Auto Supremo AS/1005/2019

Por lo que no resulta aplicable al presente caso la disposición legal establecida en el art. 1372.II del CC, pues se debe tomarse en cuenta que la teoría de la propiedad aparente, permite tan solo al tercero adquiriente convertirse en titular de un derecho real cuando obtiene su derecho de un propietario aparente y no del verdadero titular , lo que quiere decir que la hipoteca únicamente es válida cuando haya sido constituida por el propietario aparente, siempre y cuando el acreedor hipotecario demuestre un error común e invencible que implica acreditar la situación de hecho, la apariencia del supuesto propietario, los títulos que exhibe y otros aspectos que eran imposibles deducir al momento de la celebración del acto jurídico.
En ese entendido, el propietario aparente, al cual hace alusión dicha normativa, comúnmente resultará de los contratos simulados, pues son en estos actos donde normalmente concurre un propietario aparente (producto del documento simulado) un verdadero propietario (producto del contradocumento) y terceros que puedan verse afectados o beneficiados por el acto simulado; de ahí que esta norma solo beneficie a los terceros que adquieren derecho sobre inmuebles objeto de ventas simuladas, porque no surte contra ellos ningún efecto el contradocumento, conforme establece el art. 544 del CC, de manera que cuando el propietario simula una venta de un inmueble suyo, los terceros que contratan algunos derechos sobre el inmueble con el adquiriente aparente, particularmente hipotecarios, pueden oponerlos al verdadero propietario, porque no tienen valor alguno contra ellos el contradocumento, situación que no acontece en el presente caso ya que la hipoteca establecida en favor de la entidad financiera no ha sido constituida por un propietario aparente ni en base a un contrato simulado, sino que ésta fue constituida por quienes en su momento ostentaban un verdadero derecho de propiedad (Lucio Apaza Zegarra y Gladys Espejo Condori), el cual producto de la nulidad establecida en esta causa ha sido revertido, generando también la nulidad de todos los actos generados en base a ese derecho.
En este punto conviene también señalar que la excepción al efecto retroactivo únicamente acontece en los casos previstos para la anulabilidad, tal cual se tiene expuesto en el Auto Supremo Nº 112/2016 de 5 de febrero, que respecto a la protección de terceros de buena fe, indica que ésta nunca acontece para los casos de nulidad de documentos, pues conforme la regla de retroactividad establecida en el art. 547 del CC, las cosas vuelven al estado original y al volver a su estado primigenio, surge o nace el efecto de la nulidad declarada, alcanzando así a todos los derechos de terceras personas que pudieron haber celebrado actos jurídicos de buena o mala fe en relación al acto declarado nulo.
Por consiguiente, en el presente caso cabe dar curso a la tesis expuesta por los Sres. Wilfredo, Juan y Juana Luisa Fortun Fernández, en sentido de establecer la cancelación del gravamen hipotecario registrado en el Asiento B-6 de la Matricula Nº 2.01.0.99.0086885, ello debido a que la nulidad dispuesta por el Tribunal ad quem tiene efectos “ex tunc”, es decir desde el origen, o lo que es lo mismo, la nulidad establecida en segunda instancia se retrotrae al día en que se concluyó el contrato de fs. 98, es decir al 01 de marzo de 1999, retrotrayendo la situación jurídica a ese estado anterior y dejando sin valor alguno todos los actos posteriores a su celebración, dentro los cuales justamente se encuentra el gravamen establecido en favor del Banco Mercantil Santa Cruz S.A