Auto Supremo AS/0224/2016

Si bien el art. 810.II de la Ley sustantiva civil exige mandato expreso para transigir, enajenar, hipotecar o realizar cualquier acto de disposición; empero el mandato expreso puede también ser otorgado de manera verbal y su aceptación ser tácita resultante de ciertos hechos realizados por el mandatario, conforme lo establecen los arts. 805.II y 806 del mismo compilado legal, aspecto que habría ocurrido en el caso presente según la posición asumida por la actora a lo largo del proceso y ratificado en cierta medida por la demandada en su confesión judicial de fs. 243 y vta. cuando hace referencia a la suscripción de documento con la actora para la desocupación del inmueble en su condición de inquilina.
Aun suponiendo que no habría existido mandato verbal, el solo hecho del otorgamiento del indicado Poder Nº 1283/2002 por el propietario del inmueble, éste ratificó y convalidó el acto de disposición del inmueble realizado anteriormente por la demandante, aunque en el mandato de manera específica no se establece esa situación, empero su otorgación implica consentimiento, ratificación y convalidación de las actuaciones realizadas respecto al inmueble en cuestión, de lo contrario si el propietario no habría estado de acuerdo con los actos realizados por la vendedora, no habría otorgado ningún poder a favor de esta última y menos para que proceda a vender dicho inmueble.
No resulta coherente la posición asumida por la recurrente en sentido de indicar que no canceló el saldo del precio debido a que la vendedora le habría vendido cosa ajena, cuando esa situación era de su conocimiento, no otra cosa significa la afirmación realizada en la Cláusula Tercera del primer contrato al momento de otorgar su consentimiento, en cuya parte final se expresa lo siguiente: “aclarando también, que si bien el inmueble se encuentra a nombre de ADEMAR FLORES GUZMÁN, por razones que no son del caso explicar; la vendedora se compromete a obtener la minuta definitiva de este Sr. a nuestro nombre, con todos los demás datos para su inserción en DD.RR.”; empero bajo lo expresado en su recurso pretende mantener vigente el contrato, argumento que definitivamente no tiene sustento legal que posibilite revertir los fallos de instancia y desestimar la pretensión de Resolución invocado por la actora, cuando de los antecedentes que informan el proceso, claramente se puede establecer que el incumplimiento recae sobre la compradora (recurrente) al no haber cancelado el saldo del precio, pese a las ampliaciones de plazo que se le otorgó a su favor, como también haber recibido el inmueble y gozar de la posesión física del mismo otorgada por la vendedora como refiere de manera reiterada a lo largo del proceso y sobre todo en su confesión judicial de fs. 243 y vta., donde afirma que los documentos suscritos no se tratan de compromisos de venta, sino de una venta directa a su favor.
Ante la situación descrita, le correspondía a la compradora cancelar el precio total del inmueble para que se materialice la suscripción de la minuta definitiva a su favor, siendo dicho pago de su exclusiva responsabilidad ya que según los términos del contrato el pago no dependía del concurso o actuación alguna de parte de la vendedora al no encontrarse la venta sometida a ningún tipo de financiamiento bancario u otra situación de similar naturaleza; empero no existe en antecedentes del proceso ninguna constancia de parte de la compradora (demandada) de que hubiera por lo menos intentado cancelar el saldo del precio que dé lugar a presumir de que la vendedora se habría negado indebidamente a suscribir la minuta definitiva de transferencia, la cual según el contrato debió ser realizada al momento del pago total del valor del inmueble acordado entre partes contratantes.
Por otra parte, la recurrente refiere que se habría operado la prescripción de la acción, vinculando su reclamo a una supuesta confesión de la actora; para absolver este aspecto corresponde referirse al “Documento sobre entrega de dinero y compromiso de pago” de fecha 19 de septiembre de 2002 que cursa a fs. 2 reconocido en sus firmas y rúbricas judicialmente, por ser este el último documento que fue suscrito entre las partes contratantes donde se le otorga a la compradora (recurrente) un plazo adicional para el pago con vencimiento al 28 de diciembre del 2002, siendo a partir de esta fecha que la vendedora podía accionar ya sea para exigir el cumplimiento del contrato o pedir la resolución del mismo, como también a partir de esa fecha empezó a correr el término de la prescripción de los cinco años conforme lo establecen los arts. 1493 y 1507 del Código Civil.
En el caso presente la demanda de resolución de contrato fue presentada el 20 de marzo del 2006, citándose la demandada en fecha 16 de abril de 2006, conforme se verifica de la diligencia de fs. 72, encontrándose la misma dentro del término de los cinco años previstos en el art. 1507 de la Ley sustantiva civil, siendo éste el plazo que se aplica al caso de Autos para la prescripción de la acción de resolución del contrato, toda vez que en el caso presente el pago del saldo del precio estipulado en el contrato de venta no se acomoda a ninguno de los casos previstos en el art. 1509 del Código Civil para que se aplique la prescripción bienal, siendo completamente errado el criterio asumido por la recurrente de pretender se opere la prescripción en el término de dos años asemejando al contrato de venta con el cobro de alquileres, invocando de manera incorrecta el art. 635 del Código Civil, norma legal que establece un plazo de seis meses y está referida a otro instituto jurídico muy distinto como es la responsabilidad por los vicios de la cosa.
Finaliza indicando la recurrente que en la emisión del Auto de Vista se violaron varias disposiciones legales citando articulados de diferentes textos legales, así como resoluciones de la Ex Corte Suprema de Justicia y la mayor parte de esas disposiciones están referidas a la posesión y las sociedades de hecho, mismas que resultan impertinentes para el caso de Autos; al margen de lo señalado, la recurrente no realiza ninguna fundamentación respecto a la violación que refiere, simplemente se limita a citar los artículos sin exponer absolutamente ningún argumento que explique en que consiste esa violación, falsedad o error y de qué manera se le habría ocasionado lesión a sus intereses; es más las disposiciones que refiere no constituyen parte del fundamento del Ad-quem y por lo mismo no fueron objeto de aplicación o interpretación al no tener relación con la problemática a ser resuelta, consiguientemente mal pueden ser acusadas de violación, aspecto que impide a este Tribunal realizar análisis sobre dicha temática por carecer el recurso de fundamento; no ocurre lo mismo con las normas legales que están referidas a la valoración de la prueba y la prescripción, respecto a los cuales el recurso contiene algo de fundamento y sobre ese particular ya se tiene absuelto anteriormente.
Por todas las consideraciones realizadas, el recurso de casación deviene en infundado, más aún si el mismo no contiene un petitorio claro y concreto, toda vez que la recurrente simplemente concluye indicando que interpone recurso de casación y nulidad tanto en la forma y en el fondo por violaciones a varias disposiciones legales; ante esa situación y en base a lo fundamentado supra, corresponde emitir Resolución en la forma prevista por el art. 220.II de la Ley Nº 439 Código Procesal Civil