Proceso: Cumplimiento de Contrato y Medidas Precautorias, Reconvención sobre Resolución de Contrato.

CONSIDERANDO : Que estando en debate el contrato preliminar d fecha 21 de septiembre de 2009y su cumplimiento o incumplimiento, se debe establecer conclusiones o fundamentos para esta resolución, que el contrato según estatuye el art. El art. 450 del C.C., es "El acuerdo de dos o más personas para constituir, modificar o extinguir entre si una relación jurídica", que entre los contratos se encuentran aquellos "que tienen efectos reales como la venta según prevé el art. 521 del indicado Código", contratos que deben reunir los requisitos señalados en el art. 452 que son de formación y validez, siendo la forma o modo un requisito que debe estar específicamente establecido en determinado contrato, lo que no sucede en el otorgado en fecha 21 de septiembre de 2009, porque no está incurso en el art. 491 del indicado Sustantivo sino en el art. 492 del mismo.

Que el contrato preliminar está establecido y reglado en el art. 463 dl C.C., como el acuerdo para la celebración a futro de un contrato definitivo, por lo que debe reunir los mismos requisitos exigidos para éste último, quedando la pare que no cumple sujeta al resarcimiento del daño, salvo pacto diverso o disposición de la ley. En el caso del contrato en conflicto se ha demostrado la suscripción u otorgamiento de un contrato preliminar de promesa de venta de predios rústicos entre las partes en contienda con todos los requisitos de validez, habiendo los promisarios o compradores con consentimiento de los promitentes o vendedores, en ejecución de la clausula cuatro, ingresado en posesión material de los predios y comenzado a trabajarlos.

Que el saldo del precio pactado se condiciono a la obtención de un préstamo del Banco Ganadero conforme a las clausulas segunda y tercera, por lo que ambas partes debían cumplir con las obligaciones inherentes a esa concesión, entre ellas por ´parte de los promitentes de entregar documentos de propiedad saneados y regularizados y suscribir los documentos que exigiera el banco prestamista, obligaciones que los propietarios promitentes - demandados - no cumplieron no obstante la exigencia de los actores - promisarios, permitiendo que estos con apoyo del art. 568 del C.C., demandaran cumplimiento , por cuanto la "parte que ah cumplido puede pedir judicialmente el cumplimiento o la resolución del contrato, mas el resarcimiento del daño; o también puede pedir solo el cumplimiento dentro de un plazo razonable que fijara el juez, y no haciéndose efectiva la prestación dentro de ese plazo quedara resuelto el contrato, sin perjuicio , en todo caso de resarcir el daño".

Que habiéndose demandado el cumplimiento del contrato demostrando el incumplimiento de los obligados y debido al cumplimiento de los compradores demandantes por haber tramitado no solamente el préstamo sino la documentación que debían obtener los vendedores, son admisible y procedente su pretensión demandada. En tanto que los reconvencionistas no han probado por elemento probatorio alguno que los promisarios - compradores hayan incumplido las obligaciones asumidas en las clausulas segunda y tercera como para dar curso a una resolución del contrato, porque antes que limitarse al sentido literal de las palabras y, en esa búsqueda se debe tener en cuenta el comportamiento total de los otorgantes y las circunstancias del contrato, conforme establece el art. 510 parágrafo I y II, del Código Civil, precepto que aplicando al contrato de fecha 21 de septiembre de 2009, sobre promesa de venta se llega a la conclusión que el pago del saldo del precio pactado por la venta de los predios rústicos comprometidos debía cumplirse con la obtención de un préstamo del Banco Ganadero, para cuya concesión necesariamente ambas partes debían concurrir a esa entidad financiera y cumplir con las exigencias de eta a fin de concluir ese préstamo que estaba destinado se reitera al pago del saldo del precio. Que no habiendo cumplido con esa obligación los promitentes para dar vialidad y su finalidad al contrato es exigible su cumplimiento por al vía judicial.

Que, además cuando una clausula es susceptible de diversos sentidos, se le debe dar el que pueda producir algún efecto, nunca el que ninguno; además, las clausulas del contrato se interpretan las unas por medio de las otras, atribuyendo a cada una el sentido que resulta del conjunto del acto, tal como previenen los arts. 511 y 514 del C.C., de manera que el contrato conflictuado se debe entender e interpretar las clausulas segunda y tercera en sentido de que un préstamo Bancario se concede con garantía hipotecaria dada la cantidad requerida, requiriendo del concurso tanto del prestatario cuanto del propietario dl inmueble que se otorgue en garantía o en su caso del garante o fiador real, en este caso de los esposos Zenón Cruz Guerrero y Basilia Villa de Cruz en su calidad de compradores y futuros deudores del Banco prestamista y de los esposos Emigdio Cornejo Ortuño y Constantina Ayala de Cornejo, en su condición de propietarios de los fundos por ser los beneficiario del crédito al ser acreedores del saldo del precio, el que tenía que cubrirse precisamente con dicho préstamo, ya que esta forma de adquisición mediante una operación bancaria se ajusta a los usos y equidad tal como reconoce el art. 520 del C.C., referido a la integración del contrato y su ejecución de buena fe, al que no solo debe ser inicial sino en toda la vida útil del contrato.

Que de las conclusiones anteriores que fundan y motivan esta resolución se colige que no es cierto el incumplimiento de los promisarios compradores como afirma la reconvención, por un lado y de otro ,resulta también atendible la excepción de "non adimpleti contractus", que enerva dicha pretensión, ya que dicha obligación de pago del resto del predio estaba supeditada a la obtención del préstamo y por ende no se podía exigir su cumplimento, en tanto, no cumplan los promitentes la obligación asumida por su parte la obtención del repetido préstamo, careciendo de derecho y merito dicha mutua petición, con sujeción a lo dispuesto en el art. 573 del C.C.

Que si bien el deudor que no cumple su obligación o prestación debida está obligado al resarcimiento del daño, esta situación en el caso que se juzga con referencia a los promisarios-demandantes sujetos al pago del saldo del precio no se subsume en el art. 291 menos en el art. 339 del C.C., porque el cumplimiento de la predicha prestación está supeditada al cumplimiento de las obligaciones asumidas por los acreedores promitentes con relación a la obtención del préstamo, como se ha dicho con reiteración. De otro lado, al haber demandado los esposos Cruz - Villa, como promisarios compradores solo el cumplimiento de la obligación por parte de los promitentes vendedores, tampoco es atendible la imposición de daños y perjuicios al tenor del art. 568 del C.C., los que se impondrán en la eventualidad prevista por el mencionado precepto una vez que se haya conferido pazo judicial razonable para el cumplimiento impetrado.