Auto Supremo AS/0199/2004

El certificado de fs. 247, otorgado por el Juez Registrador de Derechos Reales en fecha 2 de diciembre de 1998, explica que "la inscripción de un título de propiedad dentro de la jurisdicción de la ciudad (Capital) "A" se sienta en la partida correspondiente cuando el inmueble se encuentra dentro de la ciudad, y si se encuentra en las afueras se inscribe en el Cercado Rural "B", determinándose el mismo por la visa del funcionario respectivo en cuál de los libros se debe inscribir". Se trata, por tanto, de una tarea administrativa, que explica el porqué de la inscripción de la entidad demandante en el Libro "B" y la del demandado en el Libro "A", lo que, aún así, no gana en prioridad al derecho de aquella, ya que la transferencia de los dos lotes de terreno realizada por Victor Larraín Rojas a favor del Servicio Nacional de Meteorología e Hidrología Regional Cochabamba, según consta en el mismo instrumento lleva fecha el 22 de noviembre de 1976, y como se tiene indicado, fue inscrito en la Oficina del Registro de Derechos Reales a fs. 63, Ptda. 195 del Libro 1º de Propiedad del Cercado Rural en fecha 17 de febrero de 1977, cuyo original se archivó bajo el Nº 711. Así consta en el mismo documento.

Para vender un bien es jurídicamente necesario ser titular del derecho de propiedad que se pretende enajenar, por eso el art. 584 del Código civil de 1976 define la venta como "un contrato por el cual el vendedor transfiere la propiedad de una cosa o transfiere la propiedad de otro derecho al comprador..." En el presente caso, Carlos Larraín Santiesteban jamás pudo transferir a ningún título los dos lotes de terreno porque nunca tuvo la calidad de propietario, ya que el anticipo de legítima efectuado por Victor Larraín Rojas a favor de su nombrado hijo tampoco produjo el efecto de transferir a éste la propiedad de esos inmuebles pues ese causante ya no era propietario de los inmuebles. En esas operaciones jurídicas se atenta contra la clásica y universal advertencia del aforismo nadie puede transferir mejores derechos que los que tiene (nemo plus juris in alium transferre potest, quam ipse haberet).

Tomando en cuenta el art. 1538 de nuestro Código civil, en que se funda el ad quem, el Servicio Nacional de Meteorología e Hidrología, como se tiene expresado en este Auto Supremo, cuenta con el documento (documento considerado contrato y como título de propiedad) fechado el 22 de noviembre de 1976, inscrito en la Oficina del Registro de Derechos Reales a fs. 63, Ptda. 195 del Libro 1º de Propiedad del Cercado Rural en fecha 17 de febrero de 1977, cuyo original se archivó bajo el Nº 711; en tanto que el instrumento de Carlos Larraín Santiesteban, según consta en el testimonio de fs. 84-85, se registra en la Partida Nº 1792, fs. 1792 del Libro 1º "A" (Capital) de la ciudad y el Cercado de 1º de julio de 1994; es decir, diecisiete años después. Pero, la cita del art. 1538 del Código sustantivo que hace el auto de vista recurrido es incompleta porque descuida el art. 1545 del mismo cuerpo legal, que dispone: "(PREFERENCIA ENTRE ADQUIRENTES DE UN MISMO INMUEBLE) Si por actos distintos ha transmitido el propietario los mismos bienes inmuebles a diferentes personas, la propiedad pertenece al adquirente que haya inscrito primero su título".

En este sentido, sería reiterativo referirse a las inscripciones realizadas por las personas a quienes Carlos Larraín Santiesteban vendió los dos lotes de terreno, que obviamente son muy posteriores aún y, por otra parte, como se tiene indicado, tampoco han podido adquirir la propiedad de quien no fue ni es propietario.

Con relación a tales ventas, es pertinente citar el criterio de la doctrina italiana, ya que el Código civil de ese país es el que más ha influido para la elaboración de nuestro Código en esta materia. A partir de las inscripciones que cada una de las partes ha practicado, se considera que un derecho sobre inmueble es absoluto cuando culmina con su inscripción en el Registro de Derechos Reales porque es, en tal caso, oponible erga omnes (art. 1538). Por otro lado, se tiene en cuenta que el demandado Carlos Larraín Santiesteban, en su calidad de heredero, es continuador de la personalidad de su padre Victor Larraín Rojas, de acuerdo al art. l030 del Código sustantivo, resultando de ello que en el sub lite un propietario ha transferido los mismos inmuebles a diferentes personas. El Prof. Ruggero Luzzatto, en la hipótesis de que el último comprador del mismo bien ha inscrito, sin embargo, antes que el primer adquirente, ha logrado hacer oponible su derecho respecto a todos los demás. Se pregunta este autor: "¿Mas en qué cosa consiste precisamente esta victoria, esta preferencia? Consiste en que la adquisición de quien no ha transcrito su título, o lo ha transcrito posteriormente, se extingue, creemos que con efecto retroactivo, esto es, se resuelve, mientras toma vida la adquisición de quien ha transcrito primero, el cual, a su vez, ha llegado a ser propietario y podrá hacer valer erga omnes su derecho de propiedad. No hay, pues, nunca un momento en el cual se tenga un efecto relativo de la venta, esto es, una adquisición frente a algunos y una no adquisición frente a otros: el efecto es siempre absoluto,..." Se agrega y aclara al pensamiento del profesor italiano, que en el caso presente el derecho que le asiste al Servicio Nacional de Meteorología es absoluto y oponible erga omnes no sólo por haber adquirido primero los dos lotes de terreno sino también porque los ha inscrito primero en el Registro de Derechos Reales; por consiguiente, mal se puede imaginar que por no haberse demandado la invalidez de la transferencia emergente del anticipo de legítima pueda este acto surtir efectos frente al derecho propietario absoluto de la entidad demandante, como erróneamente sostiene el tribunal de apelación