboral”[91]. En esa oportunidad, la Corporación encontró que las normas demandadas admitían una interpretación acorde con la Constitución, esta es, que “el crédito del acreedor con garantía mobiliaria puede excluir a los créditos de primera clase respecto del bien sobre el que recae el derecho real, salvo que los demás bienes del deudor no sean suficientes para cubrirlos, pues en este evento, los créditos de primer grado tendrán preferencia”[92]. Por ello, la Sala Plena declaró la exequibilidad condicionada de los artículos 50 y 51 de la Ley 1676 de 2013.

50.        En tales términos, se advierte, en primer lugar, que no hay identidad total de las normas demandadas, debido a que el inciso 1 del artículo 52 de la Ley 1676 de 2013 no fue demandado en aquella oportunidad. En segundo lugar, no existe cosa juzgada frente a los artículos 50 y 51 y en relación con lo decidido en la Sentencia C-145 de 2018. Esto, porque si bien estas dos disposiciones demandadas sí son las mismas, lo que implica que existe identidad parcial de objeto los cargos formulados en el presente caso respecto de los artículos demandados no corresponden a los abordados en la Sentencia C-145 de 2018. En dicha oportunidad, la Sala Plena no confrontó las normas acusadas frente al derecho a la vivienda digna (art. 51 de la C.P.), sino que analizó la conformidad de los artículos con la Constitución, en relación con los derechos de los niños (art. 44 de la C.P.) y de los trabajadores (art. 53 de la C.P.), por lo que, a juicio de este Tribunal, no se presenta identidad de cargo.

51.        Con fundamento en lo anterior y, contrario a lo afirmado por algunos intervinientes, se tiene que en la Sentencia C-145 de 2018 no se realizó un estudio de la norma a partir de toda la Constitución, sino que se limitó su examen a lo dispuesto en los artículos 44 y 53 superiores, tal y como se evidencia de la delimitación efectuada por la Sala Plena en el problema jurídico:

“[L]a Sala deberá determinar si las potestades conferidas al acreedor garantizado para que, en un contexto de insolvencia, ejecute su garantía por fuera del proceso de reorganización y, así mismo, en caso de hacerse parte del proceso, su obligación sea pagada con preferencia de las de todos los demás acreedores que participan del acuerdo de reorganización, viola los derechos  los derechos de los niños (Art. 44 de la C.P.) y de los trabajadores (Art. 53 de la C.P.)”.

52.        Adicionalmente, esa misma sentencia también circunscribió sus razonamientos a las posibles afectaciones que, con la aplicación de las medidas que contemplan las disposiciones acusadas, pudieran sufrir los trabajadores y menores de edad. En consecuencia, en tanto no hay identidad de cargo, no resulta necesario analizar si se presenta identidad del parámetro de control de constitucionalidad.

3.2.            Aptitud sustantiva de la demanda

53.        La Sala debe analizar si la demanda satisface las exigencias mínimas de argumentación desarrolladas por la jurisprudencia constitucional. Lo anterior, dado que varios intervinientes sostienen que la demanda es inepta porque no satisface las exigencias de certeza, especificidad, pertinencia y suficiencia.

(i)   Requisitos generales de las demandas de inconstitucionalidad y exigencias argumentativas

54.        El artículo 2º del Decreto 2067 de 1991 prevé que uno de los requisitos de las demandas de inconstitucionalidad es la formulación del concepto de la violación. Esto implica que el demandante debe (i) identificar las normas constitucionales vulneradas, (ii) exponer el contenido normativo de las disposiciones acusadas[93] y (iii) expresar las razones por las cuales los textos demandados violan la Constitución. A partir de la Sentencia C-1052 de 2001, la jurisprudencia constitucional ha sostenido que las razones que fundamentan el concepto de la violación deben satisfacer cinco exigencias mínimas de argumentación: certeza, claridad, especificidad, pertinencia y suficiencia[94].

55.        En principio, la satisfacción de estos presupuestos se verifica durante la etapa de admisibilidad de la demanda. No obstante, la Sala Plena es competente para efectuar un nuevo análisis, “máxime cuando las intervenciones y el concepto de la Procuraduría General de la Nación brindan mayores elementos de juicio para definir si los razonamientos de la demanda pueden conducir a pronunciarse de fondo”[110]

56.        En tal virtud, el cumplimiento de esas exigencias argumentativas debe ser constatado por este Alto Tribunal a partir de un examen que articule la naturaleza pública e informal de la acción de inconstitucionalidad[111], de un lado, y el carácter rogado de la misma[112], de otro. La constatación de falencias argumentativas en la formulación del concepto de violación impide que se adelante un estudio de fondo y, en consecuencia, conduce a un fallo inhibitorio.

(ii) Examen de aptitud del cargo

57.        La Sala Plena encuentra que el cargo por la presunta vulneración al derecho a la vivienda digna (arts. 51 C.P. y 11 del PIDESC) no es apto en tanto no satisface las exigencias generales de argumentación desarrolladas por la Corte Constitucional. Con el fin de ilustrar la anterior afirmación, se (i) precisará el sentido y contexto de los artículos demandados y, (ii) se pronunciará sobre cada uno de los requisitos.

a.     Sentido y contexto de los artículos demandados

58.        El inciso 2 del artículo 50 refiere a la posibilidad de que el juez del concurso autorice, a favor del acreedor garantizado y previa solicitud, la ejecución de bienes que no son necesarios para el desarrollo de la actividad económica del deudor o que se encuentren en riesgo de deterioro o pérdida. A su vez, el inciso 6 del mismo artículo establece el derecho que tiene el acreedor garantizado a que se le pague de manera preferente frente a los demás acreedores que hagan parte del acuerdo de reorganización.

59.        Por su parte, el artículo 51 establece que el tratamiento del artículo 50 aplica tanto en el marco del proceso de reorganización empresarial como en la validación judicial de acuerdos extrajudiciales de reorganización. Estos tipos de acuerdos se promueven por fuera del proceso de reorganización y se dan entre el deudor y los acreedores externos. “Una vez celebrados, cualquiera de las partes que haya tomado parte de dicho acuerdo podrá pedir al juez del concurso […] la apertura de un proceso de validación del acuerdo extrajudicial de reorganización”[113]. Finalmente, el inciso 1 del artículo 52 refiere a la posibilidad de excluir de la masa liquidatoria los bienes del deudor que son objeto de garantía del acreedor garantizado.

60.        La Sala Plena no puede comenzar el estudio de aptitud del cargo propuesto, sin antes explicar que el artículo 3 de la Ley 1116 de 2006 establece que se encuentran excluidas del régimen de insolvencia las personas jurídicas que estén sometidas a una regulación especial. Dentro de esta categoría se ubican quienes adelantan actividades de urbanización, construcción y venta de inmuebles destinados a vivienda, en razón a que se trata de una actividad de interés público que tiene incidencia en la garantía de derechos fundamentales, cuyo régimen especial está previsto en el artículo 125 de la Ley 388 de 1997. Esta última norma determina que las sociedades que se dediquen a ese tipo de actividades están sujetas al ejercicio de la facultad de toma de posesión (competencia administrativa), la cual está en cabeza de las autoridades municipales y distritales, en ejercicio de sus funciones de inspección, vigilancia y control[114] y puede adoptarse con el fin de salvaguardar a la empresa y, si no es posible, liquidar la sociedad, como mecanismo de protección del pago de las acreencias.

61.        No obstante, la Ley 388 de 1997 también habilita a la Superintendencia de Sociedades para conocer de los procesos concursales de las personas que se ocupen de la actividad inmobiliaria para vivienda (competencia jurisdiccional), con la condición de que se cumplan los requisitos especiales previstos en el primer inciso del artículo 125 ibídem, esto es, cuando: (i) hayan suspendido el pago de sus obligaciones o, (ii) su patrimonio sufra grave quebranto que ponga en peligro la oportuna atención de sus obligaciones y, (iii) siempre y cuando la sociedad esté desarrollando su actividad de conformidad con el ordenamiento jurídico[115].

62.        En tal virtud y con la finalidad de analizar la aptitud del cargo, es necesario hacer una breve exposición y contextualización acerca del régimen de insolvencia empresarial y sus características en tanto, (i) los artículos demandados aplican en el marco de este tipo de procesos y, (ii) a pesar de que las actividades de urbanización, construcción y venta de inmuebles destinados a vivienda tienen una regulación especial (párr. 59, supra), las personas que adelanten este tipo de actividades también pueden estar sometidas al régimen que prevé la Ley 1116 de 2006 (párr. 60, supra).

63.        El régimen de insolvencia empresarial. En Colombia el régimen de insolvencia empresarial está regulado principalmente por la Ley 1116 de 2006[116], cuya finalidad es “la protección del crédito y la recuperación y conservación de la empresa como unidad económica y fuente generadora de empleo”[117]. Este régimen está estructurado a partir de dos tipos de trámites: los procesos de reorganización y los procesos de liquidación judicial[118].

64.        Por un lado, el proceso de reorganización propende por preservar empresas que sean viables y normalizar sus relaciones comerciales y crediticias a través de la restructuración operacional y administrativa de sus activos y pasivos, a partir de la negociación entre el deudor y sus acreedores (acuerdo de reorganización), la cual es verificada por el juez del concurso a fin de que cumpla con los requisitos legales[119]. De otro lado, el proceso de liquidación judicial tiene como finalidad aprovechar el patrimonio del deudor para pagar la mayor cantidad de acreencias posibles y, supone la cesación de pagos por su parte. En tal sentido, la apertura de este trámite judicial conlleva la disolución de la persona jurídica y, la remisión al juez del concurso de todos los procesos de ejecución que estén en curso en contra del deudor, a fin de que sean tenidos en cuenta para la calificación y graduación de créditos y derechos de voto[120].

65.        Contexto de expedición de la Ley 1676 de 2013. Esta ley de iniciativa gubernamental, en cabeza del Ministerio de Comercio, Industria y Turismo, contó con una comisión redactora especial coordinada por la Superintendencia de Sociedades[121] y, fue promovida con ocasión de la dificultad que presentaban los consumidores, las empresas micro, pequeñas y medianas para acceder a créditos por la falta de mecanismos de respaldo de la deuda. En ese sentido, la Ley 1676 de 2013 se expidió con el propósito de fomentar e incrementar el acceso al crédito, a través de la ampliación del tipo de bienes que pueden ser objeto de garantías mobiliarias[122]. Por lo tanto, el punto de partida fue la funcionalidad de las garantías, la prelación, la oponibilidad, y la ejecución, en el marco de un sistema de registro moderno, por contraposición a la normativa que existía antes, puesto que se presentaban falencias en el registro de los contratos de prenda y fiducia en garantía.

66.        En resumen, los regímenes de insolvencia y de garantías mobiliarias tienen como fines principales la protección del crédito, la recuperación y conservación de la empresa como fuente de empleo y unidad de explotación económica y, en caso de no lograrse lo anterior, garantizar un proceso de liquidación adecuado[123].

b.     Valoración de la aptitud del cargo

67.        El actor afirma que las disposiciones acusadas son contrarias al derecho fundamental a la vivienda, en tanto “permiten que, en contextos de insolvencia empresarial, reorganización, validación o liquidación de personas naturales o jurídicas dedicadas a la construcción y enajenación de inmuebles destinados a vivienda, los acreedores amparados con garantías reales y/o mobiliarias puedan (i) ejecutar su garantía, y (ii) recibir el pago de manera preferente sobre los promitentes compradores de vivienda, beneficiarios de área o cualquiera sea su denominación, que siendo acreedores se han hecho parte del proceso y han sido reconocidos en él”[124]. En criterio de la Sala, aunque el planteamiento es claro, carece de certeza, especificidad, pertinencia y suficiencia. En consecuencia, no cuenta con aptitud sustantiva, por las razones que se exponen a continuación.

68.        Claridad. La demanda es clara porque sigue un hilo de argumentación lógico. En efecto, el demandante expone de forma comprensible las razones por las cuales considera que las normas demandadas vulneran la Constitución. En particular, argumenta que (i) se favorece de manera desproporcionada a los acreedores con garantías reales, en detrimento de aquellas personas cuyos créditos surgen de la necesidad de adquirir vivienda; (ii) “el legislador incumplió su deber constitucional de hacer efectivo el derecho a la vivienda digna y tomar medidas apropiadas para asegurar la efectividad de este derecho”[125] y, (iii) los artículos acusados derivan en una regresividad de las garantías fundamentales amparadas por el artículo 51 de la Constitución Política, puesto que “antes de la expedición de la norma no era posible ejercer el privilegio que las disposiciones demandadas permiten a partir de 2013”[126].

69.        Adicional a lo referido, el accionante es explícito en solicitar a la Corte como pretensión principal la declaratoria de inexequibilidad de las normas demandadas y, de manera subsidiaria la exequibilidad condicionada, de forma que se reconozca a los adquirientes de vivienda la misma prerrogativa de los menores de edad y los trabajadores, en los términos de la Sentencia C-145 de 2018.

70.        Certeza. El cargo no es cierto puesto que los argumentos presentados por el demandante, tal y como lo advirtieron varios de los intervinientes y el Ministerio Público, surgen de una lectura incorrecta y descontextualizada de las normas acusadas, a partir de la cual el actor infiere consecuencias subjetivas de las disposiciones acusadas. En primer lugar, el reproche de inconstitucionalidad parte de una generalización de las condiciones en las que se encuentra la empresa constructora en los diversos escenarios que prevén los procesos concursales y, omite que, en el contexto de la reorganización, a diferencia de la liquidación judicial, el deudor está en una situación que compromete su liquidez pero, en principio, su patrimonio no resulta insuficiente para atender las obligaciones contraídas y los negocios celebrados[127]. Así, en sentido estricto, en ese momento no se está ante la asignación de una masa de activos en déficit frente a los pasivos, como sí sucede en el escenario de la liquidación, en el que los pagos deben ser rigurosamente controlados, ya que de lo contrario se pueden afectar las posibilidades de pago de las acreencias con preferencia[128].

71.        Asimismo, el accionante omite que el objetivo de las partes que suscriben un contrato como la promesa de compraventa de un bien inmueble destinado a vivienda, es cumplir con los acuerdos pactados, a pesar de que el constructor entre en un proceso concursal. En ese sentido, la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, ha precisado que el régimen concursal no es ajeno al postulado de continuidad de los contratos, por el contrario, propende por la estabilidad y la fuerza normativa de los acuerdos que celebran las partes ya que el cumplimiento de estos es consecuente con los fines de la reestructuración de las empresas[129].

72.        Aunado a lo anterior, no se tiene en cuenta en el cargo que el tratamiento especial para el pago al acreedor garantizado no opera de manera automática, sino que ese crédito especial se somete al proceso de verificación y determinación del inventario de pasivos y activos sujeto al proceso de reorganización y, una vez el juez determina que los bienes no son necesarios para la actividad económica del deudor o que corren riesgo de deterioro o pérdida, puede autorizar la ejecución de garantías reales. Esto quiere decir que le corresponde al operador judicial analizar caso a caso si procede o no la ejecución de esas garantías.

73.        En tal sentido, no puede generalizar el actor los supuestos frente a los cuales se le permitiría al acreedor ejecutar su preferencia pues, puede ocurrir que en determinados escenarios los artículos 50 y 51 demandados no apliquen en tanto el lote de la construcción, los materiales, la maquinaria, entre otros, sean considerados como bienes necesarios para la actividad económica del deudor.

74.        En segundo lugar, en relación con el escenario de liquidación, es de resaltar que este proceso judicial persigue el máximo aprovechamiento del patrimonio del deudor, de forma que se pueda pagar la mayor cantidad de acreencias. Bajo ese entendido, la preferencia que contempla el artículo demandado no es ajena al derecho civil y comercial sino que va en línea con la naturaleza del acreedor garantizado y la distinción que hace el derecho civil colombiano frente a los créditos generales y especiales[130]. En ese orden de ideas, los acreedores cuya prestación se encuentra garantizada con un bien específico, como ocurre en el caso de los acreedores con garantía real, siempre van a tener derecho a que se les pague con cargo a ese bien en particular, circunstancia que no nace con la Ley de Garantías Mobiliarias sino que tiene su fundamento y se remonta a la teoría general de las obligaciones. En ese sentido, y en línea con lo que plantean algunos intervinientes, aunque la crisis del deudor origina una tensión frente al modo en que serán cumplidas las obligaciones respecto de todos los acreedores, en principio, las acreencias de los compradores de vivienda no se enfrentan directamente con las de los acreedores con garantía real, puesto que las de los primeros derivan de los dineros que entregaron como anticipos del bien inmueble, mientras que las de los segundos son directamente el bien objeto de garantía.

75.        Por lo tanto, aunque los artículos atacados tienen un contenido autónomo, el problema que plantea el demandante realmente no se desprende de dicho contenido, sino de la naturaleza misma de ese tipo de créditos, circunstancia que no se deriva de las disposiciones acusadas sino de normas del Código Civil que no fueron demandadas.

76.        En tercer lugar, el cargo parte de una lectura aislada y descontextualizada de la norma en tanto desconoce que el ordenamiento jurídico sí contempla protecciones a favor de los compradores de vivienda que se puedan ver afectados por un proceso de liquidación del constructor, como se procede a explicar.

Protecciones comunes a todos los adquirientes de vivienda

77.        La primera protección surge del artículo 51 de la Ley 1116 de 2006, que determina que los promitentes compradores de inmuebles de vivienda deben comparecer al proceso dentro de la oportunidad legal, a fin de que soliciten la ejecución de la venta prometida, caso en el cual el juez del concurso ordenará al liquidador que otorgue escritura pública de compraventa, previa consignación del valor restante del precio, si aplica, para lo cual procederá el levantamiento de las medidas cautelares que afecten el bien[131].

78.        Esto es relevante en tanto el trámite concursal es la oportunidad procesal que tienen los adquirientes de vivienda para que su derecho sea considerado y puedan exigir el cumplimiento de la obligación de hacer que surge del contrato de promesa de compraventa. De esta manera, la ley habilita al juez para que ordene al liquidador del concurso que les otorgue escritura pública de compraventa, previa verificación del pago total del inmueble. También, faculta a la autoridad judicial para que disponga la cancelación de la hipoteca de mayor extensión que afecta a todo el proyecto y efectué la entrega material del bien, en caso de que no se haya realizado[132]. Tal posibilidad será efectiva, “si con los bienes restantes queda garantizado el pago de los gastos de administración y de las obligaciones privilegiadas”[133].

79.        Si lo anterior no es posible dado el estado de avance del proyecto, el artículo 51 de la Ley 1116 de 2006 dispone que procede la devolución de las sumas pagadas, de conformidad con las reglas de prelación de créditos. Sobre el particular, el artículo 125 de la Ley 388 de 1997, establece que “los valores o créditos que por concepto de cuotas hubieren cancelado los promitentes compradores, se tendrán como créditos privilegiados de segunda clase, en los términos del artículo 10 del Decreto 2610 de 1979[134], siempre que la promesa de contrato haya sido válidamente celebrada y se tenga certeza de su otorgamiento”.

80.        Asimismo, se desprende del artículo 52 demandado que puede suceder que el valor del bien no corresponda al valor de la obligación garantizada, por lo tanto, si es superior, existen las siguientes opciones: (i) se vende y el producto de esa venta se le adjudica en primer lugar al acreedor garantizado y el remanente se entrega al liquidador para que pague a los demás acreedores en el orden de prelación correspondiente; (ii) el acreedor garantizado puede optar por quedarse con el bien y pagar el saldo al liquidador para que con este se efectué el pago a los demás acreedores y, (iii) se le adjudica el bien al acreedor garantizado hasta la concurrencia del valor de la obligación garantizada y, el remanente se adjudica a los demás acreedores (esto, en los escenarios donde opera el pago por adjudicación)[135].

81.        La segunda protección deriva del artículo 55 de la Ley 546 de 1999[136], según el cual el Estado debe determinar mecanismos que aseguren que los dineros recibidos por las personas dedicadas a la construcción de inmuebles para vivienda, por concepto de ventas y pago de cuotas iniciales, sean canalizados por medio de instrumentos que aseguren la adecuada inversión y destinación de los recursos del proyecto.

82.        Hoy en día, las constructoras y promotoras de proyectos inmobiliarios trabajan de forma más frecuente con el modelo de venta sobre planos[137], forma de negocio que conlleva riesgos para los futuros adquirientes, dado que desembolsan un monto de dinero considerable al constructor con la expectativa de que se logre ejecutar el proyecto ofrecido. En consecuencia, por regla general, en este tipo de actividades comerciales se acude a la fiducia mercantil[138] o al encargo fiduciario[139] para que un tercero brinde tranquilidad al inversor (adquiriente) y asegure que los recursos serán destinados para la labor convenida[140]. En ese contexto, las fiduciarias asumen el compromiso legal de “realizar el análisis de los riesgos que involucra cada proyecto, así como contar con contratos fiduciarios adecuados al negocio específico y efectuar una correcta divulgación de información al público sobre el alcance y efectos de su participación”[141].

83.        En esa línea, la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, ha señalado que el incumplimiento de cualquiera de los deberes que asume una sociedad fiduciaria genera responsabilidad frente a los compradores de vivienda. Esto, en concordancia con el artículo 1243 del Código de Comercio, según el cual las fiducias responden hasta por culpa leve en el cumplimiento de su gestión[142]. Por ello, la Corte Suprema de Justicia ha determinado que cuando se demuestra que las fiduciarias transfieren el dinero de los compradores a los promotores/constructores de proyectos inmobiliarios sin estar cumplidas las condiciones pactadas para ello, (esto puede ser por ejemplo, que no se había llegado al punto de equilibro, que los constructores no eran solventes o no contaban con carta de aprobación o preaprobación del crédito o no estaba completa la titularidad de los lotes de terreno), deben responderle a los compradores por los dineros que ya habían aportado[143].

84.        En suma, el ordenamiento jurídico contempla dos tipos de protección a favor de los compradores de vivienda que resultan relevantes en los escenarios en que la empresa constructora se vea inmersa en un proceso de liquidación. La primera, emana de la Ley 388 de 1997 y tiene desarrollo directo en la Ley de Insolvencia y propende principalmente porque se cumpla el deber de hacer, esto es, que se otorgue escritura pública de compraventa y se transfiera el bien inmueble, en los casos en que esto sea posible por el estado de construcción del bien. Si esto no es posible, se busca que los dineros aportados sean efectivamente devueltos y, por ello, los adquirientes están en una categoría privilegiada, solo por debajo de los créditos de primera clase. La segunda protección, si bien no deriva directamente del régimen de insolvencia, sí ampara de manera efectiva los derechos de los compradores en tanto en virtud de ella sus dineros pueden ser recuperados a cargo de la fiduciaria, siempre y cuando se demuestre su falta de diligencia (culpa leve) al entregar los recursos a un proyecto que no arribó a buen término, situación que generalmente se materializa cuando no hay solvencia o el proyecto inmobiliario no alcanza el punto de equilibrio.

Protecciones diferenciadas en razón a la naturaleza de las viviendas de interés social (VIS) y prioritario (VIP)

85.        En este punto, se destaca que el accionante refiere que el impacto y los efectos de las normas atacadas son “aún más relevante[s] en los casos de operaciones contractuales encaminadas a la compra de vivienda de interés social [sic] quienes suelen ser personas con escasos recursos económicos que comprometen todo su patrimonio para adquirirla”.

86.        Al respecto, la Sala Plena encuentra que el demandante omite que también existen regulaciones que propenden por la defensa de los intereses de los adquirientes de este tipo de viviendas. En ese sentido, el artículo 19 de la Ley 1537 de 2012[144] contempla una protección para los inmuebles que se desarrollen en virtud de esquemas de financiación de vivienda de interés social y prioritario en los siguientes términos:

“En ningún caso la garantía de los derechos fiduciarios facultará al establecimiento de crédito a obtener ningún derecho real sobre los inmuebles fideicomitidos para el respectivo proyecto. La garantía consistirá en el derecho del establecimiento de crédito para que, en caso de incumplimiento del constructor, pueda asumir y concluir directamente o a través de terceros, el proyecto financiado, de acuerdo con las condiciones que establezca el Gobierno Nacional”.

87.         De esta forma, carece de certeza la argumentación del accionante a partir de la cual plantea un escenario de regresividad y desprotección puesto que la obligación del Estado en relación con el derecho a la vivienda se perfecciona en acciones de (i) prevención del riesgo que conlleva cualquier tipo de actividad económica y, (ii) mitigación de los perjuicios que puedan surgir cuando a pesar de la prevención y, por la naturaleza de las transacciones económicas, se materialice un escenario de riesgo, como lo es la liquidación de la empresa constructora.

88.        En ese marco, la protección de los adquirientes de vivienda no proviene únicamente de las normas contempladas en la Ley de Garantías Mobiliarias, sino de la Ley de Insolvencia y de las normas que regulan la actividad de las fiduciarias, entre otras. Razón por la cual sus garantías o la presunta falta de ellas no pueden analizarse de forma aislada y descontextualizada.

89.         Ahora bien, la Sala resalta que algunos intervinientes afirman que la demanda carece de certeza ya que no explica por qué el supuesto trato diferenciado a favor de los acreedores con garantía real es injustificado frente a los acreedores promitentes compradores de vivienda, en tanto no es irrazonable que el Legislador haya previsto un régimen especial para los acreedores garantizados con bienes no necesarios para la actividad económica del deudor. Este argumento no responde a una análisis de falencias en el concepto de la violación, sino que da cuenta de una razón sustantiva que se sustenta, al parecer, en la deferencia que esta Corte le ha reconocido al margen de configuración normativa que tiene el Legislador en este tipo de asuntos. En tal medida, no es posible desvirtuar la aptitud del cargo a partir de esa afirmación.

90.        Especificidad. La falta de certeza del cargo también afecta su especificidad porque al estar fundamentado en una interpretación errónea y descontextualizada de las normas acusadas, no es posible concluir que el accionante dio cuenta de una oposición que contradiga de forma verificable y objetiva las expresiones demandadas y los artículos 51 de la Constitución Política y 11 del PIDESC. En esa medida, el demandante no expuso las razones por las cuales la preferencia que tiene el acreedor con garantía real, tanto en el proceso de reorganización como en la validación judicial de acuerdos extrajudiciales y en el escenario de liquidación son contrarias al derecho a la vivienda e implican un retroceso frente a esta garantía. Esto, máxime cuando el demandante denuncia indistintamente los tres artículos pese a que todos tienen contenidos normativos distintos y las garantías de los promitentes compradores difieren en el escenario de reorganización y liquidación.

91.        Aunado a lo anterior, le asiste razón a los intervinientes que señalan que el actor generaliza los sujetos que se verían afectados por las normas, en tanto este refiere en general a compradores de inmuebles de proyectos de vivienda y omite que no todos los adquirientes de este tipo de bienes son personas naturales o que aunque lo sean la compra puede responder a fines diversos como la inversión, el arrendamiento a terceros, entre otros.

92.        La Sala Plena también encuentra que el demandante sugiere, de manera subsidiaria, que la Corte condicione el entendimiento de la norma tal y como lo hizo en la Sentencia C-145 de 2018. Tal planteamiento no cumple con la carga de especificidad puesto que el demandante elude el deber de explicar por qué la situación que se estudió en esa oportunidad es análoga y, en particular, por qué se trata de situaciones equiparables. Al respecto, se destaca que a pesar de que el derecho a la vivienda digna es fundamental y goza de protección, el escenario planteado en la demanda no puede asimilarse al analizado en la Sentencia C-145 de 2018, por la razón de ser de la prelación general que tienen los créditos derivados de (i) las obligaciones alimentarias y (ii) del contrato de trabajo.

93.        Los primeros responden a la efectividad del mandato constitucional de prevalencia del interés superior del menor y, los segundos refieren al pago oportuno de la remuneración salarial, garantía que se encuentra estrechamente ligada al mínimo vital, la dignidad humana y el ideal de un orden justo. Así, “la retribución salarial está directamente relacionada con la satisfacción del derecho fundamental de las personas a la subsistencia, reconocido por la Corte Constitucional como emanación de las garantías a la vida (Art. 11 C.P.), a la salud (Art. 49 C.P), al trabajo (Art. 25 C.P), y a la seguridad social (Art. 48 C.P.)”[145].

94.        Además, el demandante omite referir un principio básico de los regímenes concursales, esto es, el de la igualdad, contemplado en el artículo 4.2. de la Ley 1116 de 2006, que prevé “el tratamiento equitativo a todos los acreedores que concurran al proceso de insolvencia, sin perjuicio de la aplicación de las reglas sobre la prelación de créditos y preferencias”. Así, la Corte ha reconocido “la existencia de un mandato de trato igual entre iguales, sin perjuicio de la existencia de reglas de prelación o de preferencia tal y como se ha previsto en diferentes cuerpos normativos (Código Civil, Código Sustantivo del Trabajo, Ley 1098, Ley 1116 y Ley 1676)”[146] (énfasis añadido).

95.        Pertinencia. La demanda tampoco satisface el requisito de pertinencia porque, a pesar de que el cargo propuesto identifica un parámetro de control y las razones que sustentan la acusación son de naturaleza constitucional (el derecho a la vivienda), lo cierto es que parten de dos premisas que impiden construir un reproche de ese tipo: (i) asociar la vivienda con la propiedad y suponer que solo se accede a aquella a través de la compra y, (ii) que la protección de todas las formas de tenencia aplica para todas las etapas pre y contractuales de la adquisición de vivienda propia.

96.        En tal medida, la Sala Plena reconoce que el actor afirma que se trata de una violación a la faceta de acceso a la vivienda, pero tal mención no resulta suficiente para justificar la conexión automática que plantea cuando equipara el derecho a la vivienda digna con el derecho de propiedad, pues aunque reconoce que la vivienda digna comprende más que la propiedad, su argumento se enfoca en sostener que la protección se extiende a “la expectativa razonable de adquirirla”[147]. Ello es una lectura parcial del derecho a la vivienda digna pues la satisfacción de esta garantía se puede dar mediante su adquisición, arrendamiento, usufructo, entre otras formas; verlo de otra manera desembocaría en una comprensión limitada del mencionado derecho.

97.        En efecto, aunque la Corte ha protegido aspectos relacionados con la adquisición de vivienda propia[148], su jurisprudencia ha sido enfática en precisar que la obligación que surge del acceso a la vivienda como contenido esencial de este derecho, corresponde a “atender distintas modalidades de vivienda y no limitarse a asegurar la propiedad sobre los inmuebles”[149]. Desde esta perspectiva, le corresponde al Estado el diseño de varias estrategias económicas, que, si bien le pueden dar prelación a la adquisición de un inmueble para habitar, no refieren exclusivamente a la financiación o protección de la propiedad.

98.        Frente al argumento que esboza el accionante a partir del cual concluye que las normas acusadas son contrarias al deber que tiene el Estado de adoptar medidas destinadas a conferir seguridad legal de tenencia, es importante recordar que la promesa de compraventa es un contrato preparatorio que tiene por objeto una obligación de hacer, es decir, que garantiza que las partes suscribirán posteriormente el contrato de compraventa. En ese sentido, en manera alguna este acuerdo de voluntades otorga el derecho de propiedad o tenencia del bien inmueble al adquiriente, situación que únicamente se materializa con (i) la firma del contrato de compraventa y la suscripción de la escritura (título traslaticio del dominio) así como, (ii) la inscripción de ese título en la oficina de registro de instrumentos públicos (tradición)[150].

99.        Adicional a lo mencionado, se reitera que la seguridad de la tenencia, valor fundamental del derecho a la vivienda digna y adecuada, se manifiesta en formas diversas y, por lo tanto, no está supeditada a un título formal específico y, mucho menos, a la propiedad de un bien inmueble.

100.   Por otro lado, las razones del demandante se fundamentan en una interpretación del uso abusivo de las normas. En efecto, afirma que los artículos permiten que se burle la prenda común de todos los acreedores, situación que no se deriva objetivamente de las disposiciones atacadas y que, de ninguna manera, es pertinente para activar el control abstracto de la norma por parte de la Corte Constitucional.

101.   Suficiencia. En línea con lo expuesto, el cargo tampoco es suficiente porque no logra despertar una duda mínima que tenga la virtualidad de desvirtuar la presunción de constitucionalidad que tienen las normas legales y que propicie un pronunciamiento de fondo por parte de esta Corporación.

102.   En consecuencia, la Corte concluye que el cargo formulado en contra de los incisos 2 y 6 (parcial) del artículo 50, el artículo 51 y el inciso 1 del artículo 52 de la Ley 1676 de 2013, por la presunta vulneración de los artículos 51 de la Constitución Política y 11 del PIDESC no es apto, por lo que le corresponde a la Corte declararse inhibida para pronunciarse de fondo.