AMPARO DIRECTO 583/2015. 18 DE FEBRERO DE 2016. UNANIMIDAD DE VOTOS. PONENTE: JORGE MERCADO MEJÍA. SECRETARIA: DULCE GUADALUPE CANTO QUINTAL.

"III. Precisar las obligaciones y facultades del administrador frente a terceros y las necesarias respecto de los condóminos, de acuerdo a la escritura constitutiva y al reglamento del condominio;

"...

"IX. Establecer las cuotas a cargo de los condóminos para constituir un fondo destinados a los gastos de mantenimiento y administración y el fondo de reserva, para la adquisición de implementos y maquinarias con que deba contar el condominio;

"...

"XI. Adoptar las medidas conducentes sobre los asuntos de interés común que no se encuentren comprendidos dentro de las funciones conferidas al administrador."

Lo que significa que es la asamblea general la que debe determinar el quántum de la obligación de pago por las cuotas que dejaron de cubrirse lo que, incluso, la faculta para autorizar al administrador del condominio a que inicie las acciones legales para lograr su cobro.

Al respecto, este tribunal de amparo acude al criterio interpretativo de la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, respecto del numeral 35, fracciones IV y XI, de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal (abrogada), y que es de contenido similar al artículo 31, fracciones III y XI, de la vigente Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Estado de Quintana Roo.(40)

La citada jurisprudencia 1a./J. 129/2011 (9a.), aparece publicada en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Décima Época, Libro IV, Tomo 3, página 2245, de rubro y texto siguientes:

"CONDOMINIO. EL ADMINISTRADOR REQUIERE AUTORIZACIÓN PREVIA DE LA ASAMBLEA PARA INICIAR PROCEDIMIENTOS JUDICIALES EN CONTRA DE LOS CONDÓMINOS (INTERPRETACIÓN DEL ARTÍCULO 43, FRACCIÓN XIX, DE LA ANTERIOR LEY DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE INMUEBLES PARA EL DISTRITO FEDERAL, ABROGADA POR DECRETO PUBLICADO EL 27 DE ENERO DE 2011, EN LA GACETA OFICIAL DEL DISTRITO FEDERAL).-El referido artículo 43, únicamente establece -como marco referencial-, un desplegado de obligaciones y facultades relativas al administrador; entre ellas la de iniciar procedimientos en contra de los condóminos que incumplan con sus obligaciones y/o incurran en violaciones a la ley, a la escritura del condominio o a su reglamento, pero es siempre la asamblea la que precisa las obligaciones y facultades del administrador frente a terceros y respecto de los condóminos, de acuerdo a la escritura constitutiva y al reglamento de cada condominio, tal como lo dispone el artículo 35, fracciones IV y XI de la referida legislación. De lo anterior se desprende que el administrador de un condominio necesita autorización previa de la asamblea general de condóminos, para poder entablar un procedimiento judicial en contra de aquellos que no han cumplido con sus obligaciones."

En otras palabras, para lograr la procedencia de la vía ejecutiva civil,(41) de conformidad con el citado numeral 43, se deben de exhibir: 1) el estado de cuenta de adeudos, intereses moratorios y pena convencional; 2) los recibos pendientes de pago; y, 3) la copia certificada del acta de asamblea o del reglamento del condominio en que se hayan determinado las cuotas a cargo de los condóminos.

En relación con los recibos de pago, documentos que también conforman los elementos de procedencia de la vía ejecutiva civil, deben satisfacer el requisito que establece el artículo 36, fracción IX, de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles del Estado de Quintana Roo, que a la letra establece: