Proceso: Cumplimiento de Contrato y Medidas Precautorias, Reconvención sobre Resolución de Contrato.

CONSIDERANDO: Demanda, que los esposos Zenón Cruz Guerrero y Basilia Villa de Cruz, mayores de edad, casados entre si, con capacidad jurídica plena y carnet de identidad Nos. 1538451 SCZ y 1965589 SCZ, respectivamente, acompañando las medidas precautorias de exhibición de documento de venta preliminar con el reconocimiento de firmas y rubrica d los vendedores, los recibos de pagos parciales con reconocimiento de forma y rubricas de los otorgantes, así como la inspección judicial con peritaje d los fundos rústicos objeto de contrato preliminar de venta según acredita la prueba documental de fs. 1 a 43 mediante memorial de fs. 44 a 53 interponen demanda en proceso oral agrario sobre cumplimiento de dicho contrato preliminar d venta d las propiedades agrícolas Motacutal y Villa Fátima, ubicadas en la localidad de Chane Magallanes, Cantón de la cuarta sección de la provincia Obispo Santisteban de este departamento de Santa Cruz con una superficie total de 343 Has. Arguyendo que en fecha 21 de septiembre de 2009 suscribieron con os esposos Emigdio Cornejo Ortuño mayor de edad, casado, con carnet de identidad NO. 774102 Cbba. Y Constantina Ayala de Cornejo, mayor de edad, casada, con carnet No. 1577725 SCZ, un documento privado sobre contrato de venta preliminar de los mencionados fundos agrícolas por la suma total de 700.000 $us. D los cuales a tiempo de suscribir tal documento en un libro de páginas 3 y 4 cancelaron la cantidad de 140.000 $us., a satisfacción de los vendedores, contrato que fue exhibido y reconocidos las firmas y rubricas ante la autoridad agraria competente donde mereció el auto No. 29/2010 de fecha 29 de noviembre de 2010 pronunciada en audiencia y que cursa de fs. 16 a 17.

Que en base a dicho contrato los comparadores vinieron cancelando en diferentes fechas y mediante recibos debidamente reconocidos ante autoridad agraria competente la suma total de 147.300 $us. Y en moneda nacional la suma de 56.000 Bs., que sumados al monto pagado a tiempo de suscribir el contrato arroja un total pagado como precio de 287.300 $us y 56.000 Bs. No obstante que el saldo del precio de 560.000$us., debían cancelar una vez adquirido un préstamo del Banco Ganadero, para cuya efectivizarían según el contrato los vendedores estaban obligados a entregar la documentación debidamente regularizada, saneada y sin gravamen, tal como señalan las clausulas segunda y tercera.

Que los pagos realizados aún antes de obtener al préstamo bancario demuestran que los compradores cumplieron el contrato de buena fe demostrando su deseo de adquirir las propiedades agrarias.

Agregan que los documentos de propiedad sobre los fundos Motacusal Y Villa Fátima no estaban a nombre de los vendedores esposos Cornejo - Ayala y el trámite de saneamiento simple lo tuvieron que iniciar los compradores ante el incumplimiento de los vendedores, con el fin de obtener el préstamo bancario y cubrir el saldo del precio adeudado, lo que supuso necesariamente un desembolso económico, dada la exigencia del Banco para dar curso a la operación crediticia que al menos este regularizada la propiedad, es decir, que exista el documento que acredite el derecho de propiedad de los vendedores y que estos otorguen documento de venta a los compradores, por lo que no prospero aún la operación bancaria debido a la negligencia e incumplimiento de los vendedores obligados por el contrato.

Manifiesta la demanda que hubo incumplimiento por parte de los vendedores en cuanto a la documentación antes referida y por ende de las clausulas segunda y tercera del contrato, por cuya razón no se obtuvo el préstamo del Banco Ganadero para cubrir el saldo del precio, sin embargo de ello realizaron los pagos que debidamente desglosados detalla la demanda con relación de recibos montos, fechas y firma reconocida de los otorgantes.

Continua la demanda afirmando que desde la fecha de suscripción del contrato - 21 de septiembre de 2009 - conforme a la clausula cuarta del documento ingresaron los compradores en posesión de las propiedades agrícolas para trabajarlas, realizando mejoras, plantaciones de caña de azúcar, desmontado, destroncado, quema, chafreado, nivelación, arado, acordonado, etc., según autoriza el mencionado convenio contractual, que los actores en su condición de compradores han cumplido con las obligaciones asumidas, es decir, pagado la cuota inicial de 140.000 $us, realizado las gestiones en el Banco Ganadero para obtener el préstamo y cubrir el saldo del precio, los trabajos de mantenimiento del terreno e inclusive pagado otros montos que se tienen indicados los que han recibido los vendedores, aceptándolos; mientras que dichos vendedores no han entregado los documentos que acrediten su derecho de propiedad debidamente regularizados y saneados, así como tampoco han intervenido y suscrito el préstamo bancario ni entregado el saldo de los terrenos que se encuentran ocupados por sus dependientes, los que perturban y obstaculizan os trabajos agrícolas, por lo que existe incumplimiento negligente de los vendedores.

Esta actitud negligente d los vendedores y su incumplimiento acarrea además daños y perjuicios a los compradores que han desembolsado dinero en trámites que los esposos Cornejo - Ayala debían realizar e igualmente han hecho inversiones en os trabajos agrícolas y las mejoras introducidas, actitud que ha llegado al extremo de negarse a suscribir el contrato definitivo de venta en clara conducta de un enriquecimiento ilícito, por lo que deducen demanda apoyados en la regulación legal del contrato preliminar (art. 463-I y II del C.C.), la culpa precontractual referida al art. 465 del C.C. ejecución de buena fe e integración del contrato art. 520 del C.C., la responsabilidad del autor incumpliente, el resarcimiento del daño por ese incumplimiento, los daños inmediatos y directos, la devolución en su caso de los dineros pagados y otros aspectos legales que menciona la demanda, solicitando en definitiva como pretensiones el cumplimiento del contrato de acuerdo con el art. 568 del C.C., de todas las obligaciones pendientes que le son inherentes a los promitentes, entre ellas la entrega de los documentos de propiedad regularizados y saneados, la obtención del préstamo bancario aprobado con suscripción de los documentos pertinentes el otorgamiento del contrato definitivo y el saldo de los terrenos con el reconocimiento de los daños consiguientes, aplicando además el principio de pacta sunt servanda, todo ello dentro de la competencia asignada al tribunal por el art. 39 inc. 8 de la ley 1715 modificada por el art. 23 de la ley No. 3545 y observando el art. 327 del C.P.C., los demandantes solicitaron en el memorial de demanda la adopción de medidas precautorias invocando los arts. 156 y siguientes del C.P.C.

ADMISIÓN: Una vez radicada la causa enviada a este Juzgado de Yapacani por excusa de al Juez Agrario de Montero, según providencia de 31 de mayo de 2011, corriente a fs. 59, los actores se apersonan y ratifican su demanda más la prueba documental acompañada y testifical ofrecida mediante memorial de fs. 61, dando lugar a la providencia o auto de admisión de la demanda de fecha 06 de junio de 2011 cursante en fs. 62 a 63 y a la provisión sobre las medidas precautorias, con la prestación de la fianza de contra cautela y demás peticiones accesorias las que fueron concedidas y ejecutadas.

CITACIÓN CON LA DEMANDA: Los demandados Emigdio Cornejo Ortuño y Constantina Ayala de Cornejo fueron debidamente citados con la demanda y providencia de admisión según se infiere de las diligencias corrientes en fs. 87 de fecha 27 de junio de 2011.

CONTESTACIÓN Y RECONVENCIÓN: Emigdio Cornejo Ortuño y Constantina Ayala de Cornejo por memorial de fs. 111 a 116 se apersonan y contestan a la demanda reconociendo y admitiendo haber comprometido en venta los fundos rústicos Motacuasl y Villa Fátima mediante documento privado de fecha 21 de septiembre de 2009 y recibido como parte del precio pactado la suma de 140.000 $us., mediante anticipos anteriores a la firma del documento en un total de 40.000 $us., y el cheque bancario por la suma de 100.00 $us., a la fecha del contrato, igualmente reconocen los pagos realizados con posterioridad a la firma del documento no obstante haberse hecho a terceros, haciendo un total - dicen - de 56.000 $us., y 56.000 Bs., no así la cantidad que mencionan los actores, toda vez que los 30.000 $us. Entregados a Willy Cornejo Ayala corresponde al pago de alquiler de una parcela de 287 Has., según documento privado - recibo - de fecha 13 de julio de 2011 reconocido ante notario de fe pública de la localidad de Minero.

Admiten que los demandantes en ejecución de la clausula cuarta del contrato de venta preliminar han entrado en posesión real y corporal de los predios en su integridad y se encuentran desde entonces en pacifo9ca posesión realizando trabajos agrícolas, que el trámite de saneamiento de los fundos rústicos está dentro de la modalidad de SAN SIN, o sea, saneamiento simple , extremo que fue comunicado a los compradores y consta en el documento de promesa de venta acompañando documentos de vistas rápidas de la oficina de Derechos Erales de Montero donde aparece en los registros del fundo Chané Magallanes con una superficie de 30.000 Has., a nombre de los reconventores del fundo Motacusal con 307.1900 Has., y otro fundo Chané Magallanes de 30.000 Has., igualmente ambos a nombre de estos esposos, con matriculas 71040110001358; 7102010002600 y 7104010001381, respectivamente. En definitiva responden negando los extremos de la demanda y piden su desestimación por improbada en sentencia, con costas, daños y perjuicios.

A SU VEZ RECONVIENEN: manifestando que la calidad del documento privado de compromiso de venta de fundo rústico no cumple los requisitos exigidos para su contrato de compra venta por el art. 452 del C.C., transcribiéndolo; asimismo, reproducen textualmente el art. 463 del indicado Código para concluir en sentido de que si no cumple el contrato de venta los requisitos legales como tampoco el contrato preliminar no hay contrato; empero, lo cierto es que los compradores no han cumplido con el pago que como contraprestación esta incumplida, y continuado luego de la transcripción literal del art. 568 del C.C., concluyen diciendo que el compromiso de venta nos e encuentra legislado en nuestra economía legal y peticionan la resolución del compromiso de venta de fecha 21 de septiembre de 2009, solicitando la devolución y desocupación de las dos propiedades con todas sus mejoras, usos y costumbres más el pago de daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento los que deben cuantificarse en ejecución de sentencia, con costas y se proceda al lanzamiento de los demandantes de los terrenos que ocupan , a tercero día de ejecutoriada la sentencia.

La reconvención está acompañada de prueba literal entre la que destaca el libro de actas en original donde se suscribió el documento de promesa de venta en fecha 21 de septiembre de 2009, las matriculas de Derechos Reales que se ha mencionado antes, fotocopias simples de los pagos realizados por los demandantes Cruz Villa, y el informe pericial de inspección de los predios Motacusal y Villa Fátima, realizada "in situ" en el tramite agrario en el juzgado de Montero dentro de las medidas preparatorias.

Piden también la adopción de medidas precautorias ofreciendo la fianza de contra cautela, solicitando al mismo tiempo inspección ocular e igualmente se pida al INRA certificación sobre el estado actual del proceso de saneamiento de los fundos Villa Fátima y Motacusal con la entrega de las Resoluciones Supremas, títulos ejecutoriales o los certificados de saneamiento, tanto la contestación como la reconvención se admitieron mediante providencia de 01 de julio de 2011 de fs. 121 a 122,.

CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN: Mediante memorial de fs. 214 a 218 vlta., los demandantes de la demanda principal y demandadnos de la reconvención esposos Zenón Cruz G., y Basilisa Villa de Cruz, responden a la mutua petición, afirmado; Que conforme al documento privado recocido judicialmente con sujeción al art. 319 ordinal 2º caso C9 del C.P.C., tiene la fe probatoria de los arts. 1287 y 1289 del sustantivo de la materia, cumpliendo los requisitos establecidos en los arts. 452 y 453 del C.C., ya que prueba la existencia de un acto jurídico como es el contrato preliminar de venta de los fundos rústicos de acuerdo con el art. 450 del mismo, porque "hay contrato cuando dos o más personas se ponen de acuerdo para constituir, modificar o extinguir una relación jurídica", convenio que como el suscrito es sinalagmático perfecto, nominado y perfectamente regulado en el art. 463 toda vez que los esposos Cornejo - Ayala, se obligan a transferirles las propiedades Motacusal y Villa Fátima, por un determinado precio y con una superficie de 343 Has., de modo que es contrato preliminar de venta con prestaciones para ambas partes, vendedores y compradores, es oneroso, conmutativo y lo más importante con efectos reales de acuerdo con el art. 521, porque tiene por objeto la transmisión del derecho real de dominio o derecho de propiedad que surte efecto entre las partes contratantes como determina el art. 523 del repetido Código Civil, que no daña ni aprovecha a terceros y será oponible "erga Omnes" luego que el contrato definitivo sea suscrito y registrado en Derechos erales conforme a la previsión de los arts. 1538 y 1540 caso 1) del prenotado sustantivo.

Que este contrato preliminar de venta no requiere de modo o forma para su validez y eficacia como enseña el art. 491 del C.C. como tampoco lo es el definitivo sino solamente debe ir por escrito de acuerdo con el art. 492, por lo que la objeción a dicho contrato en cuanto a si existencia y validez que sostiene la reconvención no funciona ni cabe por la correcta interpretación del art. 463, porque este precepto del código Civil se refiere a que un contrato preliminar sea bilateral o unilateral debe reunir los mismos requisitos que el contrato definitivo, y de otra parte, esos requisitos están cumplidos conforme al art. 452 del C.C., en el contrato de fecha 21 de septiembre de 2009 menos el cuarto porque no es exigible al forma o modo, de suerte que observa el consentimiento, el objeto y la causa de conformidad con los arts. 463, 485, 521 y correlativos del código Civil, ahora bien sostienen: de existir ausencia de cualquiera de los anteriores requisitos la sanción seria la nulidad o en su caso la anulabilidad cuando se dan vicios del consentimiento, pero de ninguna manera ,a resolución, porque esta última figura jurídica "es la liberación del cumplimiento de su obligación que obtiene una de las partes de un contrato bilateral, a causa del incumplimiento culpable de la otra parte", resultando por ello inconcebible e inaceptable en buen derecho que dentro de una pretensión de resolución de contrato se ataque la ausencia de requisitos de formación y validez del mismo que corresponde a una pretensión de nulidad, máxime si los reconvencionistas piden la resolución lo que implica existencia y validez del contrato, dado que aquella opera ex nunc y el contrato deja de surtir efecto en el futuro no en el pasado, debido al cumplimiento voluntario y culpable de las obligaciones asumidas por una de las partes en desmedro de la otra. Por consiguiente , siguen diciendo los demandados de reconvención, que no es admisible perseguir una resolución de contrato con fundamentos o causas de nulidad como es la falta de requisitos de formación de un contrato, lo que importa un "fraus legis" (frauide a la ley), así como una dicotomía y una contradicción que conduce a un "fraus processi" o fraude procesal en el qe la parte pretende comprometer al órgano jurisdiccional.

Oponen como excepciones perentorias la oscuridad, contradicción y falta de merito en la reconvención y la de "non adimplete contratus" esta última de acuerdo con el art. 573 del C.C. aplicable por mandato del art. 78 de la ley No. 1715 y la modificación introducida por la ley No. 3545, porque los vendedores reconvencionistas no interpretan la calidad del contrato suscrito donde realmente existe uno preliminar de venta con obligaciones de ambas partes según se infiere del art. 510 caso 1( del C.C., que manda calificar e interpretar un contrato encontrando la común intención de las partes antes que atenerse al sentido gramatical o literal de las palabras y, que en ese buceo de buscar la intención debe tenerse presente en comportamiento total de los contratantes y las circunstancias del contrato y, en caso de existir una clausula ambigua o de diversos sentidos, se debe otorgar aquel que produzca algún efecto, no así el que no produzca efecto alguno (art. 512 y 513 del C.C.) , que el contrato preliminar de venta de 21 de septiembre de 2009, por su utilidad práctica permite vincular y obligar a las partes se es bilateral a fin de realizar en el futuro un contrato definitivo, cuando las partes no pueden material o jurídicamente suscribirlo en el presente y, con mayor razón como sucede en el caso presente, cuando hay que sanear y regularizar documentos de propiedad, pagar el saldo del precio, así como recibir la entrega de los bienes , amén de la adquisición de un préstamo bancario para el mencionado pago. Es más que el art. 454 del mencionado Código permite por la libertad contractual otorgar un contrato en los límites del parágrafo 2, del mismo , sin embargo de esta libertad lo cierto es que el contrato suscrito está regulado en el art. 463 y así lo admiten los reconvencinistas cuando piden su resolución invocando el art. 568 del C.C., si tomar en cuenta que el pago del saldo del precio está condicionado a la obtención de un préstamo bancario y el trámite para su concesión, a su vez la entrega de los títulos de propiedad saneado a nombre de los vendedores en su condición no solamente de promitentes sino también de promisorios, por lo que la excepción de falta de merito en la pretensión resolutoria cede frente a la excepción "non adimpleti contractus" por el incumplimiento por parte de los vendedores y debido a ese incumplimiento no pueden exigir el cumplimiento de la obligación a cargo de los compradores e su condición de deudores conforme a las previsiones del art. 357 del indicado Código Civil. oponen asimismo la excepción perentoria de falta de derecho y merito ala reconvención para acusar a los compradores de culpa precontractual, en vista de que dicha culpa prevista en el art. 456 del C.C., establece como regla común el comportamiento de buena fe de amabas partes contratantes de modo que si cualquiera de ellas incurre en negligencia , imprudencia u alguna omisión en advertir las posibles causas que invaliden el contrato que concluyen, es pasible de resarcir el daño que pudiese causar a la otra parte o sea , prevé que la conducta anterior al contrato sea de buena fe y como efecto de esta se ponga de manifiesto algunos defectos u óbices que hagan o puedan hacer "perecer" el futuro contrato o el que se pacta en el momento, sea por nulidad o anulabilidad, lo que quiere decir que todos los defectos matariles y legales del objeto mismo del contrato o de cualquiera de sus requisitos deben ser expuestos como quien dice sobre la mesa de discusión, a fin de que la otra parte quede advertida del riesgo, por cuya razón, si se ocultan aquellos defectos sea por negligencia, imprudencia o falta de conocimiento o sencillamente se ignoran , estando presente la mala fe se tipifica la culpa precontractual que reata a su agente al resarcimiento del posible daño, por lo que los compradores no han incurrido en ninguna falta por acción u omisión menos obrado de mala fe para ser pasibles a una condena por culpa precontractual (anterior al contrato), lo que se obtiene de la lectura del texto integro del documento y, al contrario, han venido obrando de buena fe honrando pagos parciales, realizando trámites en el Banco, etc., Corre la misma suerte el argumento de que el deudor debe cumplir exactamente la obligación asumida según refiere el art. 291 - 1) del C.C., y si no cumple queda reatado a la responsabilidad prevista por el art. 339 objetivizada en el art. 344 del mismo , ya que como deudores del saldo del precio no han incurrido en cumplimiento de esta obligación, porque ella no se hizo exigible porque depende de la obtención del crédito bancario acordado entre partes.

Concluyen los demandados de reconvención pidiendo se declare en sentencia improbada la reconvención y probadas las excepciones perentorias opuestas en sentencia, porque es aplicable subsidiariamente en el art. 343 del C.P.C.

Como resultado de lo procesado se pronuncio el auto interlocutorio de 25 de julio de 2011 fs. 219 y señalo audiencia central en cumplimento del art. 82 a os fines del art. 83 ambos de la ley 1715.