Sentencia C-483/24

19.        Ocho intervinientes[31] solicitan la exequibilidad de las normas demandadas, bajo los siguientes argumentos[32].

20.        Primero, la Ley 1676 de 2013 y, en particular, las normas en estudio, (i) fueron creadas para promover el acceso al crédito[33], (ii) son expresión de la facultad del Estado de intervención en la economía, (iii) responden a la libertad de configuración que tiene el Legislador en estos temas y, (iv) persiguen finalidades legítimas como lo son generar mayores oportunidades para el acceso al crédito y promover el sector empresarial porque, al conceder un trato especial al acreedor con garantía real, se incentiva a este tipo de acreedores a crear líneas de financiamiento para las empresas.

21.        Segundo, el inciso 2 del artículo 50 de la Ley 1676 de 2013 no aplica en los procesos concursales de las empresas dedicadas a la construcción y venta de inmuebles destinados a vivienda puesto que los activos asociados a este tipo de deudores son bienes necesarios para la operación (inventario de unidades inmobiliarias, maquinaria y equipo, flujos derivados de ventas, entre otros)[34].

22.        Tercero, los procesos de insolvencia se encuentran regulados por la Ley 1116 de 2006, entonces, no puede estudiarse la constitucionalidad de las disposiciones demandadas sin analizar esta norma[35], la cual establece que en estos trámites, todos los activos y pasivos del deudor son vinculados al proceso concursal, en virtud del principio de universalidad[36] y, por lo tanto, todos los acreedores del deudor, incluidos los que tienen garantías reales, están sujetos a lo que se decida sobre sus obligaciones en dichos procesos[37]. En ese orden de ideas, le corresponde al juez del proceso concursal evaluar cada caso y pronunciarse acerca de la autorización para la ejecución de las garantías.

23.        En consecuencia, la facultad que le da el inciso 2 del artículo 50 de la Ley 1676 de 2013 al acreedor con garantía real no opera automáticamente, puesto que para la ejecución de garantías reales siempre se debe contar con la autorización del juez competente, quien debe tener en cuenta que se hayan completado las etapas de calificación y graduación de los créditos y aprobación del inventario valorado[38], así como la negociación, celebración y confirmación del acuerdo de reorganización[39]. Solo después de surtidas estas etapas, se levanta la suspensión del cobro y de las ejecuciones, para todos los acreedores (garantizados o no).

24.        Cuarto, “los promitentes compradores de inmuebles destinados a vivienda se catalogan como créditos de segunda clase”[40] y, aunque no tienen la prerrogativa de pago directo que tienen los acreedores con garantía real, “pues su crédito consiste en una obligación de hacer dentro del proceso de reorganización para poder adquirir ese derecho de vivienda o la titularidad del bien inmueble”, sí pueden perseguir su pago dentro del proceso concursal, escenario idóneo para reclamar el cumplimiento de ese deber. Por ello, su protección se garantiza a través de los procedimientos previstos en los artículos 51, 52 y 55[41] de la Ley 1116 de 2006[42] y, no les conviene quedar excluidos de los procesos de insolvencia del sujeto constructor, situación que se materializaría si tuvieran la misma prerrogativa que los acreedores con garantía real. Ello, en tanto comparecer al proceso permite que soliciten el cumplimiento de la obligación de hacer[43]. Asimismo, la ley establece de manera clara que los inmuebles destinados a vivienda, respecto de los cuales el deudor hubiere otorgado escritura pública que no estuviere registrada, no forman parte del patrimonio a liquidar.

25.        Quinto, el demandante omite que la reorganización del constructor no implica per se la parálisis del proyecto inmobiliario[44]. Por ello, “si el estado de la obra lo permite, se podría cumplir con la transferencia de la unidad inmobiliaria al adquiriente […], en los demás casos, si el constructor sigue desarrollando la obra, habrá de esperarse hasta su culminación y, si ya no puede cumplir, por ejemplo, porque el constructor se encuentra en liquidación, procede devolver los anticipos recibidos como parte del precio”[45]. En esa línea, el inciso 6 del artículo 50 de la ley demandada[46], al permitir el pago preferente del crédito constructor, privilegia el cumplimiento de las obligaciones a favor de los adquirientes de vivienda, puesto que contribuye a que las obras finalicen y, en consecuencia, se liberen las unidades inmobiliarias, lo cual asegura que se cumpla con (i) las obligaciones de hacer (escriturar y transferir propiedad a los adquirientes) y, (ii) el pago al acreedor hipotecario.

26.        Sexto, el sistema de prelación de créditos establecido por el Código Civil distingue entre privilegios generales y especiales. Los generales refieren a que “la prerrogativa recae sobre todo el patrimonio del deudor”[47], mientras que los especiales recaen sobre bienes particulares, como es el caso de la prenda, la hipoteca y las garantías mobiliarias. Los segundos, implican que este tipo de créditos se atienden “de manera previa a las acreencias que están en una clase preferente”[48]. Ahora bien, los promitentes compradores, como se mencionó anteriormente, se encuentran ubicados en la segunda clase del sistema de prelación de créditos[49], es decir, son acreedores generales. En ese sentido, el problema no sería la Ley 1676 de 2013, sino el sistema de prelación de créditos, el cual ha sido avalado por la Corte Constitucional, por lo que la demanda no tendría vocación de prosperar[50].

27.        Séptimo, la norma no vulnera el derecho a la vivienda porque la promesa de compraventa no otorga título de dominio, entonces, no podría hablarse de una protección de todas las formas de tenencia, puesto que ese negocio jurídico, de ninguna manera implica tenencia del bien.