AMPARO DIRECTO 732/2015. 16 DE MARZO DE 2016. MAYORÍA DE VOTOS. DISIDENTE: FRANCISCO JAVIER SANDOVAL LÓPEZ. PONENTE: PAULA MARÍA GARCÍA VILLEGAS SÁNCHEZ CORDERO. SECRETARIA: VALERY PALMA CAMPOS.

"Artículo 2893. La hipoteca es una garantía real constituida sobre bienes que no se entregan al acreedor, y que da derecho a éste, en caso de incumplimiento de la obligación garantizada, a ser pagado con el valor de los bienes, en el grado de preferencia establecido por la ley."

"Artículo 2902. El predio común no puede ser hipotecado sino con consentimiento de todos los propietarios. El copropietario puede hipotecar su porción indivisa, y al dividirse la cosa común la hipoteca gravará la parte que le corresponde en la división. El acreedor tiene derecho de intervenir en la división para impedir que a su deudor se le aplique una parte de la finca con valor inferior al que le corresponda."

De la interpretación literal de esos preceptos, la hipoteca establece un derecho real para garantizar el pago de una obligación, por lo que se establece el derecho del acreedor hipotecario de vigilar la división de la cosa común para ser pagado con el producto de la venta de la copropiedad.

Luego entonces, si es voluntad del ahora quejoso en su calidad de copropietario del bien inmueble materia de la litis, no permanecer en copropiedad con la ahora tercero interesada, lo procedente es realizar la división de la copropiedad, para liquidar el gravamen hipotecario como crédito preferente, con el precio que se obtenga en ese procedimiento por la venta del inmueble.

Es aplicable, en lo conducente, la jurisprudencia 1a./J. 62/2015 (10a.), de la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, publicada en la Gaceta del Semanario Judicial de la Federación, Décima Época, Libro 23, Tomo II, octubre de 2015, página 1624 «y en el Semanario Judicial de la Federación del viernes 16 de octubre de 2015 a las 10:10 horas», de título, subtítulo y texto siguientes:

"VENTA JUDICIAL DE UN INMUEBLE HIPOTECADO. LA EXPRESIÓN ‘A MENOS DE ESTIPULACIÓN EXPRESA EN CONTRARIO’ CONTENIDA EN EL ARTÍCULO 2325 DEL CÓDIGO CIVIL FEDERAL, SE REFIERE AL CASO EXCEPCIONAL EN QUE EL ADJUDICATARIO DEL INMUEBLE Y EL VENDEDOR PACTAN QUE LA HIPOTECA NO SERÁ CANCELADA. De los artículos 2325 y 2941, fracción V, del Código Civil Federal deriva que, como regla general, en las ventas judiciales el inmueble pasa al comprador libre de gravamen, salvo estipulación expresa en contrario, lo cual es conveniente para salvaguardar el valor económico del bien en beneficio de todas las partes involucradas, ya que el hecho de que la hipoteca siga gravando al inmueble que va a rematarse, traería como consecuencia una notable disminución tanto en las ofertas de compra, como en el precio ofrecido por el inmueble. Sin embargo, lo anterior no implica que por el mero hecho de que el bien inmueble hipotecado sea rematado, la hipoteca deba extinguirse, independientemente del pago de la obligación garantizada, pues en las reglas que establece el Código Federal de Procedimientos Civiles para el remate judicial, se prevén ciertos mecanismos que tienden a proteger los intereses de los acreedores preferentes, entre los cuales está la obligación del Juez de ordenar que se solicite al Registro Público de la Propiedad un certificado de libertad de gravámenes del inmueble sujeto a remate, como presupuesto para el inicio del procedimiento. De manera que si de dicho certificado se desprende que existe un acreedor hipotecario preferente, porque la hipoteca fue inscrita en el Registro Público de la Propiedad con anterioridad al embargo o gravamen que dio lugar al procedimiento de remate, el Juez, como rector de éste, debe asegurarse de que el precio que se obtenga en ese procedimiento por la venta del inmueble se destine, en primer lugar, al pago de los créditos hipotecarios preferentes, atendiendo a la fecha de su registro; en el entendido de que el comprador o adjudicatario sólo está obligado a pagar el monto en que se fincó el remate, aun cuando dicha cantidad no sea suficiente para cubrir el saldo insoluto del crédito garantizado con la hipoteca. De ahí que la expresión ‘a menos de estipulación expresa en contrario’, contenida en el artículo 2325 del Código Civil Federal, se refiere al caso excepcional en que el adjudicatario del inmueble y el vendedor pactan que la hipoteca no será cancelada, lo que demuestra que es irrelevante que dicho pacto no esté en el contrato de hipoteca ni en el certificado de gravámenes, pues no puede tratarse de un pacto entre el acreedor y el deudor hipotecario, que excluya el consentimiento del adjudicatario, quien sería el afectado principal; además de que el requerir que dicho pacto conste en el contrato de hipoteca constituye una formalidad innecesaria, que desconoce que el derecho de persecución que tiene el acreedor hipotecario respecto de la cosa deriva de la propia naturaleza del derecho real, el cual sólo cede, en caso de una venta judicial, si el pago recibido por el remate se afecta al pago de la obligación garantizada por la hipoteca."

DÉCIMO.-De ahí que se demuestra que la sentencia reclamada es violatoria del derecho humano de legalidad, consagrado en los artículos 14 y 16 constitucionales, lo que motiva a conceder el amparo y protección de la Justicia Federal a efecto de que se deje insubsistente la sentencia reclamada y se dicte otra.

Por lo anterior, resulta innecesario el estudio de los otros temas como el argumento relativo al derecho al acceso a la justicia que planteó en sus conceptos de violación, toda vez que el tema de fondo analizado le reporta el mayor beneficio que podía obtener con la concesión del amparo.

Es aplicable al caso, la jurisprudencia identificada con el número 107, sustentada por la otrora Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, publicada en la página ochenta y cinco del Tomo VI, Materia Común, del Apéndice al Semanario Judicial de la Federación, compilación mil novecientos diecisiete-dos mil, que a la letra establece:

"CONCEPTOS DE VIOLACIÓN. ESTUDIO INNECESARIO DE LOS.-Si al examinar los conceptos de violación invocados en la demanda de amparo resulta fundado uno de éstos y el mismo es suficiente para otorgar al peticionario de garantías la protección y el amparo de la Justicia Federal, resulta innecesario el estudio de los demás motivos de queja."

DÉCIMO PRIMERO.-Concesión del amparo y fijación de plazo y de lineamientos para el cumplimiento de la sentencia de amparo.

En el caso se actualiza una complejidad mínima para dictar una nueva sentencia, por lo que el plazo de cinco días hábiles para que la autoridad responsable debiera hacer lo siguiente: