Sentencia C-483/24

33.        Seis intervinientes[58] solicitan la declaratoria de inexequibilidad de las disposiciones acusadas.

34.        Carlos Andrés Delvasto Perdomo, Mónica Moreno Fernández, Linda Ruiz Sánchez[59], Sofía Daza Vargas[60] y Daniela Álvarez Cohen presentaron razonamientos análogos para sustentar la inexequibilidad de las disposiciones acusadas. En primer lugar, consideran que “las normas demandadas establecen privilegios a favor de los acreedores con garantías hipotecarias, en las que pueden estar involucrados los derechos de los consumidores de vivienda y el ejercicio del derecho fundamental a la vivienda digna”[61]. Esto, porque permiten a los acreedores con garantías reales y mobiliarias ejecutarlas y recibir el pago de manera preferente, lo cual implica “que los compradores de buena fe, quienes han adquirido propiedades a la constructora pueden perder sus bienes sin compensación adecuada ni la oportunidad de participar en el proceso de insolvencia, resultando en una expropiación de facto de sus propiedades sin el debido proceso legal”[62], situación que es contraria a los derechos al debido proceso y a la propiedad.

35.        En segundo lugar, argumentan que el efecto práctico de la norma permite que las constructoras asuman un “comportamiento oportunista” y se beneficien injustamente “del proceso de reorganización, descargando sus responsabilidades en terceros de buena fe”[63], porque “el bien inmueble adquirido por el consumidor inmobiliario termina siendo utilizado para saldar la deuda de la constructora con el acreedor garantizado”[64]. En esa misma línea, resaltan que, antes de la Ley 1676 de 2013, los compradores de vivienda “podían optar por la ejecución de la venta del inmueble prometido”[65]; no obstante, a partir de la expedición de la mencionada ley, la entidad financiadora puede ejecutar la garantía y, en consecuencia, apropiarse del lote de terreno y de todas las mejoras construidas, de forma tal que, a su juicio, las familias adquirientes de las viviendas quedarían sin garantías que les permitan restablecer su patrimonio y sin la vivienda que tenían la expectativa de adquirir[66].

36.        En tercer lugar, aducen que el comprador inmobiliario se convierte en un acreedor involuntario, en virtud de “un beneficio que el legislador ha otorgado a un acreedor voluntario” y que genera que la acreencia del comprador se vuelva litigiosa, circunstancia que constituye una vulneración al debido proceso y al derecho de propiedad, en tanto las normas acusadas no ofrecen condiciones suficientes que permitan asegurar los derechos de los acreedores que sí están obligados a seguir en el proceso concursal.

37.        Por su lado, la Universidad del Rosario[67] asevera que “las normas demandadas establecen privilegios a favor de los acreedores con garantías hipotecarias, en las que pueden estar involucrados los derechos de los consumidores de vivienda y el ejercicio del derecho fundamental a la vivienda digna”[68]. Para fundamentar su postura, refiere que existen cuatro eventuales procesos en los que pueden estar comprometidos los intereses de los consumidores de vivienda: (i) insolvencia empresarial de las constructoras de vivienda, (ii) insolvencia empresarial de patrimonios autónomos encargados de desarrollar proyectos de fiducia inmobiliaria, (iii) insolvencia de terceros, en los casos de responsabilidad civil contractual o extracontractual y, (iv) procesos de intervención por captación masiva e ilegal de dineros del público.

38.        Luego, señala que la prioridad que concede el artículo 50 de la Ley 1676 de 2013 a los acreedores con garantía real implica una serie de riesgos para los demás acreedores, estos son: (i) pago tardío[69], (ii) pago en dinero[70], (iii) pago con un bien distinto[71] y, (iv) liquidación[72]. Frente al artículo 52 demandado, expone que la prerrogativa que este contiene solo ha estado condicionada en relación con la salvaguarda de los acreedores de primera clase y, “la existencia de un derecho de exclusión de activos y de créditos por parte de los acreedores garantizados puede mermar la prenda general de los acreedores”[73], situación que iría en detrimento de los acreedores de vivienda, quienes no se encuentran en la primera clase de prelación de créditos[74].

39.        Finalmente, resalta que la potestad que tiene el acreedor con garantía real “desequilibra la balanza del proceso concursal y pone en riesgo la efectividad de los derechos indicados en el canon 51 de la Carta Política”[75].