SENTENCIA CONSTITUCIONAL 0057/2004

El CC en su art. 1538 establece que ningún derecho real sobre inmuebles surte efectos contra terceros sino desde el momento en que se hace público, dicha publicidad se adquiere mediante la inscripción del título que origina el derecho en el Registro de los Derechos Reales. Los actos por los que se constituyen, transmiten, modifican o limitan los derechos reales sobre bienes inmuebles y, en los cuales no se hubiesen llenado las formalidades de inscripción, surten sus efectos sólo entre las partes contratantes con arreglo a las leyes, sin perjudicar a terceros interesados.

Conforme señala la doctrina, de manera general, la anotación preventiva ha sido definida como aquella inscripción provisional, de efectos más o menos transitorios, cuyo objeto consiste en asegurar las resultas de un juicio, en garantizar la efectividad de un derecho perfecto pero no consumado o en preparar una inscripción definitiva y permanente. Es decir, la anotación preventiva es aquel asiento principal, provisional y en general positivo, que se practica en los libros de inscripciones y que tiene por objeto asegurar las resultas de un juicio, garantizar un derecho perfecto pero no consumado, o preparar un asiento definitivo.

Se ha establecido una distinción entre asiento de contradicción y anotación preventiva, si bien ambos conceptos representan una inscripción provisional; el primero, está destinado a asegurar un derecho real existente por razón del cual puede solicitarse una rectificación “o sea, más concretamente, para asegurar un derecho sobre la finca o sobre un derecho inmobiliario”; mientras que la segunda, tiende a asegurar un derecho de crédito.  El asiento de contradicción prepara una mera alteración del texto del registro, en tanto que la anotación preventiva prepara una modificación de la situación jurídica real.

La anotación preventiva no es sino una medida de aseguramiento adoptada en el proceso cautelar y, representa una forma singular, con caracteres bien definidos, de la tutela jurídica que en relación, unas veces, con el proceso de cognición y, otras con el de ejecución, tiende a asegurar sus consecuencias, mediante el mantenimiento de un estado de hecho o de derecho; o a prevenir las repercusiones, posiblemente perjudiciales de la demora en el pronunciamiento de la resolución.  De ahí que, el proceso preventivo tenga su fundamento en que el trámite de los procesos de cognición o de ejecución requieren el empleo de cierto tiempo durante el cual precisa impedir que se alteren ciertas situaciones con el riesgo consiguiente de prejuzgar la cuestión debatida.

En cuanto a los bienes inmuebles, la medida cautelar del embargo, de la cual la anotación preventiva es su consecuencia, se limitará a librar mandamiento al Registro de la Propiedad con objeto de que practique dicha anotación, sin que con ello se prive al deudor de la facultad de disponer y de gozar de sus bienes, no produciendo otro efecto que el de dar al acreedor que hubiese anotado, una preferencia sobre otros acreedores cuyo crédito sea posterior a la anotación.

Pueden pedir anotación preventiva los que demandaren en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real; los que en cualquier juicio obtuvieren sentencia ejecutoria que afecte derechos reales; los que en juicio ordinario obtuvieren providencia que ordene el embargo preventivo o prohíba la enajenación de bienes raíces; los que presenten algún título cuya inscripción no pueda hacerse definitivamente por falta de algún requisito subsanable y; los que en cualquier caso tuvieren derecho a exigir anotación preventiva de acuerdo con las leyes o en virtud de resolución judicial. En cualquier caso, el mandato judicial es indispensable para la anotación preventiva.  El interesado podrá exigir copia de la anotación preventiva, autorizada por el jefe de la oficina, haciendo constar si hay o no pendientes en el Registro algunos otros títulos relativos al mismo bien y cuáles sean estos.  Cuando la anotación preventiva se convierte en inscripción definitiva, surte efectos desde la fecha de la anotación.